Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak-/rolnummer: 543208/CV EXPL 12-989
datum uitspraak: 4 juli 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING PRÉ WONEN
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen: Pré Wonen
gemachtigde Van der Hoeden/Mulder
tegen
[X.]
te [woonplaats]
hierna te noemen: [X.]
gedaagden
gemachtigde mr. B. Kochheim-Bossink
De procedure
Pré Wonen heeft [X.] gedagvaard op 13 januari 2012. [X.] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 april 2012 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 21 mei 2012. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Pré Wonen verhuurt sinds 8 oktober 1993 aan [X.] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats]. De huurprijs bedraagt € 484,91 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst is het door Pré Wonen gehanteerde Huurreglement van toepassing.
2. Artikel 6.1 van het Huurreglement luidt:
“Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader (huurder) en overeenkomstig de daaraan bij deze overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.”
3. Pré Wonen heeft met de gemeenten Haarlem en Haarlemmerliede-Spaarnwoude, de Regiopolitie Kennemerland (district Haarlem), het Openbaar Ministerie (arrondissementsparket Haarlem), woningcorporaties Woonmaatschappij en Elan Wonen en met electriciteitsnetbeheerder N.V. Continuan Netbeheer een Convenant gesloten inzake de aanpak van de private en bedrijfsmatige teelt van cannabis/hennep. Het convenant is op 1 maart 2007 in werking getreden.
4. Op 24 oktober 2011 heeft een politie-inval plaatsgevonden in het gehuurde. In de bij het door [X.] gehuurde behorende box is een hennepplantage aangetroffen met 20 cannabisplanten. De hennepplanten en het aanwezige materiaal dat bestemd was voor het kweken van hennep zijn in beslaggenomen en vernietigd.
5. Pré Wonen heeft [X.] vervolgens thuis bezocht en –onder verwijzing naar voornoemd Hennepconvenant- tegenover haar het voornemen uitgesproken om te komen tot beëindiging van de huurrelatie.
6. Bij brief van 17 november 2011 heeft de gemachtigde van [X.] namens haar laten weten dat zij niet zal meewerken aan beëindiging van de huurovereenkomst en Pré Wonen verzocht af te zien van een ontruimingsprocedure tegen haar.
7. Op 7 februari 2012 heeft het Openbaar Ministerie aan [X.] geschreven dat is besloten om niet tot vervolging over te gaan, omdat ‘het belang van vervolging niet opweegt tegen het algemeen belang van de samenleving’ en ‘daarnaast spelen uiteraard bewijstechnische en juridische redenen een belangrijke rol’.
De vordering
Pré Wonen vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte en veroordeling van [X.] tot betaling van € 484,91 voor iedere maand dat [X.] het gehuurde na 31 januari 2012 in gebruik heeft gehouden.
Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [X.] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Door een kwekerij op het gehuurde te exploiteren, gedraagt [X.] zich niet als goed huurder en handelt zij in strijd met artikel 6.1 Huurreglement en artikel 7:213 BW. Zij heeft de bestemming van het gehuurde gewijzigd, hetgeen een inbreuk betekent op de verplichting ex artikel 7:214 BW en artikel 6.1 Huurreglement. Het is een feit van algemene bekendheid dat een illegale hennepkwekerij een groter risico van brand met zich meebrengt en dat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij ook anderszins een nadelige invloed uitgaat op de woonomgeving voor wat betreft de veiligheid en leefbaarheid. Dat het geconstateerde gevaar zich niet heeft verwezenlijkt, is niet van belang. Hennepteelt draagt voorts in hoge mate bij aan verloedering van de omgeving en daarmee aan vermindering van de waarde van het woningbezit van Pré Wonen. Uit verklaringen van de politie blijkt dat het gaat om een professionele hennepkwekerij. Er zijn maar liefst 20 planten aangetroffen. Het is bijzonder ongeloofwaardig dat [X.] de opbrengst van 20 planten nodig zou hebben voor eigen gebruik. [X.] heeft door het exploiteren van deze hennepkwekerij tevens in strijd gehandeld met de Opiumwet, hetgeen onrechtmatig gebruik van het gehuurde tot gevolg heeft. Het gedrag van [X.] levert een tekortkoming op die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Pré Wonen hanteert een strikt beleid ten aanzien van hennepteelt in haar huurwoningen. De ernstige gevolgen hiervan maken dat geen enkele tolerantie wordt betracht jegens huurders die zich hieraan schuldig maken. Pré Wonen wil ook naar andere bewoners toe de uitstraling hebben dat dit gedrag niet acceptabel is. Uitzonderingen zijn niet mogelijk, dit zou een sterke precedentwerking hebben. Het Hennepconvenant schrijft acties dwingend voor aan de deelnemende partijen.
[X.] kan zich niet verschuilen achter haar leeftijd van 79 jaar. De (persoonlijke) omstandigheden van [X.] brengen niet met zich mee dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Het verweer
[X.] betwist primair dat er zwaarwegende en voldoende grond is om de huurovereenkomst te ontbinden. Subsidiair verzetten de redelijkheid en billijkheid zich hiertegen. Meer subsidiair verzoekt zij de kantonrechter om een terme de grâce tot het moment waarop zij andere passende woonruimte heeft gevonden dan wel als voorwaarde aan de ontbinding te verbinden dat Pré Wonen [X.] andere passende woonruimte (in deze buurt) aanbiedt. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling
1. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 november 1998 beslist dat ook bij huur van woonruimte de algemene regel geldt dat iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (NJ 1999, 197). De schuldenaar moet zich gemotiveerd op deze uitzondering beroepen. Bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte te rechtvaardigen, moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de betekenis van de tekortkoming alsmede de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer.
2. [X.] heeft in dit kader aangevoerd dat zij al bijna 48 jaar huurster is van Pré Wonen. De huidige huurovereenkomst bestaat al ruim 18 jaar. Daarvoor huurde [X.] een woning aan de overzijde van deze straat. De sociale contacten van [X.] zijn geconcentreerd in haar woonomgeving; zij is hier geworteld en gelet op haar hoge leeftijd is [X.] ook aangewezen op (de zorg van) deze sociale contacten. [X.] is geen professionele kweker en heeft geen manipulaties verricht aan de meterkast. Zij heeft een paar plantjes met behulp van legale elektriciteit gekweekt. Er is dan ook geen sprake van gevaarzetting. Het OM heeft afgezien van strafvervolging. Evenmin heeft [X.] de bestemming van het gehuurde gewijzigd, zich niet als goed huurder gedragen en in strijd met het huurreglement gehandeld. Het gaat immers om een tuinhuisje, waarin net zo goed een ‘gewoon’ plantenkastje kan worden geplaatst. Het gehuurde is zij als woning blijven gebruiken. Er is dan ook geen sprake van verloedering of nadelige invloed op de woonomgeving wat betreft veiligheid en leefbaarheid of van vermindering van de waarde van het woningbezit van Pré Wonen. Bij beëindiging van de huurovereenkomst zou [X.] op straat komen te staan. Dit is onwenselijk, te meer gelet op de hoge leeftijd en ziekte van [X.]. Het Hennepconvenant bevat geen zero-tolerance insteek. Pré Wonen moet bij de uitvoering van het convenant rekening houden met haar maatschappelijke verplichtingen. Artikel 20 van het convenant biedt daartoe ook de mogelijkheid.
3. De kantonrechter stelt vast dat Pré Wonen aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming uitsluitend de hennepkweek ten grondslag heeft gelegd. Pré Wonen heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat [X.] op enige andere wijze of op enig ander moment is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4. De kantonrechter is van oordeel dat het kweken van 20 hennepplanten in een bij het gehuurde behorende box een ernstige tekortkoming oplevert, maar dat deze tekortkoming in dit geval toch geen ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat:
- de gemachtigde van Pré Wonen ter zitting heeft verklaard dat Pré Wonen in dit geval geen aanwijzingen heeft dat er is gemanipuleerd met de meterkast, terwijl Pré Wonen geen andere vormen van gevaarzetting bekend zijn dan het manipuleren van de elektrische installatie;
- de dochter van [X.] onweersproken heeft aangevoerd dat [X.] één lamp had laten ophangen in de box en dat [X.] nu voor het eerst was begonnen met de hennepkweek voor eigen gebruik, zodat er nooit een opbrengst is geweest;
- de hennepteelt uitsluitend plaats vond in de bij het gehuurde behorende box en [X.] de woning als woonruimte is blijven gebruiken;
- niet is gebleken dat de hennepkweek van [X.] heeft geleid tot enige vorm van overlast, verloedering of waardevermindering van het woningbezit van Pré Wonen of tot nadelig effect op de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving;
- er geen sprake is van enige andere tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;
- de persoonlijke omstandigheden van [X.], waaronder haar leeftijd van bijna 80 jaar, haar medische klachten en de omstandigheid dat [X.] al 48 jaar in dezelfde straat woont en haar sociale contacten in de buurt van haar woonomgeving heeft.
5. Gelet op voornoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de behoefte en het belang van Pré Wonen om de huurovereenkomst te ontbinden in dit geval niet voldoende opwegen tegen de noodzaak en het belang van [X.] om over de woonruimte te blijven beschikken. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden afgewezen.
6. Nu de huurovereenkomst in stand blijft is voor toewijzing van de gevorderde (door)betaling van € 484,91 per maand geen grond. Die verplichting volgt al uit de huurovereenkomst.
7. De proceskosten komen voor rekening van Pré Wonen omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Pré Wonen tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [X.] tot en met vandaag worden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.