Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 458695 / CV EXPL 10-2110
datum uitspraak: 3 juni 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. [eiser]
2. [eiseres]
te [adres]
eisende partij
hierna te noemen [eisers]
gemachtigde mr. P.M.J. Wetzels
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigden mr. M.P.J. Appelman en mr. L. de Jong
De procedure
[eisers] hebben op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde] (vordering in conventie).
Hierop heeft [gedaagde] geantwoord. Daarbij is een tegenvordering ingesteld (vordering in reconventie).
Vervolgens heeft de kantonrechter zich (vergezeld van de griffier) naar de in deze procedure bedoelde woningen begeven en heeft hij deze in het bijzijn van partijen en hun gemachtigden bezichtigd. Aansluitend hebben [eisers] geantwoord op de tegenvordering, hebben partijen hun zaak mondeling toegelicht en hebben zij vragen van de kantonrechter beantwoord. Een schikking is niet bereikt. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt.
Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
De vorderingen
[eisers] vorderen dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] te [adres] zal eindigen, met bevel tot ontruiming en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] zal veroordelen tot het betalen van een verhuis- en inrichtingsvergoeding tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Deze tegenvordering is voorwaardelijk ingesteld, voorzover de vordering van [eisers] mocht worden toegewezen.
De verweren
De verweren strekken tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de respectieve vorderingen.
De feiten
In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
1. [eisers] zijn sinds 2006 eigenaar van de woonruimte met aanhorigheden, gelegen te [adres] aan de [adres], waarin zij zijn gaan wonen, alsmede van de aangrenzende woonruimte aan de [adres]. Het gaat om één gebouw dat oorspronkelijk als één woonhuis was bedoeld, maar dat later is gesplitst in twee woningen, met twee voordeuren, twee keukens en twee badkamers.
2. De indeling van de woonruimte aan de [adres] is kort samengevat als volgt. Op de begane grond een hal met wc, gangkast, kapstok en een trap naar de eerste verdieping. Onder de trap is een werkplek voor [eiser] gecreëerd. Vervolgens een woonkamer die overloopt in een eetkamer, met open keuken. Verder is er op de begane grond nog een bijkeuken, een voor opslag gebruikte garage en een CV ruimte. In de tuin staan twee schuurtjes. Op de eerste verdieping bevinden zich de ouderslaapkamer, het slaapkamertje van de dochter en het slaapkamertje van beide zonen. Verder vinden we daar nog de badkamer en een kleine opslagkast.
3. De indeling van de woonruimte aan de [adres] is kort samengevat als volgt. Op de begane grond een woonkamer met open keuken en aangebouwde serre, een slaapkamer, de badkamer en een trap naar de eerste verdieping. Op de eerste verdieping bevinden zich twee (slaap)kamers, die thans in gebruik zijn als studeer- en/of werkkamer, alsmede een kastruimte.
4. De hiervoor bedoelde woonruimte aan de [adres] wordt sinds 1 april 1991 door [gedaagde] gehuurd. Deze huurovereenkomst is overgegaan op [eisers], waarvoor op 1 april 2006 een nieuw huurcontract tussen partijen is gesloten. De huurprijs bedraagt thans € 595,--- per maand.
5. De gezinssamenstelling van [eisers] is als volgt. Vader, moeder en drie kinderen (een dochter van 8 en twee zonen van respectievelijk 11 en 13 jaar oud). De dochter en de jongste zoon bezoeken de basisschool. De oudste zoon volgt middelbaar onderwijs en moet dagelijks huiswerk maken. Vader [eiser] werkt voor een bedrijf in Aalsmeer, maar is voortdurend op weg naar klanten. Het zwaartepunt van zijn klantenbestand is in het noorden van het land komen te liggen. Daarom moet hij veel voorbereidende administratieve werkzaamheden thuis verrichten, op de kleine werkplek onder de trap. 6.[gedaagde] is alleenstaand en gepensioneerd. Hij doet wel geregeld kleine werkzaamheden op zijn werkkamer(s).
7. Bij aangetekende brief van 11 november 2009 heeft de gemachtigde van [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2010 op de grond dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet binnen 6 weken na deze opzegging laten weten dat hij met de opzegging instemt.
De beoordeling van het geschil
[eisers] hebben een vordering ex artikel 7.272 van het Burgerlijk Wetboek ingesteld. Volgens het bepaalde in artikel 7.273 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt daarbij enkel de vermelde opzeggingsgrond (in dit geval dringend eigen gebruik) in aanmerking genomen.
Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
Van de kant van [gedaagde] zijn twee formele verweren gevoerd. Ten eerste zou de vordering niet toewijsbaar zijn, omdat [eisers] de rechtsopvolgers zijn van de vorige verhuurder en deze rechtsopvolging nooit schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Dat verweer treft geen doel, nu partijen in april 2006 een nieuw schriftelijk huurcontract hebben gesloten. [gedaagde] kan dus niet volhouden dat hij sinds die tijd niet op de hoogte was van de identiteit van zijn nieuwe verhuurders. Ten tweede wijst [gedaagde] op het ontbreken van de in artikel 7.272 lid 4 aanhef en onder a. van het Burgerlijk Wetboek bedoelde huisvestingsvergunning. Ook dat verweer treft geen doel, nu een dergelijke vergunning ingevolge de toepasselijke Regionale huisvestingsverordening stadsregio Amsterdam 2010 in dit geval niet nodig is, althans (zoals onweersproken is gebleven) door de gemeente Beemster niet wordt geëist.
Inhoudelijk wordt betwist dat [eisers] het gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik, dat de in artikel 7.272 lid 1 aanhef en onder c. van het Burgerlijk Wetboek bedoelde belangenafweging in hun voordeel moet uitpakken.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Anders dan door [gedaagde] aangevoerd hebben [eisers] wel degelijk een dringend eigen belang om het gehuurde bij hun huidige woning te trekken, nu zij thans veel te weinig ruimte hebben voor hun gezin. Zoals de kantonrechter zelf heeft kunnen zien, is het bij hun overal propvol. Met name de toestand op de jongenskamer is niet houdbaar. De twee bedden staan tegen elkaar. Daar tussenin is een provisorisch schot aangebracht, om de jongens enige privacy te gunnen. De oudste zoon heeft per slot van rekening de pubertijd bereikt en moet bovendien rustig huiswerk kunnen maken op zijn kamer. Maar ook de manier waarop vader [eiser] thuis onder de trap zijn werk moet doen kan zo niet veel langer. Als het gehuurde volgens plan bij de woning kan worden getrokken, dan krijgt elk kind zijn/haar eigen kamer en kan ook voor vader [eiser] een fatsoenlijke werkplek worden gemaakt. Bovendien kan dan tevens een leefruimte worden gerealiseerd, die meer is aangepast aan een gezin met drie opgroeiende kinderen. De door [gedaagde] aangedragen alternatieve oplossingen, zoals het verder volproppen van de jongenskamer, het huiswerk maken in de huiskamer en het vrijmaken van de garage, zijn niet erg realistisch te noemen en kunnen ook overigens in redelijkheid niet aan [eisers] worden opgedrongen. Het door [gedaagde] aangevoerde argument, dat [eisers] een en ander hadden kunnen voorzien toen zij hun woning kochten is misschien juist, maar doet op zichzelf niet af aan de hiervoor aangenomen dringendheid.
Tegenover de hiervoor bij de beoordeling van de gestelde dringendheid in aanmerking genomen belangen van [eisers], staat het ontegenzeggelijk grote belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huur. Hij woont al sinds 1991 in de woning en is daaraan zeer verknocht geraakt, met name vanwege de landelijke ligging. Hij vreest niet meer te kunnen aarden in een meer stedelijke omgeving. Afgewogen tegen de belangen van [eisers] is dit belang echter niet van dusdanig gewicht, dat van [eisers] in redelijkheid kan worden gevergd de huurovereenkomst met hem te laten voortduren.
Van de kant van [gedaagde] is onvoldoende gemotiveerd betwist gebleven, dat hij geen andere passende woonruimte kan verkrijgen in of rondom Purmerend. Hetgeen daarover van de kant van [eisers] is gesteld en met bewijsstukken onderbouwd geeft in elk geval voldoende blijk van het tegendeel. Gelet op de woonduur van [gedaagde] is de wachttijd voor een huurwoning gering. In zoverre [gedaagde] bedoeld mocht hebben te betogen dat een woning in een stedelijke omgeving voor hem niet passend zou zijn, wordt dat verweer verworpen. Een flat of een eengezinswoning in de stad zijn voor hem zeer wel passend, al zijn ze niet soortgelijk aan de thans gehuurde woonruimte.
Samenvattend is de vordering van [eisers] toewijsbaar te achten. Nu op grond van de geldende rechtspraak mag worden uitgesloten dat een hogere rechter tot een ander oordeel zal komen en van [eisers] in redelijkheid niet mag worden gevergd dat zij de uitkomst van een op voorhand kansloos hoger beroep afwachten, zal de kantonrechter deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Wel zal aan [gedaagde] een redelijke ontruimingstermijn worden gegund.
Nu de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld is vervuld, moet worden beoordeeld of en zo ja hoeveel [gedaagde] aan verhuis- en inrichtingskosten toekomt. De kantonrechter ziet aanleiding wat dat betreft aan te haken bij de regeling van artikel 7.275 lid 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek, zoals dat sinds 27 februari 2010 luidt en wel tot het bedrag van de daarin bedoelde, gefixeerde vergoeding, die met ingang van 1 maart 2010 is vastgesteld op een bedrag groot
€ 5.327,--. Dat de daadwerkelijke kosten veel minder of veel meer zouden bedragen is gesteld noch gebleken. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] laten blijken dat zijns inziens bij het vaststellen van die vergoeding rekening moet worden gehouden met het veronderstelde prijsvoordeel, dat [eisers] zouden hebben genoten toen zij in 2006 een (deels) verhuurd pand kochten, maar daarvoor kan geen grondslag in de wet worden gevonden.
Omdat de kantonrechter geen noodzaak ziet voor een tussenbeslissing, zoals voorzien in artikel 7.275 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (nieuw), kan onmiddellijk einduitspraak worden gedaan.
Over de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bepaald.
Beslissing
In conventie:
De huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte met aanhorigheden staande en gelegen te [adres] aan de [adres] eindigt per 1 december 2010.
[gedaagde] wordt veroordeeld om deze woonruimte met aanhorigheden met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk op 30 november 2010 onder afgifte van de sleutels ter vrije en complete beschikking te stellen van [eisers], met machtiging aan [eisers] om, als [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 504,48 waarvan € 300,-- wegens salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
In reconventie:
De vordering wordt afgewezen.
[eisers] worden veroordeeld om aan [gedaagde] na ontruiming te betalen de somma van € 5.327,-- met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van ontruiming totdat betaald is.
[eisers] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 200,-- wegens salaris van de gemachtigde.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 3 juni 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.