Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 175614 / HA ZA 10-1592
Vonnis van 21 september 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats], [gemeente],
2. [B],
wonende te [plaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.B. Biezen te Zaandam,
tegen
[C],
wonende te [plaats], [gemeente],,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J. du Bois te Amsterdam.
Eisers in conventie worden hierna gezamenlijk [eisers] genoemd en afzonderlijk [A] en [B]. Gedaagde in conventie wordt hierna [gedaagde] genoemd.
1. De procedure
1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 februari 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 12 april 2011
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief van mr. A.J. Hoogendoorn van 16 juni 2011
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 [Gedaagde] is de broer van [B] en van [A]’s moeder, mevrouw [D]. [D] is overleden en [A] is haar (enige) rechtsopvolger onder algemene titel.
2.2 [Gedaagde] verkreeg in 1985 voor f 63.000 k.k. (€ 28.588,15 k.k.) van zijn ouders de woning met erf aan de [adres], [postcode] te [plaats], [gemeente], kadastraal bekend [kadastrale aanduiding], groot tachtig centiaren (hierna: de woning).
2.3 Ten tijde van het opstellen van de transportakte verbleef [gedaagde] in het buitenland. De heer [E] is daarbij opgetreden als gevolmachtigde van [gedaagde]. De heer [E] is de echtgenoot van [B].
2.4 In de transportakte van 12 december 1985 is een vervreemdingsclausule opgenomen (hierna ook: het beding), waarin het volgende is bepaald:
“VERVREEMDINGSCLAUSULE
Indien koper mocht overgaan tot vervreemding van gemeld onroerend goed, heeft elk der vier overige kinderen van verkoper, te weten Mevrouw [D], Mevrouw [B], de Heer [F] en Mevrouw [G], respectievelijk hun rechtsopvolgers onder algemene titel, het recht om een/vijfde van het verschil tussen de vervreemdingsprijs alsdan en de totale huidige verwervingskosten (genoemde koopsom ad drie en zestigduizend gulden (f. 63.000,--) alsmede overige kosten koper) te vorderen van de Heer [C] voornoemd, indien vorenbedoelde vervreemdingsprijs hoger is dan vorenbedoelde totale verwervingskosten.
Onder vervreemding wordt geacht te zijn begrepen: verkoop, ruil, schenking, inbreng in vennootschappen, onteigening.
Onder vervreemding wordt voorts begrepen verhuur of een andere overeenkomst van ingebruikgeving (anders dan aan de verkoper en zijn genoemde echtgenote) alsmede het zelf gaan bewonen van gemeld onroerend goed door de koper en/of zijn gezin (al of niet na het metterwoon verlaten van gemeld onroerend goed door de verkoper en zijn genoemde echtgenote).
In andere gevallen dan verkoop of onteigening zal als vervreemdingsprijs gelden de waarde in het economisch verkeer van het vervreemde goed met dien verstande dat, indien sprake is van vorenbedoelde huur of andere overeenkomst van ingebruikgeving of zelfbewoning, de grondslag van deze waarde zal zijn leeg en ontruimd.
Mede verscheen voor mij, notaris:
1. Mevrouw [D] voornoemd (…)
2. Mevrouw [B] voornoemd (…)
3. de Heer [F] voornoemd (…)
4. Mevrouw [G] voornoemd (…)
welke verschenen personen verklaarden vorenstaand te hunnen behoeve gemaakt derdenbeding bij deze te aanvaarden.”
2.5 In 2010 heeft [gedaagde] de woning verkocht voor een bedrag van € 195.000 kosten koper.
3. Het geschil
in conventie
3.1 [eisers] vorderen samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan ieder van hen een bedrag van € 33.282,37, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten.
3.2 [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4 [gedaagde] vordert samengevat – primair vernietiging van de transportakte van 12 december 1985 uitsluitend wat betreft de vervreemdingsclausule en subsidiair veroordeling van [eisers] tot betaling van een bedrag van € 18.800, vermeerderd met rente en kosten.
3.5 [eisers] hebben verweer gevoerd.
3.6 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1 [Eisers] hebben aan hun vordering tot betaling ten grondslag gelegd dat hen op grond van de vervreemdingsclausule in de transportakte ieder een vijfde toekomt van het verschil tussen de vervreemdingsprijs (€ 195.000) en de verwervingskosten in 1985 (€ 28.588,15), derhalve een bedrag voor ieder van € 33.282,37.
4.2 [Gedaagde] heeft ten verwere aangevoerd dat het nimmer de bedoeling van partijen is geweest dat na verkoop van de woning een vordering ten aanzien van hem zou ontstaan en dat (het beroep van [eisers] op) de vervreemdingsclausule in strijd is met de tussen partijen gemaakte afspraken. [Gedaagde] heeft in dat verband gesteld dat de kinderen in 1985, onder wie [gedaagde], met elkaar de mogelijkheden hebben bezien om hun ouders een financieel onbezorgde oude dag te bezorgen. De heer [E] heeft hiervoor een financieel plan vervaardigd (prod. 1 bij CvA, tevens houdende eis in reconventie), hetgeen erop neerkwam dat [gedaagde] de woning heeft gekocht. Voor de financiering heeft [gedaagde] f 35.000 van zijn ouders geleend; voor f 32.000 werd de hypotheek van de ouders afgelost. Over dit bedrag is een rente afgesproken van 6%, welke rente werd verrekend met het geleende bedrag van f 35.000. De lening is – naar [gedaagde] ter comparitie heeft gesteld – aldus in 1999 afgelost. De ouders van [gedaagde] hebben hierdoor jarenlang kosteloos in de woning gewoond. Zij hebben (nadien) nimmer huur of een andere vergoeding betaald aan [gedaagde], die dat ook niet wilde. [Eisers] gaan met hun beroep op het beding volledig voorbij aan de investering van [gedaagde], de betaling door hem van de kosten van de woning, het belastingnadeel en het feit dat zijn ouders geen huur hebben betaald. Ter comparitie heeft [gedaagde] gesteld dat partijen in 1985 hebben afgesproken dat als hij de woning binnen korte tijd na aankoop zou verkopen, ieder kind 1/5 deel van de meeropbrengst zou krijgen; er is niet gesproken over een periode waarbinnen de woning zou moeten worden verkocht. Volgens [gedaagde] betekent dit dat als hij de woning voor of in 1999 had verkocht, hij de meeropbrengst met zijn broers en zussen had moeten delen, en na 1999 ook, maar dan minus de kosten en 6% rente.
4.3 In geschil is dus de betekenis van de vervreemdingsclausule, een derdenbeding dat de ouders van [gedaagde] ten behoeve van de overige vier kinderen in de transportakte hebben laten opnemen en welk beding deze kinderen hebben aanvaard. De vraag hoe met dit beding de verhouding van partijen is geregeld en of dit beding een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat beding. De betekenis van de omstreden vervreemdingsclausule dient immers steeds te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hoewel de uitleg dus niet dient plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het beding is gesteld, is deze in praktisch opzicht vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, LJN AO1427, NJ 2005, 493, rov. 4.5).
4.4 Vóór de uitleg van het beding zoals voorgestaan door [eisers] pleiten de bewoordingen ervan. In het beding staat met zoveel woorden hun recht beschreven om bij vervreemding van de woning een/vijfde van het verschil tussen de vervreemdingsprijs en de totale verwervingskosten te vorderen van [gedaagde].
4.5 Van een (aan de bewoordingen van het beding) afwijkende bedoeling van partijen die [gedaagde] voorstaat, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken.
4.5.1 Zo kan uit de door [gedaagde] overgelegde verklaring van zijn broer en zus van 20 oktober 2010 (prod. 5 bij CvA) weliswaar worden afgeleid dat zij thans uitvoering van het vervreemdingsbeding onwenselijk vinden omdat zij het redelijk achten dat de overwaarde vijfentwintig jaar na aankoop geheel ten goede komt aan degene die het huis destijds van en ten voordele van de ouders heeft gekocht, maar over hetgeen partijen destijds voor ogen stond, hebben zij, zoals [eisers] terecht hebben opgemerkt, niet verklaard.
4.5.2 Ook in de op verzoek van beide partijen opgestelde verklaring van notaris Hoogendoorn van 16 juni 2011, die in 1985 betrokken is geweest bij de behandeling, kan geen steun worden gevonden voor het standpunt van [gedaagde]. De notaris heeft verklaard dat hij zich direct overleg met de ouders, zusters en broer van [gedaagde] niet kan herinneren, hetgeen volgens hem vermoedelijk betekent dat dit overleg nauwelijks of niet (in zijn bijzijn) heeft plaatsgevonden.
4.5.3 Uit het hiervoor genoemde door [gedaagde] overgelegde financiële plan kan evenmin een afwijkende partijbedoeling worden gedestilleerd, nu de betreffende afspraken zijn overeengekomen tussen [gedaagde] als koper en zijn ouders als verkopers. Uit deze afspraken, die betrekking hebben op de (aflossing van de) schuld van [gedaagde] aan zijn ouders, kan niets worden afgeleid over hetgeen partijen met betrekking tot het derdenbeding voor ogen stond.
4.6 Voor zover [gedaagde] zich erop beroept dat uitvoering van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat uitvoering ervan geen recht doet aan de investering van [gedaagde], de betaling door hem van de kosten van de woning, het belastingnadeel en het feit dat zijn ouders geen huur hebben betaald, gaat dat verweer evenmin op.
4.6.1 Blijkens de in het financiële plan vastgelegde afspraken tussen de ouders en [gedaagde] geldt dat, anders dan [gedaagde] heeft gesteld, zijn ouders vanaf 1985 tot 1999 niet kosteloos in de woning hebben gewoond, maar daarvoor door middel van verrekening met de schuld van [gedaagde] aan zijn ouders in feite f 35.000 aan [gedaagde] hebben vergoed. In zoverre kan dus worden gesproken van een rendement op zijn investering. (Uitvoering van) de vervreemdingsclausule doet hieraan niet af. Na 1999 is het rendement van de investering (uitsluitend) gelegen in de waardevermeerdering van de woning. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] deze investering dient te delen met zijn broer en zussen, is nu eenmaal de essentie van het beding.
4.6.2 Wat betreft de gederfde huur kan het volgende worden opgemerkt. Uit de woorden van de heer [E] “Na 1999 zien we wel weer.” aan het slot van het financiële plan kan worden afgeleid dat de ouders en [gedaagde] in 1985 (welbewust) geen financiële afspraken hebben gemaakt voor de periode na 1999. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat hij na 1999 wel huur aan zijn ouders is gaan berekenen, maar dat hij zijn ouders nimmer huur in rekening heeft gebracht en dat ook niet wilde. Dit betreffen dus afspraken tussen de ouders en [gedaagde], die zijn zussen en broer raken noch binden. Het gaat dan ook niet aan om, nu [eisers] uitvoering van het beding vorderen, [eisers] de afspraken die [gedaagde] met zijn ouders heeft gemaakt over (de niet-betaling van) huur, tegen te werpen.
4.6.3 Wat betreft de kosten (al dan niet gelegen in het betalen van belastingen) geldt ten slotte dat [gedaagde] zijn beroep hierop onvoldoende met stukken heeft onderbouwd en niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Bovendien valt niet in te zien dat de (enkele) omstandigheid dat [gedaagde] kosten heeft gemaakt, met zich brengt dat het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.7 Voor zover [gedaagde] zich beroept op een leemte in de overeenkomst en de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, faalt dat verweer eveneens. De enkele stelling (ter comparitie) dat partijen niet hebben gesproken over de periode waarbinnen de woning zou moeten worden verkocht, wilde het beding volledige werking hebben, is hiertoe – mede gelet op al het bovenstaande – onvoldoende.
4.8 Slotsom is dat de vordering tot betaling in conventie voor toewijzing gereed ligt, behoudens een correctie wat betreft de kosten koper die [gedaagde] in 1985 heeft gemaakt. Zoals [eisers] in hun inleidende dagvaarding (onder 6) hebben gesteld, strekken deze kosten nog in mindering op hun vordering als [gedaagde] die kosten inzichtelijk maakt. [gedaagde] heeft daartoe bij CvA, tevens eis in reconventie, productie 2 overgelegd, waaruit blijkt dat de betreffende kosten f 4.977,50 oftewel € 2.189,19 bedroegen. Aan [eisers] komt mitsdien ieder een bedrag toe van (€ 195.000 minus € 28.588,15 minus € 2189,19 = € 164.222,66 / 5 =) € 32.844,53. Ook de wettelijke rente zal worden toegewezen, nu [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd. De proceskosten zullen vanwege de familierelatie tussen partijen worden gecompenseerd.
In reconventie:
4.9 [Gedaagde] heeft aan zijn primaire vordering in reconventie tot vernietiging van de vervreemdingsclausule bedrog en misbruik van omstandigheden als bedoeld in art. 3:44 BW ten grondslag gelegd. Als gevolg van het handelen van de heer [E] is de transportakte aangevuld met de vervreemdingsclausule zonder dat [gedaagde] hiermee bekend was. Tevens heeft [gedaagde] zich in dit verband beroepen op art. 6:228 BW: bij een juiste voorstelling van zaken zou hij de akte met daarin de vervreemdingsclausule niet hebben getekend.
4.10 [Eisers] hebben zich primair verweerd met een beroep op de exceptio plurium litis consortium op grond waarvan [gedaagde] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen. Volgens [eisers] is sprake van een ondeelbare rechtsverhouding en zijn niet allen die noodzakelijkerwijs betrokken moeten zijn teneinde uiteenlopende uitspraken over dezelfde rechtsverhouding te voorkomen, als partij in deze procedure betrokken. Het vonnis zal geen rechtskracht hebben jegens alle betrokkenen, zodat het gevaar van tegenstrijdige gewijsden dreigt.
4.11 Dit verweer faalt. Niet valt in te zien dat het in dit geval rechtens noodzakelijk is dat de gevraagde beslissing ten aanzien van alle bij de rechtsverhouding in kwestie betrokkenen in dezelfde zin luidt.
4.12 Het verweer van [eisers] dat de primaire vordering van [gedaagde] op de voet van art. 3:52 BW is verjaard, treft evenwel doel. [gedaagde] heeft immers ter comparitie verklaard dat hij in 1995 bekend is geworden met de vervreemdingsclausule in de transportakte, zodat zijn vordering tot vernietiging drie jaren nadien is verjaard.
4.13 [Gedaagde] heeft aan zijn subsidiaire vordering tot betaling door [eisers] van € 18.800 verrekening ten grondslag gelegd van het verschil tussen de verkoopprijs (€ 195.000) en de door [gedaagde] in de woning gedane investeringen ter hoogte van € 242.000. Ter onderbouwing van het bedrag van de in de woning gedane investeringen heeft [gedaagde] gesteld dat dit het in 1985 door hem in de woning geïnvesteerde bedrag betreft, telkens vermeerderd met 6% rente, welke rente was afgesproken, alsmede door hem gemaakte kosten.
4.14 Nog daargelaten dat [gedaagde] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd, hebben [eisers] zich terecht op het standpunt gesteld dat er geen grondslag is om de vorderingen die [gedaagde] mogelijk op zijn ouders heeft of had, te verhalen op zijn broer of zussen. Hierop strandt ook deze vordering.
4.15 Het bewijsaanbod van [gedaagde] wordt mitsdien gepasseerd. De proceskosten zullen vanwege de familierelatie tussen partijen worden gecompenseerd.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie:
5.1 veroordeelt [C] tot betaling aan [A] van € 32.844,53, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2010;
5.2 veroordeelt [C] tot betaling aan [B] van € 32.844,53, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2010;
5.3 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4 compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
5.5 wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
5.6 wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
5.7 compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2011.?