Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 494392 \ CV EXPL 11-75
datum uitspraak: 14 september 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. de vennootschap onder firma Hair Design [XXX]
en haar vennoten
2. [eiser sub 2]
3. [eiseres sub 3]
alle te Heemskerk
eisende partijen in conventie
verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Hair Design
gemachtigde Flanderijn en God Gerechtsdeurwaarders B.V.
tegen
de stichting Stichting ViVa! Zorggroep
te Heemskerk
gedaagde partij in conventie
eisende partij in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Viva! Zorggroep
gemachtigde EFK Juristen B.V.
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- de dagvaarding van 22 december 2010, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 16 februari 2011 uitgesproken tussenvonnis,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 13 april 2011 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van Hair Design aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties,
- het proces-verbaal van de op 21 juni 2011 op het adres [adres] te Beverwijk gehouden descente,
- de akte na descente van Hair Design en
- de akte na decente van ViVa! Zorggroep.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. Sedert 1 augustus 2005 huurt Hair Design van ViVa! Zorggroep een ruimte in het Woon- en Zorgcentrum Lommerlust van ViVa! Zorggroep aan het adres [adres] te Beverwijk. Hair Design huurt die ruimte op de dinsdagen en donderdagen.
b. Bij brief van 19 juli 2005 heeft ViVa! Zorggroep het volgende aan Hair Design geschreven:
“Zoals afgesproken huurt u de kapsalon van Lommerlust per 1 augustus 2005. De inboedel blijft eigendom van Lommerlust.
(…)
In het gesprek heb ik aangegeven de huurprijs laag te houden daar de door u berekende prijzen aan onze bewoners aanzienlijk lager zullen zijn dan de reguliere kapsalons.
Afgesproken is dat u de dinsdagen en donderdagen de kapsalon huurt.
(…)”
c. Bij brief van 9 november 2010 heeft ViVa! Zorggroep aan Hair Design de huur opgezegd tegen 1 februari 2011.
In conventie
De vordering
Hair Design vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht zal verklaren dat tussen Hair Design en Viva! Zorggroep een huurovereenkomst ex artikel 7:290 e.v. BW bestaat met betrekking tot het gehuurde van het Woon- en Zorgcentrum “Lommerlust”, gevestigd aan de [adres] te Beverwijk, onderdeel van Stichting Viva! Zorggroep, met alle daaraan voor Viva! Zorggroep verbonden rechten en verplichtingen;
b. voor recht zal verklaren dat de opzegging van de huur door Viva! Zorggroep per 1 februari 2011 onrechtmatig is;
c. Viva! Zorggroep zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van €750,00;
d. Viva! Zorggroep zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
Hair Design heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
Tussen partijen is sprake van een huurovereenkomst, waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Er is immers sprake van een bedrijfsruimte die bestemd is voor de exploitatie van een kapsalon, waarin een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is en waarbij rechtstreekse levering van goederen of dienstverlening mogelijk is. Er is niet alleen dienstver-lening aan de inwoners van het verzorgingshuis mogelijk, maar ook uitdrukkelijk aan de klan-ten buiten het huis.
Het verweer
Viva! Zorggroep betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Viva! Zorggroep verhuurt vanaf 1 augustus 2005 aan Hair Design twee dagen per week een ruimte in woonzorgcentrum Lommerlust te Beverwijk. De ruimte wordt verhuurd als kapsalon voor twee vaste dagen, de dinsdag en de donderdag. De inboedel is eigendom van Viva! Zorggroep; het gebruik daarvan is in de huur inbegrepen. Per 1 augustus 2010 bedraagt de huur €15,18 per dag.
Het is de bedoeling van partijen dat de huurprijs laag zou zijn, zodat Hair Design aan de bewoners van Lommerlust aanzienlijk lagere prijzen kan berekenen dan de reguliere kapsalons. Gelet op het feit dat Viva! Zorggroep alle kosten van water, energie en onderhoud voor haar rekening neemt en de huur inclusief inventaris is en zeker in verhouding tot commerciële ruimte, bedraagt de netto huurprijs van de kapsalon vrijwel nihil.
Tussen partijen geldt dat Hair Design uitsluitend de bewoners van Lommerlust c.q. de clientèle van Viva! Zorggroep mag bedienen. Het gehuurde is volgens de bedoeling van partijen slechts toegankelijk voor een besloten groep personen. Tussen partijen kan daarom niet gelden dat het gehuurde een “voor het publiek toegankelijk lokaal” is.
Bovendien is inherent aan de overeenkomst tussen partijen dat het Hair Design uitsluitend is toegestaan bewoners van Lommerlust te bedienen.
Het gehuurde is derhalve te kwalificeren als een gebouwde onroerende zaak, waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing is.
Viva! Zorggroep mocht daarom de overeenkomst tegen een redelijke termijn opzeggen. De door haar gehanteerde opzegtermijn van drie maanden is redelijk.
Ook om andere reden dient te worden aangenomen dat de kapsalon geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is. Uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat de kapsalon wordt gehuurd als onderdeel van het woonzorgcentrum, analoog aan het concept van de “winkel in winkel’.
Volgens vaste jurisprudentie volgt in dat geval de onderverhuurde ruimte het regime van de hoofdhuurovereenkomst. Viva! Zorggroep huurt het woonzorgcentrum van woningcorporatie Stichting Woonzorg Nederland. Aangezien het woonzorgcentrum geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is, heeft te gelden dat ook de kapsalon niet als bedrijfsruimte in de zin van dat artikel is verhuurd.
In voorwaardelijke reconventie:
De vordering
Voor het geval de kantonrechter de vordering in conventie onder a. of b. mocht toewijzen vordert Viva! Zorggroep dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. primair voor recht zal verklaren dat de overeenkomst tussen partijen met betrekking tot de huur van de kapsalon in woonzorgcentrum Lommerlust is beëindigd per 1 februari 2011;
b. subsidiair (voor het geval het gevorderde onder a. wordt afgewezen) voor recht zal verklaren dat de overeenkomst tussen partijen met betrekking tot de huur van de kapsalon in woonzorgcentrum Lommerlust is ontbonden;
c. meer subsidiair (voor het geval het gevorderde onder a. en b. wordt afgewezen):
i. Hair Design zal veroordelen aan het einde van elke huurdag haar gebruik- en verbruiksartikelen niet in het gehuurde achter te laten, zulks op straffe van verbeurte aan Viva! Zorggroep van een dwangsom van €200,00 per dag waarop de kapsalon niet gehuurd wordt, althans een door de kantonrechter vast te stellen dwangsom;
ii. Hair Design zal veroordelen om vanaf een door de kantonrechter te noemen tijdstip voor de door haar in het gehuurde uit te voeren werkzaamheden tarieven te berekenen welke per soort behandeling ten minste 20% lager zijn dan het gemiddelde van de tarieven die worden berekend in kapsalons te Beverwijk die zich in hoofdzaak richten op een zelfde soort – relatief eenvoudige – kapperswerkzaamheden als die welke in Lommerlust worden verricht, gelegen zijn in een straal van drie kilometer rond woonzorgcentrum Lommerlust en niet gelegen zijn in een woonzorgcentrum of een vergelijkbare (maatschappelijke) instelling, zulks op straffe van verbeurte aan Viva! Zorggroep van een dwangsom van €200,00 per dag waarop de kapsalon gehuurd wordt, althans een door de kantonrechter vast te stellen dwangsom;
iii. Hair Design zal veroordelen de door haar op het raam van de gehuurde ruimte aangebrachte permanente belettering te verwijderen, zulks op straffe van verbeurte aan Viva! Zorggroep van een dwangsom van €100,00 per dag waarop de kapsalon niet gehuurd wordt, althans een door de kantonrechter vast te stellen dwangsom;
d. Hair Design zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
Viva! Zorggroep heeft het volgende aan de voorwaardelijke vordering ten grond¬slag gelegd:
Er is geen sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar van een overeenkomst die inhoudt dat Hair Design steeds voor één dag de kapsalon huurt. De wil van partijen was er niet op gericht dat de kapsalon onafgebroken zou worden gehuurd, maar dat deze steeds weer opnieuw voor één dag zou worden gehuurd. Dit blijkt ook uit het feit dat de huurprijs per dag geldt.
Bovendien haalt een medewerkster van Hair Design elke huurdag de sleutel op en levert zij elke huurdag de sleutel weer in.
Op een overeenkomst tot het met tussenpozen aangaan van huurovereenkomsten voor steeds één dag, zijn de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW niet van toepassing, zodat Viva! Zorggroep de overeenkomst mocht opzeggen.
Voor het geval de kantonrechter mocht oordelen dat de overeenkomst niet door opzegging is geëindigd, betoogt Viva! Zorggroep dat de overeenkomst is ontbonden bij brief van 17 januari 2010.
De ontbinding vond plaats wegens verzuim in de nakoming door Hair Design van de volgende verplichtingen uit de overeenkomst:
a. de weigering om de gebruiksartikelen op te bergen of mee te nemen;
b. het berekenen van te hoge tarieven;
c. het doen verrichten van werkzaamheden door niet-gediplomeerd personeel;
d. het niet geopend zijn op ‘huurdagen”;
e. het op zeer korte termijn afzeggen van gemaakte afspraken met klanten, c.q. cliënten van Viva! Zorggroep.
Het verweer
Hair Design heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op het verweer zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
In conventie
1. Hair Design heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van huurruimte in de zin van de artikelen 7:290 e.v. BW.
2. Onderzocht moet daarom worden of hier sprake is van een verhuurde ruimte in de zin van dat artikel.
3. In de gehuurde ruimte oefent Hair Design het kappersbedrijf uit. Het kappersbedrijf moet beschouwd worden als een ambachtsbedrijf en valt daarom onder de begripsbepaling van artikel 7:290 BW Pro.
4. Met betrekking tot de vraag of sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal heeft een descente plaatsgevonden. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal is het volgende opgenomen:
“Het gaat om een zorgcentrum dat is gelegen aan de openbare weg. Aan de voorzijde is een (kleinere) parkeerplaats. Deze is afgesloten met een slagboom en bestemd voor bezoekers en artsen. Aan de voorzijde bevindt zich de hoofdingang.
Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich een tweede (grotere) parkeerplaats. Deze is bestemd voor bewoners en personeel van het zorgcentrum. Ook deze parkeerplaats is afgesloten met een slagboom. Achter deze (grotere) parkeerplaats is nog een kleine parkeerplaats. Ook deze is weer afgesloten met een slagboom. Deze parkeerplaats wordt gebruikt door leveranciers, personeel van het zorgcentrum en incidenteel door bewoners.
Beide parkeerplaatsen hebben een aanduiding “particulier terrein” en “verboden voor onbevoegden”.
Aan de achterzijde van het hoofdgebouw bevinden zich aanleunwoningen. Bij die aanleunwoningen zijn ook parkeerplaatsen die speciaal bestemd zijn voor de bewoners.
De kapsalon bevindt zich, gezien vanaf de hoofdingang, schuin aan de achterzijde van de grote centrale hal en, gezien vanaf de achteringang, direct naast die ingang.”
5. De kantonrechter is van oordeel dat niet alleen de feitelijke bereikbaarheid van de kapsalon van doorslaggevend belang is, maar dat ook moet worden gekeken maar wat partijen voor ogen stond en staat bij de verhuur van de kapsalon.
6. Volgens Hair Design is het toegestaan haar diensten ook aan klanten van buiten Lommerlust aan te bieden die daarvoor naar de kapsalon komen. Dit wordt door ViVa! Zorggroep gemotiveerd weersproken. Vast staat dat de kapsalon slechts twee dagen wordt verhuurd, dat Hair Design prijzen in rekening brengt die lager liggen dan de prijzen die zij in haar salon buiten Lommerlust berekent en dat de gehele inventaris eigendom is van ViVa! Zorggroep. Gelet op die omstandigheden gaat de kantonrechter ervan uit dat het inderdaad de bedoeling van partijen was en is om slechts de bewoners van Lommerlust in de kapsalon te bedienen. Hair Design heeft onvoldoende aangetoond dat geen sprake was van die exclusiviteit. Het enkele feit dat ook klanten van buiten Lommerlust worden behandeld kan geen verandering brengen in de bedoeling van partijen. Als dat wel zo zou zijn, dan zou het in de macht van Hair Design liggen om buiten die bedoeling om de klantenkring te vergroten.
7. Gelet op die bedoeling van partijen sluit de feitelijke toegankelijkheid daarop aan. De kapsalon ligt aan de achterkant van het gebouw, waar slechts met toestemming kan worden geparkeerd. Vanaf de voorkant van het gebouw is de kapsalon niet toegankelijk. Vanaf de buitenkant bij de entree aan de voorkant van het zorgcentrum is de kapsalon niet zichtbaar.
8. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat hier geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal.
9. De vordering van Hair Design moet daarom worden afgewezen. Wat partijen verder nog te berde hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
10. Hair Design zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
In voorwaardelijke reconventie
11. Nu de vorderingen in conventie onder a. en b. worden afgewezen, is de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet vervuld.
12. De kantonrechter behoeft daar dus niet verder op in te gaan.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt Hair Design in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van ViVa! Zorggroep begroot op € 700,00 wegens salaris gemachtigde.
In voorwaardelijke reconventie:
Verstaat dat de vordering niet is ingesteld.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.