Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 449059 / VV EXPL 09-349
datum uitspraak: 12 februari 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap VOMAR VOORDEELMARKT B.V.
te Alkmaar
eiseres
hierna te noemen Vomar
gemachtigde mr. A.J.P. Schram
tegen
1. [gedaagde]
te [woonplaats]
hierna te noemen [gedaagde 1]
niet verschenen
2. [gedaagde 2], handelende onder de naam Jerusalem of Gold
te [woonplaats]
gedaagden
hierna te noemen [gedaagde 2]
gemachtigde [gedaagde 2]: mr. J.W.J. Hijnen
De procedure
Vomar heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 21 januari 2010 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 januari 2010. De gemachtigde van [gedaagde 2] heeft met het oog op de mondelinge behandeling van tevoren enkele producties toegezonden en ter zitting pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
a. Vomar, althans haar rechtsvoorganger De Boer Unigro Groothandel BV, hierna te noemen De Boer, huurt van eigenaar Segesta een bedrijfsruimtecomplex aan het Marktplein 15 te Hoofddorp, waarin Vomar een supermarkt exploiteert.
b. [gedaagde 1] heeft een (onder)huurovereenkomst gesloten met Vomar, althans De Boer, eindigend op 31 maart 2015 ter zake van een zich in een gedeelte van eerder genoemd complex gelegen bedrijfsruimte aan het Marktplein 15 te Hoofddorp.
c. Vomar treedt thans op als verhuurder.
d. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden (huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A;1624 BW) van toepassing.
e. [gedaagde 1] heeft in het gehuurde tot 15 juni 2009 een horecabedrijf geëxploiteerd onder de naam Jerusalem of Gold;
f. Op 15 juni 2009 hebben [gedaagde 1] als verkoper en [gedaagde 2] als koper een overeenkomst tot overdracht van de ondernemingsactiviteiten van Jerusalem of Gold gesloten, waarin onder meer het volgende onder artikel 4 onder Pro 3 is opgenomen: In deze verkoop en overdracht zijn begrepen alle rechten en plichten voortvloeiende uit de door verkoper met de verhuurder afgesloten huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte aan de Marktplein 15 te Hoofddorp, waarin de Onderneming wordt geëxploiteerd. Voor zoveel nodig treedt koper in de rechten van de huurder in het lopende huurcontract.”
g. Uit het uittreksel van het handelsregister blijkt dat [gedaagde 2] sinds 15 juni 2009 de onderneming Jerusalem of Gold drijft.
h. [gedaagde 1] heeft in het kader van deze overname Vomar benaderd met het verzoek om [gedaagde 2] te accepteren als nieuwe huurder.
i. Vomar heeft [gedaagde 2] een nieuw huurcontract aangeboden onder bepaalde voorwaarden.
j. Bij brief van 23 november 2009 heeft de gemachtigde van [gedaagde 2] laten te weten niet in te stemmen met de bepalingen in het voorgestelde huurcontract.
k. Vomar heeft zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] daarna gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde.
l. Tijdens de huurperiode is een rookgasafvoerkanaal aan het gehuurde aangebracht.
De vordering
Vomar vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat)
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 2.500,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van € 2.500,00 aan boete voor verboden onderverhuur;
- veroordeling van [gedaagde 1] om binnen vier weken het aangebrachte rookgaskanaalafvoer te laten verwijderen door een professioneel en gerenommeerd installatiebedrijf en de beschadigingen te herstellen, één en ander naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de aanwijzingen van de eigenaar van het pand en conform diens instructies, één en ander op straffe van een dwangsom van € 750,00 per dag dat [gedaagde 1] hiermee in gebreke blijft.
- veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
Vomar stelt dat haar in de loop van 2009 is gebleken dat [gedaagde 1] het gehuurde zonder haar toestemming heeft onderverhuurd aan [gedaagde 2]. Vomar was bereid om de bedrijfsruimte rechtstreeks aan [gedaagde 2] te verhuren mits deze zou instemmen met een aantal door Vomar gestelde (stringente) condities en mits [gedaagde 1] zou voldoen aan zijn verplichtingen, waaronder de verwijdering van het illegaal aangebrachte rookgasafvoerkanaal en mits ook de eigenaar van het gehele complex zou instemmen met de onderverhuur.
[gedaagde 2] bleek niet bereid aan de gestelde voorwaarden te voldoen. Vomar heeft vervolgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] diverse malen gesommeerd de -verboden- onderverhuur te staken en de bedrijfsruimte te ontruimen.
Op grond van artikel 3.2. van de toepasselijke algemene voorwaarden verbeurt [gedaagde 1] een boete van € 81,82 voor iedere dag dat de verboden onderverhuur voortduurt. Vomar vordert een gematigd boetebedrag c.q. een voorschot daarop van € 2.500,00.
Voorts stelt Vomar dat [gedaagde 1] dan wel [gedaagde 2] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een rookgasafvoerkanaal heeft aangebracht in het gehuurde, waardoor aan het pand beschadigingen zijn toegebracht. De eigenaar heeft Vomar hiervoor aansprakelijk gehouden. Daarbij hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd gehandeld met ondermeer de publiekrechtelijke regelgeving door voor de aanleg van het rookgaskanaalafvoer geen bouwvergunning aan te vragen. Bovendien schiet [gedaagde 1] tekort in zijn verplichting om het gehuurde zelf te exploiteren.
Er is aldus sprake van ernstige tekortkomingen door [gedaagde 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, en [gedaagde 2] handelt onrechtmatig jegens Vomar door de bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik te houden. De gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte is dan ook gerechtvaardigd.
Vomar maakt tenslotte aanspraak op € 2.500,-- aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
Het verweer
[gedaagde 2] betwist de vordering en voert aan dat door de feitelijke gedragingen van Vomar, zij heeft ingestemd met hem als (de feitelijk in de plaats gestelde nieuwe) huurder. Immers, op 10 augustus 2009 heeft [gedaagde 2] een bedrag van € 10.000,00 betaald aan Vomar ter compensatie/vergoeding van het wijzigen van de persoon van de huurder. Dit naar aanleiding van een schriftelijk verzoek hiertoe van 8 juni 2009 van de gemachtigde van Vomar.
Sinds juni 2009 betaalt [gedaagde 2] bovendien alle huurpenningen, die namens Vomar door Hoorne B.V. worden gefactureerd aan zijn bedrijf Jerusalem of Gold en die door Vomar zonder enig protest zijn ontvangen en behouden.
Als huurder houdt [gedaagde 2] Vomar derhalve aan de contractuele huurrelatie die eindigt op 31 maart 2015.
[gedaagde 2] betwist voorts dat er buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt.
Verder ontbreekt het Vomar aan enig spoedeisend belang, aangezien het contract niet eerder afloopt dan 31 maart 2015 en die datum ook genoemd is in het kader van de onderhandelingen tussen Vomar en [gedaagde 2] om tot een nieuw huurcontract te komen.
Op korte termijn zal in een bodemprocedure een formele indeplaatsstelling worden gevorderd.
De beoordeling
In het meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde 2] het spoedeisend belang van Vomar bij haar vorderingen betwist.
Dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Indien sprake is van verboden onderverhuur dan heeft Vomar er belang bij dat deze onderhuur zo spoedig mogelijk wordt beeïndigd. Daarmee is het spoedeisend belang van Vomar gegeven en is zij ontvankelijk in haar vorderingen.
De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Vomar tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is.
Tegenover de stelling van Vomar dat sprake is van verboden onderverhuur, heeft [gedaagde 2] gesteld dat er feitelijk sprake is van een indeplaatsstelling. Dit argument volgt de kantonrechter in zoverre niet, dat partijen in onderhandeling zijn geweest, niet over indeplaatstelling maar over een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder. Die onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid. Het feit dat [gedaagde 2] inmiddels ruim 7 maanden zijn onderneming in het pand drijft kan evenmin met vrucht leiden tot de conclusie dat er een door Vomar geaccepteerde indeplaatsstelling is. Gedurende deze periode zijn partijen immers in onderhandeling geweest over de bepalingen van de nieuwe huurovereenkomst.
Toch zal de kantonrechter de ontruiming niet bevelen. Immers, er is door [gedaagde 2] aangegeven dat hij, althans [gedaagde 1] als huurder, op korte termijn een procedure tot indeplaatsstelling zal indienen. Een dergelijk verzoek is in de gegeven omstandigheden bepaald niet kansloos te achten. In dat verband is van belang dat tegen [gedaagde 2] als zodanig geen bezwaren zijn aangevoerd, dat hij sinds hij het bedrijf van [gedaagde 1] heeft overgenomen zijn huur betaalt en dat niet is gebleken van andere omstandigheden die zich tegen een indeplaatsstelling zouden verzetten. Vomar is al vanaf het begin in juni 2009 op de hoogte van het feit dat [gedaagde 2] de onderneming “Jerusalem of Gold” drijft en nooit heeft Vomar daartegen bezwaren geuit. Met [gedaagde 2] zijn onderhandelingen opgestart om te komen tot een nieuwe huurovereenkomst. In dat kader is gesproken over de einddatum 31 maart 2015. Daar komt nog bij dat in het kader van de concept vaststellingsovereenkomst om te komen tot vervanging van de huurder door [gedaagde 2] een bedrag van € 10.000,00 aan Vomar is betaald. Hoewel deze vaststellingsovereenkomst uiteindelijk niet getekend is heeft Vomar dit bedrag zonder protest ontvangen en tot op heden behouden.
Vomar stelt eerst ter zitting dat zij belang heeft bij ontruiming op korte termijn, omdat zij zelf als huurder het pand wil of moet verlaten en het gehuurde in de oorspronkelijke staat wil opleveren. Dit belang weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het belang van [gedaagde 2] bij voortzetting van zijn onderneming in de betreffende bedrijfsruimte. Immers, dit belang komt eerst ter zitting aan de orde, waarbij tegelijkertijd door Vomar naar voren is gebracht dat nog onduidelijk is of en zo ja wanneer Vomar het pand zou moeten verlaten c.q. de huurovereenkomst met haar verhuurder eindigt. Er is dus geen spoedeisend belang dat noopt tot ontruiming. Deze voorziening zal worden geweigerd.
De gevraagde voorziening ten aanzien van de boete wegens verboden onderverhuur zal de kantonrechter evenmin geven. Gezien de hiervoor geschetste omstandigheden is in het kader van dit geding niet aannemelijk geworden dat er sprake was van verboden onderverhuur. Een voorschot op een eventuele boete zal dus niet toegewezen worden.
Hoewel [gedaagde 1] zich in deze procedure niet gesteld heeft, zullen de vorderingen jegens hem ook worden afgewezen, nu Vomar daarbij geen belang meer heeft. Het verzoek tot ontruiming wordt immers niet gehonoreerd. Voor wat betreft de rookgaskanaalafvoer geldt hetzelfde. Alhoewel in het kader van dit geschil niet valt te beoordelen of de aanleg van de afvoer niet juist heeft plaatsgevonden, zou er hoe dan ook geen sprake zijn van een zodanige wanprestatie dat dit grond oplevert voor toewijziging van de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Spoedeisend belang tot het verwijderen van de afvoer is thans, in het kader van dit geding, niet aanwezig.
Gelet op het vorenstaande zullen de door Vomar gevorderde voorlopige voorzieningen worden geweigerd.
De proceskosten komen voor rekening van Vomar omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- weigert de voorlopige voorzieningen;
- veroordeelt Vomar tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 2] tot en met vandaag worden begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. de Rooij, bijgestaan door J.M. Roumimper, griffier, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.