Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 168376 / HA ZA 10-495
Vonnis van 25 augustus 2010 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
QUEENSTAETE II B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. R. Willemsen te Den Haag,
tegen
[gedaagde],
wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
advocaat mr. L.F. Jagtenberg te Hoofddorp.
Partijen zullen hierna Queenstaete en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 juli 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 10 augustus 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Queenstaete is een beheermaatschappij die investeert in onroerende zaken.
2.2. [gedaagde] heeft op 26 november 2009 een koopovereenkomst tot koop van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als Marktlaan 60 te Hoofddorp (hierna: het appartement), getekend. Hiermee kwam de verkoop van het appartement van Queenstaete aan [gedaagde] tot stand. De koopsom bedroeg € 189.000,00.
2.3. In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op de model koopovereenkomst voor consumenten van de NVM) zijn - onder meer - de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 24 december 2009 een (…) bangarantie doen stellen voor een bedrag van € 18.900,- (…). (…)
4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag (…). De waarborgsom moet uiterlijk op de in 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven (…).
(…)
artikel 13 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 18.900,- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
13.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.”
2.4. Bij aangetekende brief van 29 december 2009 heeft de behandelend makelaar van Queenstaete [gedaagde] in gebreke gesteld in verband met het feit dat [gedaagde] heeft nagelaten - om overeenkomstig artikel 4 van Pro de koopovereenkomst - de waarborgsom uiterlijk 24 december 2009 te voldoen. De brief vermeldt voorts:
“Tevens verzoek en zonodig sommeren wij u om uiterlijk vóór de datum van de notariële eigendomsoverdracht uw tekortkomingen op te heffen en uw verplichtingen uit de overeenkomst alsnog na te komen.
Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behoudt onze cliënt zich zowel het recht voor om de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden als het recht om (in rechte) nakoming van de koopovereenkomst te vorderen.”
2.5. Bij aangetekende brief van 31 december 2009 heeft de behandelend makelaar van Queenstaete aan [gedaagde] - onder meer - het volgende medegedeeld:
“Bij brief d.d. 29 december 2009 heb ik u in gebreke gesteld (…). De tekortkoming bestaat heden uit het feit dat u nagelaten hebt de waarborgsom ad. € 18.900,- (…) te voldoen, alsmede het feit dat u heden hebt nagelaten mee te werken aan de juridische eigendomsoverdracht. U bent nu dan ook in verzuim geraakt.
In plaats van het ontbinden van de koopovereenkomst, verklaren wij namens onze cliënt nakoming van de koopovereenkomst te vorderen op grond van het bepaalde in artikel 13.3 van de koopovereenkomst.”
2.6. Bij aangetekende brief van 19 januari 2010 heeft de behandelend makelaar van Queenstaete aan [gedaagde] - onder meer - het volgende geschreven:
“In plaats van het vorderen van nakoming verklaren wij namens onze cliënt dat onderhavige overeenkomst is ontbonden per heden, 19 januari 2010, op grond van het bepaalde in artikel 13.1 van de koopovereenkomst.
Als gevolg van deze ontbinding bent u de terstond opeisbare boete ad. € 18.900,- (…), zoals vermeld in artikel 13.2 van de koopovereenkomst verschuldigd.”
2.7. [gedaagde] heeft op geen van voornoemde - en ook nadien nog - verzonden brieven en sommaties gereageerd.
3. Het geschil
3.1. Queenstaete vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
I tot betaling van € 26.520,57, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 18 maart 2010 tot de dag der algehele betaling;
II in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
3.2. Queenstaete legt aan haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag. [gedaagde] heeft nagelaten op grond van artikel 4 van Pro de koopovereenkomst op uiterlijk 24 december 2009 een bankgarantie te doen stellen, of een waarborgsom te storten, voor € 18.900,00. [gedaagde] is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 13.2. van de koopovereenkomst verbeurt [gedaagde] zich in het hier voordoende geval van ontbinding zonder rechterlijke tussenkomst een contractuele boete van € 18.900,00. Bovendien is [gedaagde] op grond van artikel 13.3. van de koopovereenkomst een contractuele boete verschuldigd van 3 promille van de koopprijs voor elke dag na de in artikel 13.1. genoemde termijn van acht dagen na ingebrekestelling. Queenstaete maakt derhalve (ook) aanspraak op een bedrag van € 6.237,00, hetgeen het product vormt van elf (dagen) maal € 567,00. Daarnaast vordert Queenstaete een tot 18 maart 2010 berekend rentebedrag van € 428,62, vordert zij buitengerechtelijke (incasso)kosten ad € 800,00, vordert zij BTW ad € 152,00 en ten slotte vordert zij informatiekosten ad € 2,95. Voornoemde (eind)bedragen vormen opgeteld het totaal aan hoofdsom gevorderde bedrag van € 26.520,57.
3.3. [gedaagde] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Toewijsbaarheid gevorderde boetes
4.1. Vaststaat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door in strijd met zijn - uit artikel 4 van Pro die overeenkomst voortvloeiende - contractuele plicht geen bankgarantie te doen stellen, dan wel de waarborgsom niet te storten.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] door Queenstaete in gebreke is gesteld conform het bepaalde in artikel 13.1. van de koopovereenkomst en dat [gedaagde] vervolgens niet - binnen acht dagen - is nagekomen. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat Queenstaete alvorens tot ontbinding over te gaan eerst de nakoming van de overeenkomst heeft gevorderd, zodat Queenstaete op grond van artikel 13.3. van de overeenkomst gerechtigd is om van [gedaagde] een boete van € 6.237,00 te vorderen.
4.3. [gedaagde] betwist wel Queenstaetes vordering waar het de opeisbaarheid van de contractuele boete ad € 18.900,00 betreft. [gedaagde] voert in dit verband primair aan dat nu Queenstaete eerst de nakoming van de overeenkomst heeft gevorderd, artikel 13.3. er aan in de weg staat dat hij daarbij ook nog de boete wegens ontbinding op grond van artikel 13.2. van de overeenkomst vordert.
4.4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt [gedaagde] in dit verweer. Daartoe wordt als volgt overwogen. Artikel 13.2. voorziet in een boete voor het geval de overeenkomst wordt ontbonden en artikel 13.3. bepaalt welke boete is verschuldigd in het geval nakoming wordt verlangd. Uit de formulering van de beide bepalingen volgt naar gangbaar spraakgebruik dat in het geval van een toerekenbare tekortkoming, de wederpartij van de nalatige partij een keuze moet maken voor ofwel ontbinding, ofwel nakoming, en dat deze keuze consequenties heeft voor de toepasselijke boeteclausule. Indien de overeenkomst (in eerste instantie) niet wordt ontbonden, maar nakoming wordt gevorderd, vindt artikel 13.3. van de koopovereenkomst toepassing, en artikel 13.2. niet. Dat volgt niet alleen uit de aanhef van artikel 13.3. (“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt (…)”, maar ook uit het slot van artikel 13.3., waarin een voorziening is opgenomen voor het geval nakoming uiteindelijk achterwege blijft en de overeenkomst alsnog wordt ontbonden. In dat laatste geval is op grond van de laatste zin van artikel 13.3. van de koopovereenkomst de boete van drie promille verschuldigd, en wel tot aan de dag van ontbinding. Deze regeling komt in dat geval - en derhalve in het geval waarin in eerste instantie nakoming wordt gevorderd en de overeenkomst op een later moment alsnog wordt ontbonden - in plaats van de in artikel 13.2. opgenomen regeling, die van toepassing is in het geval (niet eerst voor nakoming, maar direct) voor ontbinding wordt gekozen. Deze lezing is ook in overeenstemming met het stelsel van de wet, waarin de wederpartij van de partij die toerekenbaar tekortschiet, niet zowel nakoming als ontbinding van de overeenkomst kan vorderen. Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank vast dat artikel 13 van Pro de koopovereenkomst Queenstaete niet de ruimte biedt zowel de boete uit artikel 13.2. als de boete uit artikel 13.3. te vorderen. Nu Queenstaete ervoor heeft gekozen eerst nakoming te vorderen, is de consequentie dat haar geen beroep op artikel 13.2. toekomt. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Beroep op matiging
4.5. Uit het onder 2.3. overwogene vloeit voort dat de vordering voor een bedrag van € 6.237,00 toewijsbaar is. [gedaagde] heeft een beroep op matiging van de boete gedaan in verband met zijn slechte financiële positie en de psychische noodsituatie waarin hij ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst verkeerde. Op grond van artikel 6:94 BW Pro is matiging slechts aan de orde indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is slechts sprake als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld voor de conclusie dat aan dat criterium is voldaan.
Rente
4.6. De gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar, zij het dat als ingangsdatum de dag der dagvaarding zal worden genomen, nu uit de stukken onvoldoende aanwijzingen naar voren komen voor een andere ingangsdatum.
Proceskosten
4.7. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Ook de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, nu die waren gericht op de incasso van een vordering die slechts ten dele zal worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Queenstaete te betalen een bedrag van € 6.237,00 (zesduizendtweehonderdzevenendertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 23 maart 2010 tot de dag van volledige betaling,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2010.?