Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 166032 / HA ZA 10-165
Vonnis van 18 augustus 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ AERDENHOUT B.V.,
gevestigd te Heemstede,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.M. Blaauw te Haarlem,
tegen
1. [gedaagde in conventie sub 1],
2. [gedaagde in conventie sub 2],
beiden wonende te Cruquius, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem.
Partijen zullen hierna Makelaardij Aerdenhout en [gedaagden in conventie] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 maart 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 21 juni 2010, met daaraan gehecht de brief van 28 juni 2010 van mr. Schram voornoemd, alsmede de brief van 29 juni 2010 van mr. Van Elk, raadsman van Makelaardij Aerdenhout.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij brief van 30 augustus 2006 aan [gedaagden in conventie] heeft Makelaardij Aerdenhout onder meer een advies uitgebracht in verband met de mogelijke opdracht van [gedaagden in conventie] aan Makelaardij Aerdenhout tot verkoop van de woning aan de […] te […] (hierna: de woning). Daarin is onder meer vermeld:
(…)
Wij menen na de bezichtiging van jullie perceel en de opname daarvan, de ligging, de kavelgrootte, de staat van het onderhoud en het vergelijk van je perceel met de markt, uiteindelijk een lagere koopsom te kunnen realiseren dan eerstens ingeschat van rond de € 2.310.000,-- kosten koper. Waarbij het tijdsbestek tussen het moment van aanmelding op de beurs en de verkoop (het sluiten van de deal) ca. 6 tot 8 maanden zal zijn.
(…)
Verstandig daarbij is de vraagprijs niet hoger te stellen dan € 2.495.000,-- kosten koper.
(…)
Wij menen, dat de koopsom, (bij een vraagprijs van € 2.495,000,-- kosten koper), die maximaal haalbaar is, rond de € 2.310.000,-- kosten koper zal liggen.
(…)
Indicatieve waarde afgerond: € 2.310.000,--
Gemiddelde onderhandelingsruimte: 8,5 % ofwel: € 196.350,--
Vraagprijs: € 2.310.000,-- plus € 196.350,-- ofwel: € 2.506.350,--
Vraagprijs bijgesteld: € 2.495.000,--
(…)
2.2. Op 12 september 2006 hebben partijen een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening gesloten, waarbij [gedaagden in conventie] aan Makelaardij Aerdenhout de opdracht hebben verstrekt voor het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning. In de overeenkomst is de vraagprijs voor de woning bepaald op € 2.495.000,- kosten koper. In de overeenkomst is vermeld dat op de opdracht de Voorwaarden NVM 2000 van toepassing zijn.
2.3. In de voorwaarden NVM 2000 is onder meer als volgt vermeld:
(…)
II. Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
(…)
Courtage
15. De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten, (…)
(…)
2.4. Op 14 maart 2009 is de woning verkocht voor een bedrag van € 1.720.000,- kosten koper. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 17 juli 2009.
2.5. Bij brief van 23 maart 2009 heeft Makelaardij Aerdenhout een afrekening verzonden voor courtage en advertentiekosten van totaal € 20.113,38 (inclusief BTW).
2.6. Op 17 juli 2009 heeft Makelaardij Aerdenhout ter verzekering van haar vordering conservatoir beslag gelegd op gelden van [gedaagden in conventie] onder de notaris waar de levering plaats zou vinden. Op 21 juli 2009 is het beslag opgeheven omdat [gedaagden in conventie] zekerheid hebben gesteld door het bedrag van € 26.148,- bij de notaris in depot te zetten.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Makelaardij Aerdenhout vordert, na wijziging van eis zonder procesrechtelijke bezwaar van [gedaagden in conventie], dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden in conventie] zal veroordelen om ieder hoofdelijk, althans voor een gelijk gedeelte aan Makelaardij Aerdenhout een bedrag van € 20.113,38 aan courtage te voldoen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juli 2009, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagden in conventie] om ieder hoofdelijk, althans ieder voor een gelijk gedeelte zal veroordelen in de kosten van deze procedure, kosten van de beslaglegging en salaris advocaat hieronder begrepen en te vermeerderen met nakosten.
3.2. [gedaagden in conventie] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden in conventie] vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht zal verklaren dat Makelaardij Aerdenhout wanprestatie heeft gepleegd en Makelaardij Aerdenhout zal veroordelen tot vergoeding van de schade die [gedaagden in conventie] als gevolg daarvan hebben geleden, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend bij wet;
b. de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel zal ontbinden (subsidiair zal vernietigen), voor zover de overeenkomst betrekking heeft op een betalingsverplichting van [gedaagden in conventie] jegens Makelaardij Aerdenhout
c. Makelaardij Aerdenhout zal veroordelen om aan [gedaagden in conventie] de wettelijke handelsrente te vergoeden over een bedrag van € 26.148,-, vanaf 21 juli 2009, althans aan [gedaagden in conventie] een zodanig bedrag te vergoeden vanwege het onrechtmatige beslag als de rechtbank in goede justitie mag vermenen te behoren,
eén en ander met veroordeling van Makelaardij Aerdenhout in de kosten van deze procedure.
3.4. Makelaardij Aerdenhout voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1. Gelet op de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden besproken.
4.2. Makelaardij Aerdenhout legt aan haar vordering in conventie ten grondslag dat [gedaagden in conventie] het gevorderde bedrag aan courtage verschuldigd zijn uit hoofde van de tussen partijen overeengekomen overeenkomst van opdracht en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden.
4.3. Het verweer van [gedaagden in conventie] luidt dat Makelaardij Aerdenhout geen aanspraak op courtage toekomt omdat Makelaardij Aerdenhout geen of nauwelijks werkzaamheden heeft verricht en bovendien niet degene is die de koop van de woning tot stand heeft gebracht. Voorts leggen [gedaagden in conventie] aan hun vorderingen in reconventie ten grondslag dat Makelaardij Aerdenhout is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst als gevolg waarvan zij schade hebben geleden, welke schade vele malen hoger is dan de courtage waarop Makelaardij Aerdenhout aanspraak maakt. Verder biedt het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst grond voor partiele ontbinding van de overeenkomst, aldus [gedaagden in conventie] Tot slot doen [gedaagden in conventie] een beroep op dwaling, althans partiele vernietiging, omdat Makelaardij Aerdenhout hen bij het aangaan van de overeenkomst heeft misleid omtrent de vraagprijs van de woning.
4.4. Met betrekking tot het verweer dat Makelaardij Aerdenhout geen of nauwelijks werkzaamheden heeft verricht overweegt de rechtbank als volgt.
Blijkens de onweersproken stelling van Makelaardij Aerdenhout heeft zij ter uitvoering van de opdracht een verkoopadvertentie op de website funda.nl geplaatst, een luxe verkoopbrochure en foto’s van de woning gemaakt, de verkoopbrochure aan potentiële kopers toegezonden, overleg met de gemeente gevoerd, Kadastrale plankaarten opgevraagd, het aanbod ter kennis van andere makelaars gebracht, advertenties in dagbladen geplaatst, met [gedaagden in conventie] 8 besprekingen gevoerd, bezichtigingen uitgevoerd en het traject naar de notaris met de uiteindelijke koper begeleid. Daartegenover is de stelling van [gedaagden in conventie] dat het aantal bezichtigingen te weinig is geweest en dat bovendien van de 23 geplande bezichtigingen een aantal niet is uitgevoerd - nog afgezien van de betwisting daarvan door Makelaardij Aerdenhout -, onvoldoende om te concluderen dat Makelaardij Aerdenhout geen of nauwelijks werkzaamheden heeft uitgevoerd. Dat [gedaagden in conventie] zelf met de uiteindelijke koper contact hebben opgenomen hetgeen ertoe heeft geleid dat de koop tot stand is gekomen, maakt dat niet anders. De rechtbank volgt [gedaagden in conventie] dan ook niet in haar stelling dat Makelaardij Aerdenhout geen of nauwelijks werkzaamheden heeft verricht.
4.5. Voorts heeft te gelden dat de omstandigheid dat Makelaardij Aerdenhout de koop niet tot stand heeft gebracht, niet meebrengt dat zij geen aanspraak op courtage kan maken. [gedaagden in conventie] hebben niet betwist dat de Voorwaarden NVM, zoals genoemd onder 2.3, van toepassing zijn op de overeenkomst tussen partijen. Gelet op de bepalingen in deze voorwaarden zijn [gedaagden in conventie] de overeengekomen courtage verschuldigd aan Makelaardij Aerdenhout als tijdens de opdracht een koop tot stand komt, ongeacht of de totstandkoming het gevolg is van diensten door de makelaar verleend. Nu vaststaat dat Makelaardij Aerdenhout werkzaamheden voor [gedaagden in conventie] heeft verricht en de overeenkomst ten tijde van de totstandkoming van de koop niet was beëindigd, komt de vordering van Makelaardij Aerdenhout tot betaling van courtage in beginsel voor toewijzing in aanmerking.
4.6. Verder voeren [gedaagden in conventie] als verweer in conventie en als grondslag voor de vorderingen in reconventie aan dat de door Makelaardij Aerdenhout geadviseerde en gehanteerde vraagprijs voor de woning te hoog was. Makelaardij Aerdenhout heeft [gedaagden in conventie] onjuist geïnformeerd omtrent de waarde van de woning zodat sprake is van een tekortkoming in de verplichtingen van Makelaardij Aerdenhout, aldus [gedaagden in conventie]
[gedaagden in conventie] stellen daartoe dat hen achteraf is gebleken dat in werkelijkheid de waarde van de woning slechts € 1.800.000,- bedroeg. De te hoge vraagprijs heeft tot gevolg gehad dat de woning bijna onverkoopbaar was en dat er geen of nauwelijks interesse voor was, hetgeen aldus de stellingen van [gedaagden in conventie] tot schade heeft geleid doordat het 31 maanden heeft geduurd voordat de woning was verkocht en zij over de koopsom beschikten. Bij een juiste waardering was de woning vermoedelijk binnen zes maanden verkocht, aldus [gedaagden in conventie]
4.7. Makelaardij Aerdenhout betwist de stellingen van [gedaagden in conventie] en heeft onder meer stukken overgelegd met betrekking tot andere woningen in de buurt ter illustratie van de stelling dat Makelaardij Aerdenhout zich heeft gebaseerd op de toen gangbare vraagprijzen en gerealiseerde koopsommen in de buurt van de woning van [gedaagden in conventie] in de periode voorafgaand aan de waardebepaling. Bovendien gaat het, aldus Makelaardij Aerdenhout, om een inschatting van de waarde die een pand op dat moment op de markt zal opbrengen. Daarbij heeft Makelaardij Aerdenhout erop gewezen dat, ervan uitgaande dat de executiewaarde maximaal 85 % is van de onderhandse verkoopwaarde, een onderhandse executiewaarde van de woning van - naar [gedaagden in conventie] stellen - € 1.800.000,-, een indicatie geeft van een waarde van minimaal € 2.120.000,-, aldus Makelaardij Aerdenhout. Voorts heeft zij er op gewezen dat de WOZ-waarde van de woning in 2008 € 2.075.000,- en in 2009 € 2.163.000,- bedroeg, terwijl algemeen bekend is dat de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde.
4.8. De rechtbank overweegt als volgt.
Vast staat dat Makelaardij Aerdenhout in haar advies van 30 augustus 2006, zoals hiervoor onder 2.1 vermeld, de waarde van de woning heeft geïndiceerd op € 2.310.000,-. Blijkens de onweersproken stellingen van Makelaardij Aerdenhout heeft zij bij de bepaling van de vraagprijs de in het advies genoemde waarde als handvat gehanteerd, zodat de rechtbank bij de verdere beoordeling van dit bedrag uitgaat. Voorts staat vast dat [gedaagden in conventie] na het advies de overeenkomst van opdracht, waarin de vraagprijs is bepaald op € 2.495.000,-, met Makelaardij Aerdenhout zijn aangegaan. Daarmee behoeft het debat tussen partijen over de vraag of het woord “maximaal” op pagina 5 van het advies, welk woord door [gedaagden in conventie] later handmatig is gewijzigd in “minimaal”, al dan niet betrekking had op de waarde die Makelaardij Aerdenhout in het eerste telefonisch contact tussen partijen had genoemd, geen verdere bespreking.
4.9. Mede gelet op de stellingen van Makelaardij Aerdenhout hebben [gedaagden in conventie] hun stelling dat de vraagprijs te hoog was en dat de werkelijke waarde van de woning € 1.800.000,- bedroeg onvoldoende nader onderbouwd. Het gegeven dat uit geen van de uitgevoerde bezichtigingen een bod is gevolgd, alsmede het feit dat de woning gedurende een lange termijn te koop heeft gestaan, kan daaraan niet bijdragen. Uit de omstandigheid dat de woning uiteindelijk in 2009 is verkocht voor een bedrag van € 1.720.000,- valt niet af te leiden dat Makelaardij Aerdenhout in september 2006 van een onjuiste waardebepaling is uitgegaan. Evenmin valt dat af te leiden uit een bod van € 1.700.000,-, zoals door Bosch & Duyn in 2007 uitgebracht. Een uitgebracht bod of een overeengekomen koopprijs is immers niet gelijk te stellen aan de werkelijke waarde van de woning. Voorts volstaat de mededeling van de raadsman van [gedaagden in conventie] dat drie andere makelaars hem telefonisch desverzocht hebben laten weten dat een vraagprijs van rond de € 1.700.000,- reëel was geweest voor deze woning, niet als onderbouwing.
Dat het door Makelaardij Aerdenhout overgelegde overzicht van woningen in de omgeving van de woning van [gedaagden in conventie], waarop Makelaardij Aerdenhout haar stelling baseert dat dergelijke woningen destijds voor vergelijkbare prijzen als de door haar geadviseerde vraagprijs verkocht werden, woningen betreft die niet met de woning van [gedaagden in conventie] vergelijkbaar zijn, hebben [gedaagden in conventie] onvoldoende onderbouwd.
4.10. Gelet op het verweer van [gedaagden in conventie] had het op haar weg gelegen om haar stelling dat de woning in september 2006 niet meer dan € 1.800.000,- waard was nader te onderbouwen. Nu [gedaagden in conventie] naar het oordeel van de rechtbank niet aan haar stelplicht terzake heeft voldaan, wordt niet toegekomen aan het bewijsaanbod van [gedaagden in conventie] Ook aan de door [gedaagden in conventie] voorgestelde benoeming van deskundigen om de vraagprijs te bepalen en de schade te begroten komt de rechtbank niet toe. De enkele stelling dat de makelaars die door de raadsman van [gedaagden in conventie] zijn benaderd hun verklaring omtrent de vraagprijs ten behoeve van deze procedure niet op schrift wilden zetten, leidt niet tot een andere conclusie.
De rechtbank kan dan ook niet tot het oordeel komen dat Makelaardij Aerdenhout tekortgeschoten is wat betreft de waardebepaling van de woning en de advisering van de vraagprijs.
4.11. Gelet op het hiervoor overwogene gaat het beroep op dwaling omtrent de waardebepaling van de woning van [gedaagden in conventie] evenmin op, zodat de stellingen van [gedaagden in conventie] in verband daarmee geen verdere bespreking behoeven.
4.12. Voorts hebben [gedaagden in conventie] hun stelling dat Makelaardij Aerdenhout in haar verplichtingen is tekortgeschoten omdat zij niet in onderhandeling of overleg is getreden omtrent de voorstellen van geïnteresseerden gelet op de gemotiveerde betwisting door Makelaardij Aerdenhout onvoldoende onderbouwd. Blijkens de onweersproken stellingen van Makelaardij Aerdenhout heeft zij ten aanzien van de door [gedaagden in conventie] genoemde geïnteresseerden, de heer Heemskerk, makelaardij Bosch & Duyn en de familie Scholte, wel degelijk actie ondernomen en overleg met partijen gevoerd. Voorts blijkt uit de overgelegde e-mailberichten tussen [gedaagden in conventie] en Makelaardij Aerdenhout niet dat [gedaagden in conventie] om verlaging van de vraagprijs hebben aangedrongen. De stelling van [gedaagden in conventie] dat Makelaardij Aerdenhout op hun voorstellen tot verlaging van de vraagprijs niet inging, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.13. Op grond van het hiervoor overwogene is niet komen vast te staan dat Makelaardij Aerdenhout is tekortgeschoten in haar verplichtingen zich als redelijk handelend en bekwaam makelaar te gedragen. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout uit hoofde van de overeenkomst tussen partijen. Gelet op het voorgaande kunnen de vraag of [gedaagden in conventie] Makelaardij Aerdenhout in gebreke hebben gesteld en de vraag of, en zo ja wanneer, [gedaagden in conventie] hun klachten hebben geuit tegen Makelaardij Aerdenhout, in het midden blijven.
Nu geen sprake is van een tekortkoming komt [gedaagden in conventie] geen vergoeding van schade toe en evenmin bestaat grond voor partiele ontbinding van de overeenkomst, zodat de vorderingen van [gedaagden in conventie] terzake niet voor toewijzing in aanmerking komen. De gevorderde handelsrente over het bedrag dat [gedaagden in conventie] ter zekerheid in depot bij de notaris hebben gezet komt gelet op het voorgaande evenmin voor toewijzing in aanmerking.
4.14. De vordering van Makelaardij Aerdenhout in conventie zal worden toegewezen als hierna in het dictum vermeld. De vorderingen van [gedaagden in conventie] zullen worden afgewezen.
4.15. [gedaagden in conventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. Makelaardij Aerdenhout vordert [gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op EUR 212,61 voor verschotten en EUR 579,00 voor salaris advocaat (1 rekest x EUR 579,00). Daarnaast worden de kosten aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout begroot op:
- dagvaarding EUR 73,89
- vast recht 440,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.671,89
4.16. [gedaagden in conventie] zullen voorts als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout worden begroot op:
- salaris advocaat 579,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 579,00
4.17. De gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zijn als niet betwist voor toewijzing vatbaar. Nu in het Liquidatietarief rechtbanken en hoven in geval van een kostenveroordeling in conventie en één in reconventie ten gunste van dezelfde partij - waarvan, zoals uit het onderstaande volgt, in het onderhavige geval sprake is - (ten onrechte; het betreft hier immers twee procedures) geen splitsing wordt gemaakt in de nakosten in conventie en die in reconventie zullen die nakosten in het dictum onder de reconventie worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan Makelaardij Aerdenhout te betalen een bedrag van EUR 20.113,38 (twintig duizendéénhonderddertien euro en achtendertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 17 juli 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 791,61, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout tot op heden begroot op EUR 1.671,89, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen af,
5.6. veroordeelt [gedaagden in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout tot op heden begroot op EUR 579,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7. veroordeelt [gedaagden in conventie] tevens in de nakosten, aan de zijde van Makelaardij Aerdenhout bepaald op EUR 205,-- (in conventie en reconventie tezamen) voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met EUR 68,-- voor nasalaris, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis,
5.8. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.L. Grosheide en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2010.?