Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/7328
Uitspraakdatum: 1 september 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak a-straat 35 te Q (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 513.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2008 de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 484.000.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 15 november 2008, door de rechtbank ontvangen op 25 november 2008, beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2009.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde A, B en C, vergezeld door D. Namens verweerder zijn verschenen E en F, taxateur. Partijen hebben ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
De zaak is met instemming van partijen gelijktijdig behandeld met de zaken die bij de rechtbank geregistreerd zijn onder de nummers AWB 08/7197, AWB 08/7082, AWB 08/7683, AWB 08/7186, AWB 08/7107 en AWB 08/7109, in welke zaken A eveneens als gemachtigde optreedt.
Tussen partijen vaststaande feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning, gebouwd in 1979, betreft een geschakelde woning, met garage en carport. Het in opdracht van verweerder door F opgemaakte taxatierapport van 17 februari 2009 vermeldt dat de inhoud van de woning 540 m³ bedraagt en dat tot de woning een perceel grond met een oppervlakte van
428 m² behoort.
Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007.
3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.
3.3. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning
€ 478.000 bedraagt.
Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het jaar 2008, vastgesteld op € 513.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder deze waarde verlaagd tot € 484.000. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de waarde € 478.000 bedraagt. Nu verweerder daarmee te kennen heeft gegeven dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde waarde van € 484.000 te hoog is, kan deze uitspraak niet in stand blijven. Het beroep is in zoverre gegrond.
4.3.1. Bij de verdere beoordeling van het geschil stelt de rechtbank voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep gestelde waarde van de woning van € 478.000 niet te hoog is. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde het onder 2 genoemde taxatierapport overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van € 478.561. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van in Q gelegen objecten aan de b-straat 1, c-straat 18 en d--straat 5 (hierna: de vergelijkingsobjecten).
4.3.2. Nu blijkens het taxatierapport en verweerders toelichting ter zitting de objecten e-straat 26 en 46, f-straat 70, g-straat 2, h-straat 9 en a-straat 23, 50, 60 en 64 te Q niet (langer) dienen ter onderbouwing van de waarde van eisers woning, behoeven de daartegen gerichte grieven geen bespreking.
4.4.1. Gelet op de in het taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren en de daarbij overgelegde foto’s kunnen naar het oordeel van de rechtbank de in het taxatierapport genoemde objecten als vergelijkingsobjecten dienen.
De objecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en wat type, inhoud, perceeloppervlakte en bouwperiode betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Daarbij dient bedacht te worden dat niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld, maar dat de transactiewaarden zijn bedoeld ter bepaling en bevestiging van de vastgestelde waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten de door verweerder verdedigde waarde in voldoende mate onderbouwen en dat de verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds in de bij het taxatierapport behorende taxatiematrix voldoende tot uitdrukking worden gebracht. Hieruit blijkt onder meer dat verweerder zich van er rekenschap van heeft gegegeven dat er tussen de woningen verschillen bestaan in inhoud, grondoppervlakte, luxe/kwaliteit en aanwezigheid van bijgebouwen. Voorts heeft verweerder er bij de waardebepaling rekening mee gehouden dat de woning, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, een geschakelde ligging heeft.
4.4.2. Gelet op het hiervoor onder 4.4.1 gegeven oordeel dat de vergelijkingsobjecten als zodanig kunnen dienen, kan eisers stelling dat een waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode niet goed mogelijk is omdat rond de waardepeildatum geen daadwerkelijke verkopen van vergelijkbare objecten hebben plaatsgevonden, niet slagen. Voor zover eiser in dit verband nog heeft bedoeld te stellen dat een waardevaststelling op basis van indexering tot een juistere waarde leidt, namelijk de door eiser bepleite waarde van € 431.000, welke hij heeft berekend aan de hand van de per 1 januari 2003 vastgestelde WOZ-waarde, gecorrigeerd met de gemiddelde waardedaling dan wel -stijging zoals die zou blijken uit het van verweerder afkomstige overzicht “103 Gors-Zuid W”, overweegt de rechtbank als volgt. Nog daargelaten de vraag of in dit overzicht op marktgegevens gebaseerde cijfers zijn opgenomen over de periode na 1 januari 2005, brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het stijgingspercentage tussen een eerder vastgestelde waarde (wat daarvan verder ook zij, nu deze immers thans niet ter beoordeling staat) en de nieuw vastgestelde waarde is derhalve niet relevant.
4.5. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de garage, carport en grond ten opzichte van de vorige waardepeildatum op onduidelijke gronden met respectievelijk 48,3%, 150% en 50% is gestegen. Anders dan eiser kennelijk meent kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. Deze grief van eiser treft reeds daarom geen doel.
4.6. Het is de rechtbank voorts niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde berekening van de inhoud van eisers woning. Eisers grieven hieromtrent kunnen hem niet baten. Eiser gaat immers op grond van door hem overgelegde informatie ter zake van NEN 2580 uit van een inhoudsberekening waarbij de ruimten waarvan de hoogte minder bedraagt dan 1.50 meter niet zijn meegenomen. Dit ten onrechte. Verweerder is, zowel bij de onderhavige woning als bij de vergelijkingsobjecten, op basis van de NEN 2580 uitgegaan van de totale bruto inhoud van de woning. De rechtbank heeft onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juiste toepassing van die norm door verweerder. Uit de door verweerder overlegde pagina’s uit de normtekst NEN 2850 blijkt dat de bruto inhoud van een woning wordt bepaald door de som van alle daartoe behorende binnenruimten. Dat daarbij binnenruimten met een hoogte tot 1,50 meter niet in die inhoudsberekening worden betrokken, blijkt hieruit niet. De informatie uit wikipedia waarop eiser zich in dit verband heeft beroepen leidt niet tot een ander oordeel. Deze informatie heeft betrekking op het bepalen van verhuurbare vloeroppervlakten voor huisvestingsorganisaties en daarvan is hier geen sprake.
4.7. Voorts kan eisers grief dat sprake is geweest van een inpandige taxatie van de woning van slechts 15 minuten, waarbij de taxateur hem zou hebben meegedeeld dat de vastgestelde waarde reeds vaststond, niet leiden tot een lagere waarde. Daarbij overweegt de rechtbank dat er geen wettelijke regeling is die verweerder verplicht tot het laten verrichten van een inpandige taxatie.
Ook de blote stelling dat de heroverweging in de bezwaar- en beroepsfase niet als objectief kan worden aangemerkt omdat geen externe taxateur is ingeschakeld, faalt. De enkele omstandigheid dat de hertaxatie is uitgevoerd door een taxateur in dienst van de gemeente betekent niet dat aan de juistheid van de taxatie getwijfeld moet worden, behoudens bijzondere omstandigheden die niet zijn gesteld of gebleken. Gelet hierop ziet de rechtbank geen reden het door verweerder overgelegde taxatierapport van F - op die grond - buiten beschouwing te laten.
Ten aanzien van de gestelde mededelingen van de taxateur overweegt de rechtbank dat zij geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de door verweerder ter zitting gegeven verklaring dat aan eiser slechts zou zijn gezegd dat indien in de bezwaarfase geen punten ten aanzien van de staat van onderhoud naar voren zijn gebracht, een inpandige opname in dat verband geen toegevoegde waarde heeft.
4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum € 478.561 bedroeg, zodat de vastgestelde WOZ-waarde van € 478.000 niet te hoog is.
4.9.1. Ter zitting is door eiser gesteld dat er grote verschillen bestaan tussen de vastgestelde WOZ-waarden. Daarbij heeft eiser naast de voor zijn woning vastgestelde waarde gewezen op de WOZ-waarde van de woningen a-straat 7, 9, 27, 33, 37 en 72 te Q, waarvan het beroep gelijktijdig ter zitting is behandeld. Voor zover eiser hiermee heeft beoogd te stellen dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, overweegt de rechtbank als volgt.
4.9.2. In de bij het taxatierapport behorende taxatiematrix heeft verweerder een waardeopbouw van de woning van eiser gegeven. Deze waardeopbouw ziet er als volgt uit:
Te taxeren woning
prijs per m3/m2 a-straat 35
Hoofdgebouw € 475 540 m³ € 256.500
dakkapel € 3.500 0 € 0
Garage € 890 34 m² € 30.260 Carport € 250 22 st € 5.500
OPSTALWAARDE € 292.261
GRONDWAARDE € 450 400 m² € 180.000
GRONDSTAFFEL € 225 28 m² € 6.300
Type (vrijstaand/ geschakeld)
Luxe
Kwaliteit
Bouwjaarcorrectie hfdgebouw 1979 € 0
Correctie achterstallig onderhoud
Totaal € 478.561
Prijspeilcorrectie
Woz-waarde WOZWAARDE € 484.000
Verkoop-datum/prijs nvt
Waardepeil 01-01-2007
4.9.3. De waardeopbouw van de woningen waarnaar eiser heeft verwezen is op dezelfde manier opgesteld. De onderlinge verschillen hebben in de respectieve waardeopbouwen geleid tot totaalwaarden die overeenstemmen met de mate van ongelijkheid. De rechtbank begrijpt hieruit - en gaat daar ook van uit - dat het totaal van de waardeopbouw de waarde in het economische verkeer betreft.
Het voor die woningen (en eisers woning) geldende totaal van de waardeopbouwen en de vastgestelde WOZ-waarden per waardepeildatum 1 januari 2007 (alsmede het verschil daartussen) is in het navolgende overzicht opgenomen:
verschil totaalwaarde /
Woning Totaalwaarde WOZ-waarde WOZ-waarde
a-straat 7 € 452.701 ter zitting door verweerder nader bepaald op € 452.000 -/- € 701
a-straat 9 € 498.212 € 495.000 -/- € 3.212
a-straat 27 € 485.086 € 477.000 -/- € 8.086
a-straat 33 € 547.086 € 515.000 -/- € 32.086
a-straat 35 € 478.561 ter zitting door verweerder nader bepaald op € 478.000 -/- € 561
a-straat 37 € 466.676 € 459.000 -/- € 7.676
a-straat 72 € 476.625 € 468.000 -/- € 8.625
4.9.4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 6 oktober 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJN-nummer AY9489) een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk is dat – anders dan op grond van een gevoerd beleid c.q. een oogmerk tot begunstiging (maar dat is gesteld noch gebleken) – een meerderheid van met eisers woning voldoende vergelijkbare woningen lager is gewaardeerd. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel ligt de bewijslast bij de partij die zich op dat beginsel beroept. Eiser heeft in dit verband verwezen naar de WOZ-waarden van voornoemde zeven woningen (inclusief zijn eigen woning). De rechtbank stelt vast, en dit is door verweerder ook niet weersproken, dat de zeven woningen vergelijkbaar zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen tussen perceelgrootte, inhoud en bijgebouwen verwaarloosbaar zijn. Ervan uitgaande dat het verschil tussen de totaalwaarde en de vastgestelde waarde van de woningen a-straat 7 en 35 (eisers woning) kennelijk een afrondingsverschil betreft, dient voorts vastgesteld te worden dat verweerder de WOZ-waarden voor vijf van de zeven woningen lager heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer van die woningen op de peildatum.
4.8.5. Eiser woning behoort niet tot de vijf woningen waarvan de WOZ-waarde, behoudens het hiervoor reeds genoemde afrondingsverschil, lager is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank stelt vast dat het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de vastgestelde WOZ-waarde van de vijf woningen waarin een degelijke verlaging wel heeft plaatsgevonden varieert tussen € 3.212 en € 32.086. Uit de respectieve taxatiematrices blijkt niet van een rechtvaardiging voor deze verschillen en ook van de zijde van verweerder is hiervoor geen verklaring gegeven. Hieruit volgt dat verweerder een meerderheid van vergelijkbare gevallen verschillend heeft behandeld terwijl niet is gebleken van een rechtvaardiging hiervoor. Het gelijkheidsbeginsel is derhalve geschonden.
4.9.6. Hoewel verweerder door de overlegging van het hiervoor onder 2 genoemde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van
€ 478.000 niet te hoog is, zal de rechtbank vanwege de schending van het gelijkheidsbeginsel de waarde lager vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 447.000.
4.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Eiser is niet in persoon ter zitting verschenen, terwijl de door zijn gemachtigde, A, gemaakte reiskosten reeds zijn begrepen in de door A ontvangen proceskostenvergoeding ter zake van zijn gelijktijdig behandelde beroepzaak. Overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten zijn gesteld noch gebleken. Wel dient het betaalde griffierecht te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 447.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van
€ 447.0000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Purmerend het door eiser betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 1 september 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.H.L.C. Bijvoet, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.