Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 159415 / KG ZA 09-393
Vonnis in kort geding van 7 augustus 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DAMS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,
eiseres,
advocaat mr. E.D. den Engelsman te Amsterdam,
tegen
1. [Gedaagde 1],
2. [Gedaagde 2],
beide wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
gedaagden,
advocaat mr. I. Appel te Amsterdam,
3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN (EEN GEDEELTE VAN) HET PERCEEL OOSTZIJDE 25 TE ZAANDAM,
gedaagden,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna Dams Vastgoed genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal hierna [gedaagde 1] genoemd worden en gedaagden sub 1 en sub 2 zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden sub 3
- de pleitnota van Dams Vastgoed
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Dams Vastgoed is eigenaar van het pand gelegen aan de Oostzijde 25 te Zaandam (hierna: het pand). Dams Vastgoed heeft het pand gekocht om het pand te herontwikkelen.
2.2. [gedaagden] heeft het pand al enkele jaren geleden zonder recht of titel in gebruik genomen.
2.3. Bij brief van 8 oktober 2007 hebben [A] en [B] namens Dams Vastgoed [gedaagden] onder meer het volgende bericht:
Naar aanleiding van ons gesprek op 26 september j.l. het volgende, er zijn een aantal punten besproken over het bewonen van het pand Oostzijde 25 Zaandam.
[…]
Het volgende hebben wij besproken en zouden wij schriftelijk vastleggen zodat zowel wij als alle bewoners zich hier aan kunnen houden.
Onze afspraken naar jullie toe:
- Wij accepteren dat jullie het pand aan de Oostzijde 25 tijdelijk bewonen
[…]
- Na het verkrijgen van de bouwvergunning, krijgen jullie nog acht weken de tijd om het pand te verlaten zowel te ontruimen
Jullie afspraken naar ons toe:
[…]
- Alle bewoners hebben toegezegd het pand binnen acht weken te verlaten als de bouwvergunning verleend is
[…]
2.4. Dams Vastgoed heeft het pand inmiddels verkocht aan Gwel Vastgoed BV (hierna: Gwel Vastgoed). In de koopovereenkomst tussen Dams Vastgoed en Gwel Vastgoed van 25 maart 2009 is onder meer bepaald dat het pand bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zal zijn, vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming. Voorts is in de koopovereenkomst bepaald dat de leveringsakte uiterlijk zal worden verleden op 31 december 2009, of eerder indien het verkochte in ontruimde en in lege staat is.
2.5. Bij e-mail van 3 april 2009 heeft [gedaagde 1] Vogelaar namens de bewoners van het pand als volgt bericht:
Naar aanleiding van ons gesprek op 18-03 09 en jouw mail van 21-03 09 hier onze reactie.
In het gesprek van de 18de j.l. hebben wij niet lang genoeg en onvoldoende stil gestaan bij de voorstellen die zijn gedaan in de gesprekken en briefwisseling van september 2007.
Wij doelen hier op het punt dat wij het pand binnen 8 weken na verkrijgen van een bouw/sloopvergunning zouden verlaten. We hebben hier in het afgelopen gesprek kort over gesproken, en jij stelde een andere gang van zaken voor, namelijk dat wij zouden vertrekken en jij het pand kan strippen om dan pas de vergunning aan te vragen.
Wij hebben toen aangegeven dat we niet alleen voor strippen weg willen gaan omdat onze ervaring leert dat dit alsnog tot leegstand kan leiden. Wij twijfelen niet aan je intenties om inderdaad het plan dat je voor ogen hebt uit te voeren, maar we hebben van het begin af aan duidelijk gemaakt dat we pas na afgifte van de benodigde vergunningen zouden vertrekken, vandaar dat we hier niet aan voorbij willen gaan.
Dit in acht nemend komen we op het volgende:
We willen graag actief blijven meedenken en in gesprek blijven. Dit in het belang van beide partijen. We hebben begrip voor je situatie en jouw volgorde van handelen, echter we willen het pand niet enkel voor ‘strippen’ verlaten. We willen het pand dan ook niet verlaten voordat er een bouwvergunning is verleend.
[…]
3. Het geschil
3.1. Dams Vastgoed vordert:
Het Uw Edelachtbare Heer/Vrouwe Voorzieningenrechter van de rechtbank Haarlem behage gedaagden bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:
a. binnen twee dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans binnen een door U Edelachtbare in goede Justitie te bepalen termijn, de door hen gekraakte aan de Oostzijde 25 te (1502 BS) Zaandam gelegen gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan eiseres op te leveren met machtiging aan eiseres deze ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te doen leggen, onder de bepaling dat eiseres dit vonnis gedurende zes maanden na de ontruiming opnieuw ten uitvoer kan leggen in geval van iedere hernieuwde kraak;
b. met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2. Dams Vastgoed legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en daarmee onrechtmatig jegens haar handelen. Gedaagden maken immers inbreuk op haar eigendomsrecht, aldus Dams Vastgoed. Voorts heeft Dams Vastgoed gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft om op korte termijn vrijelijk over het pand te kunnen beschikken.
3.3. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De door de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn (ook) jegens de niet verschenen gedaagden in acht genomen, zodat tegen hen verstek is verleend.
4.2. Ter zitting heeft [gedaagden] de voorzieningenrechter desgevraagd laten weten dat zij met Dams Vastgoed heeft afgesproken dat alle bewoners het pand binnen acht weken na afgifte van een bouwvergunning zullen verlaten. Volgens [gedaagden] hebben de bewoners de onder 2.3. genoemde brief van 8 oktober 2007 niet ondertekend omdat er een aantal andere afspraken, door partijen eveneens op 26 september 2007 gemaakt, niet door Dams Vastgoed in die brief waren vastgelegd. Dit neemt volgens [gedaagden] echter niet weg dat er tussen partijen geen discussie bestond over het feit dat de bewoners eerst na afgifte van een bouwvergunning het pand zouden verlaten.
4.3. De voorzieningenrechter acht het voorshands voldoende aannemelijk dat Dams Vastgoed met de bewoners van het pand is overeengekomen dat de bewoners het pand (pas) zullen (moeten) verlaten binnen acht weken na afgifte van een bouwvergunning. Het enkele feit dat de brief van 8 oktober 2007 niet door de bewoners is ondertekend doet daar niet aan af. Uit de e-mail van [gedaagde 1] van 3 april 2009 blijkt immers dat over deze afspraak geen discussie meer tussen partijen bestond. Dit brengt met zich dat zowel Dams Vastgoed als [gedaagden] aan die afspraak zijn gehouden.
4.4. Dams Vastgoed heeft gesteld dat de bouwvergunning op korte termijn kan en zal worden aangevraagd en naar verwachting snel nadien door de gemeente zal worden verleend. Het enige punt waar Dams Vastgoed nu nog over in gesprek is met de gemeente, is de parkeersituatie. Volgens Dams Vastgoed zal de parkeersituatie echter geen probleem opleveren, nu er genoeg ruimte is om aan de eisen die door gemeente worden gesteld te voldoen.
4.5. [gedaagden] heeft niet betwist dat een bouwvergunning kan worden aangevraagd, en naar verwachting door de gemeente zal worden verleend, zodra Dams Vastgoed overeenstemming met de gemeente heeft bereikt over de parkeersituatie. De voorzieningenrechter acht het voorshands dan ook voldoende aannemelijk dat op korte termijn een bouwvergunning zal worden afgegeven. Nu doorgaans een beperkte geldigheidsduur aan een bouwvergunning is verbonden en niet valt uit te sluiten dat gedaagden niet vrijwillig zullen meewerken aan de ontruiming van het pand, waardoor Dams Vastgoed afhankelijk is van de geplande ontruimingsrondes van de politie, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Dams Vastgoed een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming.
4.6. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Dams Vastgoed tot ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat (ook) Dams Vastgoed daarbij gehouden is aan de tussen partijen gemaakte afspraak en gedaagden eerst tot ontruiming van het pand behoeven over te gaan binnen acht weken na afgifte van een bouwvergunning. Om te voorkomen dat gedaagden niet tijdig kennis zullen nemen van de afgifte van de bouwvergunning voor het pand, zal de voorzieningenrechter bepalen dat Dams Vastgoed uitsluitend rechten aan dit vonnis kan ontlenen indien zij de bouwvergunning voor het pand tenminste vier weken voor een door haar aan gedaagden aan te zeggen ontruimingsdatum aan gedaagden heeft betekend.
4.7. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat Dams Vastgoed bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. De voorzieningenrechter ontleent dit oordeel aan het feit dat gedaagden geen beroep hebben gedaan op genoemde bepaling en voorts aan het hiervoor vastgestelde spoedeisend belang van Dams Vastgoed.
4.8. De vordering om het vonnis gedurende zes maanden na de ontruiming opnieuw ten uitvoer te mogen leggen zal als onweersproken worden toegewezen.
4.9. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren zal worden toegewezen als na te melden.
4.10. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden om binnen acht weken nadat de bouwvergunning voor dat pand is verkregen de aan de Oostzijde 25 te (1502 BB) Zaandam gelegen gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, met al de hunnen en het hunne leeg en ontruimd aan Dams Vastgoed op te leveren, met machtiging van Dams Vastgoed om - ingeval van weigering of nalaten van die ontruiming - de ontruiming op kosten van gedaagden te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie, een en ander met inachtneming van artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro,
5.2. bepaalt dat Dams Vastgoed aan vorenstaande veroordeling alleen rechten kan ontlenen indien zij de bouwvergunning voor het pand tenminste vier weken voor een door haar aan gedaagden aan te zeggen ontruimingsdatum aan gedaagden heeft betekend,
5.3. bepaalt dat Dams Vastgoed dit vonnis gedurende zes maanden na de ontruiming opnieuw ten uitvoer kan leggen in geval van iedere hernieuwde kraak,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2009.?