Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 471686 EJ VERZ 10-81
datum uitspraak: 21 september 2010
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
hierna te noemen: [verzoeker]
procederende in persoon
--tegen--
1. [AAA]
2. [BBB] (te [woonplaats])
3. [CCC]
4. [DDD]
5. [EEE]
6. [FFF]
7. [GGG]
8. [HHH]
9 . [JJJ]
10. [KKK]
11. [LLL]
12. [MMM]
13. [NNN]
14. [PPP]
15. [QQQ]
16. [RRR]
17. [SSS]
18. [TTT]
19. [UUU]
allen (met uitzondering van verweerder sub 2) wonende te [woonplaats]
verweerders
hierna te noemen: [AAA] c.s.
gemachtigde: drs. E. Horstra
De procedure
Op 14 juni 2010 is een verzoekschrift van [verzoeker] ontvangen.
[AAA] c.s. hebben een verweerschrift ingediend. Van de verweerders, hierboven genoemd onder 2 en 12 is (ook) een individueel verweerschrift ontvangen. Bij brief van
14 juni 2010 heeft [verzoeker] het verzoekschrift gecorrigeerd.
Op 24 augustus 2010 heeft de mondelinge behandeling van het verzoekschrift plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is verhandeld. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
De feiten
1. [verzoeker] en [AAA] c.s. zijn lid van de Vereniging van Eigenaars [XXX] IV aan de [adres] te [woonplaats]. [XXX] IV maakt deel uit van het appartementencomplex [XXX] I tot en met V en omvat 45 appartementen.
2. Artikel 2 van Pro het toepasselijke Reglement van Splitsing van Eigendom (hierna: het Modelreglement) luidt onder meer:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
a. (…) de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen, deuren (…)
3. Op grond van artikel 17 van Pro het Modelreglement zijn de kosten met betrekking tot onderhoud, gebruik en herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken voor rekening van de gezamenlijke eigenaars, op basis van de in het reglement genoemde breukdelen.
4. Besluiten tot het doen van uitgaven boven een bedrag van € 2.268,90 dienen op basis van artikel 37 lid Pro 5, punt 24 van het Modelreglement te worden genomen met een meerderheid van ten minste ¾ van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin tenminste tweederde van het totaal aantal stemmen tegenwoordig of vertegenwoordigd is.
5. In 2007 heeft een aantal leden van [XXX] IV zich verenigd in de zogenoemde ‘energiecommissie’ om het energieverbruik van het [XXX]complex onder de loep te nemen.
6. In het najaar van 2009 heeft de energiecommissie aan alle VvE’s van het [XXX]complex voorstellen gedaan tot een collectieve, algehele, kozijnvervanging.
7. Op de vergadering van eigenaars van [XXX] IV van 15 oktober 2009 is een voorstel tot vervanging van de kozijnen gedaan. De kosten van vervanging waren door de aannemer begroot op een bedrag van € 840.000,00. Het voorstel heeft niet de vereiste meerderheid van stemmen behaald.
8. In een rapport van 20 november 2009 heeft BDA Geveladvies BV (hierna: BDA) naar aanleiding van een door haar uitgevoerd onderzoek in twee appartementen van [XXX] IV onder meer het volgende opgemerkt:
“De kozijnen zijn de technische levensduur voorbij. Doordat de afdichtingen zijn versleten zijn de prestaties van de luchtdoorlatendheid en de waterdichtheid van de kozijnen ver onder het niveau van de huidige regelgeving. [...]
De kozijnen voldoen niet aan de energetische eisen (warmteweerstand en luchtdoorlatendheid) van het Bouwbesluit. Doordat enkel glas aanwezig is, de profielen niet zijn geïsoleerd en doordat de afdichtingen slecht zijn, gaat onnodig veel energie verloren.
9. Op 26 november 2009 is een aangepast voorstel door de vergadering van eigenaars van [XXX] IV verworpen.
10. Op 23 december 2009 heeft VvE [XXX] IV bij de kantonrechter te Haarlem een verzoekschrift ingediend tot verkrijging van vervangende machtiging om de kozijnen te vervangen door nieuwe aluminium kozijnen zonder koudebruggen, met HR++ glas en geïsoleerde panelen.
11. Bij beschikking van 18 februari 2010 heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen, omdat niet was komen vast te staan dat de toestemming tot vervanging van de kozijnen door de “tegenstemmers” zonder redelijke grond is geweigerd. In r.o. 5 van de beschikking heeft de kantonrechter onder meer overwogen “dat VvE [XXX] IV niet heeft onderbouwd waarom vervanging van de kozijnen urgent is, en hetzelfde geldt voor de stelling van de VvE dat vernieuwing van de kozijnen tot energiebesparing zal leiden. Het op dit punt door Asser cs opgeworpen verweer dat een andere onderbouwing van de kostenbesparing beter inzicht in de kosten van de hele operatie door meerdere offertes aan de vergadering voor te leggen, een meerjarenplan voor de gehele investering, wellicht een andere stemverhouding zou hebben opgeleverd, maakt dan ook dat de kantonrechter van oordeel is dat het uiterste middel van de vervangende machtiging op dit moment niet in de rede ligt.”. [XXX] IV is niet tegen de beschikking in hoger beroep gegaan.
12. Op of omstreeks 10 februari 2010 hebben 27 eigenaars bij de bestuurder van [XXX] IV het verzoek ingediend tot vervanging van de kozijnen en ramen in hun appartementen.
13. Op 3 mei 2010 heeft BDA een nieuw rapport uitgebracht naar aanleiding van een door haar uitgevoerd onderzoek in 22 appartementen van [XXX] IV. In bijlage 7, genaamd “Analyse en conclusies van onderzoek BDA Geveladvies”, heeft BDA onder meer het volgende opgemerkt:
“De inspecties zijn uitgevoerd bij een gemiddelde windsnelheid van 3Bft [...].
[...]
De kwaliteit van de onderzochte kozijnen is onvoldoende. Door degradatie van diverse onderdelen en de ouderdom van het systeem als geheel is de kwaliteit betreffende wind- en waterdichtheid onvoldoende. [...] Ook is er op verschillende plaatsen tocht vastgesteld, dit al bij een matige wind. [...].
Hestel van de bestaande kozijnen is uit technisch oogpunt niet mogelijk. Daarnaast zijn onderdelen niet meer beschikbaar.”
14. De kosten van vervanging van de kozijnen in de appartementen van de 27 eigenaars zijn door de beoogde aannemer begroot op € 514.758,00 (inclusief BTW). Uitgangspunt bij deze prijsopgave is dat de opdracht gelijktijdig wordt verstrekt met de voorgenomen vervanging van de kozijnen van [XXX] I en/of III.
15. Op 20 mei 2010 heeft een voorstel tot goedkeuring van het verzoek van de hiervoor onder 13 genoemde eigenaars om de kozijnen in hun appartementen te vervangen, wederom niet de vereiste meerderheid van stemmen behaald.
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter vervangende machtiging op de voet van artikel 5:122 BW Pro te verlenen voor de door de vergadering op 20 mei 2010 geweigerde toestemming tot vervanging van de kozijnen in zowel zijn appartement als in de appartementen van 25 andere eigenaren. [verzoeker] stelt hiertoe dat vervanging van de kozijnen noodzakelijk is, aangezien er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. BDA heeft de kozijnen in alle betrokken appartementen gecontroleerd op water- en winddichtheid. Het rapport van 3 mei 2010 toont aan dat de kozijnen in overgrote meerderheid niet meer aan die eisen voldoen, terwijl zij bovendien niet meer repareerbaar zijn.
Ingevolge het Modelreglement komen de kosten van noodzakelijk onderhoud mede voor rekening van [AAA] c.s. als eigenaars van een appartementsrecht binnen [XXX] IV, volgens de breukdelen die zijn vastgelegd in de Akte van Splitsing. [AAA] c.s. hebben zonder redelijke grond hun toestemming aan het voorstel op de vergadering van 20 mei 2010 onthouden. Door de door [AAA] c.s. opgeworpen blokkade kan de VvE niet aan haar verplichtingen jegens [verzoeker] en de 25 andere eigenaren voldoen. [AAA] c.s. gedragen zich daarmee niet in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die hun gedrag op grond van artikel 2:8 BW Pro behoren te beheersen.
Het verweer
[AAA] c.s. concluderen tot afwijzing van het verzoek. Op de inhoud van hun verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. Allereerst dient op het punt van de ontvankelijkheid van [verzoeker] te worden beslist. Door gedaagde sub 2, [BBB], is aangevoerd dat [verzoeker] niet in zijn verzoek kan worden ontvangen, omdat hij niet beschikt over de machtiging van de overige 25 eigenaren ten behoeve van wie hij (naast zichzelf) vervangende machtiging voor de door de vergadering op 20 mei 2010 geweigerde toestemming tot vervanging van de kozijnen verzoekt. Ter zake wordt het volgende overwogen.
2. Uitgangspunt in de verzoekschriftprocedure is dat het verzoekschrift ingevolge artikel 278 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtvordering (Rv) de voornamen, naam en woonplaats vermeldt van de verzoeker. Daarnaast bepaalt artikel 799 lid 1 Rv Pro dat het verzoekschrift, onverminderd het bepaalde in artikel 278 lid 1 Rv Pro, de namen en, voor zover bekend, de voornamen en de woonplaats van de belanghebbenden bevat. Als belanghebbenden worden op de voet van artikel 798 lid 1 Rv Pro verstaan degenen op wiens rechten of verplichtingen de zaak rechtstreeks betrekking heeft.
3. [verzoeker] heeft een lijst overgelegd met ‘adhesie-betuigingen’ van 18 augustus 2010. Daarop staan de namen en adressen van 26 eigenaren, waarvan 25 zijn voorzien van een handtekening. Mede in aanmerking genomen dat gesteld noch gebleken is dat (een of meer van) de op de lijst genoemde eigenaren die hun handtekening hebben gezet, het verzoek tot vervanging van de kozijnen tussen 28 augustus 2010 en de dag van de mondelinge behandeling (heeft) hebben ingetrokken, is de kantonrechter van oordeel dat deze eigenaren kunnen worden beschouwd als belanghebbenden in de zin van artikel 798 lid 1 Rv Pro., wier adhesiebetuigingen als even zovele machtigingen van [verzoeker] gelden om mede ten behoeve van hen het verzoek tot vervangende machtiging in te dienen. [verzoeker] kan derhalve worden ontvangen in zijn verzoek.
4. Vervolgens dient aan de orde te komen het door [AAA] c.s. bij monde van Horstra gevoerde verweer, dat het onderhavige verzoek identiek is aan het eerder door VvE [XXX] IV ingestelde verzoek, dat door de kantonrechter op 18 februari 2010 is afgewezen en waarvan VvE [XXX] IV geen appel heeft ingesteld. Het thans door [verzoeker] ingediende verzoek moet volgens [AAA] c.s. worden afgewezen, omdat daaraan dezelfde feiten ten grondslag liggen als aan het verzoek van VvE [XXX] IV destijds. Ter zake wordt het volgende overwogen.
5. [verzoeker] wijst erop dat, waar het in het eerste verzoek met name ging om verbetering van het wooncomfort en besparing van energie, het thans gaat om de zeer slechte staat waarin de kozijnen door zwaar achterstallig onderhoud zijn komen te verkeren, waardoor zij niet meer als kozijnen dienst kunnen doen, dat wil zeggen wind en water uit de achterliggende ruimtes weren. De noodzaak van de vervanging van de kozijnen is voldoende aangetoond door het laatste rapport van BDA, aldus [verzoeker]. Omdat het bij het onderhavige verzoek niet gaat om energiebesparing maar om noodzakelijk onderhoud / noodzakelijke vervangingen, heeft [verzoeker] ook geen meerjarenplan betreffende investering en (energie)besparing overgelegd. [AAA] c.s. hebben niet gemotiveerd bestreden dat (een aantal van) de kozijnen in slechte staat (verkeert) verkeren - zij erkennen zelfs dat de kozijnen niet meer aan de huidige eisen voldoen -, zodat dit tussen partijen is komen vast te staan. Nu sprake is van een andere grondslag, die wordt onderbouwd met een nieuw onderzoeksrapport, kan het onderhavige verzoek niet worden beschouwd als een herhaling van het eerdere verzoek en wordt het hiervoor onder 4 vermelde verweer van [AAA] c.s. derhalve verworpen.
6. Ten slotte moet worden beoordeeld of [AAA] c.s. de toestemming tot vervanging van de kozijnen zonder redelijke grond hebben geweigerd. Hiertoe wordt het volgende overwogen. Het staat de individuele appartementseigenaar vrij om ter vergadering vóór of tegen enig voorstel te stemmen. De argumenten die ter vergadering van 20 mei 2010 voor de individuele appartementseigenaar doorslaggevend voor zijn of haar stemgedrag zijn geweest, komen niet zonder meer voor toetsing in aanmerking. Of die tegenstemmers zonder redelijke grond hun goedkeuring aan het voorstel hebben onthouden, moet aan de hand van de opgeworpen argumenten worden beoordeeld.
7. [AAA] c.s. voeren in essentie het verweer dat zij zelf wensen te bepalen welke kozijnen vernieuwd worden en wanneer. Zij stellen (vooralsnog) geen behoefte te hebben aan nieuwe kozijnen. Daar komt bij dat het iedere eigenaar vrij staat om op individuele basis de kozijnen in zijn of haar appartement te laten vervangen conform het Protocol Individuele Kozijnvernieuwing, aldus [AAA] c.s..
8. Op grond van de onder de feiten weergegeven “Analyse en conclusies” van het onderzoek van DBA is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat de staat waarin de kozijnen in de appartementen van [verzoeker] en de overige 25 eigenaren voor wie hij het verzoek heeft ingediend, thans verkeren, zodanig slecht is dat vervanging daarvan noodzakelijk en urgent is. De hierboven genoemde bezwaren van [AAA] c.s. doen daaraan niet af. Het ook in de onderhavige procedure door [AAA] c.s. opgeworpen verweer dat de kosten van de energiebesparing door nieuwe kozijnen niet opwegen tegen de kosten van vervanging, behoeft geen bespreking, nu [verzoeker] aan zijn verzoek uitdrukkelijk niet het argument van energiebesparing ten grondslag legt.
9. Hoewel het vanuit het individuele standpunt van [AAA] en de overige verweerders begrijpelijk is dat zij niet wensen mee te betalen aan verbeteringen waarvan zij zelf op het eerste gezicht geen profijt hebben, rechtvaardigt dat niet hun categorische weigering om toestemming te verlenen aan de vervanging van de kozijnen in de appartementen van [verzoeker] en de overige 25 eigenaars. Van overwegend belang daarbij is dat de verhouding tussen de mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Zij dienen, met andere woorden, zich binnen de VvE jegens elkaar te gedragen naar hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van hen wordt gevorderd.
Dit begrip betreft geen abstracte norm, maar ontleent zijn inhoud en betekenis aan de omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval zijn het met name de bepalingen binnen het Modelreglement van [XXX] IV waarop de eigenaars hun gedrag jegens elkaar dienen af te stemmen. Inherent daaraan is dat alle eigenaars hun aandeel moeten leveren in de noodzakelijke verbetering en het onderhoud van hun gemeenschappelijke bezit, waaraan individuele overwegingen in beginsel niet in de weg kunnen staan. Zo zou immers ieder (aangetoond) noodzakelijk onderhoud van een appartementencomplex tot in het oneindige kunnen worden geblokkeerd door een aantal eigenaren dat, zoals sommige van de ter zitting aanwezige gerequestreerden hebben opgemerkt, het “zonde van het geld vindt” of stelt dat oudere bewoners het risico lopen “over een paar jaar geen profijt meer van hun investering te hebben”. Dat past niet bij het wezen van appartementsrechten.
10. De omstandigheid dat de [XXX] IV niet beschikt over een reservefonds waaruit dit onderhoud kan worden betaald, rechtvaardigt evenmin een weigerachtige houding, nu de keuze om geen reservefonds aan te leggen binnen de risicosfeer van de eigenaars ligt. Dat niet is gereserveerd leidt er overigens niet toe dat geen sprake zou zijn van normaal beheer waarvoor alle eigenaren, of zij nu wel of niet profiteren, aansprakelijk zijn.
11. [AAA] c.s. hebben voorts nog aangevoerd dat vervanging van alle kozijnen zeer kostbaar is en dat zij onvoldoende inzicht in de prijsvorming hebben gehad. Nu gesteld noch gebleken is dat het noodzakelijke onderhoud van de kozijnen op andere wijze kan plaatsvinden dan door vervanging, wordt dit verweer verworpen. Voorts heeft [verzoeker], die net als de 25 andere eigenaren als meebetalend eigenaar belang heeft bij de gunstigste aanbieding, ter zitting onbetwist gesteld dat diverse offertes zijn aangevraagd en dat is gekozen voor de goedkoopste aanbieding.
12. Hetgeen hiervoor is overwogen en beslist leidt tot de slotsom dat [AAA] c.s. niet op redelijke gronden hun toestemming hebben geweigerd aan de vervanging van de kozijnen in de appartementen van [verzoeker] en de andere 25 appartementseigenaren voor wie hij optreedt. Bij dit oordeel weegt mee, dat gesteld noch gebleken is dat aan [AAA] c.s. de mogelijkheid is ontnomen om mee te doen aan de algehele vervanging van de kozijnen. Zij kunnen, zoals ter zitting is gebleken, nog steeds aan het project meedoen, waarbij zij kunnen profiteren van de thans nog geldende collectiviteitkorting.
Van het “subsidiëren” van [verzoeker] en de andere 25 eigenaars door [AAA] c.s. is dus geen sprake. Tegelijkertijd zijn zij thans niet gedwongen de kozijnen van hun eigen appartement te vervangen indien zij die ingreep niet wensen. Ook indien de kozijnen van het eigen appartement niet worden vervangen, profiteren de eigenaars van de investering, nu de waarde van het gemeenschappelijke bezit daardoor wordt vergroot althans in stand wordt gehouden.
13. Uit het voorgaande volgt dat het verzoek zal worden toegewezen.
14. De kantonrechter ziet aanleiding om de kosten in de onderhavige procedure in die zin te compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
- verleent vervangende machtiging aan de VvE [XXX] IV voor de uitvoering van de werkzaamheden waartoe de ledenvergadering van 20 mei 2010 haar toestemming heeft geweigerd;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.