Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 433229 CV EXPL 09-4976
datum uitspraak: 11 maart 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Woningstichting Wherestad
te Purmerend
eiseres
hierna te noemen Wherestad
gemachtigde mr. K. Mels
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. R.A. van Seumeren
De procedure
Wherestad heeft [gedaagde] gedagvaard op 7 augustus 2009. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 5 november 2009 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 9 februari 2010, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
In de onderhavige procedure zijn geen nieuwe feiten naar voren gekomen, zodat - wederom - van de volgende feiten wordt uitgegaan:
a. Wherestad heeft met ingang van 26 augustus 1988 de woning aan de [adres] te [woonplaats] aan [gedaagde] verhuurd tegen een kale huurprijs van laatstelijk € 194,15 per maand en een voorschot voor bijkomende kosten van € 44,24.
b. Op 14 april 2008 heeft de politie Zaanstreek-Waterland, na een melding dat de voordeur van het gehuurde openstond, geconstateerd dat zich een hennepkwekerij in de woning bevond met ongeveer 300 hennepplanten. De hennepkwekerij is door de politie ontmanteld en vernietigd.
c. Het is vast beleid van Wherestad om in het geval van het aantreffen van een hennepkwekerij in een door haar verhuurde woning, de beëindiging van de huurovereenkomst na te streven. Dit beleid maakt zij ook naar buiten bekend.
d. Bij schrijven van 16 april 2008 heeft Wherestad [gedaagde] - om een kostbare gerechtelijke procedure te voorkomen - dringend verzocht om de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. In dat schrijven is onder meer het volgende vermeld:
“(…)Om een voor u kostbare gerechtelijke procedure te voorkomen, verzoeken wij u dringend de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen.(…)”
e. Op 22 mei 2008 heeft op het kantoor van Wherestad een bespreking met [gedaagde] plaatsgevonden. Namens Wherestad is [gedaagde] in dat gesprek te verstaan gegeven dat zij een mogelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst beslist zou verliezen, dat zij de woning dan zou moeten ontruimen en dat zij ook nog in alle kosten zou worden veroordeeld. Vervolgens heeft Wherestad [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van een dergelijke kostbare procedure strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
f. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [gedaagde] op 25 mei 2008 een brief aan Wherestad gezonden met de volgende inhoud:
“Naar aanleiding van de problemen ontstaan door onderhuur in mijn woning, had ik op 22 mei een gesprek met de heer [XXX] van uw bedrijf.
Gelet op de huurovereenkomst verzocht hij mij de huurovereenkomst te beëindigen teneinde rechtsvervolging van uw zijde te voorkomen.
Bij deze voldoe ik aan zijn verzoek en zeg hierbij de huur van mijn woning op per
1 juni 2008.
Zodra ik van u een bevestiging heb ontvangen, zal ik het gehuurde ontruimen.”
g. Bij brieven van 6 en 24 juni 2008 heeft de raadsman van [gedaagde] de opzegging ingetrokken respectievelijk de nietigheid daarvan ingeroepen.
De vordering
Wherestad vordert (samengevat) primair [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en een bedrag van € 238,39 per maand vanaf 1 juni 2008 als gebruiksvergoeding te voldoen. Subsidiair vordert Wherestad (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding gelijk aan de verschuldigde huurpenningen ad € 238,39.
Wherestad legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Aan haar subsidiaire vordering legt Wherestad ten grondslag dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst. Het gehuurde is gebruikt in strijd met de woonbestemming, [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichting zich als goed huurder te gedragen en heeft vergaande veranderingen in het gehuurde aangebracht, althans laten aanbrengen. Ook legt Wherestad aan haar subsidiaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] haar wettelijke verplichting om zich als een goed huurder te dragen niet is nagekomen, dat zij het gehuurde heeft - laten - gebruiken voor een andere bestemming dan overeengekomen en dat zij de inrichting of het gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft - laten - veranderen.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert preliminair aan dat er in twee eerdere procedures over hetzelfde geschil vonnis en arrest in hoger beroep is gewezen. Zij beroept zich in dit verband op een ne bis in idem en is van mening dat Wherestad niet-ontvankelijk is.
Ook voert zij aan dat de opzegging tot stand is gekomen onder invloed van dwaling dan wel dwang en/of dreiging en/of misbruik van omstandigheden en daarom vernietigbaar is. Wherestad heeft [gedaagde] onjuiste inlichtingen verstrekt over haar (juridische) positie en heeft gedreigd met nadeel.
[gedaagde] is bij brief van 6 juni 2008 - voordat de opzegging door Wherestad was geaccepteerd en er dus een overeenkomst tot stand was gekomen - teruggekomen op haar opzegging.
Ontbinding en ontruiming is gezien de gegeven omstandigheden een te zware sanctie. [gedaagde] heeft niet kunnen voorzien - en heeft ook niet hoeven voorzien - dat haar toenmalige vriend op een dusdanige wijze misbruik zou maken van haar vertrouwen. [gedaagde] kan geen andere woning krijgen en zal tot het zwerverschap worden veroordeeld.
De beoordeling van het geschil
1. Het preliminaire verweer van [gedaagde] wordt verworpen. Het staat Wherestad immers vrij om
- daargelaten of er nieuwe feiten of omstandigheden zijn - een bodemprocedure te starten.
2. [gedaagde] stelt dat zij bij het opzeggen van de huurovereenkomst - onder andere - heeft gedwaald; [gedaagde] zou de huurovereenkomst niet hebben opgezegd bij een juiste (juridische) voorstelling van zaken door Wherestad. Wherestad heeft [gedaagde] vrijwel kansloos geacht in een eventuele bodemprocedure en heeft dit ook zo aan haar medegedeeld tijdens het gesprek op 22 mei 2008. Ook heeft Wherestad zich in haar brief van 16 april 2008 in vergelijkbare strekking uitgelaten. Uit de opzeggingsbrief van [gedaagde] d.d. 25 mei 2008 kan worden opgemaakt dat zij van de juistheid van de mededeling van Wherestad is uitgegaan. Gezien de omstandigheden in dit geval, had Wherestad [gedaagde] echter niet vrijwel kansloos moeten achten in een bodemprocedure. Als niet weersproken staat immers vast dat Wherestad ermee bekend was dat [gedaagde] ten tijde van de ontdekking van de hennepplantage in de woning, voor langere tijd naar Eritrea was en dat haar vriend – zonder haar toestemming – de woning is gaan gebruiken voor de hennepplantage. Ook staat vast dat [gedaagde] zich al die jaren (20) als een goed huurster heeft gedragen, dat zij haar relatie met bedoelde vriend direct na ontdekking van wat er tijdens haar afwezigheid was gebeurd, heeft beëindigd en dat zij alle aan haar woning aangerichte schade heeft vergoed. Onder die omstandigheden is het allerminst zeker, dat [gedaagde] in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst kansloos zou zijn en Wherestad heeft haar dus ten onrechte in die waan gebracht. Vaststaat dat [gedaagde] zich heet verlaten op de stellige mededelingen van Wherestad en om die reden de huurovereenkomst heeft opgezegd. Die opzegging is derhalve, als verricht onder dwaling, vernietigbaar. [gedaagde] heeft de vernietigbaarheid ingeroepen, zodat de huurovereenkomst in stand is gebleven.
Omdat het beroep op dwaling slaagt behoeft het beroep op de overige wilsgebreken en de intrekking van de opzegging geen bespreking.
4. Voorts dient te worden beoordeeld of de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde], een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In het algemeen is bij het aantreffen van een hennepkwekerij van een omvang als deze, een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Gezien alle omstandigheden van dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5. Ook in deze procedure heeft Wherestad niet betwist dat [gedaagde] begin 2008 een aantal maanden naar Eritrea is vertokken vanwege haar zieke moeder, dat [gedaagde] kort voor haar vertrek in de woning is gaan samenwonen met haar vriend, dat deze vriend tijdens haar afwezigheid misbruik heeft gemaakt van haar vertrouwen door buiten haar weten een hennepkwekerij aan te leggen in de woning en dat dit misbruik niet door haar viel te voorzien. Eveneens heeft Wherestad onweersproken gelaten dat [gedaagde] na terugkomst in Nederland direct de toegebrachte schade heeft hersteld en de samenwoning heeft verbroken. Bovendien heeft Wherestad niet weersproken dat [gedaagde] een verhuurdersverklaring nodig heeft om een nieuwe huurwoning te kunnen krijgen en dat de inhoud van de verhuurdersverklaring reden is dat [gedaagde] geen andere huurwoning zal kunnen bemachtigen. Indien de overeenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd, zal [gedaagde] dus tot het zweverschap worden veroordeeld.
6. Op zichzelf heeft Wherestad zeer zeker belang bij de handhaving van haar “zero-tolerance”-beleid tegenover haar andere huurders en/of potentiële kwekers, maar gezien het voorgaande dient haar belang in dit geval te wijken voor de belangen van [gedaagde] en wordt de vordering afgewezen.
7. De proceskosten komen voor rekening van Wherestad omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
8. Omdat hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dit geen nadere bespreking.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Wherestad tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 300,-- aan salaris van de gemachtigde te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer RBS 56.99.90.629 ten name van MvJ arrondissement Haarlem onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.