Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 480292 \ CV EXPL 10-11478
datum uitspraak: 9 december 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[opposant]
te [woonplaats]
opposant
hierna te noemen [opposant]
gemachtigde mr. M.B. Meindersma
tegen
de besloten vennootschap Stienstra Woningen XVI B.V.
te Heerlen
geopposeerde
hierna te noemen Stienstra
gemachtigde H. Terhoeven
De procedure
1. Bij exploot van dagvaarding van 30 juli 2010 heeft Stienstra [opposant] gedagvaard tegen de zitting van de kantonrechter van 12 augustus 2010. [opposant] is niet verschenen.
2. Bij verstekvonnis van 12 augustus 2010 is de vordering van Stienstra op de in de dagvaarding genoemde gronden toegewezen.
3. [opposant] heeft bij exploot van 30 augustus 2010 Stienstra aangezegd tegen voormeld vonnis in verzet te komen en heeft Stienstra gedagvaard tegen de zitting van 9 september 2010.
4. Stienstra heeft een conclusie van antwoord in oppositie, met producties, genomen.
5. Bij vonnis van 23 september 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen
bevolen, die op 5 november 2010 heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gehouden van wat door of namens partijen ter zitting nader naar voren is gebracht.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Stienstra verhuurt aan [opposant] de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats]. [opposant] huurt deze woning sedert 1998 en woont daar thans met zijn twee zoons van 18 respectievelijk 20 jaar oud.
b. De huurprijs bedraagt €644,65 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
c. [opposant] had een achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan. Deze achterstand was op 5 november 2010 geheel ingelopen.
d. Bij brief van 27 februari 2009 heeft Stienstra -onder meer- het volgende aan [opposant] geschreven
“Van uw buren ontvingen wij (schriftelijke) klachten betreffende overlast die door u en/of uw gezin wordt veroorzaakt.
Voor de goede orde berichten wij u dat wij op dit moment niet kunnen beoordelen of deze meldingen terecht zijn.
(…)
Aangezien alle bewoners van een complex recht hebben op een goed en rustig woonklimaat dient overlast, in welke vorm dan ook, zoveel mogelijk te worden voorkomen.
Gezien bovengenoemd vertrouwen wij erop dat u dusdanige maatregelen zult nemen en uw woongedrag zult aanpassen, dat in het vervolg klachten van omwonende achterwege zullen blijven.
(…)”
e. Bij brief van 14 juli 2010 heeft een bewoner van het wooncomplex waarin ook de woning van [opposant] is gelegen, bij Stienstra schriftelijk klachten geuit over overlast door [opposant].
De oorspronkelijke vordering van Stienstra
Stienstra vordert -kort gezegd- ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming door [opposant] van de gehuurde ruimte en betaling van de achterstallige huur.
Stienstra heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
[opposant] komt zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na. Hij betaalt onregelmatig en willekeurige bedragen.
[opposant] veroorzaakt bovendien overlast aan omwonenden, bestaande uit ondermeer harde muziek, overdadig stampen bij het traplopen, smijten met deuren, schreeuwen, stankoverlast door het deponeren van etensresten in de tuin.
Op grond van dit ernstig verwijtbaar tekortschieten van [opposant] is Stienstra gerechtigd de ontbinding en ontruiming te vorderen.
Het verweer van [opposant]
[opposant] heeft tegen de vordering van Stienstra het volgende aangevoerd:
[opposant] heeft inmiddels de hoofdsom van €1.656,81 en de huur over de maand augustus 2010 voldaan.
Voor de betaling van de met de procedure samenhangende kosten heeft hij een regeling aangeboden.
[opposant] betwist uitdrukkelijk de gestelde overlast. De vordering is onvoldoende onderbouwd.
De klager is geen huurder van Stienstra, maar een bewoner van diens eigen huis.
Niet gebleken is dat Stienstra [opposant] eerder met de beweerde overlast heeft geconfronteerd en aansprakelijk heeft gesteld.
In het voorjaar van (naar de kantonrechter begrijpt:) 2009 is naar aanleiding van een klacht van de buren en een schriftelijke reactie daarop van [opposant] een gesprek met de betrokkenen gevoerd, waarin werd afgesproken dat zij rekening met elkaar zouden houden. Daarna is er geen overlast meer geweest.
Dat de buren [opposant] en zijn twee zoons wel eens horen heeft ook te maken met de gehorigheid van de huizen.
Er is dus geen sprake van een huurachterstand en van overlast die [opposant] verwijtbaar tekort doen schieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
[opposant] dient daarom ontheven te worden van de veroordeling in het verstekvonnis en de vordering van Stienstra dient alsnog te worden afgewezen.
De beoordeling van het geschil
1. De kantonrechter is van oordeel dat, nu er inmiddels geen achterstand in de huurbetalingen meer bestaat, de aan de dagvaarding ten grondslag gelegde achterstand geen aanleiding meer kan zijn tot de gevorderde ontbinding en ontruiming.
2. Met betrekking tot de vraag of sprake is van dusdanige door [opposant] veroorzaakte overlast dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, is de kantonrechter het volgende van oordeel.
3. Door [opposant] is aangevoerd en door Stienstra is onvoldoende weersproken dat de brief van Stienstra van 27 februari 2009 voor [opposant] aanleiding is geweest om met de buren te praten en onderling tot een oplossing te komen. Eén en ander staat daarom vast. Nu voorts uit die brief blijkt dat Stienstra destijds niet kon beoordelen of de mededelingen terecht waren, kan deze brief niet meewegen bij de beoordeling van het bestaan en/of de mate van overlast die [opposant] zou veroorzaken.
4. Daarom resteert slechts het schrijven van één omwonende van 14 juli 2010, welk schrijven door Stienstra in het geding is gebracht. Onvoldoende gebleken is echter welke stappen Stienstra heeft ondernomen om naar aanleiding van deze brief contact op te nemen met [opposant] om hem te waarschuwen en/of om andere maatregelen te nemen.
5. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de klacht van deze omwonende onvoldoende is om te kunnen overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst met de voor [opposant] en zijn twee zoons verstrekkende gevolgen. Dit geldt temeer nu gesteld noch gebleken is dat sedert het begin van de huurovereenkomst eerder klachten (afgezien van de in de brief van 27 februari 2009 genoemde klachten) zijn gemeld en onweersproken is dat de onderhavige woningen gehorig zijn.
6. Nu overigens geen schriftelijke klachten in het geding zijn gebracht, ziet de kantonrechter geen aanleiding om Stienstra in de gelegenheid stellen de door haar gestelde overlast te bewijzen.
7. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [opposant] op goede gronden in verzet is gekomen van het verstekvonnis van 12 augustus 2010. Dit verstekvonnis zal daarom worden vernietigd.
8. De oorspronkelijke vordering van Stienstra zal alsnog worden afwezen.
9. Stienstra zal, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, met uitzondering van de kosten van de dagvaarding in de verzetprocedure. Deze kosten moeten voor rekening van [opposant] blijven, omdat hij op de dagvaarding van Stienstra niet was verschenen.
Beslissing
De kantonrechter:
Verklaart het verzet gegrond.
Vernietigt het tussen partijen gewezen en op 12 augustus 2010 uitgespro¬ken verstekvonnis.
En opnieuw rechtdoende:
Wijst de vordering van Stienstra af.
Veroordeelt Stienstra in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [opposant] begroot op €400,00 aan salaris gemachtigde
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.