Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 408799/ CV EXPL 08-15428
datum uitspraak: 1 april 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser 1]
te [woonplaats]
[eiser 2]
te [woonplaats]
eisende partijen
hierna te noemen: [eisers]
gemachtigde mr. J. Brons
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
De procedure
[eisers] heeft [gedaagde] gedagvaard op 5 december 2008. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 februari 2009 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 3 maart 2009 en waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
De feiten
1. [eisers] verhuurt aan [gedaagde] een woning staande en gelegen te [postcode] [woonplaats], aan het adres [adres] begane grond tegen een huurprijs van laatstelijk € 400,00 per maand, te vermeerderen met een bedrag van € 180,00 terzake van stoffering, in totaal derhalve € 580,00 per maand.
2. Artikel 1.1 van de huurovereenkomst luidt onder meer als volgt:
“(…) De huurprijs moet maandelijks worden voldaan voor de eerste van de betreffende maand door storting op rekening 45 66 90 999 ten name van J. Krul/D.J.N. de Jong te [woonplaats]. (…)”
3. In het verleden heeft [gedaagde] met toestemming van [eisers] facturen voor werkzaamheden die hij aan de woning uitvoerde verrekend met de huur, waaronder werkzaamheden aan het toilet.
4. [gedaagde] heeft facturen in het geding gebracht voor een totaalbedrag van
€ 3.937,51. Dit betroffen de volgende facturen:
- een factuur van 7 januari 2006 van Bremers Houthandel Haarlem (factuurnummer 65629) voor houtlijm en frans grenen geoliede vloerdelen voor een bedrag van
€ 1.222,24;
- een factuur van 20 juli 2006 van Bremers Houthandel Haarlem (factuurnummer 74516) voor geschaafd grenen voor een bedrag van € 204,41;
- een factuur van 4 augustus 2006 van Bremers Houthandel Haarlem (factuurnummer 75094) voor geschaafd grenen, schaven en zagen tot 10 meter voor een bedrag van € 42,20;
- een factuur van 16 april 2008 van Bouwmaat Haarlem (factuurnummer 1002640) voor onder meer siliconenkit, meranti glaslatten en geschaafd vuren voor een bedrag van € 101,18;
- een factuur van 30 juni 2008 van Tjade Petri verf & glashandel (ordernummer 167285) voor onder meer isolatieglas, voegband, ventilatie- en glaslatten voor een bedrag van € 518,97;
- een factuur van 1 juli 2008 van Stiho Haarlem (ordernummer 3968943) voor meranti kozijnhout, raamhout en een glaslat voor een bedrag van € 44,51;
- een ongedateerde factuur van Bremers Houthandel Haarlem voor onder meer vlonderplank en tegeldragers voor een bedrag van € 1.093,23;
- een ongedateerde factuur van Onderhoudsbedrijf Victor Prijs voor onder meer afbijt, schuurpapier, butagas, plamuur, tape en verf voor een bedrag van € 767,00;
5. [gedaagde] heeft de huur onregelmatig betaald: hij heeft de huurpenningen niet steeds tijdig en volledig voldaan.
6. [gedaagde] heeft, ondanks sommatie, een betalingachterstand laten ontstaan.
7. Na dagvaarding heeft [gedaagde] de huur voor de maanden januari en februari 2009 voldaan aan [eisers].
De vordering
[eisers] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst van partijen, ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning alsmede betaling door [gedaagde] van € 5.130,50 (bestaande uit € 4.595,00 achterstallige huur en € 535,50 buitengerechtelijke kosten) vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 mei 2008 tot aan de dag der algehele voldoening.
[eisers] stelt daartoe onder meer het volgende. [gedaagde] is zijn verplichting tot huurbetaling niet nagekomen en heeft de huur voor de periode mei tot en met december 2008 niet voldaan. [gedaagde] heeft [eisers] genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven. [eisers] heeft daardoor € 535,50 aan buitengerechtelijke kosten moeten maken. [gedaagde] dient deze kosten aan [eisers] te vergoeden.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert daartoe onder meer aan dat hij met [eisers] heeft afgesproken dat hij de woning zou opknappen en dat hij de kosten die hij daarvoor zou maken kon verrekenen met de huur. Ook zijn er gebreken aan de woning en was [eisers] niet bereid noodzakelijke herstellingen en reparaties aan het gehuurde uit te (laten) voeren. Daardoor heeft hij verminderd woongenot had en heeft hij de huurbetaling opgeschort. Daarnaast is [gedaagde] wegens beperkte financiële middelen niet in staat geweest de huur tijdig en volledig te betalen.
De beoordeling van het geschil
1. [gedaagde] erkent een huurachterstand te hebben laten ontstaan. [gedaagde] verweert zich tegen de huurachterstand met een beroep op een hem toekomend recht tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichting. [gedaagde] baseert dat recht op de aanwezigheid van onderhoudsgebreken. De kantonrechter overweegt dat indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij op grond van artikel 6:262 lid 1 BW Pro bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Daartoe is geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. Een beroep op een opschortingsrecht kan in beginsel steeds worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. Daar staat tegenover dat de door [gedaagde] gestelde gebreken niet van dien aard zijn dat hij helemaal geen huur meer hoeft te betalen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] geen vordering heeft ingesteld voor huurvermindering over de maanden waarin [gedaagde] stelt vermindert woongenot te hebben gehad, zodat de kantonrechter niet de mogelijkheid heeft om huurprijsverlaging vast te stellen.
2. [gedaagde] voert ook het verweer dat hij facturen voor werkzaamheden die hij aan de woning uitvoerde, mocht verrekenen met de huur. Volgens [eisers] was de afspraak dat [gedaagde] facturen mocht verreken voor zover hij daarvoor van tevoren per project toestemming had verkregen van [eisers].
3. De kantonrechter overweegt dat de huurachterstand € 4.595,00 bedraagt en dat [gedaagde] voor een bedrag van € 3.937,51 facturen heeft overgelegd, zodat [gedaagde] aldus een huurachterstand van € 657,49 erkent.
4. Met betrekking tot de door [gedaagde] overgelegde facturen overweegt de kantonrechter als volgt. Deze facturen zien op werkzaamheden aan de vloer, de erker, de tuin en buitenschilderwerk. Tijdens de comparitie is gebleken dat de door [gedaagde] overgelegde facturen uit 2006, voor zover zij voor verrekening in aanmerking kwamen, al zijn verrekend. Deze facturen (betreffende in totaal een bedrag van
€ 1.468,85) kunnen nu dan ook niet meer in mindering strekken op de huurschuld.
5. Ten aanzien van de overige facturen overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] heeft gesteld dat hij met [eisers] is overeengekomen dat hij het huis mocht opknappen en dat hij de kosten in mindering mocht brengen op de huur. Dit is door [eisers] gemotiveerd betwist, daartoe stellende dat er is afgesproken dat [gedaagde] eerst toestemming moest krijgen om iets op te knappen, alvorens er een bedrag in mindering gebracht mocht worden. Zo had [gedaagde] toestemming om de wc op te knappen, maar geen toestemming om de vloer te vervangen. Het had vervolgens op de weg van [gedaagde] gelegen om aan te geven wat er nu precies tussen hem en [eisers] per project is afgesproken over het verrekenen van de huur. Nu [gedaagde] dat heeft nagelaten wordt zijn vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen. De kantonrechter merkt hierbij op dat het niet gebruikelijk is dat een huurder op eigen houtje het gehuurde gaat opknappen, maar dat het gebruikelijk is om hierover - voorafgaand aan het verbouwen - overleg met de verhuurder te hebben.
6. Verder voert [gedaagde] aan dat hij de woning heeft opgeknapt en dat [eisers] daar voordeel van genoten heeft. De kantonrechter begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagde] daarmee bedoelt dat [eisers] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [gedaagde]. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. De huurder heeft slechts onder bijzondere omstandigheden een aanspraak op ongerechtvaardigde verrijking. Daarbij kan onder meer van belang zijn in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen.
7. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] daadwerkelijk profijt heeft van het door [gedaagde] uitgevoerde en bekostigde buitenschilderwerk. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in 1996 van nieuwe hardhouten kozijnen is voorzien, welke door [eisers] slechts in de grondverf zijn gezet. [gedaagde] heeft [eisers] meerdere keren verzocht het buitenschilderwerk af te maken. [eisers] heeft erkend dat het buitenschilderwerk nog moest worden afgemaakt, maar wilde dat pas doen als [gedaagde] zijn huurachterstand had ingelopen. [gedaagde] heeft vervolgens het buitenschilderwerk verricht en een factuur overgelegd van € 767,00 voor de daarvoor benodigde materialen. De kantonrechter overweegt dat nu vaststaat dat het buitenschilderwerk noodzakelijk was, deze werkzaamheden door [gedaagde] zijn verricht en derhalve door [eisers] zijn uitgespaard, de kosten voor buitenschilderwerk voor rekening van verhuurder komen. Dat [gedaagde] het buitenschilderwerk zonder toestemming heeft uitgevoerd, hetgeen door [eisers] is gesteld en door [gedaagde] is betwist, doet daar niet aan af.
8. Niet betwist is dat [gedaagde] nieuwe ramen en glaslatten in de erker heeft geplaatst. Volgens [gedaagde] moesten het raam en de glaslatten worden vervangen. [eisers] heeft dit betwist. [gedaagde] zou de werkzaamheden slechts hebben uitgevoerd om op die manier openslaande ramen in de erker te kunnen plaatsen, aldus [eisers]. Nu [eisers] betwist dat de werkzaamheden aan de erker noodzakelijk waren, is niet komen vast te staan dat [eisers] profijt heeft van de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden. Daar komt bij dat terughoudendheid op zijn plaats bij het toekennen van beroep op ongerechtvaardigde verrijking, omdat moet worden voorkomen dat [eisers] ten onrechte een niet passend bestedingspatroon wordt opgedrongen. Om die reden kan een beroep op ongerechtvaardigde verrijking ten aanzien van de erker niet slagen. Hetzelfde geldt voor het houten terras dat [gedaagde] heeft aangelegd in de tuin.
9. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de vordering van [eisers] ten aanzien van de huurschuld kan worden toegewezen, met dien verstande dat de kosten voor het buitenschilderwerk voor een bedrag van € 767,00 hierop in mindering strekt. Aldus is toewijsbaar een bedrag van (€ 4.595,00 huurachterstand - € 767,00) € 3.828,00. Aangezien een specificatie van de huurachterstand ontbreekt en [gedaagde] ook niet voor het gehele bedrag al vanaf 1 mei 2008 in verzuim, is de gevorderde wettelijke rente toewijsbaar vanaf de dag der dagvaarding en niet vanaf de gevorderde datum van 1 mei 2008. Gelet op de omvang van de huurachterstand is ook de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar.
10. Niet is gesteld of gebleken dat van de zijde van [eisers] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichten of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
11. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze grotendeels in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst van partijen;
- veroordeelt [gedaagde] om de woning staande en gelegen te [postcode] [woonplaats], aan het adres [adres] begane grond binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van [eisers] zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking te stellen van [eisers];
- machtigt [eisers] om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de bovengenoemde woning te doen ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen € 3.828,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 24 december 2008 tot de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eisers] te betalen € 580,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf 1 maart 2009 in gebruik heeft gehouden;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eisers] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 85,44
vastrecht € 201,00
salaris gemachtigde € 500,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.E. Kwak en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.