Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 507567 / VV EXPL 11-99
datum uitspraak: 23 mei 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting
STICHTING PRE WONEN
te [woonplaats]
eiseres
hierna te noemen Pre Wonen
gemachtigde Van der Hoeden/Mulder gerechtsdeurwaarders
tegen
[A.]
[B.]
[C.]
[D.]
[E.] in zijn hoedanigheid van curator van [A.]
allen verblijvende te [woonplaats]
gedaagden
hierna ieder afzonderlijk te noemen [A.], [B.], [C.], [D.] en de curator.
procederend in persoon
De procedure
Pre Wonen heeft gedaagden gedagvaard op 21 april 2011. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 mei 2011. [B.] is niet verschenen. [C.] heeft namens haar het woord gevoerd.
De feiten
a. Pre Wonen verhuurt sinds 1 mei 1988 aan [A.] woonruimte aan [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van (thans) € 453,06.
b. Bij brief van 23 december 2008 heeft Pre Wonen aan [A.] het volgende geschreven: ‘Op woensdag 17 december hebben mijn collega en ik (..) u een huisbezoek gebracht. (…) Wij constateerden dat er vier slaapkamers zijn die gebruikt worden als aparte woonruimte, drie op de eerste etage en een vierde op de vliering. Zij hebben een eigen slot, een eigen kledingkast, eigen televisie en in diverse kamers zijn etensresten aangetroffen. Het is voor ons duidelijk dat deze kamers de functie hebben van eigen woonruimte en apart verhuurd zouden kunnen worden. Uw bank in de woonkamer zag eruit alsof u daar regelmatig de nacht doorbrengt. (…) U meldt ons geen geld van uw bezoek te ontvangen. Of uw zoon geld vraagt voor de overnachtingen is u niet bekend.’
c. Uit een uittreksel uit de Gemeentelijke Basis Administratie blijkt dat de volgende personen ingeschreven staan op het adres van het gehuurde: per juli 2009 [X. en Y.], per september 2009 [voornaam]. [B.] en [voornaam] [C.], per 14 oktober 2009 [W.] en per 3 maart 2010 [voornaam] [D.].
d. Op 12 januari 2011 treffen medewerkers van Pre Wonen [C.] en [B.] in het gehuurde aan.
e. Op 20 januari 2011 bericht [S.] van de GGZ Pre Wonen dat [A.] is opgenomen in de Boerhaave Kliniek met een alcoholverslaving en de ziekte van Korsakov.
f. Op 16 februari 2011 ontvangt Pre Wonen een brief van de curator van 24 december 2010, gewaarmerkt door de kantonrechter op 28 januari 2011, waarbij de huur wordt opgezegd.
g. Op 17 februari 2011 overhandigen [B.] en [D.] aan Pre Wonen een notariële samenlevingsovereenkomst, waarin staat dat [B.] en [A.] in het gehuurde samenwonen en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren.
h. Op 8 maart 2011 ontvangt Pre Wonen afschrift van het proces-verbaal van nietigheid van de samenlevingsovereenkomst.
i. De huurachterstand bedraagt per 18 maart 2011 € 1.491,10.
De vordering
Pre Wonen vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van
- [A.], [B.], [C.] en [D.] tot ontruiming van de woonruimte
- de curator om de ontruiming te gedogen
- [A.] tot betaling aan Pre Wonen van een bedrag van € 1.491,90 aan huurachterstand,
- [A.] tot betaling aan Pre Wonen van een bedrag van € 541,88 voor iedere maand dat [A.] het gehuurde na 18 maart 2011 in gebruik houdt, dan wel door derden laat gebruiken,
- [A.], [B.], [C.] en [D.] in de kosten van de procedure.
Pre Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [A.] het gehuurde zonder toestemming van Pre Wonen aan derden in gebruik heeft gegeven. Hierdoor is, mede vanwege de schaarste aan sociale zelfstandige huurwoningen, [A.] zodanig ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [B.], [C.] en [D.] zijn mogelijk onderhuurders. Van Pre Wonen kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [B.], [C.] en [D.] voortzet, omdat Pre Wonen de beschikbare woningen op een rechtvaardige wijze moet verdelen onder de woningzoekenden en [B.], [C.] en [D.] door het gehuurde te betrekken buiten de spelregels om hebben voorgedrongen ten koste van andere woningzoekenden, die al veel langer op een woning wachten.
Het verweer
[C.] en [D.] hebben verweer gevoerd tegen de vordering. [C.] heeft aangevoerd dat hij sinds maart 2010 officieel in een van de kamers in het gehuurde verblijft en dat hij
€ 300,00 per maand huur betaalt voor deze kamer, soms aan [A.], soms aan de zoon van [A.]. De huur werd steeds cash betaald. [C.] is bereid en in staat om de huurovereenkomst van [A.] over te nemen.
[D.] heeft aangevoerd dat hij sinds oktober 2009 in een van de kamers in het gehuurde verblijft. Hij betaalde geen huur, maar hij heeft de verzorging van [A.] op zich genomen. Hij wast zijn kleren en doet boodschappen voor [A.].
[C.] heeft namens [B.] aangevoerd dat zij sinds vijf jaar een verhouding heeft met [A.] en dat [B.] ook sindsdien in de woning verblijft. [B.] heeft heel veel voor [A.] gedaan.
De curator heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering. De curator heeft de huur bij brief van 24 december 2010 opgezegd. De curator heeft aangevoerd dat de door [C.] betaalde huur niet bij [A.] terecht is gekomen, maar bij zijn zoon. De curator betwist dat [B.] en [D.] [A.] hebben verzorgd. [A.] verblijft in de Boerhaave kliniek. Daar wordt hij verzorgd, daar wordt zijn kleding gewassen en daar krijgt hij sigaretten verstrekt.
De beoordeling
De ontruiming
De vraag die in dit kader moet worden beantwoord is of de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure de ontruiming zal worden toegewezen. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dit het geval is. Ter toelichting dient het volgende.
Ten aanzien van [A.] geldt dat de curator namens hem de huurovereenkomst heeft opgezegd. De huur is mitsdien per eind maart geëindigd. [A.] verblijft al niet meer in het gehuurde en zaal daar ook niet in terugkeren. Voor zover zich in het gehuurde nog spullen van [A.] bevinden, zal [A.] het gehuurde leeg dienen op te leveren en de sleutels van het gehuurde aan Pre Wonen dienen over te dragen.
Ten aanzien van [B.], [C.] en [D.] is de vraag of zij al dan niet zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Vaststaat dat [B.], [C.] en [D.] ieder een afzonderlijke kamer in het gehuurde bewoonden. Onduidelijk is of, in welke mate en ten gunste van wie zij een tegenprestatie voor die bewoning hebben verricht.
Op grond van artikel 7:269 BW Pro heeft de onderhuurder van zelfstandige woonruimte een zekere mate van bescherming jegens de verhuurder als de hoofdhuur wordt beëindigd, ongeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan. De vraag die voorligt is of aan [B.], [C.] en [D.] de bescherming van artikel 7:269 BW Pro toekomt. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dat niet het geval is. Al zouden [B.], [C.] en [D.] als onderhuurders kwalificeren –niet vaststaat immers dat zij voor het gebruik van (een deel van) het gehuurde een tegenprestatie hebben verricht- dan geldt dat de bescherming van artikel 7:269 BW Pro slechts wordt geboden aan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte zoals omschreven in artikel 7:234 BW Pro en daarvan is in het onderhavige geval geen sprake.
Een zelfstandige woonruimte is immers een woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. De kamers van [B.], [C.] en [D.] hebben geen eigen toegang en voorts zijn de keuken, de wc en de wasruimte gelegen buiten de kamers van [B.], [C.] en [D.]. Zij hebben daar ieder voor zich niet het exclusieve gebruik van maar moeten deze voorzieningen delen met anderen.
Voorzover [B.] nog heeft willen betogen dat zij als medehuurder ex artikel 7:267 BW Pro moet worden aangemerkt, omdat zij met [A.] een gemeenschappelijke huishouding voerde, oordeelt de kantonrechter dat [B.] haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De notariële samenlevingsovereenkomst die [B.] ter onderbouwing van haar standpunt aan Pre Wonen heeft verstrekt is immers door de notaris nietig verklaard op 24 februari 2011 verklaard, nog daargelaten dat volgens die overeenkomst de samenleving nog geen twee jaar heeft geduurd, zodat de gemeenschappelijke huishouding, voorzover die er al mocht zijn geweest, niet als duurzaam kan worden gekwalificeerd in de zin van artikel 7:267 BW Pro.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter vooralsnog oordeelt dat [B.], [C.] en [D.] het gehuurde na het beëindigen van de huur door de curator zonder recht of titel bewonen. Op grond van het voorgaande is de verwachting gewettigd dat de ontruiming in een eventuele tussen partijen te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming zal thans ook bij wijze van voorlopige voorziening worden toegewezen, omdat Pre Wonen er belang bij heeft dat zij het gehuurde op korte termijn ter beschikking kan stellen aan woningzoekenden die al lang bij haar staan ingeschreven.
De huurachterstand
De curator heeft de huurachterstand erkend. Dit gedeelte van de vordering zal eveneens worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering van Pre Wonen om [A.] te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur voor iedere maand dat hij het gehuurde na 18 maart 2011 door derden laat gebruiken.
De proceskosten komen voor rekening van [A.], [B.], [C.] en [D.], omdat zij in het ongelijk worden gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
bij wijze van voorlopige voorziening
- veroordeelt [A.], [B.], [C.] en [D.] om de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels aan Pre Wonen over te dragen;
- veroordeelt de curator om de ontruiming van [A.] te gedogen;
- veroordeelt [A.] tot betaling aan Pre Wonen van € 1.491,90 en tot betaling van
€ 541,88 voor iedere maand dat hij het gehuurde in gebruik heeft gehouden, dan wel door derden laat gebruiken;
- veroordeelt [A.], [B.], [C.] en [D.] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pre Wonen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 152,62
griffierecht € 284,00
salaris gemachtigde € 200,00
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.