Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 11/1480
Uitspraakdatum: 24 oktober 2011
Uitspraak in het geding tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
gemachtigde: mr. T. de Goede
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2010 aan eiseres voor het belastingjaar 2010 aanslagen onroerende-zaakbelasting (gebruikers- en eigenarendeel) opgelegd voor het object aan de [adres] (hierna: het pand) en daarbij de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 8.739.000.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2011 de bij de beschikkingen vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2011. Eiseres is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen P. Horsmeijer en L. Knip.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Eiseres is genothebbende van het pand krachtens eigendom en heeft het pand in gebruik als cacaofabriek.
3. Geschil
3.1. In geschil is of de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is alsmede de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2.1. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar niet inhoudelijk ingaat op haar bezwaren, tegenstrijdig is met betrekking tot de gehanteerde waarderingsmethode en voorts geen beslissing behelst op het verzoek om toekenning van een dwangsom. Zij verzoekt om terugwijzing van de zaak naar verweerder voor een hernieuwde beoordeling van haar bezwaren. Ten aanzien van het verzoek om toekenning van een dwangsom verzoekt zij de rechtbank verweerder te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 260.
3.2.2. Met betrekking tot de WOZ-waarde van het pand stelt eiseres zich op het standpunt dat deze moet worden bepaald op € 7.446.000, uitsluitend omdat de door verweerder vastgestelde waarde van de loods dient te worden verlaagd naar € 3.309.264.
De door eiseres voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de loods heeft zij als volgt onderbouwd:
vervangingswaarde technische veroudering
BVO (m2) Geheel
in € Per onderdeel Totaal
in € Bouw-
jaar Levens-
duur Rest-
waarde Totaal
VVW ná TC in €
Fundering/
vloer 12.250 400 30% € 120 1.470.000 1998 30 jr 20% 29,33% 1.038.800
Wanden/
daken 12.250 400 50% € 200 2.450.000 2006 25 jr 20% 9,60% 2.214.800
installaties 12.250 400 20% € 80 980.000 2006 20 jr 20% 12,00% 862.400
Totaal 4.900.000 4.116.000
functionele veroudering GVW
Economische veroudering Bouwwijze Belemmering
gebruik Excessieve
kosten Totaal
Fundering/
vloer 5,00% 8,00% 8,00% 0,00% 19,6% € 835.195
Wanden/
daken 5,00% 8,00% 8,00% 0,00% 19,6% € 1.780.699
installaties 5,00% 8,00% 8,00% 0,00% 19,6% € 693.370
Totaal 19,6% € 3.309.264
3.3.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar toereikend is gemotiveerd en dat weliswaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte staat dat de WOZ waarde is bepaald op de waarde in het economisch verkeer (hierna: WEV), maar dat uit de rest van de uitspraak volgt dat de waarde is bepaald aan de hand van de GVW. Ter zitting heeft verweerder het standpunt ingenomen dat ten onrechte niet is beslist op het verzoek om toekenning van een dwangsom en dat een dwangsom van € 260 aan eiseres verschuldigd is, maar dat dit de motivering van de uitspraak op bezwaar niet raakt. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.3.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 16 juni 2011 door [NAAM], taxateur te [PLAATSNAAM]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 9.146.000 op basis van de GVW. Het taxatierapport vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
Bouw-
jaar BVO Prijs/
m² VVW
Levens-
duur Rest-
waarde Factor technische
veroudering
fundering 1998 12.250 € 94 € 1.151.500 45 jr 20% 0,804
ruwbouw 2006 12.250 € 264 € 3.234.000 45 jr 20% 0,947
afbouw 2006 12.250 € 76 € 931.000 25 jr 20% 0,904
installaties 2006 12.250 € 38 € 465.500 20 jr 25% 0,888
Economische
veroudering Bouwwijze Belemmering gebruik Excessieve
kosten Factor
functionele
veroudering Gecorrigeerde
Vervangingswaarde
fundering 10 0,9 € 833.686
ruwbouw 10 0,9 € 2.755.368
afbouw 10 0,9 € 757.462
installaties 10 0,9 € 371.818
totaal € 4.715.368
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Verweerder heeft in de bezwaarfase op verzoek van eiseres haar de taxatiegegevens toegezonden van het pand, waarbij per onderdeel van het pand is aangegeven wat daarvan de GVW is en hoe die is berekend. Eiseres heeft daarop aangegeven dat haar bezwaren zich uitsluitend richten tegen de GVW van de loods en heeft de hiervoor onder 3.2.2 weergegeven cijfermatige onderbouwing overgelegd van de door haar voorgestane GVW van die loods. Zij heeft niet toegelicht waarom zij geen onderscheid maakt tussen ruwbouw en afbouw en waarom zij van een andere vervangingswaarde en van andere factoren voor technische en functionele veroudering uitgaat dan verweerder. Gelet daarop valt niet in te zien op welke inhoudelijke bezwaren van eiseres verweerder zou hebben verzuimd te beslissen in de uitspraak op bezwaar. De uitspraak op bezwaar is dan ook toereikend gemotiveerd. Dat in die uitspraak – naar verweerder heeft erkend – onder het kopje “Algemeen” ten onrechte is overwogen dat de WOZ-waarde van het pand is bepaald op de WEV omdat deze hoger is dan de GVW, doet daar niet aan af. Onder het kopje “Overwegingen ten aanzien van het bezwaar” blijkt duidelijk dat de waarde van het pand is bepaald op basis van de GVW. Zonder nadere motivering van de kant van eiseres, welke ontbreekt, vermag de rechtbank niet in te zien waarom de uitspraak op bezwaar eiseres heeft doen twijfelen over de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder ten onrechte niet heeft beslist op het verzoek om toekenning van een dwangsom. Op verzoek van beide partijen zal de rechtbank dit verzoek niet terugwijzen naar verweerder om hierop alsnog te beslissen, maar zelf in de zaak voorzien.
Tussen partijen is naar aanleiding van de zitting niet langer in geschil dat verweerder een dwangsom van € 260 verschuldigd is aan eiseres, omdat verweerder niet tijdig op de bezwaren van eiseres heeft beslist. De rechtbank ziet geen reden om partijen hierin niet te volgen en zal dienovereenkomstig beslissen. Het beroep is in zoverre gegrond.
Anders dan eiseres stelt, leidt dit evenwel niet tot het oordeel dat de uitspraak op bezwaar ontoereikend is gemotiveerd. Op het verzoek tot toekenning van een dwangsom moet bij afzonderlijke beschikking, die in casu uiterlijk twee weken na de uitspraak op bezwaar had moeten worden genomen, worden beslist, zodat het niet beslissen op dat verzoek de uitspraak op bezwaar niet raakt.
4.3. Krachtens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de WEV, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de GVW, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.
4.5. De rechtbank merkt allereerst op, dat – anders dan verweerder meent – eiseres in een geval als het onderhavige, waarbij de waarde van het pand is bepaald aan de hand van een optelsom van de GVW van de diverse onderdelen van het pand, de juistheid van de GVW van een of meer van die onderdelen ter discussie kan stellen. De jurisprudentie waaraan verweerder refereert en die inhoudt dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet op hun juistheid kunnen worden beoordeeld maar slechts de eindwaarde, ziet op gevallen waarin de waarde is bepaald op de aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgestelde WEV. Het staat eiseres derhalve vrij de GVW van de loods ter discussie te stellen. Dat laat overigens onverlet dat een beroep door verweerder op interne compensatie ertoe kan leiden dat een lagere GVW van een of meer onderdelen wordt gecompenseerd door een hogere GVW van een of meer andere onderdelen en uiteindelijk niet tot een lagere waarde van het pand leidt.
4.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het pand toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de toelichting daarop ter zitting, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld.
Met hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht, namelijk de enkele verwijzing naar de door haar in bezwaar overgelegde berekening van de GVW van de loods, heeft zij de door verweerder voorgestane waarde onvoldoende gemotiveerd betwist. Ten behoeve van eiseres wijst de rechtbank erop, dat zij onder andere heeft verzuimd toe te lichten waarom zij in afwijking van het gebruikelijke onderscheid in ruw- en afbouw volstaat met een onderdeel “wanden/daken”, zij niet heeft onderbouwd waarom zij uitgaat van een vervangingswaarde van het onderdeel “wanden/daken” van € 2.450.000, terwijl zij niet heeft betwist de stelling van verweerder dat volgens de aanvraag bouwvergunning in 2006 de geraamde bouwkosten van de loods exclusief fundering € 4.000.000 bedroegen en zij evenmin heeft toegelicht waarom zij van mening is dat per waardepeildatum 1 januari 2009 al een correctie voor economische veroudering, bouwwijze en belemmering gebruik moet worden toegepast terwijl de loods in 2006 is herbouwd.
4.7. Gelet op het onder 4.2 overwogene dient het beroep tegen het niet nemen van een beschikking op het verzoek om toekenning van een dwangsom gegrond te worden verklaard. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar dient ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met het beroep tegen het niet nemen van een beschikking op het verzoek om toekenning van een dwangsom redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 109,25 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, waarde per punt € 437 en een wegingsfactor 0,25).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond voor zover dit is gericht tegen de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond voor zover het is gericht tegen het niet nemen van een beschikking op het verzoek om toekenning van een dwangsom;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres een dwangsom van € 260 verschuldigd is;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 109,25;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 302 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H.L.C. Bijvoet, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. M.C. van As, rechters, in tegenwoordigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.