Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak-/rolnummer: 480385 /CV EXPL 10-11512
datum uitspraak: 9 maart 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eiseres
hierna te noemen: [eiseres]
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Mellema B.V.
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[XXX] MAKELAARS B.V.
te Beverwijk
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HHB B.V.
te Beverwijk
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DVHHB B.V.
te Beverwijk
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEER- EN EXPOITATIEMAATSCHAPPIJ J.P. [XXX] B.V.
te Castricum
gedaagden
hierna te noemen gezamenlijk: gedaagden, en afzonderlijk: [XXX] Makelaars, HHB, DVHHB en [XXX] Beheer
gemachtigde gedaagden 1 en 4: mr. M. Smit
gemachtigde gedaagden 2 en 3: mr. C. van Boetzelaar
De procedure
[eiseres] heeft gedaagden gedagvaard op 31 augustus 2010. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord. Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft [eiseres] schriftelijk op de antwoorden gereageerd, waarna gedaagden nog een schriftelijke reactie hebben gegeven. [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer hebben nog een akte overlegging producties genomen.
De feiten
1. [eiseres] heeft met ingang van 1 december 1996 aan Huis & Hypotheek i.o. (hierna: Huis en Hypotheek), vertegenwoordigd door [XXX] (hierna: [XXX]) in zijn hoedanigheid van directeur van [XXX] Beheer, verhuurd de winkelruimte aan de [adres] te Beverwijk (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 1.989,69 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2. Ingevolge artikel 1.2 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt voor het uitoefenen van een bedrijf in hypotheekadvisering.
3. Op 7 maart 1997 heeft [XXX] Beheer de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Huis & Hypotheek Beverwijk B.V. (hierna: Huis en Hypotheek Beverwijk) opgericht, met als enig aandeelhouder [XXX] Beheer. Huis & Hypotheek Beverwijk is in het gehuurde een bedrijf ter bemiddeling en advisering bij het sluiten van hypotheken gaan uitoefenen. Zij heeft vanaf 1 april 1997 de huurpenningen aan [eiseres] voldaan.
4. Op 24 augustus 2004 heeft [XXX] Beheer alle aandelen in Huis & Hypotheek Beverwijk B.V. in eigendom overgedragen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HHAB beheer B.V. in oprichting, vertegenwoordigd door HHAC Beheer B.V., met [YYY] (hierna: [YYY]) als zelfstandig bestuurder.
5. Op 12 juli 2006 is opgericht de besloten vennootschap DVHHB B.V., met als enig aandeelhouder/bestuurder HHAC Beheer B.V.
6. Op 17 augustus 2006 is de naam van Huis & Hypotheek Beverwijk B.V. gewijzigd in HHB B.V. Bestuurder is HHAC Beheer B.V.
7. Vanaf september 2006 tot en met oktober 2009 zijn de huurpenningen voldaan door HHB en/of DVHHB.
8. In of omstreeks november 2009 heeft [YYY] namens Huis & Hypotheek Beverwijk de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde opgezegd tegen 1 december 2010, waarbij hij onder meer het volgende heeft opgemerkt:
“U heeft wel gemerkt dat gezien de huidige economische crisis ik moeilijk de huur kan blijven voldoen. De achterstand in de huur zal ik voor het eind van de maand inlossen.”
9. In februari 2010 heeft tussen [eiseres], [YYY] en [ZZZ], makelaar te Beverwijk, een gesprek plaatsgevonden.
10. Op 26 februari 2010 heeft [YYY] namens DVHHB aan [eiseres] medegedeeld het gehuurde op 13 maart 2010 te zullen ontruimen.
11. Bij brief van 25 maart 2010 heeft de gemachtigde van [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer onder meer het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven:
“Cliënte is geen partij bij enige overeenkomst met uw cliënte. […] Eind 1996 is […] een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen uw cliënte en de besloten vennootschap in oprichting Huis en Hypotheek B.V. i.o. Enig onderzoek leert dat deze vennootschap vervolgens begin maart 1997 is opgericht waarna zij de overeenkomst ex artikel 2:203 lid 1 BW Pro heeft bekrachtigd. […] Uw cliënte had deze informatie ook zelf kunnen achterhalen.”
12. Vanaf november 2009 zijn de huurpenningen van het gehuurde onbetaald gebleven.
De vordering
[eiseres] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 16.039,05, te vermeerderen met rente en kosten, en van € 1.989,69 per maand vanaf 1 augustus 2010 tot 1 december 2010. [eiseres] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
[eiseres] beschouwt alle gedaagden als contractspartner in de huurovereenkomst met Huis en Hypotheek i.o. [XXX] Makelaars, omdat zij ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst, die DOOR [XXX] is ondertekend, als enige de handelsnaam Huis & en Hypotheek voerde. HHB en DVHHB, omdat zij beide het gehuurde in gebruik hebben gehad en de huur hebben betaald. [XXX] Beheer omdat zij hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zolang er geen bekrachtiging ex artikel 2:203 lid 1 BW Pro door HHB heeft plaatsgevonden.
De huurachterstand bedraagt tot 1 augustus 2010 € 17.901,26. Omdat gedaagden met betaling van de huurpenningen in verzuim zijn gekomen, zijn zij de wettelijke rente verschuldigd. Deze bedraagt, berekend tot 31 augustus 2010, € 462,69.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, hebben gedaagden [eiseres] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. [eiseres] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 700,00. Deze kosten komen ingevolge artikel 6:96 BW Pro voor rekening van gedaagden.
Op het totaal van € 19.063,95 kan een door [XXX] Makelaars gestelde en door ING Bank uitgekeerde bankgarantie van € 3.024,90 in mindering strekken.
Het verweer
Gedaagden betwisten de vordering. Zij voeren daartoe het volgende aan.
Het verweer van [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer
[XXX] Makelaars heeft nooit enige bemoeienis gehad met de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Huis & Hypotheek. Zij heeft bovendien nooit de handelsnaam Huis en Hypotheek gevoerd; de vermelding daarvan in het handelsregister berust op een vergissing. Daar komt bij dat uit de vermelding van een handelsnaam in het handelsregister noch uit het feit dat [XXX] destijds zowel bestuurder was van [XXX] Beheer als van [XXX] Makelaars niet kan worden afgeleid dat [XXX] Makelaars partij was bij de huurovereenkomst. [XXX] Makelaars heeft bovendien nooit van het gehuurde gebruik gemaakt en heeft nooit huur betaald.
[XXX] Beheer heeft al vanaf 24 augustus 2004, de datum van de overdracht van de aandelen, niets meer van doen met Huis en Hypotheek. Huis en Hypotheek Beverwijk (later HHB) heeft het sluiten van de huurovereenkomst met [eiseres] (stilzwijgend) bekrachtigd, door uitvoering aan die huurovereenkomst te geven. Zij heeft haar bedrijf in het gehuurde gevestigd en heeft de huurpenningen aan [eiseres] betaald. Bovendien heeft zij de huurovereenkomst opgezegd. [XXX] Makelaars heeft dit reeds op 25 maart 2010 aan [eiseres] laten weten.
Nu bij [eiseres] geen enkel misverstand kan (hebben) bestaan omtrent de identiteit van haar huurder, heeft zij [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer ten onrechte in rechte betrokken. Ook indien [XXX] Makelaars of [XXX] Beheer als contractspartner zou kunnen worden aangemerkt, is geen sprake van hoofdelijke verbondenheid van alle gedaagden. [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer betwisten ten slotte de hoogte van de vordering bij gebrek aan wetenschap.
Door [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer ten onrechte te dagvaarden, heeft [eiseres] [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer onnodig op hoge kosten gejaagd. Deze kosten dienen integraal voor rekening van [eiseres] te komen. Uit de door [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer bij akte overgelegde facturen van hun gemachtigde blijkt dat [eiseres] aan hen een bedrag van € 5.322,87 aan daadwerkelijk gemaakte kosten dient te voldoen.
Het verweer van HHB en DVHHB
HHB is niet gehouden tot betaling van de huurpenningen aan [eiseres], omdat zij de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Huis en Hypotheek uitdrukkelijk noch stilzwijgend heeft bekrachtigd. HHB is sedert augustus 2004 niet meer in het gehuurde gevestigd.
DVHHB is weliswaar van juli 2006 tot juli 2010 in het gehuurde gevestigd geweest en heeft gedurende enige tijd de huurpenningen voldaan, maar zij kan enkel op grond daarvan niet als huurder worden aangemerkt. Dat [eiseres] DVHHB ook nimmer als zodanig heeft beschouwd, blijkt reeds uit het feit dat zij DVHHB, na het gesprek in februari 2010, heeft gesommeerd om het gehuurde te verlaten, omdat deze volgens [eiseres] het gehuurde zonder recht of titel in gebruik had.
Voor zover HHB en DVHHB wel als contractspartner dienen te worden aangemerkt, betwisten zij bij gebrek aan wetenschap de hoogte van de vordering, nu zij nimmer een specificatie of sommatie van [eiseres] hebben ontvangen. DVHHB is in ieder geval vanaf 13 maart 2010 niets aan [eiseres] verschuldigd, omdat zij het gehuurde per die datum gedwongen moest verlaten.
De buitengerechtelijke kosten dienen te worden afgewezen, nu [eiseres] geen andere werkzaamheden heeft verricht dan die ter voorbereiding van de procedure.
De beoordeling
1. Gesteld noch gebleken is op welke gronden alle gedaagden hetzij gezamenlijk hetzij hoofdelijk als huurder(s) kunnen worden aangemerkt. Uit het feit dat [eiseres] ten aanzien van elke gedaagde afzonderlijk haar vordering op verschillende wijze onderbouwt, leidt de kantonrechter af, dat de vordering ziet op veroordeling van [XXX] Makelaars of HHB of DVHHB of [XXX] Beheer tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen. [eiseres] heeft niet onderbouwd op welke gronden zij gedaagden ieder voor het geheel van de schuld aansprakelijk acht, zodat van hoofdelijke veroordeling geen sprake kan zijn.
2. Het onderhavige geschil spitst zich dus toe op de vraag wie van gedaagden als opvolgend contractspartner van [eiseres] heeft te gelden. Vast staat dat de oorspronkelijke contractspartner van [eiseres], Huis en Hypotheek, als zodanig niet meer bestaat. Zij heeft door oprichting van Huis en Hypotheek Beverwijk op 7 maart 1997 opgehouden te bestaan.
3. Het enkele feit dat [XXX], op het moment dat hij in zijn hoedanigheid van directeur van [XXX] Beheer de huurovereenkomst ten behoeve van Huis en Hypotheek met [eiseres] aanging, tevens bestuurder was van [XXX] Makelaars, rechtvaardigt niet de conclusie dat [XXX] Makelaars als contractspartner van [eiseres] heeft te gelden. De vermelding van de handelsnaam Huis en Hypotheek in de handelsregisterhistorie van de Kamer van Koophandel is evenmin voldoende om uit af te leiden dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst die [XXX] destijds ten behoeve Huis en Hypotheek met [eiseres] heeft gesloten, op enig moment op [XXX] Makelaars zijn overgegaan. De vraag of [XXX] Makelaars ooit de handelsnaam Huis en Hypotheek heeft gevoerd - zoals door [eiseres] gesteld en door [XXX] Makelaars gemotiveerd betwist - , behoeft dan ook niet te worden beantwoord. De vordering tegen [XXX] Makelaars wordt derhalve als ongegrond afgewezen.
4. Vooropgesteld wordt dat degene die handelt namens een op te richten BV tegenover zijn wederpartij van zijn in art. 2:203 lid 2 BW Pro bedoelde hoofdelijke aansprakelijkheid wordt bevrijd, indien de overeenkomst wordt bekrachtigd door een na het sluiten van de overeenkomst opgerichte BV die, gegeven de omstandigheden van het geval, moet worden aangemerkt als de vennootschap die partijen bij het tot stand komen van de overeenkomst op het oog hadden.
5. Uitgangspunt is dat [XXX] Beheer op 7 maart 1997 Huis en Hypotheek Beverwijk heeft opgericht, dat [XXX] Beheer op 28 augustus 2004 alle aandelen in Huis en Hypotheek Beverwijk aan HHAB Beheer i.o. heeft overgedragen en dat Huis en Hypotheek Beverwijk vanaf 17 augustus 2007 HHB is gaan heten. Voorts staat vast dat Huis en Hypotheek respectievelijk HHB vanaf 7 maart 1997 in het gehuurde gevestigd is geweest.
HHB kan niet worden gevolgd in haar verweer dat zij nimmer de rechtshandeling van Huis en Hypotheek heeft bekrachtigd, uitdrukkelijk noch stilzwijgend. Voor zover uitdrukkelijke bekrachtiging niet komt vast te staan - een akte van bekrachtiging ontbreekt – staat in ieder geval vast dat HHB in het gehuurde het bedrijf is gaan uitoefenen waarop de huurovereenkomst uitdrukkelijk ziet en de huurpenningen aan [eiseres] is gaan betalen. Zij heeft daarmee uitvoering gegeven aan de huurovereenkomst met [eiseres], zodat sprake is van stilzwijgende bekrachtiging van de rechtshandeling. Daardoor zijn de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Huis en Hypotheek op HHB zijn overgegaan.
6. HHB is derhalve gehouden tot betaling aan [eiseres] van de achterstallige huurpenningen tot augustus 2010 en de huurpenningen vanaf 1 augustus 2010 tot 1 december 2010. Voor toewijzing van een vergoeding voor voortgezet gebruik is geen grond, nu [eiseres] niet heeft betwist dat HHB niet meer in het gehuurde is gevestigd en zij voorts geen ontruiming heeft gevorderd. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat ook dit gedeelte van de vordering wordt toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals gevorderd, nu HHB met betaling in verzuim is gekomen. Niet is gesteld of gebleken dat de door [eiseres] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
De proceskosten komen voor rekening van HHB omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
7. In aanmerking genomen hetgeen hiervoor bij r.o. 5 en 6 is overwogen, en voorts gelet op het feit dat de vorderingen tegen DVHHB en [XXX] Beheer een grondslag (een huurovereenkomst met [eiseres]) ontberen, worden deze afgewezen.
8. [eiseres] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure die aan de zijde van [XXX] Makelaars, DVHHB en [XXX] Beheer zijn gevallen. [XXX] Beheer heeft geconcludeerd tot veroordeling van [eiseres] in de volledige proceskosten, gevallen aan de zijde van [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer, omdat deze door [eiseres] zijn veroorzaakt door hen nodeloos in rechte te betrekken. Volgens [eiseres] kan van betaling van de werkelijke kosten geen sprake zijn, omdat volgens haar alle onduidelijkheid omtrent de identiteit van haar contractspartner is veroorzaakt door [XXX]. [eiseres] was daardoor genoodzaakt ook [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer in rechte te betrekken, aldus [eiseres].
9. [eiseres] kan niet worden gevolgd in haar redenering. Het had [eiseres] immers al bij het sluiten van de huurovereenkomst met Huis en Hypotheek duidelijk kunnen zijn dat [XXX] handelde namens een op te richten vennootschap. Uit de omstandigheid dat kort daarna de door [XXX] beheer opgerichte vennootschap Huis en Hypotheek Beverwijk zorg is gaan dragen voor de betaling van de huurpenningen, welke verplichting vanaf augustus 2006 door DVHHB en/of HHB is overgenomen, had [eiseres] de identiteit van haar contractspartner kunnen afleiden. Dat geldt te meer nu tussen Huis en Hypotheek en Huis en Hypotheek Beverwijk respectievelijk HHB sprake was van identiteit in de aard van het door de vennootschappen uitgeoefende bedrijf, namelijk bemiddeling en advisering bij het sluiten van hypotheken. De conclusie dat [eiseres] [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer ten onrechte in rechte heeft betrokken, is derhalve gerechtvaardigd.
10. Nu [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer zich door de handelwijze van [eiseres] genoodzaakt hebben gezien zich van juridische bijstand te voorzien, is er aanleiding om [eiseres] te veroordelen tot betaling van de daadwerkelijk door [XXX] Makelaars en [XXX] Beheer gemaakte kosten van die rechtsbijstand. Deze kosten worden, conform de door [XXX] Beheer bij akte overgelegde en met facturen onderbouwde specificatie, vastgesteld op € 5.322,87. [eiseres] zal worden veroordeeld tot betaling van deze kosten aan [XXX] Beheer, aan wie de gemachtigde heeft gedeclareerd.
Beslissing
De kantonrechter:
in de zaak tegen HHB
- ontbindt de huurovereenkomst;
- veroordeelt HHB om aan [eiseres] te betalen € 15.339,05 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 31 augustus 2010 tot de dag van de volledige voldoening;
- veroordeelt HHB voorts om aan [eiseres] te betalen € 1.989,69 per maand vanaf 1 augustus 2010 tot 1 december 2010;
- veroordeelt HHB tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 83,89
vastrecht € 208,00
salaris gemachtigde € 600,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd;
in de zaak tegen [XXX] Makelaars, DVHHB en [XXX] Beheer
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van DVHHB worden begroot op € 600,00 en aan de zijde van [XXX] Beheer worden begroot op € 5.322,87 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Pieters en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.