Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 181315 / HA ZA 11-600
Vonnis van 15 februari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],[gemeente],
eiser,
advocaat mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE PURMEREND,
zetelend te Purmerend,
gedaagde,
advocaat mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juli 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 21 oktober 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [Eiser] heeft in 1974 het perceel met woonhuis en opstallen gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel) verworven. Het perceel ligt thans, na twee gemeentelijke herindelingen, in de gemeente Purmerend.
2.2. Sinds 1996 ontwikkelt de Gemeente in het westen en zuidwesten de nieuwbouwwijk “Weidevenne”. De ontwikkeling van het gebied vindt gefaseerd plaats en loopt door tot in 2017. Het perceel ligt nabij het toekomstige centrumgebied van Weidevenne.
2.3. Vanaf 1999 hebben [eiser] en de Gemeente onderhandeld over de verkoop van het perceel aan de Gemeente. [Eiser] heeft zich op een zeker moment bij deze onderhandelingen laten bijstaan door [A] (hierna: [A]). Namens de Gemeente zijn de onderhandelingen gevoerd door [B] (hierna: [B]).
2.4. In februari 2004 is tussen [eiser] en de Gemeente een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel. De koopprijs bedroeg € 580.000,-. In de koopovereenkomst van 2 februari 2004 is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
19. Indien blijkt dat de gemeente het onderhavige perceel voor 25 januari 2015 daadwerkelijk geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied Weidevenne betrekt heeft Partij 1 [rechtbank: [eiser]] recht op een extra schadevergoeding van € 125.000,-- […]. Deze bepaling is alleen van toepassing als er een ingrijpende verandering van het perceel zal plaatsvinden. Daarmee wordt uitdrukkelijk bedoeld sloop van de woning en vervolgens herontwikkeling van het perceel grond. Sloop van de bedrijfsopstallen en/of herprofilering van erfafscheidingen valt niet onder de werking van dit artikel,
Aan het einde van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is tevens het volgende handmatig toegevoegd:
mits de huidige kadastrale grens daarbij niet gewijzigd wordt.
2.5. Bij akte van 27 februari 2004 heeft ten overstaan van notaris [C] (hierna: de notaris) de levering van het perceel door [eiser] aan de Gemeente plaatsgevonden. In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
OMSCHRIJVING BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Artikel 3
Indien blijkt dat de gemeente het onderhavige perceel voor vijfentwintig januari tweeduizend vijftien daadwerkelijk geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied Weidevenne betrekt heeft verkoper recht op een extra schadevergoeding van éénhonderdvijentwintigduizend euro (€ 125.000,00). Deze bepaling is alleen van toepassing als er een ingrijpende verandering van het perceel zal plaatsvinden. Daarmee wordt uitdrukkelijk bedoeld sloop van de woning en vervolgens herontwikkeling van het perceel grond. Sloop van de bedrijfsopstallen en/of herprofilering van erfafscheidingen valt niet onder de werking van dit artikel, mits de huidige kadastrale grens daarbij niet gewijzigd wordt.
2.6. Uit de koopovereenkomst alsmede uit de akte van levering blijkt dat het perceel ten tijde van de verkoop aan de Gemeente een grootte had van 930 m².
2.7. In juni 2005 heeft de Gemeente een hoogwatersloot uitgegraven tussen de nieuwbouwwijk en het perceel. In verband met deze werkzaamheden heeft de Gemeente een stuk grond van het perceel afgegraven ten behoeve van de aanleg van een hoogwatersloot. Hierbij is de erfafscheiding, bestaande uit een heg en een pergola, verwijderd. De werkzaamheden zijn in juli 2005 afgerond.
2.8. In juli 2007 heeft de Gemeente via Arthur de Bock Makelaardij het perceel te koop aangeboden met een grondoppervlak van 930 m². [eiser] heeft vervolgens de makelaar telefonisch laten weten dat de genoemde oppervlakte van het perceel niet juist is. Dit heeft geresulteerd in bijstelling van het aangebodene door de makelaar naar 910 m².
2.9. In januari 2009 is het perceel door het Kadaster opnieuw ingemeten. Het Kadaster heeft de oppervlakte van het perceel vastgesteld op 890 m².
2.10. Bij verzoekschrift van 10 augustus 2010 heeft [eiser] deze rechtbank verzocht een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Bij beschikking van 2 september 2010 van deze rechtbank, sector civiel, heeft de rechter het verzoek van [eiser] toegewezen.
2.11. Op 6 oktober 2010 heeft het getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij als getuigen zijn gehoord [A], [B], [D], ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst tussen [eiser] en de Gemeente wethouder bij de Gemeente (hierna: de wethouder), de notaris alsmede [E], medewerkster van de notaris.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert – samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. een verklaring voor recht dat de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de leveringsakte zich heeft vervuld en dat de Gemeente het overeengekomen bedrag aan [eiser] verschuldigd is geworden,
II. veroordeling van de Gemeente tot betaling van € 125.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag, primair vanaf juli 2005 en subsidiair vanaf 12 januari 2009,
III. veroordeling van de Gemeente in de buitengerechtelijke kosten van € 2.842,00, vermeerderd met rente,
IV. veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure, alsmede de kosten van het voorlopig getuigenverhoor waaronder de deurwaarderskosten en taxe.
3.3. De Gemeente voert verweer en heeft primair betwist dat de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de akte van levering in vervulling is gegaan. Subsidiair heeft de Gemeente betoogd, voor zover de opschortende voorwaarde al is vervuld, dat de schadevergoeding op nihil dient te worden gesteld aangezien deze schadevergoedingsvordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de overeengekomen opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan, heeft [eiser] allereerst gesteld dat uit de tekst van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de akte van levering volgt dat herprofilering van de erfafscheiding, waarbij de kadastrale grens wel wordt gewijzigd, onder de werking van genoemde artikelen valt. Volgens [eiser] staat vast dat de heg en een pergola zijn verwijderd en er een hoogwatersloot is gegraven ten koste van het perceel. Tevens staat volgens [eiser] vast dat daarbij de kadastrale grens is gewijzigd. Er is derhalve volgens [eiser] sprake van herprofilering van de erfafscheiding waarbij tevens de kadastrale grens is gewijzigd. Het aanleggen van een sloot over het perceel is te zien als een ingrijpende verandering, aldus [eiser]. Voor zover de tekst van genoemde artikelen al onduidelijk is, dient de vraag of de overeengekomen opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan volgens [eiser] mede in het licht van het Haviltex criterium beantwoordt te worden. In dat verband heeft [eiser] gesteld dat de Gemeente tijdens de onderhandelingen over de verkoop van het perceel heeft toegezegd dat het perceel ‘nog voor geen meter’ gebruikt zou worden voor het plangebied Weidevenne en dat zij daarom niet de (hogere) onteigeningsvergoeding zou betalen. Dat lag anders bij [eiser]’s buurman, want op diens terrein zou een fietspad worden aangelegd. Om een stok achter de deur te houden en om de Gemeente aan haar toezeggingen te laten houden, heeft [eiser] voornoemde artikelen in de contractstukken laten opnemen en heeft [eiser] de notaris nog expliciet verzocht aan artikel 19 van Pro de koopovereenkomst toe te voegen dat de huidige kadastrale grens niet gewijzigd mocht worden. Door het perceel via vrijwillige, privaatrechtelijke weg aan de Gemeente te verkopen, verkreeg [eiser] immers een lagere koopprijs voor het perceel dan wanneer de Gemeente [eiser] had moeten onteigenen, aldus nog steeds [eiser].
4.2. De Gemeente heeft primair betwist dat de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan. Zij heeft daartoe aangevoerd dat uit artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de akte van levering niet volgt dat [eiser] bij de wijziging van de kadastrale grens aanspraak kan maken op de aanvullende schadevergoeding. Volgens de Gemeente zijn de genoemde artikelen alleen van toepassing als het perceel geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied wordt betrokken en als sprake is van een ingrijpende verandering van het perceel waarmee uitdrukkelijk wordt bedoeld sloop van de woning en vervolgens herontwikkeling van het perceel grond. Daarvan is geen sprake, aldus de Gemeente. Voor zover er al onduidelijkheid over de overeenkomst bestaat, is dit juist te wijten aan [eiser] aangezien [eiser] zelf op de definitieve overeenkomst nog een handgeschreven stuk heeft toegevoegd. Bovendien werd ook [eiser] bijgestaan door een professionele partij, aldus de Gemeente. Volgens de Gemeente dient dan ook aan de hand van de letterlijke taalkundig betekenis te worden vastgesteld of de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat wel sprake is van een leemte in de overeenkomst, heeft de Gemeente het volgende aangevoerd. Volgens de Gemeente blijkt onder meer uit de getuigenverklaringen van [B] en [A] dat met [eiser] is besproken dat zijn woning niet gesloopt zou worden, maar de loods wel. Ook heeft [B] met [eiser] besproken dat er een sloot zou worden gegraven. Volgens de Gemeente ging het dus echt om de vraag of naast deze werkzaamheden waardoor geen winst werd gemaakt door de Gemeente andere werkzaamheden zouden plaatsvinden waardoor de Gemeente wel winst zou maken op het perceel. Die werkzaamheden hebben niet plaatsgevonden, aldus de Gemeente. Volgens de Gemeente was het dan ook de bedoeling van partijen dat de bepaling alleen zou gelden bij sloop van de woning en herontwikkeling van het perceel.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635; Haviltex).
4.4. Om te kunnen beoordelen of de overeengekomen voorwaarde in vervulling is gegaan, dient allereerst beoordeeld te worden of de Gemeente het perceel geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied heeft betrokken. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende vast komen te staan dat de door de Gemeente aangelegde hoogwatersloot noodzakelijk was in verband met de ontwikkeling van het plangebied Weidevenne. Nu niet in geschil is dat voor de aanleg van deze hoogwatersloot een deel van het perceel is afgegraven, volgt de rechtbank de Gemeente niet in haar betoog dat het perceel niet geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied is betrokken. Het enkele feit dat het perceel op de kaart “Weidevenne in ontwikkeling” van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling van september 2010 als bestaande bebouwing is aangegeven, doet aan het voorgaande niet af.
4.5. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er een ingrijpende verandering van het perceel heeft plaatsgevonden. Uit de verklaringen van partijen blijkt dat [B] namens de Gemeente [eiser] tijdens de onderhandelingen over de verkoop van het perceel erop heeft gewezen dat er een nieuwe erfafscheiding zou komen in de vorm van een sloot. Volgens de getuigenverklaring van [B] bedoelde hij dat met herprofilering van de erfafscheiding. Voorts heeft de Gemeente niet weersproken dat zij aanvankelijk in de contractstukken niet wilden vastleggen dat zij het perceel niet nodig had voor de exploitatie van het plangebied Weidevenne. Eerst nadat [eiser] de kwestie aan de wethouder had voorgelegd, is artikel 19 alsnog Pro in de koopovereenkomst opgenomen. Omdat [eiser] nog niet helemaal tevreden was met de redactie van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst, is op zijn verzoek (door de notaris) aan artikel 19 van Pro de koopovereenkomst toegevoegd dat de kadastrale erfgrens daarbij niet mocht worden gewijzigd. Anders dan de Gemeente betoogt, kan die toevoeging alleen zien op de herprofilering die immers tijdens de onderhandelingen tussen [B] en [eiser] ter sprake was gekomen. In het licht van die omstandigheden kan de toevoeging redelijkerwijs niet anders begrepen worden dan dat [eiser] zekerheid wilden hebben dat bij die herprofilering, te weten het graven van een sloot, geen grond zou worden ingeleverd, met als criterium de kadastrale erfgrens, mede in verband met de door de Gemeente onvoldoende weersproken toezegging dat het perceel ‘nog voor geen meter’ gebruikt zou worden. Nu vast staat dat die erfgrens toch is gewijzigd, oordeelt de rechtbank dat sprake is geweest van een ingrijpende verandering zoals bedoeld in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de akte van levering en dat de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan.
4.6. Subsidiair heeft de Gemeente aangevoerd dat de schadevergoeding op nihil dient te worden gesteld aangezien de schadevergoedingsvordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens de Gemeente is de kadastrale grens enkel en alleen gewijzigd op initiatief van [eiser], terwijl deze wijziging volgens de Gemeente niet nodig was.
4.7. Dit verweer faalt. Ten eerste is deze stelling van de Gemeente, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser], niet komen vast te staan.
Bovendien valt niet goed in te zien waarom [eiser] zijn recht op schadevergoeding niet zou mogen uitoefenen indien hij er, juist met het oog op de financiële consequenties daarvan, zelf bij het Kadaster of bij de makelaar op zou hebben aangedrongen dat de kadastrale grens in overeenstemming met de werkelijke situatie zou worden gebracht. Veeleer zou [eiser] het de Gemeente terecht kwalijk hebben kunnen nemen indien de Gemeente de nieuwe kadastrale inmeting zou hebben belemmerd teneinde aan haar financiële verplichtingen jegens [eiser] te ontkomen.
4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] onder I en onder II dienen te worden toegewezen.
4.9. [Eiser] vordert de wettelijke rente, primair vanaf de dag dat de Gemeente het perceel heeft betrokken bij het plangebied (juli 2005), subsidiair vanaf de dag dat [eiser] aanspraak heeft gemaakt op het overeengekomen bedrag. De Gemeente heeft primair de verschuldigdheid van de wettelijke rente betwist. Subsidiair heeft de Gemeente aangevoerd dat de wettelijke rente eerst vanaf de datum van verzuim kan worden gevorderd.
4.10. Op grond van artikel 6:119 jo Pro. artikel 6:82 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is wettelijke rente verschuldigd over de periode dat de schuldenaar met de voldoening van een geldsom in verzuim is. Het verzuim treedt in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Nu [eiser] de Gemeente bij brief van 12 januari 2009 in gebreke heeft gesteld, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 19 januari 2009.
4.11. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.12. De Gemeente zal als de merendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 1.414,00
- getuigenkosten 1.204,00
- salaris advocaat 5.684,00 (4,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 8.392,81
5. De beslissing
De rechtbank
5.2. veroordeelt de Gemeente om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 125.000,00 (éénhonderdvijfentwintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 19 januari 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 8.392,81,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2012.?