Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 132983 / HA ZA 07-291
Vonnis van 2 februari 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
en tegen
[A],
wonende te [plaats], [gemeente],
interveniënt,
advocaat mr. A.P. van Delden te Leiden,
en tegen
[B],
wonende te [plaats], [gemeente],
interveniënt,
advocaat mr. A.P. van Delden te Leiden.
Partijen zullen hierna de gemeente en [A] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 6 mei 2009 en de daarin genoemde stukken;
- de akte depot no. 40/2010, waarbij ter griffie is gedeponeerd het definitieve advies van de deskundigen van 14 september 2010 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van pleidooien gehouden op 23 november 2010 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij vonnis van 9 mei 2007 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente, vrij van alle bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer:
- Sectie en nummer AK 1440, voor een gedeelte ter grootte van 4 centiare (grondplannummer 2);
- Sectie en nummer AK 1768, voor een gedeelte ter grootte van 24 are en 10 centiare (grondplannummer 9);
- Sectie en nummer AK 1769, voor een gedeelte ter grootte van 9 are en 30 centiare (grondplannummer 25);
- Sectie en nummer AK 951 voor een gedeelte ter grootte van 5 are en 64 centiare (grondplannummer 31).
Het voorschot op de schadeloosstelling is in dit vonnis vastgesteld op nihil. Genoemd vonnis is op 18 maart 2009 ingeschreven in de openbare registers.
2.2. Bij het vonnis van 9 mei 2007 zijn de door [A] c.s. ingediende verzoeken tot tussenkomst in de hoedanigheid van eigenaar afgewezen. Het tegen deze beslissing ingestelde cassatieberoep is bij arrest van 14 november 2008 verworpen. Bij vonnis van 6 mei 2009 zijn [A] c.s. in de hoedanigheid van bezitter alsnog als interveniënten toegelaten tot de procedure. Thans dient de rechtbank te beslissen over een eventueel aan [A] c.s. toe te kennen schadeloosstelling, ter begroting waarvan een deskundigenonderzoek is bevolen.
2.3. Bij hun advies hebben de deskundigen als uitgangspunt gehanteerd dat het onteigende kan worden gewaardeerd naar de huurwaarde voor aan beperkingen onderhevig gebruik als bedrijfsterrein. De deskundigen taxeren de huurwaarde op € 12,- per m2 per jaar. Hiervan uitgaande taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op € 200,-/m2.
2.4. Niet in geschil is dat [A] en [B] het onteigende met grondplan nummer 25 in bezit hadden. De oppervlakte van het onteigende van het voorheen bij [A] in bezit zijnde gedeelte bedraagt 75 m2. De oppervlakte van het onteigende van het voorheen bij [B] in bezit zijnde gedeelte bedraagt 137 m2. [A] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij casu quo hun rechtsvoorgangers door verjaring eigenaar zijn geworden van het onteigende. De gemeente heeft dit weersproken.
2.5. De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld dat het onteigeningsgeding zich niet leent voor een beoordeling van de eigendomsaanspraken van [A] c.s. In een denkbeeldige verkoop ten tijde van de onteigening zouden de gemeente en [A] c.s. elkaar nodig hebben gehad voor verkoop aan een derde. De deskundigen hebben op grond hiervan in eerste instantie geadviseerd aan de gemeente en aan [A] c.s. een vergoeding ter grootte van de helft van de waarde van de desbetreffende gedeelten van het onteigende met grondplannummer 25 toe te leggen. Nu [A] c.s. evenwel wel als bezitters doch niet als eigenaren tot de onderhavige procedure zijn toegelaten hebben deskundigen bij heroverweging geadviseerd dat het bedrag van de schadevergoeding op de voet van artikel 3 lid 3 Ow behoort te worden geconsigneerd.
2.6. De deskundigen adviseren om aan bijkomende schade niets toe te leggen of te consigneren.
2.7. Samengevat adviseren de deskundigen voor de schade, veroorzaakt door de onteigening, te consigneren:
Grond in bezit bij [A] € 15.000,-
Grond in bezit [B] € 27.400,- +
Totaal € 42.400,-
2.8. Daarnaast adviseren de deskundigen een bedrag te consigneren dat kan dienen ter vergoeding van het nadeel dat interveniënten, indien gerechtigd, hebben geleden ten gevolge van het gemis van de vergoeding voor de waarde vanaf de onteigeningsdatum. Het hiervoor te consigneren bedrag taxeren de deskundigen op 3,5% per jaar van € 42.200,- (de rechtbank begrijpt: € 42.400,-) vanaf 18 maart 2009 tot de datum van het vonnis.
2.9. De gemeente heeft meegedeeld dat zij zich met de uitkomst van het rapport, gelet op de daarin genoemde grondwaarde, kan verenigen.
2.10. [A] c.s. kunnen zich niet verenigen met het rapport.
2.11. [A] c.s. zijn het niet eens met de wijze waarop de deskundigen de waarde van het onteigende hebben berekend. [A] c.s. hebben aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de verwachtingswaarde c.q. ontwikkelingspotentie van de grond. Bovendien is geen rekening gehouden met de waarde van de grond als voorste strook, zoals door [C] in zijn taxatierapport en tijdens het pleidooi uiteen is gezet. [C] heeft opgemerkt dat het rendement van 6%, op basis waarvan de huurwaarde van € 12,-/m2 wordt gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2, te hoog is. Het rendement zou bijvoorbeeld 4% of 4,5% moeten zijn. Ten slotte hebben [A] c.s. gewezen op enkele transacties in de omgeving, waarbij een hogere waarde aan de grond werd toegekend, aldus [A] c.s..
2.12. De gemeente heeft aangevoerd dat de gronden in bezit bij [A] c.s. hun waarde ontlenen aan de huurwaarde. De grondprijs in de omgeving is juist veel lager. De door [A] c.s. genoemde grondtransacties in de omgeving komen de gemeente niet bekend voor en zijn in elk geval niet vergelijkbaar. Op de eventuele ontwikkelingspotentie is het thans vigerende paraplubestemmingsplan van invloed, omdat als gevolg daarvan niet hoger dan drie meter gebouwd kan worden. Dat zou tot een lagere ontwikkelingspotentie kunnen leiden, aldus nog steeds de gemeente.
2.13. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi hun advies op dit punt als volgt toegelicht. Er is geen rekening gehouden met ontwikkelingspotentie, enerzijds omdat het te ver gaat te veronderstellen dat de grond bij het bedrijvencomplex van Schiphol ingebracht kan worden en anderzijds omdat de grond thans een hogere waarde heeft dan wanneer het terrein bij Schiphol zou worden betrokken. Voorts hebben de deskundigen toegelicht dat de benadering van [C], die uitgaat van een hogere waarde van de voorste strook, huns inziens niet juist is, omdat de voorste strook geen grotere waarde heeft bij een kleinschalig en reeds ontwikkeld bedrijventerrein als het onderhavige. Er bestaat sterke samenhang tussen de voorste strook en de rest van het terrein. Van segmentering van de waarde kan derhalve geen sprake zijn. Een dergelijke segmentering bij geëxploiteerde bedrijventerreinen is ook volstrekt ongebruikelijk, aldus de deskundigen. Bovendien blijft het terrein aan de weg liggen en blijft de bereikbaarheid dus gelijk. De huurwaarde van
€ 12,-/m2 is overgenomen van buurpercelen. Deze huurwaarde is gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2.
2.14. De rechtbank is van oordeel dat [A] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat er ontwikkelingspotentie bestaat en dat de waarde van de grond daarom hoger is dan thans door de deskundigen is berekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de deskundigen hebben aangegeven dat de toegekende waarde op basis van de huurwaarde hoger is dan de waarde die aan het onteigende zou worden toegekend als dit na herinrichting zou worden betrokken bij het luchthaventerrein. [A] c.s. hebben het advies op dit punt onvoldoende gemotiveerd weersproken.
2.15. De rechtbank gaat voorts voorbij aan het verweer van [A] c.s. dat aan de voorste strook grond van de bij hem in bezit zijnde grond een hogere waarde toegekend dient te worden, aangezien dit verweer miskent dat de voorste strook van het terrein haar waarde ontleent aan het gehele terrein en daarvan niet los gekoppeld kan worden. Geen redelijk handelende koper zal in het vrije handelsverkeer bereid zijn in het onderhavige geval voor de voorste strook meer te betalen dan voor de rest van het terrein, nu immers sprake is van reeds geëxploiteerde grond en dit terrein één samenhangend geheel vormt.
2.16. De stelling dat het rendement van 6% te hoog is, wordt bij gebreke van enige nadere motivering gepasseerd.
2.17. [A] c.s. hebben ten slotte gewezen op vergelijkingstransacties in de omgeving. Voor zover [A] c.s. hiermee hebben betoogd dat huurwaardekapitalisatie als waarderingsmethode ondeugdelijk is, omdat die in de praktijk tot een te lage waarde leidt, faalt hun betoog. Hierbij is van belang dat de deskundigen de grond waarderen op € 200,-/m2 en dat de door [A] c.s. ingeschakelde deskundige [C] de grond waardeert op gemiddeld € 160,-/m2 en heeft aangegeven zich te kunnen verenigen met de gemiddelde waarde als berekend door de deskundigen. In het licht van die omstandigheid hebben [A] c.s. niet kunnen volstaan met een verwijzing naar enkele transacties in de omgeving, maar hadden zij moeten aangeven hoe dit betoog zich verhoudt tot eerder genoemd standpunt van [C].
2.18. De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de rechtbank het advies van de deskundigen op het punt van de grondprijs zal volgen.
2.19. [A] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de schadeloosstelling niet geconsigneerd dient te worden en dat [A] c.s. gecompenseerd dienen te worden voor het verlies van bezit. Aanknopingspunt voor de waarde van het bezit is de waarde van de grond, aldus [A] c.s.
2.20. De rechtbank volgt [A] c.s. niet in hun betoog. De hoedanigheid van eigenaar van [A] c.s. is weersproken door de gemeente. [A] c.s. zijn daarom ook niet toegelaten als interveniënt in hun hoedanigheid van eigenaar. Vervolgens zijn [A] c.s. wel toegelaten als interveniënt in hun hoedanigheid van derde belanghebbende, namelijk bezitters, nu de gemeente deze hoedanigheid heeft erkend. In dit onteigeningsgeding is geen plaats voor debat over de eigendom. Voor zover aanspraken op schadeloosstelling van de uitkomst van dit debat afhankelijk zijn, dienen de hiermee gepaard gaande bedragen op de voet van artikel 3 lid 3 van de Onteigeningswet te worden geconsigneerd.
2.21. Het betoog van [A] c.s. dat het enkele bezit een waarde vertegenwoordigt die voor vergoeding in aanmerking komt, miskent dat zulks slechts geldt voor bezit waaraan een geldige titel ten grondslag ligt. Deze vraag leent zich als gezegd niet voor beantwoording in dit geding.
2.22. Gelet op het voorgaande dient ten behoeve van [A] in zijn beweerde hoedanigheid van eigenaar een bedrag van € 15.000,- te worden geconsigneerd en dient ten behoeve van [B] in zijn beweerde hoedanigheid van eigenaar een bedrag van
€ 27.400,- te worden geconsigneerd.
2.23. Anders dan de deskundigen hebben geadviseerd zal een vergoeding voor eventuele vertragingsschade niet behoeven te worden geconsigneerd, aangezien artikel 9 van de Wet op de consignatie van gelden hierin voorziet.
2.24. De rechtbank stelt vast dat geen bijkomende schade is geleden.
2.25. Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd is niet weersproken en zal door de rechtbank worden overgenomen.
2.26. Mr. Van Delden heeft namens [A] c.s. bij akte aan de rechtbank de nota’s van zijn werkzaamheden als raadsman, met bijbehorende specificaties, alsmede een opgave van de kosten van makelaar [C] overgelegd. De kosten belopen in totaal een bedrag van
€ 61.478,77, dat evenwel niet alleen betrekking heeft op de onderhavige zaak, maar ook op twee met deze onteigening samenhangende zaken, nu splitsing van de kosten in de drie zaken bezwaarlijk was.
2.27. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de blijkens de declaratie van mr. Van Delden op de cassatiedossiers geboekte kosten ad € 8.567,41 niet vergoed dienen te worden. In de periode van de cassatieprocedures is al de nodige tijd op het dossier in eerste aanleg geboekt, terwijl er in die tijd weinig zaken speelden tussen partijen. Voorts heeft de gemeente er op gewezen dat de gemaakte kosten niet per afzonderlijke onteigeningsprocedure zijn opgegeven. De gemeente wenst toerekening van een derde deel van de kosten aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures waarin mr. Van Delden rechtsbijstand heeft verleend. De gemeente kan zich verenigen met een toerekening van € 15.000,- aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures, aldus nog steeds de gemeente.
2.28. Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.
2.29. De rechtbank overweegt dat naast de onderhavige onteigeningsprocedure waarin de gemeente onder zichzelf onteigent en waarin [A] en [B] geïntervenieerd hebben, aanhangig zijn een onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [A] en een onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [B]. In al deze procedures verleent mr. Van Delden rechtskundige bijstand. In dat kader is het begrijpelijk is dat mr. Van Delden, gelet op de samenhang tussen de procedures, geen aparte registratie heeft bijgehouden per zaak. Het rapport van [C] heeft eveneens betrekking op de drie genoemde onteigeningsprocedures. De rechtbank zal daarom, overeenkomstig het voorstel van de gemeente, een derde deel van de kosten aan elk van de afzonderlijke onteigeningsprocedures toerekenen.
2.30. Ten aanzien van de op de cassatiedossiers geboekte kosten overweegt de rechtbank dat [A] c.s. als de in het ongelijk gestelde partijen telkens zijn veroordeeld in de kosten van de cassatieprocedures. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van mr. Van Delden in verband met de cassatieprocedure daarom niet ten laste van de gemeente dienen te komen. De desbetreffende kosten hebben ook geen betrekking op de onteigeningsprocedure bij deze rechtbank. De door mr. Van Delden gemaakte kosten in verband met de cassatieprocedures, te weten een bedrag van totaal € 8.567,41, komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking, zodat de gevorderde kosten ten belope van dat bedrag zullen worden afgewezen.
2.31. Voor het overige komen de kosten van juridische en deskundige bijstand de rechtbank redelijk voor en konden zij ook in redelijkheid worden gemaakt. De kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
2.32. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan kosten voor deskundige en rechtskundige bijstand een bedrag van totaal € 52.911,36 aan [A] c.s. toegelegd dient te worden. In de onderhavige zaak dient derhalve een derde deel van dat bedrag gelijkelijk toegelegd te worden aan beide interveniënten, zijnde een bedrag van totaal € 8.818,56 aan [A] en een bedrag van € 8.818,56 aan [B].
2.33. Tenslotte zal de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden dienen te voldoen. Nu de deskundigen hebben volstaan met het indienen van een enkel kostenvoorstel voor de drie voornoemde procedures gezamenlijk, zal de rechtbank dit bedrag ad € 26.721,05 gelijkelijk over de drie procedures omslaan, zodat in deze procedure moet worden betaald het bedrag van € 8.907,02.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt het ten behoeve van [A] te consigneren bedrag op € 15.000,-,
3.2. bepaalt het ten behoeve van [B] te consigneren bedrag op € 27.400,-,
3.3. beveelt de consignatie van een bedrag van € 42.400,-, ten name van partijen door storting daarvan door eiser in de consignatiekas, rekening 56.99.92.206, ten name van het Ministerie van Financiën, onder vermelding van ‘Consignatiekas’, in afwachting van een beslissing bij nadere procedure omtrent bovenvermeld geschilpunt,
3.4. veroordeelt de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden, tot aan deze uitspraak begroot op € 8.907,02, aan hen te voldoen,
3.5. veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] op € 251,- aan verschotten en op € 8.818,56 aan kosten van deskundige bijstand en salaris advocaat en aan de zijde van [B] op
€ 251,- aan verschotten en op € 8.818,56 aan kosten van deskundige bijstand en salaris advocaat,
3.6. wijst het in de gemeente Haarlem verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,
3.7. verklaart dit vonnis wat betreft het bevel tot consignatie en de veroordelingen tot betaling, uitvoerbaar bij voorraad,
3.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2011.?