Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 418355 / CV EXPL 09-2950
datum uitspraak: 23 september 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser in conventie
verweerder in reconventie
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: A.F. Damen
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.C. Mens
In conventie en in reconventie
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 19 maart 2009 tegen de rolzitting van 1 april 2009. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en tevens een eis in reconventie ingediend.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 10 juni 2009 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 10 juli 2009 waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft voorafgaand aan deze comparitie een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.
De feiten
1. Vanaf 1976 heeft de firma [AAA] aan [gedaagde] verhuurd de bedrijfsruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
2. [eiser] heeft sinds januari 1992 de hierboven genoemde bedrijfsruimte met bovenwoning aan [gedaagde] verhuurd. De huurprijs bedraagt thans € 1.043,65 per maand.
3. Artikel 10 lid 1 van Pro de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van januari 1992 luidt:
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan.
4. Bij brief van 31 maart 1998 schrijft Stougie Accountants, namens [eiser], aan [gedaagde]:
Tevens maken wij van deze gelegenheid gebruik aan u mede te delen, dat op grond van artikel 10 van Pro het huurcontract, onderverhuring niet is toegestaan.
5. Bij brief van 31 augustus 1999 schrijft [eiser] aan [gedaagde]:
Daar het voor mij van groot belang is dat bij een eventuele huurbeëindiging van de hoofdhuurder (in dit geval U dus) het pand in zijn geheel ontruimd en onbewoond wordt opgeleverd, kan ik U dus geen officiële schriftelijke toestemming tot onderverhuur verlenen.
6. Op 4 november 2005 heeft [gedaagde] een schriftelijke onderhuurovereenkomst gesloten met [onderhuurder 1] en [onderhuurder 2] met betrekking tot de bovenwoning.
7. [gedaagde] heeft, ondanks aanmaning, de huurpenningen over de periode december 2008 tot en met juli 2009 ten bedrage van € 6.086,00 onbetaald gelaten.
8. In het dossier bevinden zich enkele door [gedaagde] in het geding gebrachte verklaringen. In deze verklaringen staat -onder meer- het volgende:
[voorletters] [gedaagde]-[XXX]
Hierbij verklaar ik dat samen met mijn man [gedaagde] tijdens een kopje koffie +/- 1980 toestemming kregen van de toemalige vennoot de heer [AAA]. woonende in de [adres] [woonplaats]. Om dat hij het zonde vond om leeg te laten staan, mochten wij het verhuren.
[YYY]
Hierdoor laat ik, [YYY], weten dat ik de woonruimte boven de winkel via de heer [gedaagde] heb gehuurd in de periode juni 1980 tot en met juli 1982. Dat gebeurde met welwillende toestemming van de hoofdeigenaar.
[ZZZ]
Hierbij geef ik aan dat wij de bovenwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] hebben gehuurd, vanaf 01-08-1982 t/m 01-02-1984.
In conventie
De vordering van [eiser]
[eiser] vordert (samengevat en na vermeerdering van eis) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van
€ 6.086,00 wegens huurachterstand en € 535,50 wegens buitengerechtelijke incassokosten. De wettelijke rente wordt gevorderd over een bedrag van € 2.677,26 vanaf 20 februari 2009 tot aan de dag der algehele voldoening.
[eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] vanaf december 2008 geen huur heeft betaald.
De huurachterstand bedraagt meer dan drie maanden, hetgeen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, mede gelet op de huurachterstanden in het verleden. Immers, [eiser] heeft in 2007 twee maanden huurachterstand aan de deurwaarder uit handen moeten geven.
[eiser] stelt voorts dat [gedaagde] de bovenwoning ongeoorloofd aan derden in gebruik heeft gegeven. Deze tekortkoming rechtvaardigt eveneens een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Het verweer
[gedaagde] erkent de huurachterstand, maar beroept zich op opschorting van zijn huurpenningen. Hij voert daartoe aan dat het gehuurde diverse gebreken vertoont, waaronder lekkages op de bovenverdieping. [gedaagde] heeft [eiser] diverse malen gevraagd om deze gebreken te verhelpen. Ondanks de mondelinge toezeggingen van [eiser] heeft hij deze gebreken niet gerepareerd. Daarom is [gedaagde] tot opschorting van de huurpenningen overgegaan.
Voorts voert [gedaagde] aan dat hij van [voorletters] [AAA], de thans overleden broer van [eiser], toestemming heeft gekregen om de bovenwoning aan derden in gebruik te geven.
In reconventie
De vordering van [gedaagde]
[gedaagde] vordert (samengevat) een verklaring voor recht dat:
a. [eiser] de verhuurdersverplichtingen jegens [gedaagde] niet is nagekomen en [gedaagde] gerechtigd is de betaling van de huur drie maanden op te schorten tot het moment dat [eiser] de reparaties aan het dak en het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand heeft uitgevoerd;
b. [eiser] de verhuurdersverplichtingen jegens [gedaagde] niet is nagekomen en [gedaagde] gerechtigd is de woonruimte behorende bij de bedrijfsruimte te [woonplaats] aan de [adres] aan een derde te verhuren en [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] schade te vergoeden, bestaande uit gederfde huurpenningen ad € 715,00 per maand sedert mei 2007 tot aan het moment dat [gedaagde] de woonruimte aan een derde kan verhuren.
[gedaagde] stelt daartoe dat [eiser], ondanks mondelinge toezeggingen, diverse gebreken aan het pand niet heeft hersteld. [gedaagde] is derhalve gerechtigd om de betaling van de huurpenningen drie maanden op te schorten totdat [eiser] zijn toezegging is nagekomen.
Voorts stelt [gedaagde] dat hij, met toestemming van [voorletters] [AAA], de bovenwoning in het verleden heeft onderverhuurd. Nu [eiser] [gedaagde] heeft verboden om de bovenwoning aan derden te verhuren, lijdt [gedaagde] schade ten bedrage van € 715,00 per maand. [eiser] is mitsdien aansprakelijk voor de gederfde huurinkomsten.
In conventie en in reconventie
De beoordeling van het geschil
1. De vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke behandeling, nu zij beide op hetzelfde feitencomplex berusten.
2. [gedaagde] heeft erkend een huurachterstand te hebben laten ontstaan, deze bedraagt tot en met juli 2009 € 6.086,00.
Opschorting in conventie en in reconventie
3. [gedaagde] verweert zich tegen deze huurachterstand met een beroep op een hem toekomend recht tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichting. [gedaagde] baseert dat recht op de aanwezigheid van onderhoudsgebreken die hij mondeling -naar zijn zeggen- aan [eiser] heeft meegedeeld.
[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn verweer een offerte voor het uitvoeren van schilderwerk ad € 654,50 (exclusief btw) en een offerte voor het verhelpen van lekkages ad
€ 1.070,00 (exclusief btw) in het geding gebracht. [eiser] heeft hiertegenover gesteld dat [gedaagde] sinds 2007 niet meer geklaagd heeft over achterstallig onderhoud en lekkages.
4. Voorop gesteld moet worden dat voor een beroep op opschorting vereist is dat de tekortkoming de opschorting dient te rechtvaardigen. Op grond van hetgeen [gedaagde] in deze procedure heeft aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat de door [gedaagde] gestelde gebreken te gering zijn om opschorting van € 6.086,00 aan huur te rechtvaardigen. Immers, [gedaagde] heeft sinds december 2008 geen huur meer betaald terwijl de vermeende tekortkoming van [eiser] op grond van de door [gedaagde] in het geding gebrachte offertes circa € 1.724,50 (exclusief BTW) bedraagt. Het beroep van [gedaagde] op zijn opschortingsverweer faalt derhalve.
5. Nu [gedaagde] de omvang van de huurachterstand heeft erkend, zal de vordering in conventie tot betaling van € 6.086,00 worden toegewezen.
6. [gedaagde] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat [eiser] zijn verhuurdersverplichtingen niet nakomt en [gedaagde] daarom gerechtigd is de betaling van de huur drie maanden op te schorten tot het moment dat [eiser] de reparaties aan het dak en het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand heeft uitgevoerd. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat [eiser], ondanks mondelinge toezeggingen, de gebreken aan het pand niet heeft gerepareerd. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat [gedaagde] mondeling over gebreken heeft geklaagd.
7. Niet gebleken is dat [eiser] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Daar komt bij dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij [eiser] mondeling, in het bijzijn van getuigen, heeft gewezen op de gebreken en [eiser] verzocht heeft om deze te herstellen. Het is aan [gedaagde] om zijn stelling ter zake met stukken te onderbouwen en te specificeren, zoals bijvoorbeeld door overlegging van schriftelijke verklaringen van getuigen. [gedaagde] heeft dat echter nagelaten. Het aanbod tot getuigenbewijs zal daarom als zijnde te vaag worden afgewezen. Nu niet vast staat dat [eiser] niet aan zijn verhuurdersverplichtingen heeft voldaan, heeft [gedaagde] ook geen grond om de huurbetaling drie maanden op te schorten. De vordering in reconventie wordt op dit punt mitsdien afgewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, onderhuur in conventie
8. [eiser] heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand gevorderd. Deze vordering zal worden toegewezen. De huurachterstand bedraagt immers zes maanden en deze wanprestatie rechtvaardigt op zich al ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Daarbij is van belang dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij in het verleden ook al huurachterstanden heeft gehad.
Onderhuur in reconventie
9. [gedaagde] stelt dat hij met [voorletters] [AAA] heeft afgesproken dat hij de bovenwoning aan derden mag onderverhuren. Nu [eiser] [gedaagde] heeft verboden om de bovenwoning aan derden te verhuren, lijdt [gedaagde] schade van € 715,00 per maand wegens gederfde huurpenningen. [eiser] is aansprakelijk voor deze schade, aldus [gedaagde].
10. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat hij zelf, na het sluiten van de huurovereenkomst van januari 1992, [gedaagde] toestemming heeft gegeven tot onderverhuur. [gedaagde] dient dan ook nadere feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat [eiser], in afwijking van de huurovereenkomst van januari 1992, toestemming heeft verleend om de bovenwoning aan derden in gebruik te geven. De onder 7. bij de feiten aangehaalde verklaringen zijn daartoe onvoldoende. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd kan in deze verklaringen geen toestemming tot onderverhuur na het sluiten van de huurovereenkomst van januari 1992 worden gelezen. Het enkele feit dat [gedaagde] toestemming van [voorletters] [AAA] heeft gekregen, doet daar niet aan af. [gedaagde] heeft immers in januari 1992 een nieuwe huurovereenkomst met [eiser] gesloten.
11. [gedaagde] heeft nog getuigenbewijs aangeboden ter zake van toestemming tot onderverhuur door [voorletters] [AAA]. Dit aanbod tot getuigenbewijs zal worden afgewezen nu [gedaagde] heeft nagelaten te stellen wat eventuele getuigen van na januari 1992 zouden kunnen verklaren.
12. De vordering in reconventie zal mitsdien worden afgewezen. Immers, niet is gebleken dat [eiser] niet aan zijn verhuurdersverplichtingen jegens [gedaagde] heeft voldaan. [eiser] is dan ook niet aansprakelijk voor de door [gedaagde] gestelde gederfde huurinkomsten.
Buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten in conventie en in reconventie
13. [eiser] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist. Niet is gesteld of gebleken dat de door [eiser] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
14. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de vervaldag van elk onbetaald gebleven huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening.
15. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in conventie en in reconventie in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie zal worden bepaald dat in reconventie geen kosten zijn gemaakt.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- ontbindt de huurovereenkomst van partijen;
- veroordeelt [gedaagde] om het pand aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van [eiser] zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels volledig ter beschikking te stellen van [eiser];
- machtigt [eiser] om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de woning te doen ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 6.086,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vervaldag van elk onbetaald gebleven huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eiser] te betalen € 1.043,65 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand na 31 juli 2009 in gebruik heeft gehouden;
In reconventie
- wijst de vorderingen af;
In conventie en in reconventie
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 85,98
vastrecht € 208,00
salaris gemachtigde € 750,00
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. de Rooij en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.