Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknr/rolnr.: 391119/ CV EXPL 08-8468
datum uitspraak: 12 augustus 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING YMERE
te Amsterdam
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen: Ymere
gemachtigde: mr R. van der Hoeff
tegen
[huurster]
te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen: [huurster]
gemachtigde: mr A.C. Mens
Het verdere verloop van de procedure in conventie
Naar aanleiding van het tussenvonnis van 25 maart 2009 heeft [huurster] ter rolle van 20 mei 2009 een akte genomen, waarop Ymere bij akte met producties van 17 juni 2009 heeft gereageerd. [huurster] heeft zich bij akte van 15 juli 2009 uitgelaten over die producties, waarna vonnis is bepaald op heden.
De verdere beoordeling in conventie
In genoemd tussenvonnis, bij de inhoud waarvan de kantonrechter blijft, is [huurster] in de gelegenheid gesteld te reageren op de vordering van Ymere tot vergoeding van kosten van MPWA en tot vergoeding van schade bestaande uit gemiste huurharmonisatie.
De kosten van MPWA
[huurster] heeft aangevoerd dat het overbodig was om een recherchebureau aan het werk te zetten. Als Ymere haar had gevraagd om een gesprek had zij precies hetzelfde gezegd als zij tegen de rechercheurs heeft gezegd, aldus [huurster]. Zij betwist ook nadrukkelijk dat Ymere heeft getracht contact met haar te leggen, naar deze stelt in verband met klachten van buren over door haar dochter veroorzaakte overlast in 2007.
Ymere heeft bewijs aangeboden van haar stelling, dat een medewerker tevergeefs heeft getracht in contact te komen met [huurster]. Ook indien er – veronderstellenderwijs – van wordt uitgegaan dat bedoelde medewerker onder ede kan bevestigen vergeefse pogingen daartoe te hebben gedaan, brengt dit nog niet de noodzaak van inschakeling van een recherchebureau mee. Immers Ymere had in elk geval schriftelijk aan [huurster] kunnen verzoeken contact met haar op te nemen. Brieven waarin Ymere [huurster] dit heeft verzocht zijn niet overgelegd, evenmin is gesteld dat [huurster] zodanige brieven onbeantwoord heeft gelaten. Gesteld noch gebleken is voorts dat sprake was van een vermoeden van onderhuur. De noodzaak tot het inschakelen van een recherchebureau is dan ook niet aannemelijk geworden, zodat de vordering tot vergoeding van de kosten van MPWA zowel uit hoofde van wanprestatie als uit hoofde van onrechtmatige daad, dient te worden afgewezen. Dat Ymere geen medewerkers heeft die de gelegenheid en capaciteit hebben om recherche te plegen is in dit verband dan ook niet van belang.
Misgelopen huurharmonisatie
Ymere vordert tevens € 16.150,50 aan schade wegens vanaf mei 2000 tot juni 2008 misgelopen huurharmonisatie, daartoe verwijzend naar twee uitspraken van de kantonrechter te Amsterdam (WR 2008, 29 en 30).
Ook deze vordering dient te stranden. Nog daargelaten het antwoord op de – door [huurster] niet gestelde – vraag of deze vordering (deels) is verjaard, staat vast dat in het onderhavige geval, anders dan in de uitspraken waarop Ymere zich beroept, geen sprake is van onderhuur.
Indien de huurder in strijd met de huurovereenkomst de woonruimte onderverhuurt, veelal tegen een hoger huurbedrag dan hijzelf maandelijks aan de verhuurder verschuldigd is, exploiteert de huurder de woonruimte ten nadele van de verhuurder. Daarvan is in het geval van [huurster] geen sprake. [huurster] heeft - tot aan deze procedure - steeds, ook in de tijd dat zij bij haar moeder of elders verbleef, de huur correct overgemaakt. Van [huurster] kan onder deze omstandigheden niet worden verwacht dat zij rekening houdt met de enkele mogelijkheid dat Ymere de huurprijs bij totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst verder zou kunnen verhogen dan hetgeen zij reeds op basis van de gebruikelijke indexatie aan [huurster] in rekening bracht.
Daar komt bij dat, zoals [huurster] heeft aangevoerd, gesteld noch gebleken is dat Ymere een huurverhoging als door haar gepretendeerd zou kunnen doorvoeren zonder dat ingrijpend onderhoud of renovatie van de woonruimte heeft plaatsgevonden. Ymere heeft weliswaar betoogd dat zij vergelijkbare woningen elders in de Pascalstraat te Badhoevedorp in het recente verleden tegen een verhoogde huurprijs heeft weten te verhuren, maar niet duidelijk is of daaraan ingrijpende verbouwings- of onderhoudswerkzaamheden zijn voorafgegaan. Dat Ymere daadwerkelijk een hogere huur als door haar berekend zou hebben kunnen incasseren, is dus niet zonder meer aannemelijk.
Ymere heeft voorts betoogd al jarenlang vergeefs getracht te hebben in contact met [huurster] te treden, waarvoor zij naar moet worden aangenomen steeds redenen moet hebben gehad.
Onduidelijk is dan waarom Ymere niet eerder onderzoek naar [huurster]s werkelijke verblijfplaats(en) heeft gedaan. Door daarmee tot 2007 te wachten heeft Ymere het risico van schade, bestaande in het mislopen van de mogelijkheid van huurharmonisatie, deels over zichzelf afgeroepen.
Onder al deze omstandigheden acht de kantonrechter het een disproportioneel gevolg - en mede daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid - indien die eventuele hogere huur voor rekening van [huurster] komt, bezien ten opzichte van de toerekenbare tekortkoming van [huurster], bestaande in het niet haar hoofdverblijf houden in de woning.
De conclusie moet luiden dat de vordering van Ymere tot veroordeling van [huurster] in de kosten van het recherchebureau en in de kosten van misgelopen huurharmonisatie dient te worden afgewezen.
Nu beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld zal de kantonrechter de proceskosten compenseren zoals hierna wordt beslist.
Beslissing
De kantonrechter;
-wijst de vordering van Ymere voor het overige af;
-compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr C.E. van Oosten-van Smaalen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.