Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 518161 / CV EXPL 11-8716
datum uitspraak: 26 oktober 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. VAN MEEUWEN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
2. MAKELAARSKANTOOR ANNE MARIE GROOT B.V.,
3. STEVACO VASTGOED B.V.,
4. CAPITAL INVESTMENTS B.V.,
allen te Amsterdam
eisers
hierna te noemen Van Meeuwen c.s.
gemachtigde: mr H.C. Bollekamp
tegen
[A.]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [A.]
gemachtigde mr. I.N. Maaskant
De procedure
Van Meeuwen c.s. heeft [A.] gedagvaard op 24 juni 2011. [A.] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 17 augustus 2011 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 23 september 2011, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Van Meeuwen c.s. zijn op 15 april 2011 door overdracht onder bijzondere titel eigenaar geworden van de woning aan [adres]
2. [A.] huurt voormelde woning sinds 16 mei 1988.
3. Op 10 februari 2011 heeft de politie bij onderzoek een hennepkwekerij in de door [A.] gehuurde woning aangetroffen, bestaande uit 24 hennepplanten. In en andere kweektent in de woning zijn nog eens 24 hennepstekken aangetroffen, maar deze kweektent was niet in werking.
4. Voorts heeft de politie blijkens een op 4 maart 2011 opgesteld proces verbaal geconstateerd dat de stroom ten behoeve van de hennepkwekerij via de meter werd afgenomen en dat er mogelijk één of twee eerdere kweken zijn geweest.
5. Bij brief van 21 februari 2011 heeft Kroonenberg Groep, de toenmalige eigenaar van de woning, aan [A.] geschreven dat zij in verband met de aangetroffen wietplantage de huurovereenkomst met [A.] wenste te ontbinden. Daarbij heeft zij [A.] verzocht om schriftelijk aan haar te bevestigen dat hij medewerking zou verlenen aan een beëindiging van de huurovereenkomst.
6. In reactie daarop heeft [A.] bij brief van 24 februari 2011 aan Kroonenberg Groep laten weten dat hij de huur niet zou opzeggen en dat hij in 22 jaar altijd aan zijn verplichtingen had voldaan.
7. Bij brief van 20 april 2011 heeft de gemachtigde van Van Meeuwen c.s. aan [A.] geschreven dat de in het gehuurde aangetroffen hennepplantage de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Voorts heeft hij namens Van Meeuwen c.s. de huur opgezegd omdat [A.] zich niet had gedragen zoals een goed huurder betaamt.
De vordering
Van Meeuwen c.s. vorderen (samengevat en na vermindering van eis), dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen Van Meeuwen c.s. en [A.] zal eindigen, met veroordeling van [A.] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [A.] in de proceskosten. Van Meeuwen c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat [A.] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, nu in het gehuurde een hennepplantage is aangetroffen.
Het verweer
[A.] betwist de vordering. Hij voert aan dat de gestelde wanprestatie dateert van voor de eigendomsoverdracht van het gehuurde. Aangezien op grond van artikel 7:226 BW bij een overdracht van het gehuurde, alleen de rechten en verplichtingen die na die overdracht opeisbaar worden op de nieuwe verhuurder overgaan, kunnen de huidige eigenaren op grond van die tekortkoming geen huurbeëindiging verlangen.
Hij voert voorts aan dat hij langdurig cannabisverslaafd is geweest en dat hij door financiële problemen niet meer in staat was om cannabis te kopen, waarna hij zelf op beperkte schaal hennep is gaan kweken. De aangetroffen plantage was uitsluitend voor eigen gebruik en daardoor is geen schade aan het gehuurde ontstaan, terwijl van gevaarzetting ook geen sprake was. De plantage was bovendien zeer beperkt van omvang en niet voor beroeps- of bedrijfsmatige doeleinden. In de huurovereenkomst (of in de bijbehorende algemene voorwaarden) is niet expliciet bepaald dat hennepkweek niet is toegestaan. Van verhuurderzijde is ook nooit een actief beleid ter bestrijding van hennepkweek gevoerd. Gelet hierop rechtvaardigt de gestelde wanprestatie niet de beëindiging van de huur.
De beoordeling van het geschil
1. Terecht heeft [A.] aangevoerd dat op grond van artikel 7:226 BW bij eigendomsoverdracht van het gehuurde alleen de rechten en verplichtingen overgaan die na de overdracht opeisbaar worden. Daaruit volgt dat Van Meeuwen c.s. geen ontbinding van de huurovereenkomst kunnen verlangen op grond van wanprestatie die [A.] heeft gepleegd op het moment dat Kroonenberg Groep nog eigenaar en verhuurder was. Van Meeuwen c.s. hebben dat ook ingezien en hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ingetrokken.
2. Zij voeren echter aan dat voormelde regel niet geldt ten aanzien van de opzegging op de grond dat [A.] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Het slechte huurderschap van [A.] bestaat uit het aanwezig hebben (gehad) van een hennepplantage in het gehuurde.
3. De kantonrechter is echter van oordeel dat, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:226 BW, de hennepplantage die [A.] heeft gehad vóórdat Van Meeuwen c.s. eigenaar en verhuurder werden, niet leidt tot de conclusie dat [A.] zich jegens Van Meeuwen c.s. niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Daarbij is mede van belang dat het ging om een qua omvang relatief beperkte plantage, die maar korte tijd in het gehuurde aanwezig is geweest. Voorts is niet gebleken dat sprake is geweest van gevaarzetting of dat het gehuurde door de hennepplantage is beschadigd. Nu de hennepplantage al was verwijderd toen Van Meeuwen c.s. eigenaar en verhuurder werden, is van niet goed huurderschap van [A.] jegens hen geen sprake. Dat betekent dat er geen reden is om de huur te doen eindigen en dat de vordering zal worden afgewezen.
4. De proceskosten komen voor rekening van Van Meeuwen c.s. omdat zij in het ongelijk worden gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Van Meeuwen c.s. tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [A.] tot en met vandaag worden begroot op € 300,- aan salaris van de gemachtigde te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer RBS 56.99.90.629 ten name van MvJ arrondissement Haarlem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.