Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 430551 / CV EXPL 09-4426
datum uitspraak: 3 december 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde mr. K. Mels
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. M.C.A.M. Schilder
De procedure
[eiseres] heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde].
Hierop heeft [gedaagde] geantwoord.
Daarna is een tussenvonnis gewezen waarin, kort samengevat, een gerechtelijke bezichtiging en aansluitende comparitie van partijen is bepaald.
Op de daartoe in het tussenvonnis bepaalde tijd zijn de kantonrechter, de griffier, [eiseres] en de beide gemachtigden naar de in deze procedure bedoelde woning gegaan. Bezichtiging was niet mogelijk omdat [gedaagde] toen niet aanwezig was.
Vervolgens zijn de kantonrechter, de griffier, [eiseres] en de beide gemachtigden naar het kantoor van de gemachtigde van [eiseres] gegaan, voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Daar is uiteindelijk ook [gedaagde] verschenen. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt.
Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
De vordering
[eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair: de huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] met onmiddellijke ingang zal ontbinden, met ontruiming en doorbetaling van de geldende huurprijs tot aan de ontruiming.
Subsidiair: de huurprijs van de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] met ingang van1 januari 2009 vast te stellen op € 776,82 per maand, althans op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijs, met trendmatige jaarlijkse verhoging, en met bepaling van het voorschot servicekosten op € 300,-- per maand, een en ander met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de aldus vast te stellen huurprijs vanaf 1 augustus 2009, evenals van een bedrag groot € 2.637,74 aan achterstallige huurpenningen tot en met 31 juli 2009.
Alles met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke en de gerechtelijke (proces)kosten.
I.
De vordering is kort samengevat hierop gegrond, dat de huidige huurovereenkomst gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval niet, dan wel niet ongewijzigd in stand kan blijven. Op de voet van het bepaalde in artikel 6.258 van het Burgerlijk Wetboek wordt een oplossing gevraagd voor de door [eiseres] als kennelijk onredelijk ervaren situatie, waarin zij niet vrij kan beschikken over haar aan [gedaagde] verhuurde woning, althans daaruit volstrekt onvoldoende inkomsten kan genereren.
Het verweer
Het verweer strekt tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vordering.
Betwist wordt dat sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals door [eiseres] aangevoerd, die zouden nopen tot het ingrijpen in de bestaande contractuele relatie en/of de geldende huurprijs.
De feiten
In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
1. [eiseres] is sinds 1991 eigenaar van de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Het betreft een eengezinswoning met voor- en achtertuin in een nette woonbuurt. Het gaat om zelfstandige woonruimte zoals bedoeld in de artikelen 7.233 en 234 van het Burgerlijk Wetboek
2. [eiseres] heeft daar nooit zelf gewoond. Het was de bedoeling dat de woning te zijner tijd zou dienen als oudedagsvoorziening. In de tussentijd werd bewoning door een of meer dochters van [eiseres] beoogd, maar daarvan is uiteindelijk niet (blijvend) sprake geweest.
3. In de periode van 1992 tot 2003 is de woning een aantal malen verhuurd aan mensen die, na verkoop van hun eigen woning, in afwachting waren van een nieuwe woning en daarom tijdelijk woonruimte zochten.
4. Begin 2003 bleek [gedaagde], een oude collega van [eiseres], na het verbreken van haar relatie dringend behoefte te hebben aan tijdelijke woonruimte. Afgesproken werd dat [gedaagde] de woning tijdelijk mocht gebruiken, totdat zij andere woonruimte toegewezen zou krijgen. Hierop heeft [eiseres] de op dat moment uitgewoonde woning opgeknapt, van een nieuwe keuken voorzien, gestoffeerd en gemeubileerd. Tevens werd de woning voorzien van het nodige linnengoed en nieuwe matrassen.
5. Met ingang van 1 april 2003 is de woning vervolgens daadwerkelijk aan [gedaagde] verhuurd tegen een kale huurprijs van
€ 400,-- per maand en een voorschot servicekosten van € 200,-- per maand. De huur werd voor 6 maanden aangegaan, tot 1 oktober 2003.
6. Na afloop van de overeengekomen huurtermijn is de huur telkens op tijdelijke basis voortgezet. In totaal zijn er elf tijdelijke contracten gesloten. De laatste termijn liep op 31 december 2007 af. De kale huurprijs is al die tijd gehandhaafd op € 400,-- per maand. Het voorschot servicekosten is inmiddels verhoogd naar € 300,-- per maand.
7. Nadat [gedaagde] de woning niet voor een voor [eiseres] aanvaardbare prijs had willen kopen en duidelijk werd dat [gedaagde] de woning niet wilde verlaten heeft [eiseres] geprobeerd de kale huurprijs te verhogen, waarmee [gedaagde] niet akkoord ging.
8. De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak van 24 april 2009, verzonden op 12 mei 2009, het door [eiseres] gedane voorstel tot verhoging van de huur met ingang van 1 januari 2009 tot € 776,82 per maand niet redelijk geoordeeld, wegens overschrijding van het wettelijke toegestane maximum percentage. Een huurverhoging van 1,6% met ingang van 1 januari 2009 tot € 460,40 per maand werd wel redelijk bevonden. Tegen deze uitspraak is geen (tijdig) verzet gedaan, zoals bedoeld in artikel 20 lid 6 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
9. Volgens het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (bijlage 1 bij het besluit huurprijzen woonruimte) dient de in deze procedure bedoelde woning te worden gewaardeerd op (afgerond) 173 punten.
10. De in rekening gebrachte servicekosten zijn voldoende om de daadwerkelijk gemaakte kosten te dekken. Tegenover de jaarlijkse huuropbrengst van € 4.800,-- staan echter vaste lasten tot een totaal van € 4.073,-- (hypotheekrente, gemeentelijke belastingen, verzekeringspremies). Daarbij is nog geen rekening gehouden met de wisselende, jaarlijkse kosten van onderhoud. Van een redelijke netto opbrengst is geen sprake.
11. Tot op heden is [gedaagde] niet in aanmerking gekomen voor toewijzing van een sociale huurwoning. Zij heeft in het kader van de daarvoor vastgestelde procedure wel geregeld gereageerd op aangeboden sociale huurwoningen, maar eindigde telkens niet als eerste. Naar moet worden aangenomen bedraagt de wachttijd voor een dergelijke woning voor haar minimaal nog een jaar.
12. [eiseres] is inmiddels 65 jaar oud. Zij is ernstig ziek. Financieel heeft zij het niet breed. Het vrijkomen van de woning, dan wel een aanmerkelijke verhoging van de huurprijs, zou haar de nodige financiële ruimte kunnen bieden om bijvoorbeeld eens op vakantie te kunnen gaan.
De beoordeling van het geschil
Partijen zijn het er terecht over eens, dat geen sprake (meer) is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Artikel 7.232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is dus niet van toepassing. De huur wordt geheel beheerst door afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Nu zich geen geval voordoet zoals voorzien in onderafdeling 4 van de hiervoor als laatste aangehaalde wettelijke regeling, moet worden vastgesteld dat geen reguliere wettelijke bepaling aanwijsbaar is op grond waarvan de kantonrechter de huur zou kunnen beëindigen. Zoals terecht namens [eiseres] aangevoerd kan dat alleen worden bereikt door toepassing van de uitzondering zoals verwoord in artikel 6.258 van het Burgerlijk Wetboek. De vraag is dus, of voldoende is gebleken van feiten en omstandigheden die toepassing van deze laatste wetsbepaling billijken.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Voldoende is gebleken dat de woning toentertijd en ook nadien voor een wel erg lage prijs is verhuurd. In april 2003, toen de huur begon, gold een maximaal redelijke kale huurprijs van € 734,79 per maand. Sinds 1 juli 2009 geldt een maximaal redelijke kale huurprijs van € 796,24 per maand. Nu [eiseres] uiteraard geen sociale verhuurster is, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de woning inderdaad jarenlang voor een vriendenprijs aan [gedaagde] is verhuurd en gebleven, wat geheel en al strookt met de stelling van [eiseres], dat zij [gedaagde] slechts heeft willen helpen zonder er zelf beter van te worden. Dat deze lage huurprijs een gevolg was van de slechte staat van onderhoud van de woning blijkt uit niets. Het mag waar zijn dat [eiseres] vooral de laatste tijd niet veel meer aan onderhoud heeft gedaan, maar dat is vanwege haar beperkte financiële middelen en de geringe huurinkomsten alleszins verklaarbaar. Evenmin kan in redelijkheid worden volgehouden dat het feit dat een deel van de tot het gehuurde behorende meubels, die [gedaagde] niet wil gebruiken, op zolder staan opgeslagen, reden zou zijn geweest voor een lagere huurprijs.
Dat de huur zolang heeft voortgeduurd is daarmee niet in tegenspraak. Integendeel, omdat [gedaagde] nu eenmaal geen sociale huurwoning kreeg toegewezen bleef zij onverminderd in de situatie verkeren, dat zij nergens anders heen kon. Doordat [eiseres] de woning nog niet nodig had maakte het mogelijk dat [gedaagde] daarin langer kon blijven dan voorzien. Waar het in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter in de kern op neerkomt is, dat geen van partijen had voorzien dat de ‘tijdelijke’ huur zo lang zou duren. Inmiddels is echter een punt bereikt, dat [eiseres] deze woning dringend moet kunnen verkopen, omdat zij van de netto opbrengst daarvan voor haar pensioenvoorziening afhankelijk is. Het komt de kantonrechter apert onredelijk voor dat [eiseres] op haar leeftijd en met haar ziekte huiselijk gezegd op een houtje moet bijten, omdat haar hulpbetoon aan [gedaagde] heeft geleid tot een situatie waarin zij haar woning niet meer, zoals voorzien, te gelde kan maken.
Een verhoging van de huurprijs, zoals subsidiair gevorderd, zou weliswaar aanmerkelijk verlichting kunnen brengen in de financiële situatie waarin [eiseres] zich bevindt, maar dat is in deze zaak geen optie, al was het maar omdat [gedaagde] bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft laten weten een dergelijke huur niet te kunnen opbrengen. Haar aanbod om € 500,-- kale huur per maand te gaan betalen levert onvoldoende soelaas op voor [eiseres] en komt de kantonrechter ook overigens niet redelijk voor, gelet op de thans geldende maximale huurprijs van € 796,24 per maand voor een woning als deze. Kortom: een verkoop in onverhuurde staat is de enige redelijke optie, wil men [eiseres] een financieel onbezorgde oude dag gunnen, zoals altijd de bedoeling is geweest.
Daar staat tegenover dat ook [gedaagde] zich niet in een benijdenswaardige positie bevindt. Het moet er immers voor worden gehouden dat zij niet binnen afzienbare termijn elders een sociale huurwoning zal kunnen bemachtigen, althans een huurwoning die zij, al dan niet met huurtoeslag, zal kunnen betalen. Beëindiging van de huur op korte termijn zal dan ook mogelijk leiden tot een noodsituatie. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat op zichzelf echter onvoldoende, om geheel af te zien van de overigens door de redelijkheid en billijkheid geboden ontbinding van de huur. Niet vergeten mag immers worden dat [eiseres] haar huurster bij wijze van hulpbetoon nu al vele jaren voor een zeer lage huur heeft gehuisvest, waar zij anders in 2003 al op straat was komen te staan.
Alles tegen elkaar afwegend komt het de kantonrechter redelijk en billijk voor de huur op enige termijn te beëindigen, zodat [eiseres] kan gaan verkopen en [gedaagde] nog enige tijd heeft om elders onderdak te vinden. Om [gedaagde] verder tegemoet te komen zal de kale huurprijs tot de datum van ontruiming gehandhaafd blijven op € 400,-- per maand. Uiteraard laat dit onverlet dat [gedaagde] ook het voorschot servicekosten van € 300,-- per maand moet blijven betalen, al is dit niet gevorderd. Gelet op het voorgaande kan de subsidiaire vordering onbesproken blijven.
Voor het toekennen van buitengerechtelijke incassokosten bestaat geen voldoende grond.
Over de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bepaald.
Het meer of anders gevorderde moet worden afgewezen.
Beslissing
De tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] wordt met ingang van 1 maart 2010 ontbonden.
[gedaagde] wordt veroordeeld om deze woonruimte met aanhorigheden met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk op 28 februari 2010 te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en complete beschikking te stellen van [eiseres], met machtiging aan [eiseres] om, als [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
[gedaagde] wordt veroordeeld, om aan [eiseres] de somma van € 400,-- per maand te blijven doorbetalen, voor elke maand of gedeelte daarvan welke [gedaagde] in het bezit van deze woonruimte blijft.
Iedere partij draagt de eigen proceskosten.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 3 december 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.