Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 476038 CV EXPL 10-9971
datum uitspraak: 13 januari 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde: Van der Vleuten en Van Hooff
tegen
1. de vennootschap onder firma TUTTEMERUL
2. [XXX], vennoot van gedaagde sub 1
3. [YYY], vennoot van gedaagde sub 1
te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
hierna te noemen Tuttemerul
gemachtigde: C.H. Meijer
In conventie en in reconventie
De procedure
[eiseres] heeft Tuttemerul op 22 juli 2010 gedagvaard. Tuttemerul heeft geantwoord en een tegenvordering ingesteld. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 19 augustus 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 20 september 2010. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Na de comparitie heeft [eiseres] een akte uitlating tevens vermeerdering van eis ingediend. Tuttemerul heeft ten slotte bij brief van 30 november 2010 op die akte gereageerd.
De feiten
Bij schriftelijk huurcontract van 12 september 2005 heeft [eiseres] aan Tuttemerul verhuurd de winkelruimte aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 1.272,50 per maand.
Artikel 3 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang:
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op en lopende 01-10-2005 tot en met 01-10-2006.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 1 jaar, derhalve tot en met 01-10-2007.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden.
(…)
Tuttemerul heeft de huurtermijnen vanaf mei 2010 (met uitzondering van de maand juni 2010) onbetaald gelaten.
Bij aangetekende brief van 12 juli 2010 aan [eiseres] heeft Tuttemerul de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2010.
De vordering en het verweer in conventie
[eiseres] vordert (samengevat en na vermeerdering van eis) veroordeling van Tuttemerul tot betaling van € 6.362,50 (huur over de maanden mei, juli, augustus, september en oktober 2010) . [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat Tuttemerul zonder geldige reden deze huurtermijnen onbetaald heeft gelaten.
Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ad € 714,--, € 3,42 aan verschenen rente, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
Tuttemerul betwist de vordering. Zij voert aan dat de door [eiseres] gevorderde huurtermijnen zijn verrekend met openstaande vorderingen in verband met teveel betaalde servicekosten.
De vordering en het verweer in reconventie
Tuttemerul vordert -voor het geval de huurovereenkomst niet per 1 oktober 2010 mocht zijn geëindigd- om [eiseres] te verplichten uitvoering te geven aan het noodzakelijke achterstallig onderhoud, om de huurpenningen te verlagen vanwege aantasting van het huurgenot, en om de kosten van leveringen en diensten overeenkomstig de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst in te richten.
Tuttemerul stelt hiertoe dat zij [eiseres] in gebreke heeft gesteld, zodat zij per 1 juli 2010 in verzuim is.
[eiseres] heeft de vordering betwist. De inhoud van haar verweer zal hierna, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, worden besproken.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
Na vermeerdering van eis heeft [eiseres] ook betaling gevorderd van de huurtermijnen na
1 oktober 2010. Tuttemerul heeft het verweer gevoerd dat de huurovereenkomst met haar schriftelijke opzegging is geëindigd per 1 oktober 2010, zodat zij vanaf deze datum geen huur meer verschuldigd zou zijn.
Gelet op deze stellingnames van partijen zal de kantonrechter in de eerste plaats de vraag naar de rechtsgeldigheid van de huuropzegging door Tuttemerul bij brief van 12 juli 2010 beoordelen.
Tuttemerul stelt zich op het standpunt dat de voor twee (één plus één) jaar gesloten huurovereenkomst ingevolge artikel 7:301 lid 2 BW Pro, na het verstrijken van deze periode van twee jaar, wordt verlengd met vijf jaar, waarop de eerst twee jaar dan weer in mindering strekken. Dit betekent dat de huurovereenkomst -met de voortzetting van het gebruik van het gehuurde na 1 oktober 2007- geldt voor de duur van 5 jaren, te rekenen vanaf aanvang van de huur op 1 oktober 2005. De huurovereenkomst kan vervolgens door Tuttemerul tegen het einde van deze termijn, per 1 oktober 2010, worden opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzeggingstermijn van drie maanden. Met de opzeggingsbrief van 12 juni 2010 is de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig beëindigd tegen 1 oktober 2010, aldus Tuttemerul.
De kantonrechter overweegt het volgende.
Artikel 7:301 lid 2 en Pro 3 BW ziet op de situatie waarin partijen bij aanvang van de huurovereenkomst géén regeling hebben getroffen voor de situatie na afloop van de eerste twee jaar. Als het feitelijke gebruik door de huurder na die twee jaar wordt voortgezet, geldt vervolgens van rechtswege een huurovereenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering strekt.
Deze situatie doet zich hier evenwel niet voor, en dus kan Tuttemerul geen rechten ontlenen aan de regeling van artikel 7:301 lid 2 en Pro 3 BW. Partijen zijn immers bij de huurovereenkomst van 12 september 2005 al overeengekomen dat de huur na de eerste twee jaar wordt voortgezet voor steeds vijf jaar. Daarmee valt de huurovereenkomst binnen het wettelijk systeem, dat uitgaat van een vergaande huurbescherming gedurende de eerst tien (of, zoals in dit geval 12) jaar. Gedurende deze bepaalde tijd kan de huurovereenkomst door de huurder noch door de verhuurder tussentijds worden opgezegd.
Tuttemerul heeft de huurovereenkomst dus niet rechtsgeldig kunnen opzeggen tegen
1 oktober 2010, omdat de verbintenis voortduurt tot 1 oktober 2012 en tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Gelet op het vaststaande feit dat [eiseres] de bedrijfsruimte per 1 november 2010 aan een derde heeft verhuurd, moet de huurovereenkomst evenwel geacht worden per laatstgenoemde datum met wederzijds goedvinden tussen partijen te zijn geëindigd. Vanaf 1 november 2010 heeft [eiseres] dan ook geen recht meer op huurbetalingen door Tuttemerul.
Uit het voorgaande volgt dat Tuttemerul de -onbetwist openstaande- huur over de maanden mei, juli, augustus, september en oktober 2010 (€ 6.362,50) aan [eiseres] verschuldigd is. Nu niet is komen vast te staan welke opeisbare tegenvordering Tuttemerul terzake van servicekosten heeft, kan van verrekening met de door Tuttemerul te betalen huur geen sprake zijn. Overigens is [eiseres] bij akte uitlating uitdrukkelijk akkoord gegaan met de berekening door Tuttemerul van de verschuldigde energiekosten.
Tuttemerul heeft een tegenvordering ingesteld voor het geval de huur doorloopt na 1 oktober 2010. Aangezien hierboven is geoordeeld dat de huurovereenkomst weliswaar niet per laatstgenoemde datum is geëindigd, maar wel per 1 november 2010, heeft Tuttemerul geen belang bij haar vordering zodat deze zal worden afgewezen.
De kosten verbonden aan de door [eiseres] gestelde - en door Tuttemerul niet betwiste - buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken als redelijke kosten die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen, en wel voor een bedrag overeenkomstig het in rapport Voorwerk II vastgelegde geldende tarief van € 714,--. De gevorderde rente van
€ 3,24 is eveneens toewijsbaar.
Tuttemerul dient aldus aan [eiseres] te betalen aan hoofdsom € 6.362,50, aan buitengerechtelijke incassokosten € 714,-- en aan rente € 3,24, in totaal een bedrag van
€ 7.079,74.
Tuttemerul zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
BESLISSING
in conventie en in reconventie
- veroordeelt Tuttemerul tot betaling van € 7.079,74, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom en incassokosten van € 7.076,50 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling;
- veroordeelt Tuttemerul tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 98,93
vastrecht € 208,--
salaris gemachtigde € 600,--
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.