Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 475878/CV EXPL 10-9933
datum uitspraak: 3 november 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[A.]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [A.]
gemachtigde mr. S.N.W. van Dam-Ouwens
tegen
Stichting Woonstichting Lieven de Key
te Amsterdam, tevens te Zandvoort
gedaagde partij
hierna te noemen De Key
gemachtigde mr. A.C. van der Hulst
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- de dagvaarding van 20 juli 2010, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 8 september 2010 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 6 oktober 2010 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van De Key aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden productie.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. [A.] huurt sedert september 2008 van De Key een maisonnettewoning aan [adres + woonplaats].
b. Het flatgebouw waarvan de genoemde maisonnettewoning deel uitmaakt zal naar verwachting medio maart 2012 worden gesloopt.
c. [A.] stond, voordat zij de woning aan [adres] aanvaardde, gedurende vijf jaar ingeschreven bij Woonservice.
d. Op 6 mei 2009 heeft [A.] zich met een klacht gewend tot de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Zuid Kennemerland, IJmond en Haarlemmermeer (hierna: de Geschillencommissie), waarbij De Key is aangesloten.
e. Op 23 november 2009 heeft de Geschillencommissie advies uitgebracht, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“(…)
Aard van het bezwaar
Sinds september 2008 huurt [A.] een maisonnetteflat aan [adres] die zij aanvaard heeft vanwege de gunstige locatie, hoewel ze eigenlijk wachtte op een eengezinswoning. Inmiddels is vast komen te staan dat het gebouw op korte termijn gesloopt gaat worden. [A.] heeft als gevolg daarvan een urgentieverklaring gekregen voor een gestapelde woning en niet voor een eengezinswoning waarvoor zij, voor aanvaarding van de flat, ruim 5 jaar stond ingeschreven bij Woonservice. [A.] verwijt De Key dat zij niet of onvoldoende geïnformeerd is over de gevolgen van het aanvaarden van de flat, nu zij niet meer voor een eengezinswoning in aanmerking komt. [A.] wil graag 5 jaar inschrijftijd terug of een urgentie waarbij ook voor een eengezinswoning gekozen mag worden.
(…)
Beoordeling van de bezwaren en het advies
(…)
Gebleken is dat de informatie over het vervallen van zoekrechten bij aanvaarding van een woning alleen viel te achterhalen op de website van Woonservice in de rubriek veelgestelde vragen. De Commissie vindt dit qua informatievoorziening te mager. Het zou logisch zijn om deze informatie ook op te nemen in de diverse regelingen en de Commissie vindt het op de weg van de corporatie liggen om hier, bij bezichtiging en intake, expliciet aandacht aan te besteden in situaties zoals deze.
In feite is dit ter zitting door De Key ook erkend door te stellen dat De Key wellicht beter had kunnen informeren.
De Commissie is niet overtuigd van mogelijke precedentwerking; de situatie van [A.] is uniek en onvergelijkbaar met anderen omdat zij slechts een half jaar ongestoord van haar woongenot heeft kunnen genieten. Als bij aanvaarding duidelijk was geweest dat sloop korte termijn aan de orde zou zijn, was het voor de hand liggend geweest een tijdelijk huurcontract aan te bieden en dan zou het waarschijnlijk niet geaccepteerd zijn. Dit is daarmee een individueel en uniek geval.
Alles overwegende adviseert de Commissie De Key om invulling te geven aan de hardheidsclausule conform art. 13 van Pro het Sociaal Statuut en haar invloed aan te wenden om er voor te zorgen dat [A.] de rechten met betrekking tot het zoeken naar een eengezinswoning terug krijgt die ze had voor ze de flat aan [adres] aanvaardde.”
f. Het Reglement van de Geschillencommissie bevat in artikel 12.7 de volgende bepaling:
“Huurder ontvangt binnen twee weken nadat de Commissie het advies aan de corporatie heeft uitgebracht, van de corporatie de beslissing of deze het advies overneemt. De corporatie kan alleen onder opgave van redenen afwijken van het door de Commissie gegeven advies.”
g. Bij brief van 17 december 2009 heeft De Key het volgende aan de Geschillencommissie geschreven:
“Na het bestuderen van uw advies over het bezwaar van [A.] kunnen wij niet anders dan concluderen dat het voor ons onmogelijk is uw advies ten uitvoer te brengen. De redenen hiervoor willen wij graag toelichten.
(…)”
h. Bij brief van 14 januari 2010 heeft De Key het volgende aan [A.] geschreven:
“Wij zijn in afwachting van de reactie van de geschillencommissie. In bijgevoegde brief geven wij u de gelegenheid kennis te nemen van onze afwegingen en ons standpunt betreffende het door de geschillencommissie afgegeven advies.”
i. Bij brief van 27 januari 2010 heeft De Key het volgende aan [A.] geschreven:
“Bijgevoegd treft u het antwoord van de geschillencommissie op onze afwegingen het advies van de commissie niet te kunnen opvolgen. Nogmaals verzekert de commissie De Key dat wij de regels correct hebben toegepast. De ruimte wordt gezocht in mijn invloed, maar daar wil en kan ik geen gehoor aan geven.
Wij hebben binnen onze organisatie nogmaals gezocht naar argumenten om u in de uitzondering te honoreren, maar wij hebben geen argumenten kunnen bedenken. De Bewoners van [adres] willen allemaal graag een eengezinswoning en zijn allemaal gehouden aan het sociaal statuut.
Dat betekent dat wij nu formeel bevestigen dat wij het advies van de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties niet opvolgen.”
j. Het Geschillenreglement van de Geschillencommissie waarbij Woonstichting De Key te Amsterdam is aangesloten bevat onder meer de volgende bepaling:
“De adviezen” van de commissie zijn bindend, behoudens het bepaalde in artikel 10.2.”
k. Het Sociaal Statuut van De Key bevat onder meer de volgende bepaling:
“art. 13.1
Als het Sociaal Statuut voor een huurder gevolgen heeft die onevenredig ongunstiger zijn dan voor de andere huurders, of als het voor het goed verlopen van het herhuisvestingsproces noodzakelijk wordt geacht, kan De Key Zandvoort afwijken van dit Sociaal Statuut. Een tegemoetkoming wordt in beginsel verleend in de vorm van diensten en/of materialen. (…)”
De vordering
[A.] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, De Key zal veroordelen om het advies van de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties van (de kantonrechter leest:) 23 november 2009 op te volgen en daartoe de door [A.] opgebouwde zoekduur van 5 jaar aan haar te retourneren onder verbeurte van een dwangsom van €500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat De Key nalatig blijft om aan het vonnis te voldoen, met veroordeling van De Key in de kosten van de procedure.
[A.] heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
[A.] is niet goed geïnformeerd. Bij een juiste voorstelling van zaken had zij nooit de maisonnettewoning aan [adres] aanvaard.
De Key heeft zich niet gehouden aan de termijn van twee weken genoemd in artikel 12.7 van het reglement. [A.] ging er vanuit dat De Key het advies van de Geschillencom-missie zou overnemen.
Nu De Key heeft nagelaten [A.] tijdig te berichten, had De Key reeds daarom het advies moeten opvolgen.
De Key heeft een eigen Geschillenreglement. Op grond van artikel 2.2 van dat reglement zijn de adviezen van de commissie bindend.
De adviezen van de Geschillencommissie zijn echter niet bindend.
De redelijkheid en billijkheid verzetten zich ertegen dat huurders van één en dezelfde verhuur-der ongelijk worden behandeld.
Het verweer
De Key betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Uit de voorwaarden van Woonservice volgt dat kandidaten op inschrijvingsduur worden geselecteerd. Men kan niet ingeschreven staan voor een eengezinswoning.
Indien een kandidaat een woning accepteert vervalt de inschrijving bij Woonservice.
De gemeente Zandvoort heeft in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 2007 (hierna: de Huisvestingsverordening) regels vastgesteld met betrekking tot de verdeling van woonruimte, die bij toewijzing van een nieuwe woning van toepassing zijn.
[A.] beschikt sinds 25 april 2009 over de status van stadsvernieuwer. Dit houdt in dat zij sinds die datum met voorrang op zoek kan gaan naar een andere woning. Uit artikel 14 van Pro de Huisvestingsverordening volgt dat met de urgentieverklaring met voorrang gereageerd kan worden op alle woningen die voldoen aan het zoekprofiel dat is opgenomen in de urgentieverklaring.
[A.] kan op zoek gaan naar een andere woning via Woonservice, maar zij kan geen aanspraak meer maken op de inschrijvingsduur van vijf jaar.
Uit het Reglement van de Geschillencommissie volgt dat De Key van een advies van de Geschillencommissie kan afwijken. Dat heeft zij gemotiveerd gedaan.
De Geschillencommissie hanteert haar eigen regels die aan [A.] bekend waren, althans behoorden te zijn. Zij wist derhalve dat De Key gemotiveerd van het advies kon en mocht afwijken.
De Key ziet niet in waarom toepassing van het Reglement van de Geschillencommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Het feit dat De Key [A.] later dan binnen de termijn van twee weken heeft bericht, leidt er niet toe dat De Key het advies had moeten opvolgen.
Het is niet het Sociaal Statuut dat ongunstige gevolgen heeft voor [A.], maar de regels van de woonruimteverdeling waaruit volgt dat [A.] haar inschrijvingsduur kwijt is nu zij de woning aan [adres] heeft geaccepteerd.
Uit artikel 4 van Pro het Sociaal Statuut volgt dat alle huurders van te slopen woningen voorrang hebben bij de toewijzing van passende vrijkomende corporatiewoningen.
De Key heeft kunnen bewerkstelligen dat bewoners van de (gestapelde) woningen aan [adres] door gebruikmaking van hun stadsvernieuwingsstatus niet alleen de keuze hebben uit een gestapelde woning, maar ook uit een eengezinswoning.
Voor [A.] betekent dit dat zij niet alleen in aanmerking kan komen voor toewijzing van een gestapelde woning, maar ook voor toewijzing van een eengezinswoning. Of een eengezinswoning daadwerkelijk kan worden toegewezen hangt af van meerdere factoren, waaronder gezinsgrootte, inkomen en inschrijvingsduur.
De beoordeling van het geschil
1. [A.] heeft gevorderd De Key te veroordelen om het advies van de Geschillencommissie op te volgen en daartoe de door [A.] opgebouwde zoekduur van 5 jaar aan haar te retourneren.
2. Voor zover het tweede deel van de vordering ertoe strekt dat De Key de zoekduur van 5 jaar aan [A.] moet retourneren, kan het niet tot toewijzing leiden. Die zoekduur is immers bij de Woonservice opgebouwd. De Woonservice is geen orgaan van De Key, zodat De Key niet zelf de zoekduur aan [A.] kan teruggeven.
3. Het eerste deel van de vordering strekt echter tot het doen opvolgen van het advies van de Geschillencommissie. Dit eerste deel van de vordering zal daarom worden verstaan als een vordering strekkende tot een veroordeling van De Key om invulling te geven aan de hardheidsclausule van artikel 13 van Pro het Sociaal Statuut en een veroordeling van De Key om haar invloed aan te wenden om ervoor te zorgen dat [A.] haar rechten met betrekking tot het zoeken naar een eengezinswoning terugkrijgt die zij had voordat zij de flat aan [adres] aanvaardde.
4. [A.] heeft zich er allereerst op beroepen dat zij de woning aan [adres] niet zou hebben aanvaard als zij had geweten dat zij dan haar opgebouwde zoekduur zou verliezen. Dat betoog kan in deze procedure geen rol spelen. Deze stelling ziet immers meer op de vraag of sprake is van wilsovereenstemming bij het sluiten van de huurovereenkomst en kan er niet toe leiden dat de zoekduur zou moeten worden terug gegeven.
5. [A.] heeft ook gesteld dat De Key het advies moet opvolgen nu zij de voorgeschreven termijn van twee weken heeft overschreden. Die enkele termijnoverschrijding is onvoldoende om de vergaande conclusie te rechtvaardigen dat De Key aan het advies is gebonden.
6. Voorts heeft [A.] gesteld dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat huurders van één en dezelfde verhuurder ongelijk worden behandeld.
7. Ook dit betoog kan niet tot toewijzing van de vordering leiden. [A.] beroept zich op strijd met het gelijkheidsbeginsel. Onvoldoende gebleken is echter dat de situatie van de huurders die onder het regime van de Geschillencommissie te Amsterdam vallen, gelijk is aan die van de huurders die, zoals [A.], onder de Geschillencommissie vallen. Het betreft immers verschillende regio’s met verschillende regels met betrekking tot de toewijzing van woningen. Daarom kan niet gezegd worden dat het niet opvolgen van het advies door De Key naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
8. Ten slotte doet [A.] nog een beroep op de bovengenoemde hardheidsclausule. Ook dat beroep faalt echter. Naar het oordeel van de kantonrechter is artikel 13 van Pro het Sociaal Statuut niet op de onderhavige situatie van toepassing. Dit artikel voorziet namelijk in een afwijking indien het Sociaal Statuut voor een huurder gevolgen heeft die onevenredig ongunstiger zijn dan voor de andere huurders. Hier is evenwel geen sprake van gevolgen van het Sociaal Statuut, maar van verlies van de zoekduur van vijf jaren dat het gevolg is van het aanvaarden door [A.] van de woning aan [adres].
9. Nu voorts door [A.] onvoldoende gesteld is op welke wijze De Key haar invloed zou kunnen aanwenden, moet de vordering op grond van het vorenstaande worden afgewezen.
10. [A.] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [A.] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van De Key begroot op €400,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.