Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/2791
Uitspraakdatum: 16 december 2010
Uitspraak in het geding tussen
X, wonende te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Q, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak A-weg [nr] te Q (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 287.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 mei 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd tot
€ 265.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2010. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door A en B. Namens verweerder is verschenen C.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een rijwoning met berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 512 m³ en de oppervlakte van het perceel is 60 m². De woning maakt deel uit van het complex [naam], waarvan de interne verbouwing in 2007 is afgerond.
2.3. Eiser heeft de woning op 3 januari 2008 gekocht voor € 289.000. In maart 2008 is hem gebleken dat de aannemer zich tijdens de verbouwing op tal van punten niet aan de hem verleende bouwvergunning heeft gehouden. De woning voldoet onder andere niet aan de eisen van brandveiligheid en ook de isolatie is gebrekkig. Er moeten bouwkundige voorzieningen worden getroffen opdat de woning alsnog aan de eisen van het Bouwbesluit zal voldoen. Deze kosten daarvan zijn geraamd op ongeveer € 25.000. Op 1 januari 2009 heeft de aannemer de benodigde aanpassingen nog steeds niet doorgevoerd.
2.4. Deze rechtbank heeft in verband met de hiervoor onder 2.3 genoemde omstandigheden bij uitspraak van 6 april 2010 de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 270.000, overeenkomstig de in die procedure door eiser verdedigde waarde.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Eiser bepleit een waarde van € 240.000 op grond van het feit dat de woning nog steeds niet aan de bouwvoorschriften voldoet.
3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij op grond van de uitspraak van de rechtbank van 6 april 2010 de waarde van de woning in bezwaar heeft verlaagd tot € 265.000 en dat hij geen reden ziet voor een verdere verlaging.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning ook op 1 januari 2009 niet aan de bouwvoorschriften voldeed, met name niet ten aanzien van brandveiligheid en isolatie, en dat – ook indien er vanuit moet worden gegaan dat eiser de kosten van verbetering niet zelf hoeft te dragen – op grond daarvan moet worden aangenomen dat deze omstandigheden een waardedrukkend effect hebben.
4.3. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 6 april 2010 overwogen dat het waardedrukkend effect niet alleen wordt veroorzaakt door de gebreken zelf en de risico’s die deze gebreken met zich meebrengen, maar ook door de overlast die zal worden ondervonden door de werkzaamheden die nodig zijn om de woning in overeenstemming met de eisen van het Bouwbesluit te brengen. De rechtbank voegt daar in deze procedure nog aan toe dat het feit dat de reeds in maart 2008 geconstateerde gebreken op 1 januari 2009 nog steeds niet zijn hersteld door de aannemer en dat met de herstelwerkzaamheden zelfs nog geen begin is gemaakt het waardedrukkend effect van de gebreken versterkt.
4.4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij door de door de rechtbank voor waardepeildatum 1 januari 2008 vastgestelde waarde van € 270.000 met € 5.000 te verlagen de waarde per 1 januari 2009 niet te hoog heeft vastgesteld. In dit verband verdient het volgende te worden opgemerkt. De rechtbank is bij de beoordeling van een geschil gebonden aan de grenzen van de rechtstrijd zoals die door partijen wordt bepaald. Dat betekent in een procedure als de onderhavige dat de rechtbank de WOZ-waarde niet hoger mag vaststellen dan de waarde die verweerder bepleit en niet lager mag vaststellen dat de door eiser voorgestane waarde. Omdat eiser in de vorige procedure had bepleit dat de waarde op
€ 270.000 moest worden bepaald was die waarde de ondergrens voor de rechtbank. De rechtbank heeft in de vorige procedure de waarde ook bepaald op € 270.000. Onder voormelde omstandigheden mocht verweerder niet de door de rechtbank voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde als uitgangspunt nemen voor het bepalen van de waarde per 1 januari 2009. Daarnaast heeft verweerder niet toegelicht op grond van welke factor(en) hij een correctie op de per 1 januari 2008 vastgestelde waarde heeft toegepast en waarom dat tot een vermindering met € 5.000 heeft geleid. Verweerder heeft daarom met zijn berekening niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.5. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2009 € 240.000 bedraagt.
4.6. Nu verweerder noch eiser de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Uitgaande van de door eiser op 3 januari 2008 betaalde koopprijs, het tussen partijen vaststaande feit dat eiser ten tijde van de koop niet op de hoogte was van de gebreken en op grond van de hiervoor onder 4.3. genoemde factoren, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op
€ 250.000.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep tegen de WOZ-waarde gegrond te worden verklaard. Daaruit volgt dat ook het beroep tegen de aanslag onroerende-zaaksbelastingen gegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen daarvoor in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse die eiser heeft moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen. De rechtbank begroot deze kosten op € 4,06.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 250.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 250.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 4,06;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H.L.C. Bijvoet, rechter, in tegenwoordigheid van B.M. Szymanowski, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2010.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.