Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
Zaak-/rolnummer: 519748 / CV EXPL 11-9411
datum uitspraak: 17 november 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[A.]
te [woonplaats]
eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [A.]
gemachtigde mr. C.W.M. Neefjes te Purmerend
tegen
[B.]
te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie
hierna te noemen [B.]
gemachtigde mr. D.J. Posthuma te Velsen-Zuid
Verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 22 september 2011 is een comparitie na antwoord bevolen die is gehouden op 18 oktober 2011.
De griffier heeft aantekening gehouden van wat ter zitting is behandeld en besproken.
De inhoud van die stukken kan als hier ingelast en herhaald worden beschouwd.
De vorderingen
Het gaat in conventie en reconventie om een huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres].
De vorderingen in conventie betreffen:
- primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 mei 2011 is geëindigd door expiratie van die huurovereenkomst, die naar haar aard van korte duur was, met een veroordeling tot ontruiming;
-subsidiair beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik door de eigenaar;
-en tenslotte, zowel voor het geval de huurovereenkomst wordt beëindigd als voor het geval zij nog voor onbepaalde tijd zou moeten voortduren, geheel of gedeeltelijke tenietdoening van een beslissing van de Huurcommissie waarin de huurprijs is vastgesteld op een lager bedrag dan de overeengekomen huursom.
In het geding gebracht is een tussen partijen gedane uitspraak van de Huurcommissie te Haarlem van 25 maart 2011, verzonden aan partijen op 13 mei 2011, waartegen [A.] in de onderhavige dagvaarding van 8 juli 2011 een voorziening heeft gevorderd, te weten vernietiging van die uitspraak en een verklaring voor recht dat de aanvangshuur van (volgens de dagvaarding) € 850,-- per maand redelijk is, dan wel een lager bedrag maar hoger dan het door de Huurcommissie genoemde bedrag, en een verklaring voor recht dat eventueel in het gehuurde geconstateerde onderhoudsgebreken geen ernstige gebreken zijn in de categorie C, althans geen gebreken die een (tijdelijke) huurverlaging kunnen rechtvaardigen.
De tegenvorderingen betreffen terugbetaling van door [B.] aan [A.] teveel betaalde huur, en voor het geval de huur mocht worden beëindigd, toekenning aan [B.] ten laste van [A.] van een verhuis- en wederinrichtingskostenvergoeding.
De verweren
De verweren over en weer liggen grotendeels in het verlengde van de vorderingen over en weer.
In conventie betwist [B.] dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is. [B.] betwist ook dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik, en als de kantonrechter al een andere mening zal zijn toegedaan, verlangt hij voor dat geval toekenning van een ruime vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten.
In reconventie stelt [A.] zich op het standpunt dat aan de uitspraak van de Huurcommissie zodanige gebreken kleven dat die niet in stand kan blijven.
Van terugbetaling van te veel betaalde huur kan dus geen sprake zijn.
Bij beëindiging van de huur wil [A.] in beginsel wel een vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten betalen maar het gevorderde bedrag is onder de gegeven omstandigheden buitensporig.
Beoordeling van het geschil
Feitelijke vaststellingen
Op grond van wat partijen over en weer aan de orde hebben gesteld en niet of onvoldoende hebben betwist kunnen tenminste de volgende feiten worden vastgesteld:
[A.] heeft, met ingang van 1 juni 2010 aan [B.] en zijn vriendin [X.] voor de periode van 1 jaar de woning aan het [adres] verhuurd.
[A.] deed dat als gemachtigde van zijn vader Y. [A.], die elders in Haarlem aan [adres] in een huurwoning woont.
[A.] Sr en echtgenote hebben de onderhavige woning in de 80-er jaren van de vorige eeuw gekocht en hebben er gewoond met een gezin met een tot vijf oplopend aantal inwonende kinderen.
In 1988 werd de woning hen te klein en zijn zij met hun gezin naar elders in Haarlem verhuisd.
De onderhavige woning is sedertdien steeds mondeling verhuurd en/of in gebruik gegeven aan familieleden en bekenden van de familie [A.] of op basis van een schriftelijke overeenkomsten verhuurd voor kortere of langere perioden.
De onderhavige huurovereenkomst is tot stand gekomen naar aanleiding van een advertentie van de zijde van [A.]. Het schriftelijk contract is opgesteld door een relatie van [A.].
De onderhandelingen tussen [A.] en [B.] hebben overigens plaatsgehad zonder [A.] Sr. en zonder verdere gemachtigden of bemiddelaars.
De overeengekomen huurprijs bedroeg € 830,00 per maand.
In oktober 2010 heeft [B.] een verzoek aan de Huurcommissie te Haarlem gedaan om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuur, en later naar aanleiding van het verweer van [A.] dat de huurprijs moest worden gesplitst in een bedrag voor huur en een voor bijkomende zaken en kosten, een verzoek om een uitspraak over de vraag of een all-in-huur was overeengekomen.
Naar aanleiding van een en ander heeft in november 2010 een voorbereidend onderzoek door de Rapporteur van de Huurcommissie plaatsgehad, en op 25 maart 2011 een mondelinge behandeling voor de Huurcommissie, die heeft geleid tot na te melden beslissing van de Huurcommissie.
De huurovereenkomst bevat met betrekking tot de beëindiging ervan onder meer de volgende bepalingen:
“Huur en verhuur zijn aangegeven voor de duur van 12 maanden ingaande 31 mei 2010 en eindigende 01 juni 2011 (…).
(…)
Huurder verbindt en verplicht zich echter het gehuurde uiterlijk 01-06-2011 te verlaten, tenzij als de beide partijen overeenkomen om de huur/verhuur te voortzetten.
(…)
Partijen verklaren zich bekend en akkoord met het feit, dat het onderhavige contract uitdrukkelijk gesloten is voor bepaalde tijd gebruik van het gehuurde, mede gezien de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De art. 1623a t/m 1623o BW en de Huurprijzenwet woonruimte zijn op deze overeenkomst niet van toepassing, daar het hier een overeenkomst betreft, die uitdrukkelijk naar zijn aard van korte duur is.
(…)”
Bij brief van 25 maart 2011 heeft [A.] aan [B.] geschreven:
“Hierbij schrijf ik u in verband met beëindiging van het huurcontract, inachtnemend van een opzeggingstermijn van twee volle kalendermaanden. (zie artikel 1d van het huurcontract.)
De reden van beëindiging is omdat de eigenaar van de woning (…) zelf erin gaat wonen nadat de woning aangepast verbouwd is. De aanvangsdatum van de verbouwing zal op maandag 6 juni 2011 a.s. plaatsvinden. De duur van de verbouwing zal 40 werkbare dagen zijn. De duur van de verbouwing is ook gepland door de aannemersbedrijf.
Aangezien u ook herhaaldelijk mondeling doorgaf dat u op zoek was naar een andere woning na de beëindiging van de huurcontracttermijn, namelijk 31 mei 2011, wensen wij u veel succes en goeds in uw toekomstige woning.”
In antwoord op die brief heeft [B.] het volgende aan [A.] geschreven:
“Bij deze deel ik u mede niet akkoord te gaan met de beëindiging van huurcontract. Ik beroep mij in deze op de huurbeschermingswet.”
¬
De Huurcommissie te Haarlem heeft op 25 maart 2011 in beide onderhavige zaken een uitspraak gedaan, die op 13 mei 2011 aangetekend aan partijen is verzonden.
De inhoud van de uitspraak is dat er geen sprake is van een all-in-huur en dat de aanvangshuur van de woning is gesteld op een ten hoogste redelijke huurprijs van € 489,02 per maand, met dien verstande dat de huurder tijdelijk een huurprijs is verschuldigd van € 391,22 per maand, zo lang bepaalde met name genoemde onderhoudsgebreken aan de woning niet zullen zijn hersteld. Het gaat daarbij om lekkage in de schuur en vochtplekken in de woning en een verzakte en vermolmde begane grond vloer.
In de onderhavige dagvaarding van 8 juli 2011 worden tegen die beslissing van de Huurcommissie de hierboven geformuleerde voorzieningen gevorderd.
Op 1 juli 2011 heeft voor een collega kantonrechter te Haarlem een kort geding plaatsgehad tussen [A.] enerzijds en [B.] en zijn vriendin [X.] anderzijds, dat is uitgemond in een vonnis van 15 juli 2011.
[A.] vorderde in dat geding als voorlopige voorziening in grote lijnen wat hij in deze procedure vordert in een akte houdende vermeerdering van eis van 4 augustus 2011, te weten de ontbinding of beëindiging van de huur die hij eerder vergeefs als voorlopige voorziening had gevorderd. In zoverre is deze procedure dus de bodemprocedure ten opzichte van het kort geding vonnis.
In de conclusie van eis in reconventie vordert [B.] terugbetaling van teveel betaalde huur en, voorwaardelijk voor het geval het tot een beëindiging van de huurovereenkomst mocht komen, een vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten.
Anders dan in het kort geding is [B.] in deze bodemprocedure niet samen met zijn vriendin [X.] gedagvaard, maar bij de comparitie van partijen is gebleken dat [X.] en haar minderjarig kind nog steeds bij [B.] wonen, en dat [A.] bij de aanvang van de huur ook wist dat [B.] er niet alleen zou gaan wonen.
Het geschil
Gezien deze feitelijke vaststellingen moeten vele verschillende aspecten van het huurrecht en het huurprijzenrecht aan de orde komen.
De kantonrechter zal de vorderingen niet behandelen in de volgorde waarin zij in de conclusiewisseling aan de orde gesteld zijn, maar in onderstaande volgorde, waarin de verst strekkende stellingen en verweren eerst worden behandeld.
1. Eerst zal worden behandeld de vraag of de huur reeds is afgelopen en [B.] om die reden tot ontruiming moet worden veroordeeld.
2. Als dat niet het geval is moet aan de orde komen of er reden is voor een beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder. Als dat het geval is moet worden bepaald of en zo ja welke vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten hem moet worden toegekend.
3. Tenslotte , zowel bij beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder als bij afwijzing daarvan, moet worden bepaald hoeveel huur [B.] nog moet betalen en tot wanneer, afhankelijk van de vraag of [B.] al of niet vanaf de aanvang van de huur een andere huurprijs moet betalen dan de Huurcommissie heeft bepaald, en of en hoeveel [B.] heeft terug te vorderen van [A.].
Beoordeling van de geschilpunten
Ad 1. De vraag of de huur reeds is afgelopen en [B.] om die reden tot ontruiming moet worden veroordeeld is in het kort geding ook aan de orde geweest, maar uiteraard niet ten gronde behandeld.
De voorzieningenrechter overwoog dat partijen een verschillende visie hebben op de aard van de huurovereenkomst, en dat, mede gelet op het feit dat de tekst van de huurovereenkomst niet overal voldoende duidelijk is, en die tekst bovendien fouten bevat, die tekst niet zonder meer als uitgangspunt kan gelden. Er zou nader onderzoek moeten worden gepleegd, waartoe de voorlopige-voorzieningen-procedure zich niet leent.
[A.] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de door hem gebruikte overeenkomst is opgemaakt door een bemiddelaar die zijn vader destijds ook had bijgestaan bij de aankoop van de woning. De kantonrechter wil dat wel geloven want de verwijzingen naar artikelen in het oude boek 7A BW en de Huurprijzenwet waren in 1988 nog wel correct, maar de bewuste artikelen zijn inmiddels, al of niet gewijzigd, geïncorporeerd in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Die bewuste artikelen zijn alle van dwingend recht, dus er kan slechts zeer beperkt van worden afgeweken.
[A.] heeft kennelijk bij de verhuring van deze woning gewenst een beroep door huurders op opzeggingsbescherming en huurprijsbescherming zoveel mogelijk uit te sluiten en in deze bodemprocedure is nu aan de orde of en in hoeverre hij daarin kan slagen, nu [B.] wel degelijk een beroep doet op zowel opzeggingsbescherming als huurprijsbescherming.
Artikel 7:232 BW Pro regelt wanneer en onder welke omstandigheden een verhuurder van zelfstandige woonruimte deze tijdelijk verhuren kan met uitsluiting van de wettelijke opzeggingsbescherming.
Dit artikel moet, zoals blijkt uit de parlementaire behandeling en de daarop gevolgde jurisprudentie, restrictief worden toegepast. Het moet gaan om huurgebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het enkele gebruik van deze term in het huurcontract is niet voldoende om dat aan te nemen.
In de aard van het gehuurde kan het in dit geval niet zitten want het is een gewone, langdurig
voor permanente bewoning gebruikte en te gebruiken woning.
[A.] heeft ook onvoldoende aangetoond dat hij [B.] al bij het begin van de verhuring heeft meegedeeld dat de woning in juni 2011 ingrijpend zou moeten gaan worden verbouwd en geheel gerenoveerd.
Dat staat niet alleen niet in het contract en niet in de " huuropzegging " van 25 maart 2011, maar ook ter zitting is niets gebleken van een reeds gesloten aannemingsovereenkomst, tekeningen, berekeningen, bouwvergunning en dergelijke stukken.
Er is slechts sprake van een of meer oncontroleerbare, maar vrijblijvende offertes van een niet te traceren klusjesman.
Ad 2. Er is ook geen reden voor een beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder. De ouders van [A.] zijn bejaard. Zij wonen in een huurwoning die zij niet hoeven te verlaten. De woning staat zelfs op de nominatie om te worden verkocht, dus zij zouden de woning ook kunnen kopen en naar hun wensen aanpassen met het geld dat [A.] zegt thans te willen gaan besteden aan een grondige verbouwing van de onderhavige woning, die niet zonder onderhoudsgebreken is en niet zonder meer geschikt voor bewoning door zijn ouders.
[A.]'s ouders hebben de woning al in 1988 verlaten en er is niet aannemelijk gemaakt dat zij recente en vast omlijnde plannen hadden om daar na een ingrijpende verbouwing in terug te keren.
[A.] had de woning dan in 2010 niet moeten verhuren toen hij na een voorafgaande periode van gebruik door derden vrij kwam.
Bovendien is ter comparitie onweersproken aan de orde gekomen dat de ouders van [A.] inmiddels al enige tijd in Turkije verblijven.
Er is dus geen reden om de huur wegens dringend eigen gebruik op korte termijn te beëindiging en dus ook geen aanleiding om in reconventie een vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten toe te wijzen.
Ad 3. Dit betekent dat thans aan de orde moet komen welke huur [B.] moet betalen vanaf 1 juni 2010.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de uitspraak van de Huurcommissie van 25 maart 2011, aangetekend verzonden op 13 mei 2011. Met de dagvaarding op vrijdag 8 juli 2011, exact de laatste dag van de achtste week na 13 mei daaraan voorafgaande, heeft [A.] dus tijdig een voorziening tegen die beslissing gevorderd.
De kantonrechter zal niet bepalen dat de Huurcommissie niet bevoegd was om van de verzoeken van [A.] kennis te nemen omdat het om een huurovereenkomst ging die naar zijn aard van korte duur was. Hierboven is reeds overwogen dat dat niet het geval was.
[B.] heeft zich bij de Huurcommissie beklaagd over een te hoge aanvangshuur.
Volgens de dagvaarding zou die € 850,-- per maand hebben bedragen, maar volgens de huurovereenkomst gaat het om € 830,-- per maand, zij het dat de huur over juni (eenmalig?) € 850,-- moest zijn. De Huurcommissie gaat in ieder geval uit van € 830,-- en [B.] doet dat ook in zijn vordering in reconventie.
De zaak bij de Huurcommissie is aanvankelijk gecompliceerd doordat [A.] als verweer aanvoerde dat de huurprijs was verdeeld over kale huur en bijkomende zaken en kosten.
Daarom heeft [B.] voor de zekerheid ook een uitspraak over een eventuele all-in-huur gevraagd.
De Huurcommissie stelde vast dat [B.] zelf de energiekosten betaalt en dat meeverhuurde stoffering en een paar oude kachels naar objectieve maatstaven zo weinig waarde hebben dat zij niet voor afzonderlijke verhuring in aanmerking komen.
Er heeft door de daartoe bevoegde Rapporteur van de Huurcommissie een woningopmeting plaatsgehad, gevolgd door een puntenwaardering en een daarop gebaseerde vaststelling van de maximaal redelijke huurprijs.
Vervolgens is er ook op grond van door de Rapporteur gesignaleerde onderhoudsgebreken een korting toegepast en bepaald dat [B.] kan volstaan met betaling van de maximaal redelijke huurprijs met die korting, zolang de gebreken niet zijn hersteld en zonder die korting wanneer ze wel zullen zijn hersteld.
[A.] heeft kritiek op de puntenwaardering met betrekking tot technische installaties. Omdat in de woonkamer en een slaapkamer gaskachels zijn geïnstalleerd zouden 4 punten extra moeten worden toegekend.
De kantonrechter verwerpt deze stelling. Dat zou slechts het geval zijn als er een cv-installatie was. Hier zijn slechts twee oude losse kachels aanwezig die ook nog in strijd met de huidige normen op één en hetzelfde rookgasafvoerkanaal moeten functioneren.
[A.] betoogt dat het aspect woonomgeving onvoldoende is gewaardeerd.
Ook dat betoog faalt. Het aspect woonomgeving wordt bepaald per straat of wijk en voor afwijking naar boven of naar beneden zijn geen bijzondere redengevende feiten en omstandigheden gesteld.
Ook het betoog dat de geconstateerde onderhoudsgebreken geen aanleiding geven voor enige korting mist feitelijke grondslag.
Het bestaan van de gebreken wordt niet betwist. Dat er ernstige gebreken zijn ligt ook in de lijn van de stellingen van [A.] met betrekking tot de gewenste terugkeer van zijn ouders naar de woning en de daarvoor nodige ingrijpende verbouwing.
De Huurcommissie heeft ook niet de maximale korting toegepast maar een in haar ogen redelijke. De kantonrechter heeft daarover geen afwijkend oordeel.
Dat betekent dat de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur aan de orde moet komen.
De berekening door [B.] wordt niet betwist.
De kantonrechter zal geen wettelijke rente toekennen, maar [A.] de keuze laten hetzij meteen terug te betalen, hetzij toe te laten dat [B.] met toekomstige huurbetalingen compenseert tot het bedrag verrekend is.
Conclusie
In conventie moeten de vorderingen worden afgewezen
In reconventie komt de vordering tot vaststelling van een vergoeding voor verhuis- en wederinrichtingskosten niet aan de orde.
De vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur kan worden toegewezen als na te melden.
Kosten
[A.] moet als de (hoofdzakelijk) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
Beslissing:
De kantonrechter;
In conventie
Wijst de vorderingen af.
In reconventie
Veroordeelt [A.] om aan [B.] te betalen de som van € 5.265,36 te voldoen vóór 1 december 2011, of bij gebreke daarvan te gehengen en gedogen dat [B.] zijn huurbetalingen ad € 391,22 per maand staakt totdat het gehele bedrag aldus is verrekend.
Verstaat dat de overige vorderingen niet aan de orde komen.
In conventie en reconventie
Veroordeelt [A.] in de kosten van het geding, aan de zijde van [B.] begroot als volgt:
salaris gemachtigde € 500,--
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.J. van der Valk, kantonrechter, en op 17 november 2011 in het openbaar uitgesproken en door kantonrechter en griffier ondertekend.