Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaaknummer : 507634
rolnummer : 5095/11
datum uitspraak : 17 augustus 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Pre Wonen
te Haarlem
eisende partij
nader te noemen Pre Wonen
gemachtigde: Van der Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders te Amsterdam
tegen:
[X.]
te Haarlem
gedaagde partij
nader te noemen [X.]
gemachtigde: mr. R. Vos te Haarlem
Verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 4 mei 2011 is een comparitie na antwoord bevolen die is gehouden op 26 mei 2011.
Tussen het mondeling antwoord van [X.] en de comparitie heeft zich een gemachtigde gesteld voor [X.]. Die heeft voor de comparitie van partijen een aantal bewijsstukken toegezonden.
De griffier heeft aantekening gehouden van wat ter zitting is behandeld en besproken.
De comparitie heeft niet geleid tot een schikking in der minne.
De gemachtigde van [X.] heeft nog een aldus genaamde conclusie van antwoord genomen en Pre Wonen heeft een antwoordakte genomen.
De inhoud van die stukken kan als hier ingelast en herhaald worden beschouwd.
De vordering
De vordering betreft ontbinding van een huurovereenkomst met ontruiming van de gehuurde ruimte en betaling van de huurachterstand
Het gaat om de woning te [adres] waarvan de huurprijs laatstelijk € 515,93 bedraagt.
Ter toelichting en naar aanleiding van het verweer wordt betoogd dat Pre Wonen haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming handhaaft, ondanks betalingen en aangeboden borgstellingen, omdat zij wegens herhaalde wanbetaling door [X.] in de vier jaren voorafgaande aan deze dagvaarding al zeven maal haar incassogemachtigde heeft moeten inschakelen om achterstallige huur te incasseren, die in tweetal gevallen pas na dagvaarding is voldaan.
Het verweer
[X.] betwist niet dat zij een huurachterstand had toen zij werd gedagvaard.
Het verweer komt er op neer dat zij betaald heeft wat zij kon missen en zodra zij iets kon missen waardoor de huurachterstand inmiddels weer is ingelopen.
Voorts heeft zij Pre Wonen borgstellingen door familieleden aangeboden, waarop Pre Wonen niet heeft willen ingaan.
[X.] wijst er op dat zij al 17 jaar in de woning woont. In de laatste vier jaren is er inderdaad niet altijd op tijd betaald.
[X.] heeft een tijdlang een eigen bedrijfje gehad waarmee het slecht is afgelopen. Zij had een schuld aan de fiscus van ruim € 45.000,-- die inmiddels is afgenomen tot een overzienbaar bedrag waarvoor een regeling is getroffen die in dit jaar kan worden afgewikkeld.
Kort na de comparitie van partijen heeft [X.] de rest van de huurachterstand en de lopende huur betaald en het verweer betreft inmiddels alleen de uitdrukkelijk gehandhaafde vordering tot ontbinding en ontruiming en de proceskosten.
Beoordeling van het geschil
Feitelijke vaststellingen
[X.] huurt al vele jaren de woning aan [adres] van Pre Wonen.
In de laatste vier jaren is er regelmatig niet op tijd huur betaald.
In april 2007 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van € 967,--
Naar aanleiding van een aanmaning van de gemachtigde is de vordering betaald.
In oktober 2007 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Na dagvaarding heeft [X.] betaald en heeft Pre Wonen de zaak ingetrokken.
In juli 2009 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Naar aanleiding van een veroordelend vonnis is de vordering betaald.
In november 2009 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Naar aanleiding van een aanmaning van de gemachtigde is de vordering betaald.
In januari 2010 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Naar aanleiding van een aanmaning van de gemachtigde is de vordering betaald.
In mei 2010 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Naar aanleiding van een aanmaning van de gemachtigde is de vordering betaald.
In augustus 2010 heeft Pre Wonen haar incassogemachtigde ingeschakeld in verband met een huurachterstand van twee maandhuren.
Naar aanleiding van een aanmaning van de gemachtigde is de vordering betaald.
In de onderhavige zaak heeft [X.] de huurachterstand laten oplopen tot drie maandhuren, waarna is gedagvaard op 8 april 2011.
In de dagvaarding is vermeld dat het gaat om HERHAALDE WANBETALING! en aangekondigd dat niet zonder meer na betaling van de huurachterstand van ontbinding en ontruiming zal worden afgezien.
Op de zitting van 20 april 2011 heeft [X.] een betaalbewijs van 18 april 2011 getoond met betrekking tot de gevorderde hoofdsom en betaling van de lopende huur aangekondigd.
Ter comparitie is [X.] met haar gemachtigde verschenen en heeft opnieuw betaling van de huur met rente en kosten aangeboden en heeft ondertekende bereidverklaringen van familieleden overgelegd, die ertoe strekken dat deze familieleden zich voor haar bij Pre Wonen voor toekomstige huurtermijnen borg willen stellen.
Na enig debat over en weer is gebleken dat een regeling in der minne niet mogelijk was.
Pre Wonen handhaaft haar vorderingen met betrekking tot ontbinding en ontruiming.
Zij erkent bij akte dat de lopende huurachterstand inmiddels geheel is afbetaald en dat [X.] zelfs een kleine voorstand heeft.
Het geschil
Het gaat nog om de gevorderde ontbinding en ontruiming en de proceskosten, waar argumenten vóór en tegen zijn aangevoerd.
Beoordeling van de geschilpunten
De kantonrechter zal in zijn overwegingen ingaan op de samenvatting van haar argumenten van Pre Wonen in haar akte van 20 juli 2011, die is opgesteld nadat zij ter comparitie heeft aangegeven niet te willen ingaan op het verzoek van [X.] om na betaling van hoofdsom en kosten en na eventuele acceptatie van aangeboden borgtocht(en) de zaak te laten doorhalen.
Het moet Pre Wonen worden nagegeven dat [X.] haar problemen met de fiscus niet aan Pre Wonen kan tegenwerpen en dat zij haar problemen met andere schuldeisers niet kan afwentelen op haar verhuurder.
[X.] heeft echter meer gesteld dan dat zij problemen met de fiscus had.
Zij heeft gesteld dat zij die problemen inmiddels onder de knie lijkt te hebben en dat er daarom in de nabije toekomst meer financiële ruimte komt om de huur voortaan op tijd te kunnen betalen.
Het moet Pre Wonen ook worden nagegeven dat zij haar huurders niet bij iedere te late huurbetaling behoeft te waarschuwen dat behalve een betalingsvordering ook vorderingen tot ontbinding en ontruiming bij de rechter kunnen worden ingesteld.
De kantonrechter wil ook wel aannemen dat in de twee gevallen waarin het daadwerkelijk tot dagvaarding is gekomen in die dagvaarding ook ontbinding en ontruiming is gevorderd.
Maar Pre Wonen heeft niet gesteld en aangetoond dat [X.] recent, hooguit een jaar geleden, daadwerkelijk al eens tot ontruiming is veroordeeld en dat die veroordeling daarna niet is ten uitvoer gelegd wegens betaling van huurachterstand met kosten.
Pre Wonen als professionele verhuurder weet ook wel dat kantonrechters terughoudend zijn met ontruimingen bij een huurachterstand van minder dan drie maanden, omdat het leed dan nog te overzien is en mogelijk nog een ontruiming kan worden voorkomen met een moeizame nabetaling.
[X.] van haar kant, als zij die ongeschreven regel al kent, dient te begrijpen dat die er niet toe mag lijden dat een huurder een continu renteloos krediet heeft van maximaal drie maandhuren.
Maar in de afgelopen jaren heeft Pre Wonen steeds bij een huurachterstand van twee maandhuren haar gemachtigde ingeschakeld en die heeft steeds met "succes" die achterstand weten te incasseren.
Het is voor een verhuurder vervelend en kostbaar om steeds een incassogemachtigde te moeten inschakelen, maar die kosten zijn kennelijk steeds betaald en voor de gemachtigde is het geen probleem. Het is zijn vak en hij leeft daar van.
Met betrekking tot de borgstellingen stelt de kantonrechter vast dat het gaat om een serieus en door de potentiële borgen ondertekend aanbod.
Pre Wonen stelt weliswaar dat door het aangaan van een borgstellingsovereenkomst er geen structurele oplossing wordt gevonden voor de betalingsproblemen van [X.], maar Pre Wonen hoeft zich niet te bekommeren om de betalingsproblemen van [X.].
Haar problematische kant van de betalingsproblemen van de huurster komt er op neer dat zij dreigt de huur niet of niet op tijd te krijgen, en dat probleem is wel degelijk op te lossen met een borgtocht.
Pre Wonen wil benadrukken dat zij van haar kant veel tijd en energie besteedt aan het bijstaan van huurders (meervoud dus niet alleen [X.]). Maar zij stelt niet en maakt niet aannemelijk waar die inspanningen in dit geval uit hebben bestaan, anders dan uit het inschakelen van een incassogemachtigde, die met "succes" voor haar er tot dusver in is geslaagd om de huurachterstand met rente en kosten te incasseren voordat het tot weer een dagvaarding kwam. Pas daarna heeft Pre Wonen zelf de huurachterstand tot drie maanden laten oplopen om tot hernieuwde dagvaarding, en nu ook tot ontbinding en ontruiming, over te gaan.
Wat Pre Wonen in alinea 15 van haar akte stelt is een geheel nieuw feit.
[X.] is blijkbaar voor de helft mederechthebbende op een onroerende zaak in Zwanenburg, maar gesteld noch aannemelijk gemaakt is dat zij daar direct zou kunnen gaan wonen en/of daar inkomsten uit trekt die zij voor de betaling van deze huurachterstand zou hebben moeten aanwenden.
Wat Pre Wonen stelt over de omstandigheid dat het hier gaat om een "sociale" huurwoning waarvoor een grote achterstand bestaat, kan de kantonrechter niet volgen.
Als [X.] tot ontruiming wordt genoodzaakt kan de woning aan de eerste van de lange rij wachtenden worden verhuurd en schuift [X.] op naar de laatste plaats in diezelfde rij.
Dat is geen structurele oplossing voor een structureel probleem.
Pre Wonen heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat [X.] een zodanig hoog inkomen heeft dat zij zou moeten doorstromen naar een duurdere huurwoning, integendeel heeft Pre Wonen eerder opgemerkt dat [X.] maar een goedkopere woning moet zoeken als de huidige huurwoning te duur voor haar is vanwege haar financiële problemen.
De kantonrechter is alles overziende van oordeel dat [X.] nog een laatste kans moet krijgen en dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
Kosten
Buitengerechtelijke incassokosten vordert Pre Wonen deze keer niet omdat het haar niet meer gaat om buitengerechtelijke incasso van haar vordering.
[X.] moet wel worden veroordeeld in de kosten van het geding omdat zij het door haar laatste te late betaling weer tot een procedure heeft laten komen.
Beslissing
De kantonrechter:
Verstaat dat de huurachterstand met betrekking tot de woning te [adres] inmiddels is afbetaald.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Veroordeelt [X.] in de kosten van het geding, aan de zijde van Pre Wonen begroot als volgt:
exploitkosten € 94,56
griffierecht € 284,--
salaris gemachtigde € 300,--
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.J. van der Valk als kantonrechter, en op 17 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken en door kantonrechter en griffier ondertekend.