Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 514706 \ VV EXPL 11-141
datum uitspraak: 8 juli 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigden mr. C.R. Huiskes en mr. C.J. Hottinga
tegen
[ge[gedaagde 1]
te [woonplaats]
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NKDC B.V.
Haarlem
[gedaagde 3]
te [woonplaats]
gedaagde partijen
hierna te noemen [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3]
gemachtigde mr. H. Oosterhuis
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] op 10 juni 2011 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 juni 2011, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Op 21 december 2010 is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend aan het adres [adres] te Haarlem, tussen [eiser] als verhuurder en “E. [gedaagde 1], rechtsgeldig vertegenwoordiger van NKDC BV i.o., alsmede optredende voor zichzelf” als huurder.
b. Op de onder a genoemde huurovereenkomst zijn ook van toepassing de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte”, hierna: de Algemene Bepalingen.
c. De overeengekomen huurprijs bedraagt €84.000,00 per jaar en de borgsom €21.000,00.
d. Artikel 8.8 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:
“Verhuurder heeft het recht gedurende 2 jaar na ondertekening huurovereenkomst de kamer op de 1e verdieping (…) om niet te gebruiken met een maximum van 25 dagen per jaar.”
e. Artikel 18.1 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door (…)”
f. Op 21 december 2010 is voorts een overeenkomst tot overname van de activa en passiva van Noorderkerk Dental Center gesloten tussen NKDC B.V. i.o. als koper en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Lilika B.V.
g. De huurder heeft de bedrijfsruimte op 1 april 2011 betrokken, heeft nog geen huurbetalingen verricht en heeft ook de overeengekomen waarborgsom niet voldaan.
De vordering
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen € 42.000,00;
II. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen € 7.850,00;
III. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen € 6.787,59;
IV. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen om uiterlijk twee dagen na betekening van het vonnis de bedragen genoemd onder I tot en met III te voldoen aan [eiser];
V. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] niet voldoen aan het gevorderde onder I tot en met IV na betekening van het te wijzen vonnis;
VI. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] zal bevelen om op eerste verzoek van [eiser] hem toegang te verschaffen tot de kantoorruimte in het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 250,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] geen gehoor geven aan dit verzoek;
VII. althans een zodanige voorziening zal treffen als de kantonrechter juist acht;
VIII. [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het geding.
[eiser] stelt daartoe het volgende.
De huurovereenkomst is gesloten tussen enerzijds [eiser] en anderzijds [gedaagde 1] in privé, alsmede [gedaagde 1] en [gedaagde 3] namens NKDC B.V. i.o.
Na het sluiten van de huurovereenkomst zijn partijen in afwijking van artikel 3 lid 1 overeengekomen Pro dat de huurovereenkomst op 1 april 2011 zou ingaan.
Ingevolge artikel 6 en Pro artikel 8 lid 11 van Pro de huurovereenkomst waren [gedaagde 1] en NKDC verplicht na ondertekening, maar uiterlijk voordat de beschikking over het gehuurde werd gekregen, een waarborgsom van € 21.000,00 en de eerste huurbetaling te voldoen. Tot op heden hebben zij aan deze verplichting niet voldaan.
[eiser] heeft op 1 april 2011 het pand ter beschikking gesteld. Ondanks aanhoudende verzoeken van [eiser] hebben [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] geen enkele betaling verricht op grond van de huurovereenkomst.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat € 42.000,00 op grond van artikel 7 (boetebepaling) van de Algemene Bepalingen verschuldigd is voor iedere dag dat het verzuim voortduurt en tevens een direct opeisbare boete verschuldigd is van € 250,00 per dag of deel daarvan.
Daarnaast zijn [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] nog een direct opeisbare boete verschuldigd van 2% van het verschuldigde bedrag per maand, met een minimum van
€ 300,00 per maand.
Bovendien zijn [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] verplicht om alle kosten te vergoeden die [eiser] als verhuurder maakt en nog zal maken ten einde [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] te bewegen de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.
Ook zijn [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] verplicht de door [eiser] gemaakte incassokosten te voldoen. Tot op heden bedragen deze kosten € 6.787,59.
Op grond van de huurovereenkomst heeft [eiser] het recht op het gebruik van de kantoorruimte van het verhuurde pand. [eiser] heeft [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] diverse malen verzocht om de toegang tot het gehuurde en daarmee de kantoorruimte. Echter, [gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] hebben dit geweigerd en ze hebben inmiddels alle sloten en toegangscodes van het pand gewijzigd, zodat [eiser] als verhuurder geen enkele toegang meer heeft tot het gehuurde.
Aangezien op het gehuurde pand een hypotheek rust en [eiser] geen enkele betaling uit de verhuur heeft mogen ontvangen, kan hij niet voldoen aan zijn eigen betalingsverplichtingen jegens de bank. Dat hij een spoedeisend belang heeft bij betaling, is dan ook een gegeven.
Het verweer
[gedaagde 1], NKDC en [gedaagde 3] betwisten de vordering en voeren daartoe het volgende aan:
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn in privé in het geheel niet aansprakelijk voor het geval in rechte zou komen vast te staan dat er een vordering bestaat op NKDC.
De aansprakelijkheid is gebaseerd op artikel 2:203 BW Pro. Daarbij is uit het oog verloren dat NKDC het aangaan van de betreffende overeenkomsten stilzwijgend heeft bekrachtigd en wel door uitvoering te geven aan de overeenkomst. Er is feitelijk intrek genomen in de gehuurde ruimte.
[gedaagde 3] heeft ondertekend in opdracht van [gedaagde 1], die weer tekende als bestuurder van een besloten vennootschap. Er kan worden vastgesteld dat [gedaagde 3] in deze geen partij is. Voor [gedaagde 1] geldt dat in ieder geval geen sprake is van enige aansprakelijkheid op basis van genoemd wetsartikel.
De stelling dat [gedaagde 1] voor zich in privé heeft gehandeld, gaat niet op. NKDC heeft zulks nimmer bedoeld en heeft gedacht dat de vermelding bovenaan de huurovereenkomst slechts te maken had met de status van NKDC als besloten vennootschap in oprichting.
Voor zover mogelijk vernietigt [gedaagde 1] zijn privé gebondenheid op grond van dwaling, nu hij nimmer heeft geweten dat werd getracht hem in privé te binden en het voor beide partijen evident was dat indien hij dat wel had geweten, hij nimmer de betreffende overeenkomst zou hebben ondertekend.
NKDC doet een beroep op vereenzelviging. Er dient primair te worden voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen verkoper Lilika B.V. en [eiser].
Er is door deze partijen misbruik gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze twee rechtspersonen, puur en alleen vanuit de idee dat voorkomen moest worden dat op enig moment problemen na de overname zouden kunnen worden teruggevoerd op een andere partij dan Lilika B.V.
Naast het voorgaande geldt voor NKDC dat zij een vordering heeft uit hoofde van onrechtmatig handelen van [eiser] als bestuurder van Lilika B.V.
De huurovereenkomst moet als een onlosmakelijk geheel worden gezien met de koopovereenkomst. Het beroep van [eiser] op het verrekeningsverbod uit de huurovereenkomst is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
De vordering van NKDC op [eiser] ter zake van niet-nakoming betreft de volgende vier posten:
- huur van de heer Veerkamp € 3.500,00
- omzet over de eerste helft van de maand april €31.486,00
- vordering aangaande de goodwill €75.000,00
- de overige schade
Er wordt een dwangsom gevorderd in verband met de betaling van een geldsom. Dat is conform artikel 611a lid 1 Rv onmogelijk.
Dat sprake is van een spoedeisend belang nu [eiser] klaarblijkelijk ondanks de grote bedragen die zijn geïncasseerd bij de verkoop van de praktijk niet beschikt over voldoende middelen enige tijd de gepretendeerde hypotheeklasten te voldoen, zegt alles aangaande het restitutierisico.
NKDC is er heilig van overtuigd dat [eiser] heeft geweten welke problemen er dreigden dan wel reeds waren ontstaan op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Het is aantoonbaar dat hij zulks heeft geweten in de periode tot levering. [eiser] tracht nu in een kortgeding procedure NKDC (en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in privé) te dwingen tot het voldoen van forse geldsommen zonder ook maar enig acht teslaan op zijn eigen handelwijze en de onlosmakelijke verbondenheid van huur-en koopovereenkomst. De onderhavige kwestie leent zich niet voor een kort geding procedure. Er is geen sprake van een spoedeisend belang, wel van een restitutierisico.
De beoordeling van het geschil
1. Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van [eiser] tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit deels wel het geval is.
2. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
3. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt een spoedeisend belang te hebben bij de gevraagde voorzieningen. Dat [eiser] mogelijk over voldoende (andere) vermogensbestanddelen beschikt om aan zijn hypotheekverplichtingen te kunnen voldoen, ontneemt het spoedeisende karakter niet aan de gevraagde voorzieningen. Gesteld noch gebleken is immers dat [eiser] in staat is die (andere) vermogensbestanddelen op korte termijn liquide te maken om aan zijn genoemde verplichtingen te kunnen voldoen.
Ten aanzien van [gedaagde 3]:
4. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is de vordering ten onrechte tegen [gedaagde 3] ingesteld. Uit de stukken blijkt immers voldoende dat hij telkens handelende namens [gedaagde 1] en niet uit eigen naam. De tegen hem gevraagde voorlopige voorzieningen zullen daarom worden geweigerd.
5. Ten aanzien van [gedaagde 3] zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op het feit dat [gedaagde 3] geen afzonderlijke gemachtigde heeft, zullen de proceskosten aan zijn zijde op nihil worden begroot.
Ten aanzien van [gedaagde 1]:
6. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd weersproken dat het zijn bedoeling was ook in privé de huurovereenkomst te sluiten.
7. In de huurovereenkomst is opgenomen: “E. [gedaagde 1] (…) rechtsgeldig vertegenwoordiger van NKDC i.o. alsmede optredende voor zichzelf.”
8. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
In het kader van deze kort geding procedure kan niet nader worden onderzocht of het inderdaad de intentie van [gedaagde 1] was om zich ook in privé te binden. Dat brengt met zich dat thans geen aanleiding bestaat de gevraagde voorlopige voorzieningen tegen [gedaagde 1] toe te wijzen.
9. Ook ten aanzien van [gedaagde 1] zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op het feit dat [gedaagde 1] geen afzonderlijke gemachtigde heeft, zullen de proceskosten ook aan zijn zijde op nihil worden begroot.
Ten aanzien van NKDC:
10. De kantonrechter verwerpt het beroep van NKDC op verrekening. De koopovereenkomst is immers niet gesloten door [eiser] in privé maar door de besloten vennootschap
Lilika B.V.. In het kader van deze kort geding procedure kan, zonder nader onderzoek waartoe dit geding zich niet leent, niet worden beoordeeld of [eiser] moet worden vereenzelvigd met Lilika B.V. Evenmin kan zonder nader onderzoek worden beoordeeld of [eiser] zich in het kader van de gesloten overeenkomsten laakbaar heeft gedragen jegens NKDC, zoals door haar is aangevoerd.
11. De huurachterstand is niet weersproken en staat daarom vast. Ook is niet weersproken dat de waarborgsom nog niet is voldaan. Nu de kantonrechter het beroep op verrekening verwerpt, liggen de gevraagde voorzieningen in zoverre voor toewijzing gereed, dat NKDC zal worden veroordeeld de overeengekomen waarborgsom en de huurachterstand te voldoen.
12. In het kader van dit geding bestaat geen aanleiding de gevorderde boete toe te wijzen. Daarvoor is onvoldoende spoedeisend belang gesteld of gebleken.
13. De kantonrechter verwerpt het beroep van NKDC op een restitutierisico indien zij zou worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag aan [eiser]. NKDC heeft immers zelf aangevoerd dat [eiser] nog over (andere) vermogensbestanddelen beschikt. Andere feiten en omstandigheden op grond waarvan de vrees voor een restitutierisico gefundeerd zou kunnen zijn, zijn niet gesteld of gebleken.
14. De met betrekking tot de betaling van de waarborgsom en huurachterstand gevorderde dwangsom moet worden geweigerd. Artikel 611a lid 1 laatste volzin Rv verbiedt immers een dwangsom op te leggen in geval van veroordeling tot betaling van een geldsom.
15. Met betrekking tot de door [eiser] verzochte toegang om de kantoorruimte op de 1e verdieping te gebruiken, overweegt de kantonrechter het volgende.
16. Tussen partijen staat vast dat dit gebruik uitdrukkelijk is overeengekomen in artikel 8.8 van de huurovereenkomst. Ook staat vast dat NKDC de sloten en toegangscode heeft veranderd, waardoor [eiser] geen toegang meer kan krijgen. Naar het voorlopige oordeel heeft NKDC in strijd gehandeld met haar overeengekomen verplichting. Het feit dat de relatie tussen partijen, zoals NKDC heeft gesteld, thans zodanig is verstoord dat zij [eiser] niet meer wenst toe te laten, geeft haar niet de bevoegdheid [eiser] de toegang tot de bedoelde kantoorruimte te ontzeggen. Deze voorziening zal daarom worden toegewezen. Aan de gevorderde dwangsom zal een maximum worden verbonden.
17. Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarin vindt de kantonrechter aanleiding om de gevraagde voorlopige voorziening strekkende tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten te weigeren.
18. De proceskosten zullen tussen [eiser] en NKDC worden gecompenseerd, omdat deze partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
Weigert de tegen [gedaagde 3] gevraagde voorlopige voorzieningen.
Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 3] begroot op nihil.
Weigert de tegen [gedaagde 1] gevraagde voorlopige voorzieningen.
Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op nihil.
Veroordeelt NKDC bij wijze van voorlopige voorziening om uiterlijk twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen € 42.000,00.
Beveelt NKDC om op eerste verzoek van [eiser] hem toegang te verschaffen tot de kantoorruimte in het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of deel daarvan dat NKDC geen gehoor geeft aan dit verzoek.
Bepaalt dat boven een bedrag van € 5.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Compenseert de proceskosten tussen [eiser] en NKDC aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Weigert de tegen NKDC meer of anders gevraagde voorlopige voorzieningen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.