Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 184158 / KG ZA 11-360
Vonnis in kort geding van 6 oktober 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE OOSTZAAN,
zetelend te Oostzaan,
eiseres,
advocaat mr. W. den Harder te Alkmaar,
tegen
1. [A],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,
2. [B],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna de Gemeente, [A] en [B] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van [A].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gemeente is eigenaar van een perceel grond te Oostzaan, kadastraal bekend als gemeente Oostzaan, sectie C, nr. 3557.
2.2. In 1996 en 1997 heeft de Gemeente een aantal huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot op het perceel aanwezige loodsen en enkele van het perceel deeluitmakende stukken grond. Zo huurt [A] van de Gemeente een loods en een stuk onbebouwde grond tegen een huurprijs van € 234,15 per kwartaal, en huurt [B] van de Gemeente een loods en een stuk onbebouwde grond tegen een huurprijs (voor de loods) van € 77,26 per kwartaal.
2.3. In de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [A] staat opgenomen, voor zover van belang:
(…)
Artikel 9
De verhuurder heeft het recht deze overeenkomst te doen eindigen wegens dringend eigen gebruik, waaronder het doen verwezenlijken van een bestemmingsplan, waaronder begrepen de herinrichting van grond en gebouwen danwel verkoop daarvan, zes maanden na schriftelijke opzegging.
(…)
2.4. In de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [B] is opgenomen, voor zover hier relevant:
(…)
Artikel 9
De verhuurder heeft het recht deze overeenkomst te doen eindigen wegens dringend eigen gebruik, waaronder het doen verwezenlijken van een bestemmingsplan, zes maanden na schriftelijke opzegging.
(…)
2.5. De Gemeente heeft aan de huurders van de loodsen op het perceel, onder wie [A] en [B], bij brief van 30 augustus 2010 medegedeeld de huur op te zeggen per 1 maart 2011 en aangezegd het gehuurde uiterlijk 2 mei 2011 ontruimd op te leveren. In deze brief is voorts opgenomen, voor zover van belang:
(…)
Zoals u wellicht weet is de gemeente Oostzaan momenteel bezig met het realiseren van het bedrijventerrein Bombraak tussen de Verlengde Stellingweg en het Zuideinde. Een onderdeel hiervan is het fietspad dat tussen het bedrijventerrein en het Zuideinde zal worden aangelegd. Het fietspad zal via het Zuideinde 204 lopen. De loodsen verhinderen de realisatie van het fietspad. Gezien de huidige staat van de loodsen dienen deze daarom te worden gesloopt.
(…)
2.6. Eén van de huurders, [C], heeft het gehuurde naar aanleiding van het hierboven onder 2.5 weergegeven schrijven vrijwillig ontruimd. Door een andere huurder, [D], is een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ingediend, waarop op 4 oktober 2011 een beslissing wordt verwacht. [A] en [B] hebben bij brief van 30 september 2010 aan de Gemeente aangegeven zich niet te kunnen vinden in een eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst.
2.7. Op 16 februari 2011 is er een overleg geweest tussen de Gemeente en de huurders. Van dit overleg is een verslag gemaakt, waarin staat opgenomen, voor zover van belang:
(…)
De heer [E] [projectleider van het project Bombraak] onderstreept het verhaal van de heer [F] [wethouder van de Gemeente] en geeft aan dat het fietspad een onderdeel is van het contract met de firma Meijn. Er moet een verbinding komen naar het Zuideinde en deze verbinding moet representatief zijn. De gebouwen zoals die daar nu staan zien er niet goed uit en passen daarom ook niet in dit plan.
De heer [D] beaamt dit en zegt dat het oude varkenstallen zijn. Er moeten de nodige reparaties worden verricht. Met de huidige vooruitzichten worden deze echter niet uitgevoerd.
(….)
2.8. Bij brief van 14 juli 2011 heeft de Gemeente [A] en [B] gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde over te gaan, bij gebreke waarvan een kort geding procedure zal worden aangespannen.
3. Het geschil
3.1. De Gemeente vordert bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. gedaagden, ieder afzonderlijk en enkel voor zover betrekking hebbende op het door die gedaagde van de gemeente gehuurde gedeelte aan het adres Zuideinde 204 te Oostzaan (kadastraal bekend gemeente Oostzaan, sectie C, nr. 3557 gedeeltelijk), te veroordelen om binnen twee weken na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans een door U Edelachtbare Heer/Vrouwe Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde met de zijnen en het zijne te ontruimen en door afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en het gehuurde niet meer te betreden;
II. te bepalen dat iedere gedaagde afzonderlijk en enkel voor zover betrekking hebbende op het door die gedaagde van de gemeente gehuurde gedeelte aan het adres Zuideinde 204 te Oostzaan (kadastraal bekend gemeente Oostzaan, sectie C, nr. 3557 gedeeltelijk), voor iedere dag dat die gedaagde in gebreke blijft te voldoen aan de hierboven genoemde veroordeling, aan de gemeente een dwangsom verbeurt van EUR 500,-- tot een maximum van EUR 50.000,--, met dien verstande dat geen verdere dwangsommen verschuldigd zullen zijn, indien de gemeente gebruik maakt van de hierna te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis;
III. de gemeente te machtigen om, bij gebreke van tijdige verlating en ontruiming door gedaagden, de tenuitvoerlegging van de hiervoor omschreven veroordeling zelf te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm en op kosten van gedaagden hoofdelijk;
IV. gedaagden, ieder afzonderlijk en enkel voor zover betrekking hebbende op het door die gedaagde van de gemeente gehuurde gedeelte aan het adres Zuideinde 204 te Oostzaan (kadastraal bekend gemeente Oostzaan, sectie C, nr. 3557 gedeeltelijk), te veroordelen om, indien die gedaagde het gehuurde niet, binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis, althans binnen de door U Edelachtbare Heer/Vrouwe Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, daadwerkelijk met het zijne en de zijnen heeft ontruimd, aan de gemeente een gebruiksvergoeding per maand ex artikel 7:225 BW te betalen, gelijk aan de tot 1 maart 2011 geldende huurprijs per maand van het gehuurde;
V. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, eventuele nakosten daaronder begrepen.
3.2. [A] en [B] voeren elk afzonderlijk verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De Gemeente heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [A] en [B] de loodsen zonder recht of titel in gebruik hebben, waardoor zij onrechtmatig jegens de Gemeente handelen. Volgens de Gemeente heeft zij in overeenstemming met de wettelijke regels en contractuele bepalingen de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2011 en is aan [A] en [B] voorts de gelegenheid geboden het gehuurde tot 2 mei 2011 te ontruimen. Omdat [A] en [B] op grond van artikel 7:230a lid 1 BW geen verzoek hebben ingediend tot verlenging van de ontruimingstermijn, en de daarvoor geldende termijn reeds is verstreken, is er in de onderhavige procedure, aldus de Gemeente, geen ruimte om alsnog hun bij de ontruiming betrokken belangen af te wegen tegen die van de Gemeente.
4.2. Ter onderbouwing van het dringend eigen gebruik, op grond waarvan de huurovereenkomst is opgezegd, heeft de Gemeente aangevoerd dat het terrein waarop zich de loodsen bevinden zal worden gebruikt voor de aanleg van een ontsluitingsweg voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) om het nieuwe bedrijventerrein Bombraak vanuit de gemeente Oostzaan te fiets en te voet mogelijk te maken. De op het perceel aanwezige loodsen dienen te worden gesloopt omdat i) de aan te leggen ontsluitingsroute breed genoeg moet zijn voor fietsers en voetgangers, maar ook voor hulpdiensten, ii) de ontsluitingsroute dient te lopen door een sociaal veilige omgeving, iii) de ontsluitingsroute dient te worden voorzien van verlichting, en iv) een ontsluitingsroute die zigzaggend over het perceel langs de loodsen zou moeten worden aangelegd, ongewenst is, aldus de Gemeente.
4.3. Hiertegen heeft [A] onder meer als verweer aangevoerd dat, beknopt weergegeven, de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd omdat, zoals artikel 9 van de huurovereenkomst voorschrijft, de huur slechts kan worden beëindigd in geval van dringend eigen gebruik, waarvan onvoldoende is gebleken.
4.4. Hieromtrent wordt als volgt overwogen. Vastgesteld kan worden dat, gelet op de erkenning van de Gemeente in dit verband, artikel 9 van de huurovereenkomst een beperking inhoudt op de mogelijkheid van de Gemeente om de huurovereenkomst te beëindigen, namelijk dat de huurovereenkomst slechts kan worden opgezegd in geval van dringend eigen gebruik. Op grond van de stukken en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat voldaan is aan het vereiste van dringend eigen gebruik. Niet evident aannemelijk is derhalve geworden dat de bodemrechter, indien geadieerd, de huuropzegging zal honoreren. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat de stelling van de Gemeente dat het perceel met de huidige bebouwing sociaal onveilig zou zijn, is betwist en in het geheel niet is onderbouwd. Dat voorts op het terrein geen (verlicht) fietspad zou kunnen worden aangelegd dat ruimte biedt aan fietsers, voetgangers en, bij eventualiteiten, aan hulpdiensten, bij gebreke van exacte cijfers omtrent de breedte van het thans ter plekke bestaande pad en gelet op de zich in het dossier bevindende foto's (in het bijzonder de foto's in productie E3, waarop op het thans bestaande pad een bestelbus is te zien), onvoldoende is aangetoond. Daarbij is niet goed voorstelbaar dat de aanwezige loodsen enkel door hun uiterlijk de aanleg van een fietspad belemmeren. In ieder geval is de omstandigheid dat de loodsen niet zouden voldoen aan de kennelijk door de Gemeente gewenste representativiteit, en dat het fietspad een knik zou moeten maken, voorshands onvoldoende om aan te kunnen nemen dat voldaan is aan het vereiste van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 9 van de huurovereenkomst. Van belang daarbij is overigens dat ter zitting is gebleken dat twee andere wegen leiden naar het nieuwe bedrijventerrein Bombraak en een representatieve toegangsroute eenvoudig is te realiseren langs de Verlengde Stellingweg.
4.5. Het betoog voorts van de Gemeente dat, nu [A] en [B] geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid een verzoek strekkende tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a lid 1 BW in te dienen en de termijn daartoe inmiddels is verlopen, de gevorderde voorziening slechts bij het ontbreken van een spoedeisend belang kan worden geweigerd, faalt. De procedure ex artikel 7:230a BW kan immers slechts worden ingesteld als de huur is geëindigd. Gelet op hetgeen hierboven onder 4.4 is overwogen, is onzeker of de huur is geëindigd, nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat de Gemeente heeft voldaan aan de in dit geval vereiste opzeggingsgrond.
4.6. Tot slot geldt dat de omstandigheid dat onvoldoende is gebleken van dringend eigen gebruik, ertoe leidt dat het spoedeisend belang van de Gemeente bij de gevorderde voorzieningen ontbreekt. Niet valt zonder voldoende concrete toelichting, die ontbreekt, in te zien dat met instandhouding van de aanwezige loodsen geen ontsluitingsroute kan worden gerealiseerd en dat zonder sloop de oplevering van de eerste kantoren van het bedrijventerrein Bombraak begin 2012 zal worden belemmerd.
4.7. Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen ten aanzien van [A] zullen worden geweigerd. Hetzelfde geldt voor de vorderingen ten aanzien van [B]s, die zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld het liefst de door hem gehuurde loods te willen blijven gebruiken, niettegenstaande zijn stelling dat de loods voor oplevering gereed staat.
4.8. De Gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- griffierecht EUR 260,00
- salaris advocaat 816,00
totaal EUR 1.076,00.
De kosten aan de zijde van [B] worden begroot op:
- griffierecht EUR 260,00.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 1.076,00 en aan de zijde van [B] tot op heden begroot op EUR 260,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. C.C. Westermann-Smit op 6 oktober 2011.?