Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton (Pachtkamer)
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 458781CV EXPL 10-3350
datum uitspraak: 10 december 2010
VONNIS VAN DE PACHTKAMER
inzake
1. [eiser 1] en
2. [eiser 2]
te [woonplaats]
eisende partij in conventie
gedaagde partij in reconventie
hierna gezamenlijk te noemen: pachters
gemachtigde: mr L. Koning
tegen
1. [gedaagde 1]
te [woonplaats]
2. [gedaagde 2]
te [woonplaats]
3. [gedaagde 3]
te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna gezamenlijk te noemen: verpachters
gemachtigde: mr W.F. Roelink
De procedure:
Bij dagvaarding van 22 februari 2010 is tegen verpachters een vordering ingesteld als in de dagvaarding nader omschreven.
De Pachtkamer heeft bij tussenvonnis van 21 mei 2010, nadat verpachters tegen de vordering verweer hadden gevoerd, een comparitie van partijen bevolen, welke op 13 oktober 2010 heeft plaatsgevonden. Partijen zijn ter zitting verschenen, althans hun vertegenwoordigers.
De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting.
Vonnis werd bepaald op heden.
De feiten
Op grond van wat partijen over en weer aan de orde hebben gesteld en niet of onvoldoende hebben betwist staan de volgende feiten vast:
eerste overeenkomst
-Pachters pachten met ingang van 1 maart 2001, krachtens een als “Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA” benoemde overeenkomst van verpachters een kwekerij, bedstaande uit woonhuis, pakschuur, ongeveer 6000m2 kassen en ketelhuis aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal: gemeente Haarlemmermeer AL 363, groot 1 hectare 35 are en 15 centiare. Als einddatum was overeengekomen 31 december 2003. de overeengekomen pachtprijs bedroeg ƒ 160.000,-- voor de hele periode.
-Deze overeenkomst is blijkens het stempel van binnenkomst, op 5 september 2007 ter goedkeuring -verzoeknr. 264618- binnengekomen bij de Grondkamer. De Grondkamer heeft bij beschikking van 19 maart 2008 de overeenkomst goedgekeurd en daarbij de pachtduur gesteld op 12 jaar. De overeengekomen pachtprijs is gewijzigd en vastgesteld op € 14.142,-- per jaar. Daarnaast is vastgesteld dat op de pachtovereenkomst de regels van voorheen de Pachtwet en thans die van titel 7.5 BW van toepassing zijn en dat de overeengekomen voorwaarden gelden voor zover daarmee niet in strijd.
tweede overeenkomst
-Op 20 juni 2003 hebben partijen met betrekking tot het pachtobject een pachtovereenkomst gesloten, benoemd als “Huurbeëindigingsovereenkomst”voor de periode van 1 maart 2003 tot uiterlijk 1 maart 2006 met een pachtprijs van € 3.360,-- per maand.
-Ook die overeenkomst is, gezien het daarop geplaatste stempel, ter goedkeuring -verzoeknr. 264619-bij de Grondkamer binnen gekomen op 5 september 2007. De overeenkomst is goedgekeurd met wijziging van de overeengekomen pachtprijs in € 15.659,-- per jaar en met vaststelling dat op de pachtovereenkomst de regels van voorheen de Pachtwet en thans die van titel 7.5 BW van toepassing zijn en dat de overeengekomen voorwaarden gelden voor zover daarmee niet in strijd.
derde overeenkomst
-Op 3 augustus 2006 hebben partijen schriftelijk een pachtovereenkomst met het opschrift “Huur-/Pachtbeëindigingsovereenkomst” gesloten, ingaande 1 maart 2006 en eindigende met ingang van 1 maart 2008 en met een pachtprijs van € 3.600,-- per maand.
-Ook deze overeenkomst -verzoeknr. 264620- is kennelijk, gezien het stempel, op 5 september 2007 bij de Grondkamer binnen gekomen. Bij beschikking van 19 maart 2008 heeft de Grondkamer de pachtprijs gewijzigd in € 15.659,-- per jaar en bepaald dat op de pachtovereenkomst de regels van voorheen de Pachtwet en thans die van titel 7.5 BW van toepassing zijn en dat de overeengekomen voorwaarden gelden voor zover daarmee niet in strijd .
-De voor de pachters bestemde exemplaren van de hiervoor bedoelde 3 beschikkingen van de Grondkamer Noordwest zijn - "per gewone post opnieuw verzonden" - naar het voormalige woonadres van pachters gestuurd, te weten [adres] te ([postcode]) [woonplaats], waar zij niet meer woonachtig waren. Pachters woonden op de gepachte hoeve.
vierde overeenkomst
-Op 26 maart 2008 hebben partijen opnieuw een pachtovereenkomst gesloten met daarin ondermeer de navolgende overwegingen en bepalingen:
“…B. D.d. 20 juni 2003 hebben partijen een beëindigingsovereenkomst met betrekking tot de tussen hen bestaande rechtsverhouding gesloten.
C. Tussen partijen heeft in mei 2006 een bespreking plaatsgehad in aanwezigheid van de raadslieden van de eigenaren: de advocaat Mr W.F. Roelink te Hoofddorp en Mr W.L.J. van Winden namens de huurders/pachters: werkzaam bij Stichting Rechtsbijstand te Zoetermeer bij welke gelegenheid is afgesproken dat de rechtsverhouding met ingang van 1 maart 2008 eindigt. Kopie van het contract wordt als bijlage 1 aan het contract d.d. heden gehecht.
[[pachters] verkeren jegens [verpachters] met betrekking tot de nakoming van hun verbintenissen op grond van de overeenkomst d.d. 2006 in verzuim; zowel ten aanzien van hun voldoening met betrekking tot de pacht(penningen) als ten aanzien van de ontruiming van het gepachte.
Niettemin zijn [verpachters] bereid te voldoen aan het verzoek van [pachters] inhoudende verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 maart 2009 door het sluiten van een nieuwe pachtovereenkomst, evenwel onder na te melden uitdrukkelijke voorwaarden, in verband waarmee [pachters] zich (opnieuw) van advies hebben voorzien en laten bijstaan door de heer Mr. W.L.J. van Winden voormeld.
E. [pachters] behoeft in het kader van een doorstart en de daaraan mogelijk door of vanwege de Overheid aan [pachters] toekomende financiële ondersteuning een nieuwe pachtovereenkomst. [verpachters] is bereid daaraan mee te werken doch uitsluitend indien [pachters] [verpachters] volstrekte zekerheid verstrekt omtrent met name de datum met ingang van welke het gepachte door [pachters] wordt ontruimd en de inlossing van de schuld van [pachters] voor zover deze de betaling van de (achterstallige zowel als toekomstige) pacht betreft.
F. De tussen partijen gemaakte afspraken wensen zij als volgt vast te leggen.
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN
Artikel 1. Einde pachtovereenkomst en verschuldigde pachtpenningen
1.1 de tot 1 maart 2008 tussen partijen bestaan hebbende rechtsverhouding is daadwerkelijk met ingang van voormelde datum geëindigd. [pachters] doet uitdrukkelijk afstand van elk recht dat hen op grond van de aldus geëindigde pachtovereenkomst mogelijk nog mocht toekomen, maar erkent aan [verpachters] verschuldigd te zijn de achterstallige pacht(penningen) over de periode tot 1 maart 2008 ad € 32.500,=.
1.2 [pachters] verklaren voormeld bedrag schuldig te zijn tenzij [pachters] schriftelijk en onderbouwt aantoont dat het om een lager bedrag gaat.
Artikel 2. Nieuwe pachtovereenkomst
21. Met ingang van 1 maart 2008 komen partijen een nieuwe (pacht) overeenkomst overeen
overeenkomstig de sinds de meest recente wijziging van de Pachtwet voor kortdurende
pachtovereenkomsten bepalingen, ingaande op 1 maart 2008 en eindigend op 1 maart
2009. De pacht wordt met ingang van 1 maart 2008 op € 3.600,= gesteld.
2.2 Een verzoek van [pachters] tot verlenging van de pacht met dezelfde termijn, uiterlijk
drie maanden vóór het verstrijken daarvan, zal [verpachters] niet afwijzen indien [pachters] aan
hun uit de nieuwe pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen voldoen.
2.3 Indien nodig draagt [verpachters] zorg voor goedkeuring van deze nieuwe pachtovereenkomst
door de Grondkamer…”
-Deze overeenkomst is blijkens de beschikking van de Grondkamer Noordwest op 27 oktober 2008 bij de Grondkamer binnengekomen - verzoeknr. 288201- ter goedkeuring. De Grondkamer heeft de pachtprijs vastgesteld op € 17.618,- per jaar. Daarmee zijn partijen akkoord gegaan, maar pachters hebben aangevoerd dat zij het beding ter zake van de overeengekomen duur van één jaar hebben vernietigd. De Grondkamer heeft overwogen dat de in de pachtovereenkomst vermelde overwegingen voldoende zijn om te worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. De overeenkomst is vervolgens ongewijzigd goedgekeurd met in achtneming van de gewijzigde pachtprijs.
-Pachters zijn tegen die beschikking in beroep gekomen met het verzoek de beschikking van de Grondkamer te vernietigen en alsnog de pachtovereenkomst goed te keuren met bepaling dat de pachtovereenkomst geldt voor de wettelijke duur van twaalf jaar. Bij beschikking van 16 februari 2010 heeft de Centrale Grondkamer de beschikking waarvan beroep, met aanvulling van gronden, bevestigd.
-Bij vonnis in kort geding van 20 november 2009 heeft de voorzieningenrechter in de Rechtbank Haarlem, op vordering van pachters in kort geding, ieder van de verpachters veroordeeld tot betaling van € 45.087,00, vermeerderd met wettelijke rente, ter zake teveel betaalde pachtsommen.
Verpachters hebben inmiddels aan die veroordeling voldaan.
De vorderingen:
In conventie:
Pachters vorderen primair verklaring voor recht dat de artikelen 1.1 en 2,1, ter zake de overeengekomen duur van 1 jaar uit de pachtovereenkomst van 26 maart 2008 middels de brieven van 15 mei 2008, 26 september 2008 en 17 november 2008 zijn vernietigd.
Subsidiair vorderen zij de vernietiging van die artikelen ter zake van de overeengekomen duur van 1 jaar uit die pachtovereenkomst.
Dit alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van verpachters in de proceskosten.
Daartoe stellen pachters dat zij ten tijde van het sluiten van de vierde pachtovereenkomst niet op de hoogte waren van de door de Grondkamer gewijzigde prijzen en termijnen ten aanzien van de drie voorafgaande pachtovereenkomsten. Pachters zijn eerst op of omstreeks 15 mei 2008 van die beschikkingen op de hoogte geraakt.
De vierde overeenkomst zijn zij aangegaan om, desnoods met een gemeentelijke subsidie, de vermeende achterstand in de pachtbetalingen weg te werken. Verpachters bleken uitsluitend bereid nog een nieuwe pachtovereenkomst te sluiten onder voorwaarde dat de exacte ontruimingsdatum zou worden overeengekomen en dat de complete pachtschuld, uitgaande van de oorspronkelijk overeengekomen pachtprijzen, zou worden voldaan. Dit terwijl achteraf is gebleken dat pachters vanaf 2001 circa € 150.000,-- teveel aan pacht hadden betaald.
Bij brieven van 15 mei 2008 van hun oorspronkelijke gemachtigde en van 26 september 2008 en 17 november 2008van hun huidige gemachtigde hebben pachters de nietigheid van de pachtprijsclausules ingeroepen. Tevens is de vernietiging van de clausule in de laatste pachtovereenkomst ten aanzien van de overeengekomen duur ingeroepen.
Pachters zijn die vierde overeenkomst onder de daarin opgenomen voorwaarden uitsluitend aangegaan, omdat zij in dwaling verkeerden omtrent het einde van de pachtovereenkomst en de hoogte van de pachtprijs. Verpachters hebben nagelaten hen in te lichten omtrent de inhoud van de eerdere beschikkingen van de Grondkamer. Nu zij dit hebben nagelaten hebben zij hun mededelingsplicht ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW geschonden.
In de beschikking van de Grondkamer, waarbij de Grondkamer de pachtovereenkomst van 3 augustus 2006 gewijzigd heeft goedgekeurd, ligt vervat dat deze pachtovereenkomst is afgesloten voor de duur van 84 maanden ingaande 1 maart 2006 en aflopende op 1 maart 2008, gezien de overwegingen op bladzijde 2 en 3 van de beschikking. Nu die overeenkomst eerst op 11 september 2007 bij de Grondkamer is binnengekomen, vangt de looptijd aan op 1 maart 2008 en eindigt op 1 maart 2015.
Indien pachters op de hoogte waren geweest van die beschikking zouden zij nooit de laatste pachtovereenkomst hebben gesloten op de daarin vermelde voorwaarden met betrekking tot de korte duur.
In reconventie:
Verpachters vorderen de veroordeling van pachters het gepachte binnen 48 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis volledig te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag, een gedeelte van een dag voor een gehele dag te rekenen, dat pachters weigeren aan de gegeven veroordeling te voldoen en met machtiging van verpachters om de ontruiming, zonodig met behulp van politie en justitie , zelf te doen bewerkstelligen.
Daartoe stellen zij dat van meet af aan de bedoeling van partijen is geweest een huurovereenkomst aan te gaan voor korte duur. Het komt bij dergelijke overeenkomsten zelden voor dat de huurder zich beroept op de wettelijke regeling van pacht. Verpachters hebben zich hier node bij neergelegd.
Van verschoonbare dwaling bij pachters was geen sprake was bij het sluiten van de laatste pachtovereenkomst. Bij de onderhandelingen voorafgaande aan het sluiten van die pachtovereenkomst is steeds hun toenmalige gemachtigde, die zich afficheerde als specialist in het pachtrecht, aanwezig geweest. Het bestaat niet dat die niet is nagegaan of er sprake was van goedkeuringsbeschikkingen van de Grondkamer. Er bestond aan de zijde van verpachters dan ook geen enkele aanleiding pachters hieromtrent te informeren. Zij konden en mochten er van uitgaan dat pachters hiervan op de hoogte waren, met inbegrip van de wijzigingen van de pachtprijs.
Pachters zijn steeds tekort geschoten in hun uit de overeenkomst voor hen voortvloeiende verplichtingen. Zo betaalden zij te laat of niet en verwaarloosden het gepachte. Dit verkeert thans in zeer slechte staat.
De voorlaatste overeenkomst deed de pachtovereenkomst eindigen op 1 maart 2008. De laatste overeenkomst is gesloten teneinde pachters in de gelegenheid te stellen hun verplichtingen jegens verpachters alsnog na te komen. Daarover bestond geen misverstand. Verpachters komt dan ook geen beroep op dwaling toe.
Krachtens die laatste overeenkomst eindigde de pachtovereenkomst definitief op 1 maart 2009. Pachters hebben het gepachte echter nog steeds in gebruik. Hen komt nog slechts een zeer korte termijn voor ontruiming toe.
De verweren:
De verweren in conventie en reconventie liggen in het verlengde van de vorderingen over en weer. Hierop zal, voor zover ter zake, bij de beoordeling van et geschil worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil:
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Anders dan pachters menen valt in de beschikking van de Grondkamer betreffende de pachtovereenkomst van 3 augustus 2006 niet te lezen dat de duur van deze aldus benoemde “beëindigingsovereenkomst” 84 maanden zou bedragen. Weliswaar bevat bladzijde 2 van die beschikking de merkwaardige aanduiding van “begin/duur/einde 01-03-2001, 84 maanden,01-03-2008” maar dit betreft een bijlage bij de beschikking. In die beschikking valt als beslissing van de Grondkamer te lezen op welke onderdelen de pachtovereenkomst wordt gewijzigd, te weten de pachtprijs en de toepasselijkheid van de Pachtwet (oud) en titel 7.5 van het BW. De aldus gewijzigde pachtovereenkomst wordt dan goedgekeurd, met andere woorden ook ten aanzien van de overeengekomen duur. Geen van partijen heeft tegen die beschikking beroep bij de Centrale Grondkamer ingesteld.
Nu die overeenkomst niet binnen de termijn van twee maanden van artikel 7:321 lid 1 BW ter goedkeuring aan de Grondkamer is toegezonden, ging de overeengekomen looptijd, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:322 lid 1 BW in op 1 maart 2008 en eindigde op 1 maart 2010.
Bij het sluiten van de laatste overeenkomst zijn partijen er kennelijk ten onrechte van uitgegaan dat die pachtovereenkomst geëindigd was op 1 maart 2008, hetgeen zij vervolgens in hun overeenkomst hebben vastgesteld. Zoals hierna wordt overwogen maakt die vaststelling van de einddatum in de laatste pachtovereenkomst voor de uiteindelijke duur van de pachtverhouding tussen partijen geen verschil.
Met de pachtovereenkomst van 26 maart 2008 streefden partijen, gezien de daarin opgenomen overwegingen, het volgende na;
Pachters wensten de gelegenheid voor een doorstart en de mogelijkheid hun veronderstelde pachtschuld te voldoen;
Verpachters wensten de zekerheid van een einddatum van de pachtovereenkomst en de mogelijkheid het verschil tussen wat aan pacht was betaald en de oorspronkelijk overeengekomen pachtsommen te ontvangen.
De Pachtkamer is van oordeel dat er aan de zijde van pachters ten aanzien van de hoogte van de achterstand in de betalingen verschoonbaar is gedwaald. Ter zitting is nog eens uitdrukkelijk door verpachters bevestigd dat de wijzigingen van de pachtprijs door de Grondkamer bij de voorafgaande beschikkingen niet aan de orde is geweest. Voor hen moet zonder meer duidelijk zijn geweest dat pachters van de wijzigingen niet op de hoogte waren. Volstrekt onbegrijpelijk zou anders immers zijn dat zij met vaststelling van een schuld hunnerzijds, gebaseerd op de veel hogere overeengekomen pachtprijzen, akkoord zouden gaan.
Dat zij werden bijgestaan door een rechtsgeleerd raadsman die zich profileerde als pachtspecialist doet daaraan niet af. Dienaangaande heeft de raadsman van verpachters ter zitting overigens nog opgemerkt dat het soms wel erg handig is wanneer iemand zich als specialist opwerpt en dat niet is, of woorden van die strekking. Verpachters gingen dus juist niet uit van een grote kennis van het pachtrecht bij de toenmalige gemachtigde van pachters.
Verpachters zijn op dit onderdeel dan ook tekort geschoten in hun informatieplicht. Kennelijk hebben verpachters daarin ook berust, nu zij de teveel ontvangen pachtsommen hebben terugbetaald en kennelijk in het daartoe strekkende vonnis in kort geding hebben berust.
Nu pachters niet de volledige vernietiging van de overeenkomst hebben ingeroepen, doch alleen die vernietiging ten aanzien van de overeengekomen korte duur wensen, moet worden bezien of die op voormelde dwaling kan worden gebaseerd. De Pachtkamer is van oordeel dat dit niet het geval is en wel op de navolgende overwegingen.
Hoewel beide partijen van een verkeerde veronderstelling uitgingen omtrent de precieze einddatum van de voorafgaande pachtovereenkomst, was hun bedoeling er op gericht die overeenkomst nog voor een korte periode te laten voortduren, althans opnieuw aan te gaan. Ook voor pachters moet duidelijk zijn geweest dat bij verpachters alleen voor zo’n korte termijn de bereidheid bestond een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan.
Van geen belang in deze is een eventuele dwaling van pachters ten aanzien van de duur van de eerste tussen partijen gesloten pachtovereenkomst, nu die duur werd beperkt door de daarop volgende pachtovereenkomsten en pachters daarvan geen vernietiging hebben ingeroepen.
De vorderingen in conventie zullen dan ook worden afgewezen.
Nu in twee instanties de korte duur is goedgekeurd, overweegt de Pachtkamer ten aanzien van de einddatum, dat inzending ter goedkeuring heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2008 en derhalve niet binnen de termijn van artikel 7:321, lid 1 BW, die einddatum valt, met toepassing van het bepaalde in artikel 7:322, lid 1 BW, op 1 maart 2010.
Derhalve is thans de pachtovereenkomst geëindigd en nu van stilzwijgende verlenging, laat staan nadrukkelijk overeengekomen verlenging, geen sprake is, gebruiken pachters het gepachte thans zonder recht of titel. De vordering tot ontruiming in reconventie zal dan ook worden toegewezen, zij het dat aan pachters, nu zij ook op het gepachte wonen een wat ruimere termijn zal worden vergund en dat, nu verpachters de ontruiming zelf kunnen doen uitvoeren er geen grond is voor toewijzing van een dwangsom.
Evenmin is er grond voor het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis in reconventie, zoals pachters hebben verzocht.
Pachters zullen als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
Waar hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dit geen nadere bespreking.
De beslissing:
De Pachtkamer:
in conventie;
wijst de vorderingen af;
in reconventie
veroordeelt pachters om het bedoelde gepachte binnen één maand na de betekening van dit vonnis volledig te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging op verpachters om deze ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van pachters en met de hulp van de sterke arm van justitie en politie;
in conventie en in reconventie
veroordeelt pachters in de proceskosten, aan de zijde van verpachters tot op heden begroot op € 900,-- aan salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door de Pachtkamer in de samenstelling van mr C.J. Baas, kantonrechter-voorzitter, J.Th.L. Verbeek, eerste lid en G.J.J. Stokman, tweede lid, en uitgesproken ter
openbare terechtzitting van de Pachtkamer op bovenvermelde datum in tegenwoordigheid van de griffier.