Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 493412 / VV EXPL 00-285
datum uitspraak: 18 januari 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
Stichting YMERE
te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen Ymere
gemachtigde mr. M. Stokvis
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. W.G. Fischer
De procedure
Ymere heeft [gedaagde] op 27 december 2010 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2011. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. Op 13 juli 2007 is tussen Ymere als verhuurder en [gedaagde] als huurster een tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de Leegstandswet tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een bruto huurprijs van € 296,79 per maand.
b.De gemeente Haarlem heeft Ymere voor het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst vergunning verleend.
c.Ymere heeft bij aangetekende brief van 27 juli 2010 de overeenkomst, met inachtneming van artikel 16 lid 5 Leegstandwet Pro, opgezegd tegen 1 februari 2011.
d.[gedaagde] is gevraagd binnen zes weken te laten weten of zij instemt met beëindiging van de overeenkomst, waarop zij niet heeft gereageerd. Op gelijkluidende verzoeken van 21 september 2010 en 3 november 2010 heeft [gedaagde] evenmin gereageerd.
De vordering
Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad (samengevat),
1. veroordeling van [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis of indien dit eerder is, uiterlijk op 31 januari 2011, de woning te ontruimen.
2. te bepalen dat als zij de woning aan de [adres] (naar de kantonrechter begrijpt: [adres]) te [woonplaats] niet uiterlijk 31 januari 2011 leeg en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ymere heeft gesteld, aan Ymere als voorschot op de door Ymere te lijden schade een bedrag van € 7.500,- dient te betalen te vermeerderen met de rente vanaf 1 februari 2011 en kosten.
Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat het complex waarin de woning is gesitueerd, is gelegen in de Slachthuisbuurt-zuid en deel uitmaakt van een omvangrijk herstructureringsproject, in het kader waarvan door drie woningcorporaties (Elan wonen, Pré wonen en Ymere) circa 600 woningen zullen worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Op 1 februari 2011 gaat fase 1 van start met onder meer de sloop van het complex waarvan de woning deel uitmaakt. Indien [gedaagde] de woning niet tijdig ontruimt en oplevert, kan Ymere de woning niet op 1 februari 2011 aan het sloopbedrijf opleveren en loopt het gehele project aanzienlijke vertraging op. Ymere, die gehouden is de woning tijdig aan het sloopbedrijf leeg op te leveren, zou hierdoor aanzienlijke schade lijden.
Het verweer
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het geven van een bevel tot ontruiming zonder opvang elders in strijd is met de beschermingsgedachte van artikel 8 van Pro het Europese Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens (hierna: EVRM). [gedaagde] erkent dat Ymere de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, dat Ymere belang heeft bij ontruiming en dat van [gedaagde] verlangd mag worden dat zij vertrekt. Gezien echter de omstandigheden waarin [gedaagde] verkeert – zij heeft geen uitzicht op vervangende woonruimte en heeft de zorg voor een minderjarige dochter – is ontruiming zonder dat er voor haar en haar kind enige opvang is, onrechtmatig tegenover [gedaagde] omdat daarmee inbreuk wordt gemaakt op haar, door artikel 8 EVRM Pro beschermde recht op eerbiediging van haar gezinsleven en haar huis.
De beoordeling
1. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Ymere tot ontruiming van de woonruimte in beginsel zal worden toegewezen.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is.
2. Vervolgens moet worden beoordeeld in hoeverre het beroep van [gedaagde] op artikel 8 EVRM Pro – een ieder heeft recht op eerbiediging van zijn privé-leven, zijn gezinsleven, zijn huis – kans van slagen heeft.
In HR 9 januari 1987, NJ 1987, 928 is geoordeeld dat een recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer moet worden aanvaard dat naar zijn inhoud mede wordt bepaald door artikel 8 EVRM Pro, waarvan moet worden aangenomen dat het ook werking heeft tussen burgers onderling. Dit geldt in elk geval ook in de (post)contractuele rechtsverhouding tussen [gedaagde] en Ymere, een grote woningbouwstichting met een semi-publiekrechtelijke taak.
3. In het licht van het hiervoor in 1 en 2 overwogene dient de kantonrechter in dit kort geding de wederzijdse belangen van partijen af te wegen. Deze afweging spitst zich erop toe of de gevraagde voorziening voor Ymere redelijkerwijs noodzakelijk is om het door haar beoogde doel te bereiken, en of deze proportioneel is in verhouding met het te bereiken doel.
4. Nu onweersproken is dat Ymere als deelnemende partij in een groot herstructureringsproject slechts aan haar verplichting tot oplevering van de te slopen panden kan voldoen door deze leeg op te leveren op de overeengekomen datum, staat daarmee de noodzakelijkheid van de gevraagde voorziening op zichzelf vast.
5. Van de zijde van [gedaagde] is aangevoerd dat zij, in de wetenschap dat zij op termijn de woning zou moeten ontruimen, vanaf het begin van de huurtermijn in juli 2007, op zoek is geweest naar andere woonruimte. Zij heeft zich ingeschreven bij de “woonservice”, heeft via makelaars op de particuliere woningmarkt gezocht, via kennissen en heeft zich ingeschreven op verschillende websites voor huurwoningen.
Bij “woonservice” komt zij niet in aanmerking voor een urgentieverklaring. Van de gemiddelde wachttijd voor een woning van circa vier à vijf jaar is inmiddels vier jaar verstreken. De hoogste positie die zij tot nu toe heeft gekregen is nummer 19 op de wachtlijst. In de lijn der verwachting ligt dat zij op afzienbare termijn in aanmerking komt voor een woning.
De particuliere markt is te duur voor haar en ook bij familie kan zij niet terecht. Zij heeft alleen een bejaarde dementerende moeder die onlangs ernstige psychische problemen heeft gehad en in een klein huis woont waar geen ruimte is voor [gedaagde] en haar dochter. De vader van haar dochter heeft geen andere ruimte dan zijn grafische atelier waar geen woonbestemming op rust.
Zij wijst er voorts op dat zij haar huidige woning te danken heeft aan de voorspraak van de zijde van de heer [XXX], namens Ymere aanwezig ter zitting, omdat ook in 2006 niemand haar onderdak wilde verlenen omdat zij ook toen al de zorg voor haar dochter had, wat als een belemmering wordt gezien door de woningcorporaties. Zij is radeloos en weet niet wat te doen.
6. Van de zijde van Ymere is bevestigd dat [gedaagde] in de afgelopen jaren actief heeft gezocht naar vervangende woonruimte. Ymere stelt echter geen vervangende woonruimte ter beschikking te hebben voor [gedaagde] en voert aan dat geen sprake is van een noodsituatie nu zij zich tot haar moeder kan wenden, of tot de vader van haar kind.
7. Tegen deze achtergrond moet over de vraag of een redelijke verhouding bestaat tussen het woonbelang van [gedaagde] enerzijds, en de legitieme doelstelling die door Ymere wordt nagestreefd anderzijds (de proportionaliteitstoets), als volgt worden geoordeeld.
Mede gelet op het feit dat Ymere slechts in algemene zin heeft aangevoerd dat [gedaagde] zich maar tot haar moeder moet wenden, of tot de vader van haar kind, zonder specifiek in te gaan op de argumenten die [gedaagde] heeft aangevoerd ten betoge dat van die zijde geen oplossing van het huisvestingsprobleem van haarzelf en en haar minderjarige dochter valt verwachten, en op de indruk die [gedaagde] ter terechtzitting heeft gemaakt, moet de situatie waarin zij zich zou bevinden als de gevraagde voorziening wordt getroffen, als zodanig schrijnend worden aangemerkt dat deze als een noodsituatie is te kwalificeren.
8. In dit verband wordt voorts overwogen dat Ymere onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij zelf als grote woningcorporatie niet in staat is om voor (al dan niet tijdelijk) onderdak voor [gedaagde] te zorgen. Daarbij valt te bedenken dat het in de lijn der verwachtingen ligt dat [gedaagde] op afzienbare termijn, althans dit jaar, via de woonservice in aanmerking komt voor een eigen woning. Dit klemt temeer nu Ymere in het onderhavige project samenwerkt met twee grote woningcorporaties die tezamen het beheer hebben over een uitzonderlijk grote woningvoorraad.
9. De slotsom is daarom dat weliswaar de gevraagde voorziening voor Ymere redelijkerwijs noodzakelijk is om het door haar beoogde doel te bereiken, maar dat deze desondanks niet proportioneel is in verhouding met het te bereiken doel. Daarom is de voorziening niet zonder de hierna aan te brengen clausulering toewijsbaar.
10. Een en ander leidt ertoe dat de gevraagde voorziening slechts kan worden toegewezen onder de voorwaarde dat Ymere aan [gedaagde] (tijdelijke) vervangende woonruimte dan wel opvang biedt.
11. Het onder 2. gevorderde zal worden afgewezen, reeds omdat het daartoe noodzakelijke spoedeisend belang voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden.
12. De kantonrechter acht termen aanwezig de proceskosten te compenseren, zodat ieder de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening:
om de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] binnen 48 uur nadat Ymere voor (tijdelijke) vervangende woonruimte dan wel opvang heeft gezorgd, te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels aan Ymere over te dragen;
- machtigt Ymere nadat zij voor (tijdelijke) vervangende woonruimte dan wel opvang heeft gezorgd, om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de woonruimte door een deurwaarder te laten ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
- compenseert de kosten van de procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Stefels, bijgestaan door mr. S. van de Salm-van Gelderen, griffier, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.