ECLI:NL:RBHAA:2012:5966 - Rechtbank Haarlem - Afwijzing vordering tot beëindiging huurovereenkomst wege...

Uitspraak

RECHTBANK HAARLEM

Sector kanton

Locatie Haarlem

zaak/rolnr.:555218 / CV EXPL 12-5495

datum uitspraak: 26 september 2012

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]

te [woonplaats]

eiser

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde mr. F. Huisman

tegen

[gedaagde]

te [woonplaats]

gedaagden

hierna te noemen [gedaagde]

gemachtigde mr. L.I. Boes

De procedure

[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 29 maart 2012. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 juli 2012 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2012, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.

De feiten

[eiser] is sinds 2008 eigenaar van een woning met perceel grond (en opstallen) aan de [adres] te [woonplaats].

Daarvoor was de woning met het perceel grond eigendom van de grootmoeder van [eiser], [XXX 2].

[XXX 2] is de zuster van de moeder van [gedaagde], en dus een tante van [gedaagde].

De vader van [gedaagde] huurde sinds circa 1975 een perceel grond van [XXX 2] aan de [adres], gelegen naast de onder a genoemde woning, ten behoeve van de opslag van materialen voor zijn aannemingsbedrijf.

Per 1 mei 1985 is [gedaagde] de woning van [XXX 2] en haar echtgenoot gaan huren. De huurprijs bedroeg laatstelijk gedurende twee maanden € 145,21 per maand en voor de derde maand € 181,51.

Sinds 1991 of 1992 is [gedaagde] ook het perceel grond gaan huren, dat voordien door zijn vader werd gebruikt.

[eiser] woonde aanvankelijk met zijn ouders en grootouders (waaronder [XXX 2]) op ongeveer vijfhonderd meter afstand van de aan [gedaagde] verhuurde woning. De landerijen gelegen achter het gehuurde waren ook hun eigendom.

Omstreeks 1996 zijn [eiser], zijn ouders en grootouders verhuisd naar de Noordoostpolder. [eiser] woont daar thans nog met zijn moeder en grootmoeder in een boerderij en exploiteert met zijn moeder een veeteeltbedrijf.

Bij brief van 6 juni 2006 heeft de toenmalige gemachtigde van [XXX 2] aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn partijen een lage huurprijs overeengekomen in ruil waarvoor u voor het gehele onderhoud van het gehuurde zorg zou dragen. Te denken valt daarbij aan het onderhoud van het huis en tuin en het binnen- en buitenschilderwerk. (…)”In de brief is [gedaagde] gesommeerd het achterstallig onderhoud te verrichten, troep uit tuinen en garage op te ruimen en omwonenden het ongestoord recht van overpad te verlenen.

In reactie daarop heeft [gedaagde] op 15 juni 2006 geschreven dat hij niets weet van een afspraak over onderhoud van de woning. Voorts betwist [gedaagde] dat hij een opruimplicht heeft en wil hij meer weten over de klacht betreffende het gebruik van overpad.

Bij brief van 5 juli 2006 heeft de gemachtigde van [XXX 2] haar eerdere sommaties herhaald.

Bij brief van 28 februari 2008 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat [eiser] op 22 augustus 2007 eigenaar van het gehuurde is geworden en dat hij het gehuurde tezijnertijd zelf wil gaan gebruiken. Daarbij heeft hij aangekondigd de huur over drie jaar te zullen opzeggen. Voorts heeft hij de huur met betrekking tot de grond opgezegd per 1 september 2008 en [gedaagde] gesommeerd de schuren, melkstal en hangar die [gedaagde] zonder toestemming in gebruik had genomen, te ontruimen.

In reactie daarop heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij brief van 22 april 2008 laten weten dat [gedaagde] de grond waarvan de huur was opgezegd, per 1 april 2009 ontruimd zou worden opgeleverd. Verder zou [gedaagde] er voor zorgen dat de melkstal en hangar per 27 april 2008 ontruimd zouden zijn. De schuur/garage zou niet worden ontruimd, omdat deze valt onder de huur van de woning.

Vervolgens is bij brieven van 14 mei, 27 oktober, 6 november en 13 november 2008 verder gecorrespondeerd over het onderhoud en de ontruiming van de naast het gehuurde gelegen grond en opstallen.

Bij brief van 19 december 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik: [eiser] was te klein behuisd en wenste zijn eigen onderneming op te starten. Vervolgens heeft [eiser] meer dan twee jaar niets van zich laten horen.

Vanaf medio juni 2011 hebben partijen via hun gemachtigden gecorrespondeerd over de wens van [eiser] om het gehuurde te inspecteren. Uiteindelijk is een afspraak gemaakt voor 1 oktober 2011, maar die is door de gemachtigde van [eiser] afgezegd. Verder contact heeft niet meer plaatsgevonden.

Bij brief van 14 december 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Client is voornemens om het door u gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen en een bedrijf op te starten. Mede gelet op de staat van onderhoud dient er tevens een ingrijpende renovatie van het gehuurde plaats te vinden waarbij – gelet op de (structurele) wanverhouding tussen de door cliënt te ontvangen huurpenningen enerzijds en alle kosten verbonden aan een renovatie van het gehuurde c.q. het plegen van noodzakelijk groot onderhoud anderzijds – een beëindiging van de huurovereenkomst onvermijdelijk zal zijn. (…) Ik zeg u middels dit schrijven de huurovereenkomst dan ook op op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Voorts heeft u diverse opstallen en percelen grond in gebruik welke niet aan u zijn verhuurd: u maakt dan ook zonder recht of titel gebruik van deze opstallen en percelen.Dit levert tevens een grond op om de huurovereenkomst op te zeggen ex artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro nu u zich niet als goed huurder heeft (en blijft) gedragen. (…)”

De vordering

[eiser] vordert (samengevat):

verklaring voor recht dat hij op juiste gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden, dan wel ontbinding;

bepaling van de termijn waarop de huurovereenkomst zal eindigen, op straffe van een dwangsom;

te bepalen dat de huurovereenkomst tot het stuk braakliggende grond per 1 augustus 2012 tot een einde is gekomen en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming daarvan op straffe van een dwangsom;

[gedaagde] te veroordelen tot onmiddellijke ontruiming van de opstellen op het perceel van [eiser] op straffe van een dwangsom;

veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eiser] stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt door in strijd met gemaakte afspraken en ondanks sommaties, geen onderhoud aan het gehuurde te plegen, door zich zodanig te gedragen dat de communicatie tussen partijen volledig verstoord is en door zonder overleg eigendommen van [eiser] in gebruik te nemen.

Subsidiair voert [eiser] aan dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het huis waarin [eiser] met zijn moeder en grootmoeder woont, is te klein en [eiser] wil op zich zelf gaan wonen. Voorts wil hij vanuit het gehuurde een eigen onderneming gaan exploiteren. De woning zal ook geheel gerenoveerd moeten worden.

Voor wat betreft de gehuurde grond geldt dat de huur hiervan is beëindigd, maar [gedaagde] heeft nagelaten het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren. Het gebruik van de overige opstallen heeft [gedaagde] zich onrechtmatig toegeëigend en [eiser] wil hier zelf gebruik van maken.

Het verweer

[gedaagde] betwist de vordering. Hij betwist dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen: een afspraak over het uitvoeren van groot onderhoud is, behoudens het buitenschilderwerk, nooit gemaakt. Van verstoorde communicatie door toedoen van [gedaagde] is evenmin sprake: partijen hebben al jaren geen contact en [eiser] komt nooit bij het gehuurde. [gedaagde] heeft geen eigendommen van [eiser] zich toegeëigend.

Van dringend eigen gebruik is geen sprake: [eiser] woont al zijn hele leven met zijn ouders en grootouders in één huis en heeft thans nog slechts met zijn moeder en grootmoeder een grote boerderij tot zijn beschikking. De plannen tot het opstarten van een onderneming of het renoveren van de woning zijn niet onderbouwd of geconcretiseerd.

De voorheen gehuurde grond is (vrijwel) leeg.

De beoordeling van het geschil

De vordering tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op juiste gronden is ontbonden (vordering sub I) zal worden afgewezen: nergens blijkt uit hetgeen [eiser] heeft aangevoerd dat hij op enig moment de huur heeft ontbonden, zodat van een verklaring voor recht daarover ook niet mogelijk is. De vordering tot ontbinding zal evenmin worden toegewezen. [eiser] heeft die vordering in de dagvaarding volstrekt niet onderbouwd. Voor zover datgene wat [eiser] heeft aangevoerd ten aanzien van de door hem gewenste beëindiging van de huur moet worden geacht ook ten grondslag te liggen aan de vordering tot ontbinding van de huur, wordt verwezen naar het navolgende.

Uitgangspunt bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huur van de woning is dat slechts die gronden die in de huuropzegging vermeld zijn, daarbij worden meegenomen. Daarbij is niet de letterlijke tekst van de opzegbrief beslissend, maar de betekenis die [gedaagde] als huurder daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan toe mocht kennen. Gelet op dat laatste zal de kantonrechter bij de beoordeling ook de eerdere sommatiebrieven betrekken.

Primair heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ter onderbouwing van die opzeggingsgrond heeft [eiser] in de opzeggingsbrief alleen aangevoerd dat [gedaagde] diverse opstallen en percelen in gebruik heeft die niet aan hem zijn verhuurd. Blijkens de dagvaarding moet volgens [eiser] onder het niet goed huurderschap ook worden begrepen het handelen in strijd met de gemaakte afspraak dat [gedaagde] het onderhoud van de woning zou uitvoeren en de slechte communicatie tussen partijen. Uit de sommatiebrieven die aan de opzegging vooraf zijn gegaan, volgt dat [gedaagde] hierop meerdere malen is aangesproken.

De kantonrechter stelt voorop dat de gedragingen van [gedaagde] mede moeten worden beoordeeld in het licht van de familierelatie tussen partijen: aanvankelijk huurde de vader van [gedaagde] een perceel van [XXX 2] voor de opslag van materiaal, welk perceel [gedaagde] later zelf is gaan huren toen hij de woning ook al huurde. De tussenliggende percelen en opstallen, die niet door anderen gebruikt werden, heeft [gedaagde] vervolgens ook in gebruik genomen. De grootouders van [eiser], die op korte afstand woonden, moeten daarvan geweten hebben en hebben daartegen niet geprotesteerd. Partijen hadden toen nog een goede relatie en kwamen bij elkaar over de vloer. Sinds [gedaagde] door [eiser] is aangeschreven tot ontruiming van de percelen en opstallen die hij niet had gehuurd, heeft [gedaagde] zich bereid getoond om daaraan gevolg te geven en heeft hij een deel daarvan ontruimd. Voorts heeft hij toegezegd het opslagterrein, waarvan de huur is opgezegd, geheel te ontruimen.

Gelet op voormelde omstandigheden leidt het gebruik van opstallen en percelen die [gedaagde] niet heeft gehuurd, niet tot de conclusie dat sprake is van slecht huurderschap. Mede door de familierelatie tussen partijen is een situatie ontstaan die gedurende vele jaren door de (toenmalige) verhuurders gedoogd is en waaraan [gedaagde] bereid is een einde te maken.

De stelling van [eiser] dat [gedaagde] geen goed huurder is geweest omdat hij in strijd met de gemaakte afspraken geen groot onderhoud heeft gepleegd, gaat evenmin op. Nog daargelaten dat [gedaagde], met uitzondering van het buitenschilderwerk, het bestaan van een dergelijke afspraak die nooit op schrift is gezet, gemotiveerd heeft betwist, geldt het volgende. Uitgangspunt is dat groot onderhoud door de verhuurder wordt uitgevoerd en dat de huurder op grond van artikel 7:217 BW Pro alleen gehouden is kleine herstellingen te doen. Uit artikel 7:242 lid 1 BW Pro volgt vervolgens dat niet ten nadele van de woonruimtehuurder kan worden afgeweken van de contractuele vrijheid om meer dan kleine herstellingen ten laste van de huurder te brengen. Ingevolge artikel 68a Overgangswet NBW geldt voormelde bepaling ook voor “oude” huurcontracten. Kortom, zou al komen vast te staan dat [gedaagde] zich ooit heeft verbonden om het groot onderhoud voor zijn rekening te nemen, dan is die afspraak in strijd met artikel 7:242 lid 1 BW Pro en kan [eiser] daaraan geen rechten ontlenen.

Ten slotte kan de volgens [eiser] verstoorde communicatie ook niet leiden tot de conclusie dat sprake is van niet goed huurderschap. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de verhoudingen (door zijn toedoen) slecht zijn.
[eiser], die in een ander deel van Nederland woont, komt vrijwel nooit bij het gehuurde. Als hij al langs komt, kan hij het perceel ongestoord betreden. [eiser] heeft ter zitting ook verklaard dat zich nooit enig incident heeft voorgedaan. De stelling dat sprake is van ernstig verstoorde communicatie is dan ook onvoldoende onderbouwd.

Subsidiair heeft [eiser] zich beroepen op dringend eigen gebruik. Ook die grondslag kan niet leiden tot beëindiging van de huur en daartoe is het volgende redengevend. Een vordering gegrond op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 BW Pro kan alleen slagen indien aan de volgende cumulatieve eisen is voldaan:
- het eigen gebruik moet dringend zijn;
- er moet vervangende passende woonruimte voor de huurder aanwezig zijn;
- de beëindigingbelangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan de woonbelangen van de huurder.
Bij de beoordeling hiervan gaat het om de actuele situatie, maar daarbij kunnen toekomstige ontwikkelingen eventueel een rol spelen.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik heeft [eiser] aangevoerd dat hij op enig moment zijn bedrijf in de Noordoostpolder niet meer aldaar zal kunnen voortzetten en dat de woning waarin hij thans met zijn moeder en grootmoeder woont, niet meer voor hem geschikt is. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat het vrij zeker is dat hij op enige termijn zal moeten vertrekken, maar dat onteigeningen (nog) niet hebben plaatsgevonden en dat de vertrektermijn ook onduidelijk is. Verdere concretisering van de noodzaak om te vertrekken en om het gehuurde zelf in gebruik te nemen heeft [eiser] niet gegeven. Voorts heeft [eiser] verklaard dat hij geen gezin heeft en dat hij al zijn hele leven met zijn moeder en grootmoeder op een boerderij woont, waar hij zijn eigen kamer heeft. Ten slotte heeft [eiser] zijn stelling dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten van een noodzakelijk renovatie van het gehuurde, op geen enkele wijze nader onderbouwd of (bijvoorbeeld door middel van berekeningen) inzichtelijk gemaakt.

10.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] hiermee zijn stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende heeft onderbouwd. Voorts is [eiser] op geen enkele wijze ingegaan op de vraag of er vervangende passende woonruimte voor [gedaagde] aanwezig is, terwijl de stel- en bewijslast hiervan ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro op hem rust. Aan een belangenafweging komt de kantonrechter hierdoor niet eens toe.

11.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot beëindiging van de huur (vordering sub II) zal worden afgewezen.

12.

De vordering met betrekking tot het braakliggende terrein (vordering sub III) zal gedeeltelijk worden toegewezen. [gedaagde] heeft erkend dat de huur met betrekking tot bedoeld perceel is beëindigd, zodat [eiser] bij de verlangde verklaring voor recht geen belang heeft. Voorts is [gedaagde] weliswaar bezig geweest met het leegmaken van het terrein, maar hij heeft ter zitting erkend dat er nog steeds materiaal van hem op het perceel aanwezig is. Daarom zal de vordering tot ontruiming van dat terrein wel worden toegewezen, met dien verstande dat de daaraan verbonden termijn zal worden bepaald op één maand. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daar een dwangsom aan te verbinden: mocht [gedaagde] nalaten vrijwillig te ontruimen, dan kan [eiser] tot executie van dit vonnis overgaan.

13.

De vordering tot ontruiming van de overige opstallen die [gedaagde] zonder recht op titel in gebruik heeft (vordering IV) zal worden afgewezen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat tot het gehuurde behoren de woning, de tuin en de garage. Dit is door [eiser] niet weersproken. Voorts heeft [gedaagde] verklaard dat hij doende is de stal leeg te halen en dat de hangars niet door hem worden gebruikt. Ook dit heeft [eiser] niet weersproken. Gelet hierop valt niet in te zien welk belang [eiser] nog bij zijn vordering heeft.

14.

De conclusie is dan ook dat alleen de vordering tot ontruiming van het stuk braakliggende grond waarvan de huur is geëindigd, zal worden toegewezen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat deze grotendeels in het ongelijk wordt gesteld.

De beslissing

De kantonrechter:

- veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van het stuk braakliggende grond binnen één maand na betekening van dit vonnis;

- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 800,00 aan salaris van de gemachtigde

- verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.