Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 471405 / CV EXPL 10-8088
datum uitspraak: 17 november 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. D.J. Posthuma
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. M. Heijsteeg
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 6 mei 2010. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 26 augustus 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2010, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. [eiser] verhuurt aan [gedaagde] sedert 14 november 1989 een bedrijfsruimte te Hoofddorp aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” van toepassing.
b. Artikel 4.2 van de huurovereenkomst luidt: “De huurprijs bedraagt op jaarbasis f 20.475,-- (…) De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomst artikel 4 van Pro de algemene bepalingen. (…)”.
c. In artikel 4 lid 1 van Pro de algemene bepalingen is het volgende bepaald: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). (…)”.
d. Bij brief van 30 juni 1993 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven: “(…) Hiermede delen wij U mede dat overeenkomstig het bepaalde in de met U gesloten huurovereenkomst, met ingang van 1 juli 1993 de huurprijs van de door U gehuurde perceel [adres] wordt herzien op basis van de wijziging van de prijsindexcijfers. (…) of te wel f 1.903,92 per maand. (…)”.
e. Bij brief van 19 november 2009 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] - onder meer - het volgende bericht: “(…) Van cliënt vernam ik dat de contractueel overeengekomen indexering van de jaarlijkse huurprijs nimmer is doorgevoerd. Zulks is abusievelijk vergeten. De vordering met betrekking tot de achterstallige indexering is, daarbij rekening houdend met de mogelijke verjaring, vanaf 2004 opgelopen tot € 18.627,87. (…) Ik verzoek (…) u om binnen 21 na dagtekening dezes te zijn overge-gaan tot betaling van de achterstallige huurpenningen (…). De vordering ter zake de achterstallige indexering laat onverlet het feit dat de huurprijs per heden door de indexering € 1.220,14 per maand bedraagt. (…)”.
De vordering
[eiser] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 18.627,87 aan achterstallige indexering tot en met november 2009 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 december 2009. Voorts vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling vanaf december 2009 van een bedrag van € 1.220,14 per maand, jaarlijks vermeerderd met indexering, en tot betaling van de proceskosten. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat ingevolge de huurovereenkomst de huurprijs jaarlijks geïndexeerd wordt en dat [gedaagde] heeft nagelaten om die indexering te betalen. Dat [eiser] abusievelijk heeft vergeten de indexering jaarlijks door te voeren doet hieraan niet af. Daarbij komt dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen jaarlijks bij [eiser] te informeren of laatstgenoemde afzag van indexering. [eiser] heeft niet afgezien van indexering en heeft bij [gedaagde] geen gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij dat deed. Nu de vordering ter zake van indexering van de huurprijs over de periode van meer dan 5 jaar terug is verjaard, vordert hij het verschil tussen de door indexering verhoogde huurprijs vanaf 2004, en de reeds betaalde niet-geïndexeerde huurprijs. Wel gaat hij daarbij uit van een huurprijs zoals deze geldt na jaarlijkse indexering vanaf 1989.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat [eiser] slechts éénmaal in 1993 aanspraak heeft gemaakt op indexering van de huurprijs en sedertdien nimmer meer met een woord heeft gerept over indexeringen; evenmin heeft hij [gedaagde] facturen gezonden waaruit van indexering bleek. [gedaagde] heeft er dan ook op vertrouwd en op mogen vertrouwen dat geen indexering (met terugwerkende kracht) meer zou plaatsvinden. [eiser] heeft inmiddels het recht op indexering verwerkt. [gedaagde] wijst erop dat [eiser] pas onlangs aanspraak op indexering ging maken, toen zijn raadsman hem in het kader van een procedure tegen een andere huurder op die mogelijkheid wees. Hij stelt voorts dat het vorderen van indexering met terugwerkende kracht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten slotte voert hij aan dat hij door die indexering, die een verhoging van 40% meebrengt, voor zijn kindermodezaak fataal is en hij daardoor onredelijk wordt benadeeld.
De beoordeling van het geschil
1. Uitgangspunt dient te zijn dat [eiser] aanspraak kan maken op nakoming door [gedaagde] van hetgeen partijen blijkens het huurcontract zijn overeengekomen - in dit geval een jaarlijkse indexering van de huurprijs -, maar dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2. Ter zitting is gebleken dat partijen bij aanvang van de huur niet over indexering hebben gesproken. [gedaagde] heeft jarenlang de overeengekomen huur betaald, zonder dat hij daarvoor facturen ontving. In 1993 heeft [eiser] eenmalig aanspraak gemaakt op indexering van de in 1989 bepaalde huurprijs, en dat geïndexeerde bedrag heeft [gedaagde] sedertdien, dus de afgelopen 17 jaren, aan [eiser] voldaan. Nimmer heeft [eiser] meer aanspraak gemaakt op indexering of zelfs maar [gedaagde] op enige verplichting in dit verband gewezen.
[gedaagde] heeft zich bereid verklaard, met ingang van 1 december 2009 een per die datum voor het eerst weer geïndexeerde huurprijs te betalen, maar heeft onweersproken aangevoerd dat zijn bedrijfsvoering door een indexering met terugwerkende kracht in gevaar komt.
3. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat een beroep van [eiser] op de indexeringsregeling met terugwerkende kracht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden mocht [gedaagde] er redelijkerwijs van uit gaan dat [eiser] geen aanspraak meer zou maken op de indexering, hetgeen wordt bevestigd door de omstandigheid dat [eiser] daar naar eigen zeggen zelf ook nooit meer aan had gedacht en kennelijk eerder ook niet de bedoeling had om aanspraak te maken op indexering. Daarbij komt dat [gedaagde] gelet op genoemde omstandigheden de mogelijkheid is ontnomen om op de financiële gevolgen van de indexeringen te anticiperen. Naar aangenomen mag worden is de hoogte van de huur een belangrijke factor in de bedrijfsvoering van [gedaagde] en is voorstelbaar dat een hogere huurprijs zou hebben geleid tot een andere bedrijfsvoering.
4. De conclusie is dan ook dat de vordering tot betaling van de achterstallige indexeringen zal worden afgewezen.
5. De vordering tot betaling van een geïndexeerde huurprijs ad € 1.220,14 per maand acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenzeer onaanvaardbaar. Wel acht de kantonrechter een geïndexeerde huurprijs -de huurprijs die nu door [gedaagde] wordt betaald vermeerderd met het prijsindexeringscijfer van 2009 - aanvaardbaar ingaande december 2009. [gedaagde] weet immers pas sinds november 2009 dat [eiser] alsnog aanspraak maakt op een huurprijs die is gebaseerd op het uitgangspunt dat vanaf 2004 is geïndexeerd, en heeft daarmee sindsdien in zijn bedrijfsvoering rekening kunnen houden.
6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
7. Nu beide partijen deels in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen het verschil tussen de huurprijs die hij maandelijks vanaf 1 december 2009 aan [eiser] heeft voldaan en de prijs die na indexering van die huurprijs met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie van 2009 wordt verkregen, een en ander tot en met november 2010, en vanaf 1 december 2010 maandelijks de geïndexeerde huurprijs aan [eiser] te voldoen;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.