Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 158457 / HA ZA 09-843
Vonnis van 18 augustus 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWFONDS ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Hoevelaken,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H. Oomen,
tegen
de naamloze vennootschap
CHRANITA N.V.,
gevestigd te Willemstad, Curaçao, kantoorhoudende te Wormer, gemeente Wormerland,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. G. Kramer.
Partijen zullen hierna Bouwfonds en Chranita genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 september 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2010
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bouwfonds is de rechtsopvolger van Rabo Vastgoed B.V. (hierna: Rabo). Partijen houden zich bezig met de ontwikkeling van vastgoed.
2.2. Chranita als verkoper en Rabo als koper hebben op 19 juli 2007 (Rabo), respectievelijk 31 juli 2007 (Chranita) een als koopovereenkomst aangeduide akte getekend met, voor zover in dit geding van belang, de volgende inhoud:
“[…]
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt, de volgende registergoederen:
a. een perceel grond gelegen te Stompetoren aan de Noordervaart, kadastraal bekend gemeente Schermer, sectie X nummer 215, […]
b. een perceel grond gelegen te Stompetoren aan de Noordervaart uitmakende een gedeelte […] van het perceel kadastraal bekend gemeente Schermer sectie X nummer 647
tezamen hierna te noemen “het verkochte”
[…]
Opgaven door verkoper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
a. […]
b. Met betrekking tot het verkochte bestaat ten tijde van het ondertekenen van de onderhavige koopovereenkomst een voorkeursrecht voor de Gemeente Schermer, welk voorkeursrecht is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Alkmaar op vier oktober tweeduizend zes in deel 50720 nummer 153.
[…]
Ontbindende voorwaarden
Artikel 8
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
1. […]
2. […]
3. indien de gemeente Schermer niet uiterlijk op 1 december 2008 heeft verklaard het hiervoor vermelde voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht Gemeenten te laten vervallen en de inschrijving bij de dienst voor het kadaster en de Openbare Registers door te halen.
4. […]
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
[…]
Partijen zijn voorts overeengekomen dat koper na het ondertekenen van de onderhavige koopovereenkomst aan verkoper een gedeelte van de koopprijs groot een miljoen zes honderd vijftig duizend euro (€ 1.650.000,00) (10% van de koopprijs) zal betalen.
Indien één van de ontbindende voorwaarden als hiervoor in dit artikel 8 vermeld Pro wordt vervuld is verkoper verplicht inmiddels gemeld bedrag ad een miljoen zes honderd vijftig duizend euro (€ 1.650.000,00) aan koper terug te betalen.
Tot zekerheid voor de nakoming van deze verplichting is verkoper verplicht ten behoeve van de koper direct na het ondertekenen van de onderhavige koopovereenkomst het recht van eerste hypotheek te verlenen op:
twee percelen grond, gelegen te Stompetoren […]
Wet voorkeursrecht Gemeenten
Artikel 10
[…]
Verkoper is verplicht er voor zorg te dragen dat de gemeente Schermer vóór de juridische levering van het verkochte het voorkeursrecht laat vervallen en dat de gemeente Schermer de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers zal verzoeken de inschrijving van het voorkeursrecht door te halen.”
2.3. Rabo is blijkens artikel 6 van Pro de koopovereenkomst voornemens de gronden te gebruiken voor de bouw van woningen, een bioscoop, hotel, horeca, een supermarkt en detailhandel.
2.4. De in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst genoemde som van € 1.650.000,- is aan op 26 juli 2007 Chranita voldaan. Chranita heeft ten behoeve van Rabo rechten van tweede hypotheek gevestigd op vorenbedoelde percelen.
2.5. Op 19 september 2006 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Schermer besloten een voorstel te doen als bedoeld in artikel 8a Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG), zoals dat artikel op dat moment luidde. Dit voorstel is in de Staatscourant van 20 september 2006 gepubliceerd en op 4 oktober 2006 ingeschreven het register Onroerende Zaken van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers. Op 7 november 2006 heeft de gemeenteraad van de gemeente Schermer besloten tot vestiging van het (vervroegde) voorkeursrecht op de in geding zijnde gronden.
2.6. Tot de gedingstukken behoort een brief van 25 november 2008 van Chranita aan Bouwfonds, waarin melding wordt gemaakt van een uitnodiging van het college van burgemeester en wethouders aan partijen voor een bespreking op 4 december 2008. De brief heeft, voor zover van belang, de volgende inhoudt:
“[…]De Wethouder heeft verklaard de WvG te willen opheffen wanneer een samenwerkingsovereenkomst tot stand komt met de ontwikkelaar waarin revenuen voor de gemeente zijn vastgelegd.[…]”
2.7. Tot de gedingstukken behoort een brief van 3 december 2008 van Bouwfonds aan Chranita met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
“[…]staat vast dat de in de koopovereenkomst […]opgenomen ontbindende voorwaarde niet is vervuld, als gevolg waarvan de koopovereenkomst per die 1 december 2008 van rechtswege is komen te vervallen.[…]Wij zullen onze raadsman opdracht geven uw verplichtingen wat dat betreft in kaart te brengen en u daarop aan te spreken.[…]”
2.8. Tot de gedingstukken behoort een brief van Burgemeester en Wethouders van Schermer van 17 maart 2009 aan de advocaat van Chranita met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
“[…]Op donderdag 5 maart 2009 heeft in uw bijzijn een bespreking plaatsgevonden over de stand van zaken met betrekking tot de herontwikkeling van de percelen IJzerwerf en Overdie.
In genoemd overleg is door ons te kennen gegeven, dat het naar zich thans laat aanzien niet gaat lukken om voor de percelen waarop een gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd […] tijdig een structuurvisie vast te stellen. Dit betekent dat de op deze percelen gevestigde voorkeursrechten op of omstreeks 8 april 2008 komen te vervallen.[…]”
2.9. Tot de gedingstukken bevindt zich voorts een brief van Burgemeester en Wethouders van Schermer d.d. 9 juni 2009 aan de advocaat van Bouwfonds met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
“[…]Naar aanleiding van uw mail d.d. 2 juni jl. verklaren wij dat:
- op 1 december 2008 op de percelen […] een gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten rustte
én
de gemeente Schermer op 1 december 2008 niet heeft verklaard voornoemd gemeentelijk voorkeursrecht […] te laten vervallen en de inschrijving […] door te zullen halen[…]”
2.10. Partijen hebben met de gemeente Schermer overlegd over publiekprivate samenwerking bij de ontwikkeling van de gronden. In dat kader is een conceptsamenwerkingsovereenkomst opgesteld. In opdracht van de gemeenten Alkmaar en Schermer is door Steebouwkundige Bureau Oranjewoud BV een plan gemaakt met betrekking tot de ontwikkeling van de gronden. Uiteindelijk is de samenwerkingsovereenkomst niet tot stand gekomen omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop de gronden ontwikkeld zouden worden.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Bouwfonds vordert samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis een verklaring voor recht dat de tussen Bouwfonds en Chranita gesloten koopovereenkomst d.d. 31 juli 2007 per 1 december 2008 is ontbonden, met veroordeling van Chranita tot betaling van EUR 1.650.000,00 exclusief BTW, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Bouwfonds legt aan haar vordering ten grondslag dat op Chranita een ongedaanmakingsverplichting rust, omdat op 1 december 2008 de in artikel 8 sub Pro 3 van de overeenkomst opgenomen voorwaarde is vervuld.
3.3. Chranita voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. Chranita vordert samengevat - veroordeling van Bouwfonds tot betaling van
EUR 140.455,85, vermeerderd met rente en kosten. Chranita legt aan haar vordering ten grondslag dat Bouwfonds op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst gehouden is tot vergoeding van de door Chranita gemaakte advocaatkosten.
3.5. Bouwfonds voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Vooraf
4.1. Tijdens de comparitie van partijen op 6 januari 2010 heeft Chranita een verzoekschrift met bijlagen tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor overhandigd. De rechtbank heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol van woensdag 17 februari 2010 voor vonnis. In verband met de getuigenverhoren hebben partijen de rechtbank gezamenlijk verzocht de zaak naar de parkeerrol te verwijzen. De getuigenverhoren hebben inmiddels plaatsgevonden. Bouwfonds heeft vervolgens verzocht vonnis te wijzen. Chranita heeft geen akte meer genomen.
in conventie
4.2. Bouwfonds heeft zich op het standpunt gesteld dat de ontbindende voorwaarde is vervuld, omdat de gemeente Schermer op 1 december 2008 niet heeft verklaard het voorkeursrecht te laten vervallen en de inschrijving door te halen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Bouwfonds naar de hiervoor genoemde brief van B&W van 9 juni 2009.
4.3. Chranita heeft onvoldoende onderbouwd dat het moment van het (al dan niet van rechtswege) vervallen van het voorkeursrecht op de percelen grond van belang is voor de vraag hoe de ontbindende voorwaarde dient te worden uitgelegd. Het primaire verweer van Chranita dat zij mocht vertrouwen op de openbare kennisgeving op 13 juni 2008 in verband met de vraag of het voorkeursrecht op de in geding zijnde gronden is komen te vervallen, wordt derhalve gepasseerd.
4.4. Chranita beroept zich in het kader van haar subsidiaire verweer op de tekst en de strekking van de overeenkomst. Artikel 8 dient Pro te worden bezien in het kader van artikel 10 van Pro de overeenkomst, waarin is vastgelegd dat Chranita ervoor dient te zorgen dat de gemeente het voorkeursrecht voor de juridische levering laat vervallen en de inschrijving laat doorhalen. Partijen beoogden percelen grond te leveren waarop geen voorkeursrecht drukt en waarvoor een bestemmingsplan gold dat ruimte zou bieden voor een ontwikkeling als in artikel 7 van Pro de koopovereenkomst is vastgelegd, aldus Chranita. Dit verweer wordt verworpen, omdat Chranita niet nader onderbouwt waarom de gestelde samenhang aan een beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst in de weg staat.
4.5. Chranita heeft voorts als verweer gevoerd dat de termijn van artikel 8 sub Pro 3 van de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid is verlengd tot 7 mei 2009 en dat de gemeente zich wel degelijk overeenkomstig de letterlijke tekst van voornoemde bepaling heeft uitgelaten. Chranita heeft uitdrukkelijk bewijs aangeboden van haar stelling dat het college tegenover Chranita heeft verklaard de WVG te laten verlopen en dat de nieuwe situatie nadien wel bezien zal worden.
4.6. De rechtbank stelt voorop dat enige verklaring van de gemeente ter voorkoming van de vervulling van de ontbindende voorwaarde uiterlijk op 1 december 2008 moet zijn gedaan. De strekking van zodanige verklaring moet minst genomen zijn, dat de gemeente toezegt dat er in de toekomst geen voorkeursrecht meer op de gronden zal rusten. Ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de termijn voor het vervullen van de ontbindende voorwaarde als gevolg van (het overgangsrecht dat gepaard gaat met) de wijziging van de Wet Ruimtelijke Ordening per 1 juli 2008 op grond van de redelijkheid en billijkheid met een half jaar is verlengd, dan nog faalt het betoog van Chranita, omdat de brief van burgemeester en wethouders van 17 maart 2009 geen verklaring bevat als bedoeld in artikel 8 sub Pro 3 van de koopovereenkomst. De gemeente geeft immers slechts te kennen dat het niet is gelukt tijdig de voor het bestendigen van het voorkeursrecht vereiste structuurvisie vast te stellen, zodat het op de percelen grond gevestigde voorkeursrecht van rechtswege zal komen te vervallen. Indien het betoog van Chranita zo moet worden begrepen dat zij daarmee tevens het oog heeft op de brief van Chranita van 25 november 2008, oordeelt de rechtbank dat deze brief daarvoor onvoldoende aanknopingspunten biedt. Voor zover uit deze brief al moet worden afgeleid dat namens de gemeente een verklaring met een strekking als bedoeld in artikel 8 sub Pro 3 van de koopovereenkomst is gedaan, is deze verklaring immers niet onvoorwaardelijk geweest. De conclusie luidt dat het verweer van Chranita bij gebrek aan afdoende onderbouwing wordt verworpen. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen.
4.7. Als uiterst subsidiaire verweer voert Chranita aan dat het aan het handelen van Bouwfonds is te wijten, dat de gemeente niet heeft meegewerkt aan de expliciete opheffing van het voorkeursrecht per 1 december 2008. Zij voert in dit verband het volgende aan. Rabo heeft verzuimd een overeenkomst te sluiten met de gemeente Schermer, waartoe zij zich blijkens het bepaalde in artikel 11 lid 4 van Pro de koopovereenkomst wel had verplicht. De oorzaak van het niet tot stand komen van een overeenkomst tussen de gemeente en Rabo is dat de conceptovereenkomst die Rabo daartoe had opgesteld, in strijd is met de gemaakte afspraken. Hierdoor is bij de gemeente Schermer het vermoeden gerezen dat Rabo de regie wilde overnemen, hetgeen voor haar niet acceptabel was. Bouwfonds weerspreekt dit. Zij heeft ter comparitie ter toelichting op het niet tot stand komen van de samenwerkingsovereenkomst opgemerkt dat de gemeente Schermer in het licht van de reeds gedane investeringen niet bereid was om haar afdoende zekerheid over de ontwikkelingsmogelijkheden van de gronden te bieden, hetgeen door Chranita niet is weersproken. Mede in het licht hiervan heeft Chranita het door haar veronderstelde causale verband tussen het handelen van Bouwfonds en het achterwege blijven van een verklaring als bedoeld in artikel 8 sub Pro 3 van de koopovereenkomst onvoldoende onderbouwd. Van een teweegbrengen van het vervullen van de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 6:23 lid 2 BW Pro is derhalve geen sprake.
4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de ontbindende voorwaarde vervuld en is de overeenkomst per 1 december 2008 van rechtswege ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht zal worden uitgesproken. De gevorderde betaling van € 1.650.000,00 exclusief BTW zal eveneens worden toegewezen. Wat betreft de gevorderde wettelijke handelsrente en het daartegen gevoerde verweer oordeelt de rechtbank als volgt. De enkele omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat het vervullen van de ontbindende voorwaarde terugwerkt tot het tijdstip van het aangaan van de koop, brengt niet mee dat Chranita vanaf dat moment wettelijke handelsrente verschuldigd is geworden. Het verweer van Chranita dat zij slechts rente verschuldigd is indien dat uitdrukkelijk is overeengekomen, slaagt, voor zover het de periode betreft vanaf 26 juli 2007 (het moment van de betaling door Bouwfonds) tot aan het moment dat Chranita met betrekking tot haar terugbetalingsverplichting in verzuim is komen te verkeren. Vanaf dat moment geldt het bepaalde in artikel 6:119a BW. Aangezien partijen geen termijn voor de nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis door Chranita zijn overeengekomen, heeft Bouwfonds terstond nakoming kunnen vorderen. De rechtbank gaat voorbij aan het beroep dat Bouwfonds in dit verband doet op haar in 2.7 gedeeltelijk weergegeven brief van 3 december 2008, omdat Chranita daarin niet tot nakoming wordt aangesproken. Chranita is eerst bij brief van 18 maart 2009 aan haar advocaat tot nakoming aangesproken, waarbij zij is gesommeerd binnen veertien dagen na dagtekening te betalen, wat als een redelijke termijn is te beschouwen. De wettelijke handelsrente zal derhalve worden toegewezen vanaf de 15e dag na dagtekening, te weten 2 april 2009.
4.9. Chranita zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouwfonds worden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 4.938,00
- salaris advocaat 1.421,00 (2 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 7.852,25
in reconventie
4.10. Chranita voert ter onderbouwing van haar reconventionele vordering aan dat partijen zijn overeengekomen dat zij gemaakte en nog te maken externe kosten voor advisering en begeleiding van de bestemmingsplanprocedure in rekening kan brengen bij Rabo. Zij verwijst in dit verband naar een brief van Rabo aan Chranita van 19 maart 2007. Bouwfonds betwist dit, en voert in dat verband onder andere aan dat hetgeen in voormelde brief is opgenomen een aanbod betreft. Een en ander is nader uitgewerkt in de koopovereenkomst, waarin dit aanbod tot vergoeding van externe kosten niet is opgenomen, zodat partijen op dit punt geen overeenstemming hebben bereikt. Chranita heeft dit niet meer weersproken. Daarmee is niet komen vast te staan dat op dit punt wilsovereenstemming tussen partijen is ontstaan en ontbeert de vordering van Chranita derhalve de vereiste juridische grondslag, zodat deze zal worden afgewezen.
4.11. Chranita zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouwfonds worden begroot op:
- salaris advocaat 710,50 (0,5 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 710,50
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat de tussen Bouwfonds en Chranita gesloten koopovereenkomst d.d. 31 juli 2007 per 1 december 2008 is ontbonden,
5.2. veroordeelt Chranita om aan Bouwfonds te betalen een bedrag van EUR 1.650.000,00 (één miljoen zeshonderdvijftig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag vanaf 2 april 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt Chranita in de proceskosten, aan de zijde van Bouwfonds tot op heden begroot op EUR 7.852,25,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt Chranita in de proceskosten, aan de zijde van Bouwfonds tot op heden begroot op EUR 710,50.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. L.M. de Vries en mr. J.C. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2010.?