Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 164142 / KG ZA 09-687
Vonnis in kort geding van 19 januari 2010
in de zaak van
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING OOSTZAANSE VOLKSHUISVESTING,
gevestigd te Oostzaan,
eiseres,
advocaat mr. G.J.F. Voss,
tegen
1. [Gedaagde],
wonende te Oostzaan,
2. OVERIGE ERFGENAMEN VAN [A],
wonende te Oostzaan,
gedaagden,
advocaat mr. M.M.A. Appelman.
Eiseres zal hierna WOV genoemd worden, en gedaagde sub 1 [gedaagde] en gedaagden gezamenlijk [gedaagde c.s.]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6
- de brief van WOV van 7 januari 2010 met productie 7
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van WOV
- de pleitnota van Gedaagde c.s. met producties 1 t/m 3
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Vanaf medio 2005 heeft WOV de woning gelegen aan de […] te Oostzaan verhuurd aan [A], moeder van Gedaagde. Gedaagde heeft zich op 12 augustus 2009 bij de gemeente laten inschrijven op het woonadres van [A]. [A] is op 28 augustus 2009 overleden.
2.2. Bij brief van 7 september 2009 heeft Gedaagde aan WOV verzocht om de huur van de woning van zijn moeder te mogen voortzetten. Gedaagde heeft in zijn brief onder meer het volgende geschreven:
Tijdens haar ziektebed [van [A]] van 17 maanden heb ik er met wisselende dagen gewoond, maar ben er het laatste half jaar volledig ingetrokken.
[…].
2009 / tot heden vanaf februari tot nu bij mijn moeder ingewoond en helaas […] geen rekening gehouden met het overlijden van mijn moeder en de gevolgen voor mij met de betrekking van deze woning.
Mijn verzoek en grote wens is daarom ook in de woning waarin ik en mijn moeder de laatste tijd erg gelukkig samen waren, (ondanks haar verschrikkelijke ziekte) te behouden deze samen met mijn huidige vriendin […] te betrekken. Het zou van grote waarde voor de gehele familie zijn om zo het fijne huisje waaraan iedereen erg gehecht is en vol herinneringen zit van mijn pas overleden moeder bij ons te houden om toch het verlies op die manier te verzachten.
Daarom vraag ik u vriendelijk of het mogelijk is dat deze woning op mijn naam gezet kan worden, want indien dit niet het geval is zal ik nadat de woning afloopt geheel op straat komen te staan.
2.3. Bij brief van 22 september 2009 heeft WOV het verzoek van Gedaagde afgewezen, omdat Gedaagde volgens WOV geen medehuurder is en zo kort op het adres staat ingeschreven dat een voortzetting van de huurovereenkomst is uitgesloten.
2.4. Bij brief van 25 september 2009 heeft [B], zus van Gedaagde, nogmaals aan WOV verzocht het verzoek van Gedaagde te honoreren. Bij brief van 30 september 2009 heeft WOV ook het verzoek van [B] afgewezen, onder verwijzing naar de eerdere afwijzing van het verzoek van Gedaagde. Volgens WOV wordt het in de afwijzing van 22 september 2009 ingenomen standpunt niet gewijzigd.
2.5. Bij brief van 2 november 2009 heeft WOV Gedaagde gesommeerd de woning per 1 december 2009 te ontruimen. Gedaagde heeft bij brief van 10 november 2009 verzocht de bewoning tot 28 februari 2010 te mogen voortzetten, om hem in de gelegenheid te stellen de nalatenschap van [A] te regelen.
2.6. Op 11 november 2009 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Gedaagde, [C] (wethouder volkshuisvesting van de gemeente Oostzaan) en [D] (beleidsmedewerker van de gemeente Oostzaan) over de woning.
2.7. Bij brief van 17 november 2009 heeft WOV het verzoek van Gedaagde van 10 november 2009 afgewezen. Gedaagde heeft vervolgens, bij brief van zijn advocaat van 20 november 2009, aan WOV bericht de woning per 1 december 2009 te zullen ontruimen.
2.8. Per brief van 18 november 2009, verzonden op 19 november 2009, heeft W. van Twuijver, gemeentesecretaris van de gemeente Oostzaan, namens burgemeester en wethouders, naar aanleiding van het onder 2.6 genoemde gesprek aan WOV onder meer het volgende bericht:
Wij willen u vragen om coulance in deze te betrachten en de huidige bewoner van de woning een ruimere termijn te stellen dan de huidige, 1 december a.s., om de woning te ontruimen. Hierbij verzoeken wij u de bewoner een termijn te stellen van 6 maanden na het overlijden van de huurder zodat de bewoner meer tijd heeft om geschikte woonruimte te vinden.
Gezien de situatie zouden wij er ook begrip voor hebben als u zou besluiten de hardheidsclausule toe te passen uit de “Partiële Regionale Huisvestingsverordening Oostzaan” (Art. 40) en hiermee de woning toe te wijzen aan de huidige bewoner.
2.9. Bij brief van 25 november 2009 van zijn advocaat is Gedaagde teruggekomen op zijn toezegging de woning per 1 december 2009 te zullen ontruimen, wegens volgens Gedaagde gewijzigde omstandigheden. Gedaagde heeft daarbij verwezen naar voornoemde brief van de gemeente van 18 november 2009. Bij brief van 26 november 2009 van zijn advocaat heeft Gedaagde nader toegelicht dat hij bijna twee jaar feitelijk op het adres van zijn moeder woont.
3. Het geschil
3.1. WOV vordert:
1. Gedaagde c.s. te veroordelen om de woning aan de […] te Oostzaan binnen 24 uur na betekening van dit vonnis met al degenen en al hetgeen zich daarin of daarop vanwege Gedaagde c.s. bevinden resp. bevindt te ontruimen en met afgifte van de sleutels geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van WOV, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat Gedaagde c.s. met de gevorderde ontruiming in gebreke blijven,
2. WOV te machtigen de onder 1 bedoelde ontruiming, indien Gedaagde c.s. niet voldoen aan de veroordeling als hiervoor gevraagd, zelf te bewerkstelligen zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
met veroordeling van Gedaagde c.s. in de kosten van dit geding.
3.2. Gedaagde c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. WOV heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat hij geen medehuurder of samenwoner in de zin van de wet is. Er is volgens WOV geen sprake geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van Gedaagde met zijn moeder, laat staan gedurende de minimumtermijn van twee jaar die in de rechtspraak voor de eis van duurzaamheid wordt aangehouden. Op grond van artikel 7:268 lid 6 BW zou de huur per 1 november 2009 moeten eindigen, maar WOV heeft Gedaagde tot 1 december 2009 de gelegenheid gegeven de woning te ontruimen.
4.2. Volgens Gedaagde c.s. heeft WOV geen spoedeisend belang bij haar vordering. Onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 augustus 2003 (NJF 2003/79) heeft Gedaagde betoogd dat de door WOV naar voren gebrachte feiten niet zijn aan te merken als zwaarwegend in die mate dat onverwijlde ontruiming dient plaats te vinden.
4.3. Het spoedeisend belang is een van de belangen waarmee de voorzieningenrechter
op grond van artikel 254 Rv rekening heeft te houden bij de beantwoording van de vraag of het verantwoord is om door middel van het geven van een voorlopige voorziening vooruit te lopen op de beslissing in een eventuele bodemprocedure. Daarbij dient de voorzieningenrechter zich er rekenschap van te geven dat zowel de feiten als de juridische waardering daarvan onzeker kunnen zijn, de geschilpunten ingewikkeld en de voorziening zelf soms ingrijpend. Omdat de mate van onzekerheid respectievelijk de voor- en nadelen van (het uitblijven van) de voorlopige voorziening steeds weer kan verschillen voor partijen, legt ook het spoedeisend belang van elke gevorderde voorziening een steeds wisselend gewicht in de schaal. Het beroep van Gedaagde c.s. op het beweerdelijk ontbreken van een spoedeisend belang staat daarom niet op voorhand in de weg aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering van WOV. De afweging van alle betrokken belangen waaronder de beweerde urgentie van de gevraagde voorlopige voorziening zal daarom worden uitgesteld, totdat hierna een zo goed mogelijk prognose zal zijn gegeven van het oordeel van de bodemrechter over de feiten en het daarop toe te passen recht.
4.4. Tussen partijen is niet in geschil dat Gedaagde geen medehuurder is van de woning. Gedaagde c.s. heeft zich echter op het standpunt gesteld dat Gedaagde recht heeft op voortzetting van de huur, omdat hij hoofdverblijf heeft in de woning en hij met zijn overleden moeder een gemeenschappelijke huishouding voerde. Voorts zal de gemeente hem in het bezit stellen van een huisvestingsvergunning. Gedaagde heeft ter zitting aangekondigd nog diezelfde week of de daarop volgende week een vordering in te stellen als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Volgens Gedaagde c.s. verblijft Gedaagde daarom in elk geval gedurende een termijn van zes maanden, of zolang de bodemrechter nog niet op voornoemde vordering heeft beslist, met een geldig recht of titel in de woning, zodat de vordering van WOV dient te worden afgewezen.
4.5. Het betoog van Gedaagde c.s. faalt. Anders dan Gedaagde c.s. heeft betoogd, komt het recht op voortzetting van de huur niet reeds toe aan hem die hoofdverblijf heeft in de woning en een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder, ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW dient die gemeenschappelijke huishouding tevens duurzaam te zijn geweest. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van Gedaagde met zijn moeder is niet gebleken. De stelling van Gedaagde c.s., in de brief van zijn advocaat van 26 november 2009, dat Gedaagde op dat moment bijna twee jaar feitelijk op het adres van zijn moeder heeft gewoond, kan niet worden gevolgd, reeds omdat deze stelling strijdig is met de verklaring van Gedaagde zelf in zijn brief van 7 september 2009 waarin hij heeft gesteld dat hij vanaf februari 2009 bij zijn moeder is gaan wonen. Uit voornoemde brief van Gedaagde blijkt voorts dat voordien, vanaf 2005, toen zijn moeder huurder werd van de woning en daar is gaan wonen, Gedaagde op verschillende adressen heeft gewoond, waaronder bij zijn vader, bij een vriend en vanaf eind december 2008 tot februari 2009 zelfstandig in een woning die hij huurde van een particulier.
Naar vaste jurisprudentie heeft te gelden dat in geval een in een gezin opgroeiend kind na zijn meerderjarig worden nog bij (een van) zijn ouders blijft wonen in de regel sprake zal zijn van een aflopende samenlevingssituatie en dat slechts als er bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken, sprake zou kunnen zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat in het geval van Gedaagde sprake is geweest van een aflopende samenlevingssituatie met zijn moeder, blijkt uit het feit dat Gedaagde na de scheiding van zijn ouders in 2004 aanvankelijk bij zijn vader is gaan wonen en nadien bovendien zelfstandig is gaan wonen en de wens te kennen heeft gegeven, blijkens zijn brief van 7 september 2009, om met zijn vriendin te gaan samenwonen. Dat Gedaagde in februari 2009 ervoor heeft gekozen, zoals hij heeft gesteld, om wegens de ziekte van zijn moeder bij haar in te gaan wonen, acht de voorzieningenrechter volstrekt begrijpelijk, en zelfs prijzenswaardig. Die omstandigheid doet echter niet af aan het feit dat de oorspronkelijke gezinssituatie tussen moeder en zoon reeds eerder was geëindigd. De periode dat Gedaagde vervolgens (opnieuw) bij zijn moeder is ingetrokken is te kort om te kunnen concluderen dat daarmee een duurzame samenwoning met gemeenschappelijke huishouding is ontstaan, nog daargelaten of daarmee ook een blijvende samenwoning was beoogd.
4.6. Gelet op het voorgaande kan aan de (door Gedaagde overigens nog in te stellen) vordering ex artikel 7:268 lid 2 BW bij de kantonrechter tot voortzetting van de huur geen redelijke kans van slagen worden toegedicht. Nu niet is gebleken dat Gedaagde met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, komt hem evenmin het recht ex artikel 7:268 lid 2 BW toe om de huur gedurende zes maanden na het overlijden van zijn moeder voort te zetten of totdat de kantonrechter op de vordering om de huur ook nadien voort te zetten, onherroepelijk heeft beslist.
4.7. Gedaagde c.s. heeft daarnaast betoogd dat het college van burgemeester en wethouders (B&W) van de gemeente, blijkens de brief van de gemeentesecretaris van 18 november 2009, heeft bepaald dat de woning moet worden toegekend aan Gedaagde, al dan niet met toepassing van de hardheidsclausule ex artikel 40 van de ‘Partiële Regionale Huisvestingsverordening Oostzaan’. Omdat sprake is van mandaatverlening aan WOV, is het college van B&W daartoe ook zelfstandig beslissingsbevoegd, aldus Gedaagde c.s.
4.8. De stelling van Gedaagde c.s. dat de brief namens het college van B&W van 18 november 2009 moet worden aangemerkt als een besluit van het college waarin de woning op grond van de huisvestingsverordening aan Gedaagde wordt toegedeeld, mist feitelijke grondslag. Uit de bewoordingen van de brief kan niets anders worden afgeleid dan dat het college, althans de wethouder volkshuisvesting, aan WOV een verzoek voorlegt om enige coulance te betrachten jegens Gedaagde en ‘begrip’ toont indien WOV de hardheidsclausule zou toepassen. Hieruit moet worden geconcludeerd, mede in het licht van de onweersproken stelling van WOV ter zitting dat het college van B&W nog nooit zelfstandig een besluit tot woningtoedeling heeft genomen, dat de wethouder naar aanleiding van een gesprek met Gedaagde WOV niet meer dan een suggestie heeft gegeven en de afweging en beslissing voor het overige aan WOV heeft gelaten. In elk geval kan hieruit geen zelfstandig besluit van het college van B&W worden afgeleid. Ook overigens is niet gebleken van bijzondere feiten of omstandigheden op grond waarvan WOV in afwijking van de bepalingen van woningverdeling in de huisvestingsverordening, en los van de wettelijke bepalingen over voortzetting van huur na het overlijden van de huurder, in redelijkheid niet had kunnen afzien van het toepassen van de hardheidsclausule door met voorbijgaan aan ingeschrevenen op de wachtlijst met een (veel) langere inschrijvingsduur voorrang te verlenen aan Gedaagde.
4.9. Gedaagde heeft onbetwist een groot – zowel emotioneel als praktisch – belang om in de woning te kunnen blijven wonen. Daar staat echter tegenover, zoals uit het voorgaande volgt, dat geen recht of titel bestaat op grond waarvan Gedaagde de huurovereenkomst kan voortzetten. Voorts is voor WOV, zoals door haar onbetwist naar voren is gebracht, belang bij een spoedige ontruiming van de woning gelegen in een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte, waarvoor in de kleine gemeente Oostzaan lange wachtlijsten bestaan. Bovendien heeft WOV de woning reeds toegezegd aan een nieuwe huurder. De betwisting door Gedaagde c.s. ter zitting dat sprake is van een nieuwe huurder acht de voorzieningenrechter weinig geloofwaardig, nu Gedaagde heeft erkend met de nieuwe huurder te hebben gesproken over het overnemen van diverse zaken in de woning. Voorts is van belang dat Gedaagde thans feitelijk reeds ruim vier maanden na het overlijden van zijn moeder in de woning verblijft, en circa anderhalve maand na de hem aangezegde ontruiming.
Uitgaande van het onder 4.3 weergegeven uitgangspunt bestaat aldus bezien voldoende spoedeisend belang om de door WOV gevorderde ontruiming in kort geding toe te wijzen. De verwijzing door Gedaagde c.s. naar het onder 4.2 genoemde arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 augustus 2003 leidt niet tot een ander oordeel, nu de afweging van de in het onderhavige kort geding aan de orde zijnde belangen, anders dan in de zaak die heeft geleid tot voornoemd arrest, leidt tot de conclusie dat een spoedige ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Daarbij is voorts van betekenis dat, anders dan de zaak die heeft geleid tot voornoemd arrest, in het onderhavige geval geen sprake is van ontbinding van een bestaande huurovereenkomst, maar van (een verzoek tot) voortzetting van de huurovereenkomst van een samenwoner waarvoor geen grond of titel bestaat.
4.10. Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de door WOV gevraagde voorziening toewijzen. Om Gedaagde c.s. voldoende gelegenheid te bieden om de woning te ontruimen, zal de voorzieningenrechter de termijn van ontruiming vaststellen op 5 dagen na betekening van dit vonnis, waarmee ook WOV nog voldoende gelegenheid heeft om de woning na oplevering te inspecteren en per 1 februari 2010 de woning te verhuren aan een nieuwe huurder.
4.11. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.12. Gedaagde c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.163,98
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Gedaagde c.s. om binnen 5 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de […] te […] Oostzaan met al degenen en al hetgeen zich daarin of daarop vanwege Gedaagde c.s. bevinden resp. bevindt te ontruimen met afgifte van de sleutels geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van WOV, met machtiging van WOV om - ingeval van weigering of nalaten van die ontruiming - de ontruiming op kosten van Gedaagde c.s. te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie, een en ander met inachtneming van artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv,
5.2. bepaalt dat Gedaagde c.s. voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan WOV een dwangsom verbeurt van EUR 1.000, tot een maximum van EUR 10.000,-,
5.3. veroordeelt Gedaagde c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting tot op heden begroot op EUR 1.163,98,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2010.?