Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 441361 VV EXPL 09-135
datum uitspraak: 26 november 2009
344
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
Vomar Voordeelmarkt B.V.
te Alkmaar
eiseres
hierna te noemen Vomar
gemachtigde: mr F.H.A.M. Thunnissen
tegen
Stichting Parteon
te Zaanstad
gedaagde
hierna te noemen Parteon
gemachtigde: mr C.G.P. Goudriaan
De procedure
Vomar heeft Parteon op 22 oktober 2009 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2009. De gemachtigden hebben pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
Vomar huurt sinds 1 april 1993 van thans Parteon een supermarktruimte aan de Bloemkorf te Zaandam tegen een huidige huurprijs van € 90.000,00 ex btw per jaar.
De huurovereenkomst loopt, na enige verlengingen, tot 1 april 2013.
Op 4 maart 2009 is het complex waarin de supermarkt van Vomar is gelegen door brand beschadigd.
Bij brief van 18 maart 2009 heeft Parteon zich jegens Vomar op het standpunt gesteld dat het totale winkelcentrum door die brand is verwoest, zodat de huurovereenkomst op 4 maart 2009 is beëindigd.
Bij brief van 25 maart 2009 heeft Vomar aan Parteon gevraagd de gehuurde ruimte op de kortst mogelijke termijn te herstellen.
Bij brief van 1 april 2009 heeft Parteon herhaald, de huurovereenkomst per 18 maart 2009 te hebben ontbonden, omdat het overeengekomen huurgenot door de brand geheel onmogelijk is gemaakt; bij brief van 20 april 2009 heeft Parteon die beslissing toegelicht en daar aan toegevoegd dat zij geen verplichting tot herstel van het gehuurde heeft.
De vordering
Vomar vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van Parteon tot herstel van de door Vomar gehuurde supermarkt, met nevenvorderingen zoals in de dagvaarding en bij brief van 11 november 2009 nader omschreven. Vomar legt aan haar vordering ten grondslag dat blijkens een voor haar uitgebracht rapport d.d. 29 mei 2009 van Troostwijk Expertises, opgesteld door J. Oostdijck, het door Vomar gehuurde casco – na afgifte van de bouwvergunning – binnen 4 maanden tegen redelijke kosten hersteld kan worden; die kosten worden begroot op € 245.000,00 tot (blijkens de door Oostdijck ter terechtzitting gegeven toelichting) maximaal € 300.000,00. Een dergelijke uitgave kan redelijkerwijs van Parteon worden gevergd nu de verzekering van Parteon de herstelkosten dekt, aldus Vomar.
Het verweer
Parteon betwist de vordering en voert aan dat de gemeente Zaanstad in 2007 een masterplan heeft vastgesteld voor de wijk Poelenburg in Zaandam, waar het winkelcentrum De Bloemkorf deel van uitmaakt, welk plan wordt uitgewerkt in het Uitvoeringsprogramma Nieuw Poelenburg, dat naar verwachting door de gemeenteraad zal worden vastgesteld in november 2009; in laatstbedoeld plan is op de huidige locatie van Vomar geen plaats meer voor detailhandel. Herstel van de supermarkt zou derhalve tegengesteld zijn aan de door de gemeente noodzakelijk geachte, en door Parteon onderschreven, ontwikkeling.
Voorts, aldus Parteon, kan het door Vomar gewenste herstel van het gehuurde niet los worden gezien van de eventuele herstelmogelijkheden van de totale constructie van het winkelcentrum; om deze redenen meent Parteon dat met herstel uitgaven gemoeid zouden zijn die redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen.
De beoordeling
1. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in de tussen partijen gevoerde bodemprocedure de soortgelijke vordering van Vomar (te weten een beslissing op de vraag of Parteon verplicht is over te gaan tot herstel van het gehuurde) zal worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is.
2. Parteon immers is, naar zij bij de mondelinge behandeling heeft bevestigd, van plan om het complex waarin het gehuurde was gevestigd te herbouwen, waaruit naar ’s kantonrechters oordeel volgt dat een deel daarvan weer gebruikt zou kunnen worden als supermarkt. De kantonrechter overweegt daarbij, dat onder het begrip verhelpen van gebreken, als bedoeld in artikel 7:206 BW, ook herbouw kan worden begrepen. Dat in het huidige “stedenbouwkundig plan” de locatie waar de supermarkt van Vomar was gevestigd wordt aangemerkt als “ontwikkelvlek” waarin voor detailhandel geen plaats zou zijn, doet daaraan niet af. Enerzijds hebben op dit moment de plannen – in elk geval het Uitvoeringsprogramma waar Parteon op doelde - nog geen definitieve status en anderzijds dient te worden bedacht dat zonder de brand voor de in die “ontwikkelvlek” gelegen supermarkt dan toch ook een oplossing gezocht had moeten worden.
3. Ook de situatie, dat herstel van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Parteon zijn te vergen, doet zich hier - anders dan Parteon aanvoert - niet voor. Vomar, die naar de kantonrechter aanneemt met haar brief van 25 maart 2009 te kennen heeft willen geven zich niet bij de door Parteon uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst neer te leggen, heeft aangevoerd dat de (casco)schade aan het gehuurde € 300.000,= bedraagt; of de opstalverzekeraar van Parteon deze schade zal vergoeden is tussen partijen in discussie. Nu echter Parteon het voornemen heeft het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakte te herbouwen, kunnen de daarmee gemoeide kosten kennelijk voor haar geen onoverkomelijk probleem vormen, zodat de discussie omtrent de opstalverzekering kan worden gelaten voor wat die is.
4. Het belangrijkste bezwaar van Parteon tegen de vordering van Vomar is, dat “toewijzing van de eis zou betekenen dat het masterplan op dit punt van de winkelvoorzieningen de prullenbak in kan.” Die redenering snijdt naar het oordeel van de kantonrechter geen hout, reeds omdat – zoals hiervoor overwogen - het masterplan geschreven is met de supermarkt van Vomar als gegeven op de desbetreffende locatie.
Dat in de huidige ontwerp-plannen voor de betreffende locatie is voorzien in 2400 m2 “artsenpraktijk en multifunctioneel bedrijfsonroerend goed” zoals door Vomar onweersproken betoogd, sluit op zichzelf het herbouwen van een supermarkt op de huidige locatie van Vomar niet uit; het wil de kantonrechter dan ook voorkomen dat Parteon de brand en haar gevolgen tracht te benutten om zich via de ontbinding van de huurovereenkomst te ontdoen van een niet meer in de toekomstige bestemming passende huurder. Daarvoor is de in artikel 7:210 BW gegeven ontbindingsmogelijkheid voor de verhuurder echter niet bedoeld.
5. Parteon heeft nog aangevoerd dat zij niet het voornemen heeft de huurovereenkomst na 1 april 2013 te verlengen. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij, reeds omdat een (eventuele) opzegging niet meebrengt, dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk zal eindigen per 1 april 2013. Hoe de situatie in de periode daarna zal zijn valt thans nog niet te overzien.
6. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vorderingen van Vomar, zoals nader in het dictum vermeld, toewijzen, met veroordeling van Parteon in de proceskosten.
Het gevorderde nasalaris is niet toewijsbaar, omdat onzeker is of deze kosten zullen worden gemaakt en of de hoogte ervan redelijk is, indien ze worden gemaakt. Vomar dient hiervoor zonodig de weg van artikel 237 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering te volgen.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Parteon bij wijze van voorziening:
1. voortvarend al die maatregelen te nemen die nodig zijn om te komen tot voorbereiding, uitvoering en voltooiing van het herstel van de door Vomar gehuurde supermarkt aan De Bloemkorf te Zaandam;
2. aan Vomar binnen tien werkdagen na dit vonnis een tijdsplanning van de onder 1 bedoelde maatregelen ter beschikking te stellen en Vomar op de hoogte te houden van de voortgang en geplande voltooiing;
3. aan Vomar een dwangsom te betalen van € 10.000,00 per dag voor elke dag dat Parteon na betekening van dit vonnis in gebreke blijft daaraan te voldoen;
- veroordeelt Parteon in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vomar begroot op € 1.869,25 waaronder begrepen € 1.500,-- voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr B. Doorewaard Boekhout, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.