Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak-/rolnummer: 497994/CV EXPL 11-1710
datum uitspraak: 10 augustus 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING PRÉ WONEN
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. D. de Vries
tegen
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
te [woonplaats]
gedaagden
hierna te noemen: [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
gemachtigde gedaagden sub 1 en 3: mr. A.P.W. Tonen
De procedure
Pré Wonen heeft [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gedagvaard op 24 januari 2011. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben schriftelijk geantwoord. [gedaagde 2] is niet in rechte verschenen. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 april 2011 een comparitie van partijen gelast, die (na 3 aanhoudingen) heeft plaatsgevonden op 12 juli 2011. De gemachtigde van Pré Wonen heeft pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Pré Wonen heeft vanaf 17 februari 2005 aan [gedaagde 1] verhuurd de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2. [gedaagde 1] bewoont de woning tezamen met haar partner [gedaagde 3] en haar dochter ([voornaam]) [gedaagde 2].
3. Ingevolge artikel 6.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden dient [gedaagde 1] ervoor te zorgen “dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden”.
4. Vanaf 2008 heeft zowel Pré Wonen als de politie meldingen ontvangen van diverse omwonenden van [gedaagde 1], allen huurders van Pré Wonen, die klagen over door [gedaagde 1] (en haar huisgenoten) veroorzaakte overlast, bestaande uit geluidsoverlast, zoals schreeuwen, vechten, stampen, bonken en slaan met deuren, en vernielingen en het schelden tegen en bedreigen van buren. Daarbij hebben de omwonenden aangegeven dat in en rond de woning van [gedaagde 1] drugs worden gebruikt en/of gedeald, waardoor sprake is van overlast door bezoekers die met auto’s af- en aanrijden.
5. Bij brieven van 10 oktober 2008, 24 en 31 maart 2009 en 7 augustus 2009 heeft Pré Wonen [gedaagde 1] gesommeerd de overlast te staken.
6. Bij brief van 14 juli 2010 heeft Pré Wonen [gedaagde 1] “voor de allerlaatste maal” gesommeerd de overlast te staken.
7. Bij brief van 28 september 2010 heeft Pré Wonen [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen met ingang van 1 november 2010, onder aanzegging van rechtsmaatregelen bij gebreke daarvan. [gedaagde 1] heeft de huur niet opgezegd.
8. Bij vonnis van 6 december 2010 heeft de voorzieningenrechter te Haarlem [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] veroordeeld de woning te ontruimen, waarbij is bepaald dat Pré Wonen aan die veroordeling geen rechten kan ontlenen “zolang aan [gedaagde 1] geen aanbod is gedaan tot het huren van geschikte vervangende woonruimte”.
9. Bij e-mailbericht van 17 februari 2011 heeft de bewoonster van nr. 163 onder meer het volgende aan Pré Wonen medegedeeld:
“16/02/11 20:45 er is flinke ruzie aan de gang er word flink met de deuren gegooit en flink geschreeuwt […] er werd op mijn muur gebonkt moet je de politie niet bellen vieze hoer […] ik heb toen om 21:30 toch maar de politie gebeld […] 21:45 politie ariveerd met 2 wagens […]”
10. Op 22 maart 2011 heeft de politie Kennemerland aan Pré Wonen medegedeeld dat zij op 16 februari 2011 een melding van omwonenden heeft ontvangen over een ruzie tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Blijkens een rapport van de politie van 23 juni 2011 heeft de politie ter plaatse geconstateerd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog steeds aan het schreeuwen waren, waarna [gedaagde 2] door de politie elders is afgezet.
11. Bij brief van 23 juni 2011 heeft een viertal omwonenden van [gedaagde 1] onder meer het volgende aan Pré Wonen gemeld:
“28.5.2011 rond zevenen politie gebeld wegens ruzie tussen bewoners nr 161. De ruzie werd steeds erger, ging gepaard met geschreeuw gebonk op de muren, provocerend geschreeuw door de muren heen, het geen zeer bedreigend overkomt. Nadat de politie was gearriveerd nam [gedaagde 2] de benen,”
12. In het hiervoor onder 10. genoemde rapport van 23 juni 2011 is tevens de volgende melding opgenomen: “28 mei 2011 […] 18.51 uur […] Melding ruzie op straat thv. Nr. 161. Bleek dat de 3 bewoners van nr 161, binnen ruzie hadden gehad en die buiten voortzetten.”
13. Bij e-mailbericht van 5 juli 2011 heeft een buurvrouw van [gedaagde 1] onder meer het volgende aan Pré Wonen medegedeeld:
“[…] 28/06/2011 om 12.00 uur in de middag was er een flinke ruzie gaande en heeft zeker tot half 1 geduurd […] veel schreeuwen en flinke gegooid worden met deuren en […] bonken op de muur en dan het woordje kanker wijf schreeuwen en daar achter aan moet je niet de politie bellen kanker hoer […] de dag erna was het weer raak en dat was rond de klok van 17:39 en duurde tot 18:00 uur flink geschreeuw en gebonkt en op de muur en weer de zelfde worden naar me kop gegooid”
De vordering
Pré Wonen vordert (samengevat):
1. de huurovereenkomst met [gedaagde 1] te ontbinden;
2. [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te veroordelen tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag;
3. [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te verbieden zich gedurende twee jaar na betekening van het vonnis binnen een straal van 750 meter vanaf de [straatnaam] te [woonplaats] te bevinden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
4. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de huur;
met veroordeling van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de kosten van het geding.
Pré Wonen stelt daartoe het volgende.
Ondanks herhaalde gesprekken en waarschuwingen blijven [gedaagde 1] en haar huisgenoten overlast veroorzaken aan de omwonenden. Ook gedurende de loop van het kort geding en na het vonnis van 6 december 2010 zijn bij Pré Wonen en de politie meldingen binnengekomen van geluidsoverlast, bedreigingen, pesterijen en vechtpartijen en over drugshandel voor de deur van de woning van [gedaagde 1].
Pré Wonen kan zich niet verenigen met de voorwaarde die de voorzieningenrechter aan de ontruiming heeft gesteld - het aanbieden van een geschikte vervangende woonruimte -, gelet op r.o. 4.9 van het vonnis , die als volgt luidt: “Gelet op de ernst en de duur van de overlast, moet […] het belang van Pré Wonen bij ontruiming van de woning zwaarder wegen dan [genoemd] belang van [gedaagde 1].” Nu [gedaagde 1] en haar huisgenoten onverminderd hetzelfde overlast veroorzakende gedrag blijven vertonen, kan van Pré Wonen niet worden verwacht dat zij [gedaagde 1] een andere woning aanbiedt. De kans is immers zeer groot dat daarmee het probleem alleen wordt verplaatst. Pré Wonen heeft zich als goed verhuurster gedragen. Zij heeft er alles aan gedaan om een oplossing te verschaffen voor het probleem. Zij heeft door middel van gesprekken en waarschuwingen getracht [gedaagde 1] in het gareel te krijgen. [gedaagde 1] ontkent echter hardnekkig dat zij overlast veroorzaakt en geeft geen enkel blijk van zelfkennis of zelfreflectie, laat staan van de wil tot verbetering van haar gedrag.
[gedaagde 1] schiet zodanig tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. [gedaagde 1] is als huurster verantwoordelijk voor het gedrag van haar huisgenoten, [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Nu deze geen huurovereenkomst met Pré Wonen hebben, behoren ook zij de woning te verlaten. Daarbij komt dat Pré Wonen tegenover haar andere huurders de verplichting heeft om hen te vrijwaren van de verstoring van hun woongenot.
Gelet op de aard en de ernst van de overlast, is een extra prikkel nodig in de vorm van een dwangsom om [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning zonder inschakeling van de sterke arm te laten ontruimen.
Er is tevens aanleiding voor het gevorderde gebiedsverbod, omdat dient te worden voorkomen dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3], na de ontruiming, hun dreigementen jegens en pesterijen van de omwonenden voortzetten.
Het verweer
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] betwisten de vordering. Hun verweer komt, kort samengevat, op het volgende neer.
In het verleden is weliswaar enige tijd sprake geweest van een gespannen verhouding tussen [gedaagde 1] en haar toenmalige echtgenoot en haar opgroeiende dochter [gedaagde 2], die zich soms uitte in ruzie, schreeuwen en slaan met deuren. Die overlast was echter niet van zodanige aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Bovendien behoort de overlast inmiddels al geruime tijd tot het verleden. Het is niet aannemelijk dat [gedaagde 1], wier gezondheid de laatste jaren sterk achteruit is gegaan en die zo verzwakt is door diverse medische behandelingen, dat zij nauwelijks kan lopen, zich heeft kunnen inlaten
met de gedragingen die haar worden verweten.
Van drugsgebruik door [gedaagde 1] is geen sprake. [gedaagde 1] is in een ver verleden verslaafd geweest aan drugs, maar is dat thans niet meer. Al vanaf 1993 wordt zij begeleid door de Brijder Verslavingszorg en krijgt dagelijks methadon. [gedaagde 1] heeft zich nooit bezigghouden met drugshandel.
Er zijn enkele omwonenden die tegen [gedaagde 1] en haar huisgenoten samenspannen met het doel [gedaagde 1] uit de woning te verdrijven. Tot 2008 waren er nooit klachten over [gedaagde 1], maar vanaf die tijd zijn vier families een hetze tegen haar begonnen naar aanleiding van een klacht van [gedaagde 1] over de uitwerpselen van de katten van een van hen in haar tuin. Veel klachten zijn niet meer dan (onbewezen) aantijgingen. De aangiften die de omwonenden hebben gedaan van drugshandel vanuit de woning van [gedaagde 1] hebben nooit geleid tot enige strafvervolging.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde dient te worden afgewezen, omdat de grond daaraan ontbreekt. Bovendien verzet de zwakke gezondheid van [gedaagde 1] zich tegen een ontruiming zonder dat een alternatief voorhanden is. Het is voor [gedaagde 1], gelet op haar lichamelijke conditie, zeer moeilijk om zelf naar andere woonruimte te zoeken. Ook neemt zij ten gevolge van haar beperkte financiële middelen een ongunstige positie op de woningmarkt in. [gedaagde 1] is wel bereid om te verhuizen, mits Pré Wonen haar aan een andere, passende woonruimte helpt.
Indien de vordering tot ontruiming toch wordt toegewezen, dient aan [gedaagde 1] in ieder geval een periode van drie maanden te worden gegund om een andere woning te verwerven. Voor een dwangsom is geen aanleiding.
Het gebiedsverbod dient te worden afgewezen, omdat voor een dergelijke ingrijpende maatregel geen gronden bestaan. [gedaagde 1] heeft ook vrienden in de [straatnaam]. Zij wil die kunnen blijven bezoeken.
De beoordeling
Voor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is doorslaggevend de beantwoording van de vraag of (nog steeds) sprake is van soortgelijke overlast als destijds voor Pré Wonen aanleiding is geweest voor het vragen van een voorlopige voorziening. Indien dit het geval is, zal de vordering worden toegewezen.
[gedaagde 1] voert aan dat de door Pré Wonen aan de vordering ten grondslag gelegde overlast inmiddels tot het verleden behoort. Die redenering kan geen stand houden.
Vast staat immers dat [gedaagde 1] ook ná het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 december 2010, zodanige (geluids)overlast heeft veroorzaakt (op 16 februari 2011 en 28 mei 2011), dat de politie in actie heeft moeten komen. Het verweer van [gedaagde 1], dat het op 16 februari 2011 slechts om een ‘kleine ruzie’ ging, wordt verworpen, nu het geschil tussen moeder en dochter klaarblijkelijk zo hevig was dat de politie heeft moeten ingrijpen door [gedaagde 2] naar een andere plek te brengen. Daar komt bij dat Pré Wonen tijdens de mondelinge behandeling op 12 juli 2011 onbetwist heeft gesteld, dat de dag voorafgaande aan de zitting, de politie weer naar de woning van [gedaagde 1] heeft moeten komen in verband met een ruzie tussen [gedaagde 1] en haar dochter, die op straat werd uitgevochten.
Ook het door [gedaagde 1] en [gedaagde 3] gevoerde verweer, dat het in werkelijkheid gaat om een complot van een aantal buren die samenspannen om [gedaagde 1] uit haar woning te krijgen, faalt. Daarbij is met name van belang dat de politie, zoals onbetwist is komen vast te staan, diverse keren heeft vastgesteld dat door [gedaagde 1] (en haar huisgenoten) ernstige overlast is veroorzaakt. Hoewel aannemelijk is dat de verhouding tussen [gedaagde 1] en een aantal omwonenden gespannen is, is niet gebleken dat het gedrag van [gedaagde 1] voornamelijk een reactie is op de onverdraagzaamheid van de buren, die om het minste of geringste de politie bellen, zoals [gedaagde 1] betoogt. [gedaagde 1] heeft als zodanig de door Pré Wonen gestelde pesterijen en dreigementen niet betwist. De stelling van [gedaagde 1] dat deze moeten worden gezien als reactie op onaangenaam gedrag van de omwonenden, kan dan ook geen stand houden.
De kantonrechter is, het voorgaande in overweging nemende, van oordeel dat van Pré Wonen niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde 1] nog langer voortzet. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen.
Hetzelfde geldt voor de vordering tot veroordeling van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot ontruiming van de woonruimte. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn billijkheidshalve bepalen op de hierna te melden termijn. Nu gebleken is dat [gedaagde 1], ondanks haar ontkenning, tot op heden overlast blijft veroorzaken, is er sprake van gerechtvaardigde twijfel aan de zijde van Ymere, dat [gedaagde 1] aan de veroordeling tot ontruiming zal voldoen. Er is dan ook aanleiding om aan die veroordeling de gevorderde dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan te verbinden. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 10.000,00.
[gedaagde 1] heeft duidelijk gemaakt dat zij voornemens is de omwonenden met wie zij bevriend is, ook na de ontruiming van de woning te bezoeken. Gezien de gespannen situatie, die het verblijf van [gedaagde 1] heeft veroorzaakt, heeft Pré Wonen er belang bij dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zich daar voorlopig niet zullen ophouden. In aanmerking nemende dat [gedaagde 1] tot de dag van de mondelinge behandeling heeft volhard in het veroorzaken van overlast, acht de kantonrechter het risico op voortzetting van dat gedrag na de ontruiming aanwezig. Er is dus voldoende grond aanwezig voor toekenning van de vordering tot het opleggen van een gebiedsverbod aan [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Dit gedeelte van de vordering zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat het gebied zal worden beperkt tot de [straatnaam] en de periode waarvoor het verbod geldt, zal worden gesteld op één jaar na de ontruiming van de woning, eveneens onder toekenning van een dwangsom. Deze zal worden gesteld op € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, tot een maximum van € 10.000,00.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens Pré Wonen. De vordering tot betaling van de huurpenningen zal daarom als ongegrond worden afgewezen.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] omdat deze voor het grootste deel in het ongelijk worden gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen Pré Wonen en [gedaagde 1];
- veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] binnen 4 weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Pré Wonen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 10.000,00;
- verbiedt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zich gedurende één jaar na de ontruiming van de woning te bevinden in de [straatnaam] te [woonplaats], op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat zij zich niet aan dit gebod houden, tot een maximum van € 10.000,00;
- veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 90,81
griffierecht € 106,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.