Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak-/rolnummer: 557820 / VV EXPL 12-118
datum uitspraak: 6 juli 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap CONNEXXION FACILITAIR BEDRIJF B.V.
te Hilversum
eiseres in conventie
verweerster in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen: Connexxion
gemachtigde: mr. G. Ruardij
tegen
de besloten vennootschap MVG FONDS B.V.
te Amsterdam
gedaagde in conventie
verweerster in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen: MVG Fonds
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen
In conventie en voorwaardelijke reconventie
De procedure
Connexxion heeft MVG Fonds gedagvaard op 25 mei 2012. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 juni 2012. De gemachtigden van partijen hebben pleitnotities overgelegd. MVG heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Ter zitting is de procedure 14 dagen aangehouden met het oog op schikkingsonderhandelingen. Mr. Nieuwenhuijsen heeft de kantonrechter bij fax en brief van 25 juni 2012 bericht dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en mede namens mr. Ruardij verzocht om vonnis.
De feiten
a. Connexxion houdt zich bezig met regionaal personenvervoer via de weg, rails en het water.
b. MVG Fonds is eigenaresse van het pand - bestaande uit de begane grond en de eerste verdieping - aan het Stationsplein 1 in Haarlem (“het pand”). Het pand was eerder eigendom van de gemeente Haarlem, die het bij akte van 7 november 2008 heeft verkocht aan Connexxion Vastgoed B.V. Het pand is op 3 december 2010 geleverd aan Connexxion, die het diezelfde dag heeft (verkocht en) geleverd aan MVG Fonds.
c. Connexxion huurt op grond van een huurovereenkomst "kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" met bijbehorende Algemene Bepalingen met ingang van 1 december 2010 het pand van MVG Fonds tegen een jaarlijkse huursom van laatstelijk € 45.188 (exclusief btw en servicekosten).
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en een maand en eindigt op 31 december 2015.
d. In de huurovereenkomst staat onder meer:
“Artikel 1.2:
Het gehuurde zal door of vanwege de huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als districtskantoor, reisbureau, chauffeursverblijf, verkooppunt, kantoorruimte, verblijfsruimte voor personeel en publiek.”
“Artikel 1.3:
Het is de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.”
e. In artikel 6.11.2.3 van Algemene Bepalingen staat:“Huurder heeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
f. Artikel 6.11.2.4 van genoemde bepalingen bepaalt voor zover van belang: "Tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen, indien deze bij het einde van de huur niet zonder schade aan het gehuurde en niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt of wanneer deze veranderingen en toevoegingen niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde, (…) of wanneer zwaarwichtige bezwaren van de zijde van de verhuurder zich daartegen verzetten."
g. Na het aangaan van de huurovereenkomst heeft Connexxion het pand gebruikt als verblijfsruimte voor haar chauffeurs.
h. De gemeente Haarlem heeft bij besluit van 16 november 2011 Connexxion een (omgevings)vergunning verleend voor het intern verbouwen van het pand. MVG Fonds heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
i. Partijen hebben sinds eind 2011 onderhandelingen over de door Connexxion beoogde interne en externe verbouwing van het pand gevoerd. Connexxion heeft op 23 februari 2012 toestemming verzocht aan MVG Fonds voor de verbouwing van de begane grond van het pand op eigen kosten. MVG Fonds heeft deze toestemming niet verleend. Partijoverleg heeft hierin geen verandering gebracht.
j. Connexxion heeft op 2 april 2012 bij de gemeente Haarlem een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het wijzigen van de entree van het pand.
k. De gemeente Haarlem heeft Connexxion bij brief van 12 april 2012 meegedeeld dat uiterlijk op 1 oktober 2012 een beslissing moet zijn genomen en dat de beslistermijn met nog eens zes weken kan worden verlengd.
De vordering in conventie
Connexxion vordert (samengevat) bij wijze van voorlopige voorziening MVG Fonds te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- per dag en Connexxion te machtigen om de voorpui van het pand te wijzigen om daar een ingang te creëren als zij hiertoe een vergunning verkrijgt van de gemeente Haarlem, met veroordeling van MVG Fonds in de kosten van het geding.
Connexxion stelt daartoe dat MVG Fonds haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. MVG Fonds weigert toestemming en verbindt onredelijke, onbillijke en ongegronde voorwaarden aan de door Connexxion beoogde verbouwing van de begane grond van het pand. Connexxion wenst doelmatig(er) gebruik van het pand mogelijk te maken door de begane grond van het pand in te richten conform de zogenaamde Breaxx-formule. Het beoogde gebruik van de begane grond van het pand sluit aan bij het gebruik zoals partijen zijn overeengekomen. Om aan de behoeften van Connexxion en de nieuwe bouweisen op het gebied van bruikbaarheid en toegankelijkheid wat betreft drempels, hoogte en breedte van gangen en bereikbaarheid van verblijfsruimten als neergelegd in het Bouwbesluit 2003 te voldoen, dient de begane grond van het pand te worden verbouwd en dient daarin een nieuwe centrale entree (met gewijzigde voorpui) te worden aangebracht. Connexxion is bereid bij het einde van de huur de aangebrachte wijzigingen en de schade te herstellen en heeft er recht en een spoedeisend belang bij om na door de gemeente Haarlem verkregen vergunning daartoe de voorpui van het pand te wijzigen om daar een nieuwe entree te creëren.
Het verweer in conventie en de voorwaardelijke tegenvordering
MVG Fonds betwist de vorderingen en verzoekt om afwijzing hiervan. MVG Fonds voert daartoe - kort gezegd - aan dat de vorderingen spoedeisend belang ontberen, omdat de gemeente nog niet heeft beslist op de vergunningsaanvraag en hiervoor de lange beslistermijn van 26 weken geldt. Verder voert MVG Fonds aan dat zij zwaarwegende bezwaren heeft tegen het beoogde gebruik met de daaraan verbonden ingrijpende bouwkundige aanpassing door Connexxion en dat MVG Fonds met de door haar gestelde voorwaarden blijft binnen de grenzen van de overeenkomst en de eisen van redelijkheid en billijkheid van de partijverhoudingen. Uit de aard, de omvang en het doel van de verbouwing vloeit daarnaast voort dat Connexxion ten onrechte een beroep doet op artikel 7:215 BW en de daarin geopperde mogelijkheid van machtiging, nu dit artikel niet ziet op de onderhavige situatie, aldus MVG Fonds. De bestemming van het gehuurde verandert immers op het moment dat Connexxion daarin een winkel volgens de Breaxx-formule gaat exploiteren. Dit heeft ook een verandering van het huurregime tot gevolg en daarnaast bepalen de verbouwingen de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van het pand door MVG Fonds. Voor dit alles is dan ook de toestemming van MVG Fonds vereist en in haar visie stelt MVG Fonds met recht voorwaarden aan haar toestemming. Deze behelzen - samengevat en niet uitputtend - verhoging van de huurprijs naar een marktconforme huur passend bij die van winkelruimte, bouwkundige voorwaarden aan de verbouwing en zekerheid over het herstel in de oude staat.
MVG Fonds vordert uitsluitend voor het geval de kantonrechter de in conventie gevorderde machtiging verleent, (samengevat) dat daaraan de volgende voorwaarden worden verbonden:
1. Connexxion dient de gewenste aanpassingen uit te voeren conform de ontwerpen van
4 mei 2012 van de architect van verhuurder;
2. Connexxion dient verhuurder in staat te stellen erop toe te zien dat de werkzaamheden worden uitgevoerd overeenkomstig deze ontwerpen;
3. de tussen partijen geldende huurprijs wordt verhoogd tot € 75.000,--, vermeerderd met de btw, per jaar met ingang van het gereedkomen van de aanpassingen;
4. Connexxion dient een herstelplan ter goedkeuring aan verhuurder voor te leggen en mag pas na verkregen goedkeuring aanvangen met de werkzaamheden;
5. Connexxion dient een aanvullende bankgarantie voor € 80.000,-- te stellen of vergelijkbare zekerheid te verschaffen ter verzekering van herstel in oude staat;
dit alles met veroordeling van Connexxion in de proceskosten in reconventie.
De beoordeling
1. Hoewel niet valt te verwachten dat de procedure over het verkrijgen van de vergunning voor de verbouwing van de gevel van het pand bij de gemeente Haarlem op korte termijn is doorlopen, acht de kantonrechter wel spoedeisendheid geboden bij de gevraagde voorzieningen. Bij de mondelinge behandeling hebben beide partijen immers de wens te kennen gegeven een voorlopig oordeel over de kernpunten van hun geschil te verkrijgen.
2. Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de op dit moment bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van Connexxion tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit niet het geval is.
3. De kern van het geschil is of de door Connexxion beoogde veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en of zwaarwegende bezwaren van MVG Fonds zich verzetten tegen de aanpassingen. Voor beantwoording van deze vragen, moet worden bezien (i) hoe het gehuurde wordt gebruikt en (ii) wat de bestemming is van het gehuurde.
4. Uitgangspunt is dat als een bepaalde bestemming is overeengekomen de huurder verplicht is overeenkomstig die bestemming gebruik van het gehuurde te maken. Als de bestemming en het feitelijk gebruik niet meer overeenstemmen, kan er ofwel sprake zijn van wanprestatie ofwel van een stilzwijgende bestemmingswijziging. Of de huurder toestemming nodig heeft indien hij (gedeeltelijk) afwijkt van de bestemming van het gehuurde hangt af van de aard van het bedrijf.
Verder heeft te gelden dat een huurder niet bevoegd is de gedaante of inrichting van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als de verhuurder de toestemming niet verleent dan kan de huurder vorderen dat de rechter hem zal machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder de toestemming had moeten geven. In andere gevallen wijst hij de vordering slechts toe, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en geen zwaarwegende bezwaren van de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
5. Het gehuurde wordt op dit moment gebruikt als verblijfsruimte voor de chauffeurs van Connexxion. De bestemming van het gehuurde is omschreven in de huurovereenkomst als: "districtskantoor, reisbureau, chauffeursverblijf, verkooppunt, kantoorruimte, verblijfsruimte voor personeel en publiek". Connexxion wenst de begane grond van het gehuurde in te richten volgens de Breaxx-formule. Het gaat hier om een nieuwe formule met een verkoop- en servicepunt met ondergeschikte en dienende retailactiviteiten en horeca ten dienste van het reizigersverkeer. Hiervan bestaan al twee vestigingen in Enschede en Alkmaar. Om deze formule ook op het Stationsplein bij het busstation in Haarlem te realiseren, dient de huidige entree op de begane grond (gedeeltelijk) te worden aangepast aan de huidige eisen en wensen van de reizigers en de (nieuw)bouw-eisen. In de visie van Connexxion valt deze formule binnen de bestemming van het gehuurde en maakt de exploitatie het gebruik nog niet anders. De verbouwing is dan ook noodzakelijk en heeft bovendien een waardevermeerdering en een verhoging van de verhuurbaarheid tot gevolg, aldus Connexxion.
6. Uit de dossierstukken, meer in het bijzonder de persberichten van Connexxion over de Breaxx-formule en foto's van de Breaxx-vestiging op het treinstation in Alkmaar, is de kantonrechter voorshands met MVG Fonds van oordeel dat hierbij detailhandel de boventoon voert en niet zozeer het ondersteunen van reizigers. Het oplaadpunt voor OV chipkaarten en de beeldschermen aan het plafond nemen immers slechts een klein deel van de vestiging in beslag, terwijl de rest van de ruimte is voorzien van schappen met allerhande producten die ook in een gemiddelde supermarkt worden aangeboden, met daarbij een afdeling kant- en klare maaltijden/snacks. Dit betekent dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met het gebruik van het gehuurde volgens de Breaxx-formule niet binnen de overeengekomen bestemming wordt gebleven. Dat in de ruimte ook hostesses voor de reizigers aanwezig zijn en dat het gebruik slechts ziet op de begane grond van het gehuurde maakt dit niet anders.
7. Het voorgaande heeft tot gevolg dat - zoals MVG Fonds met recht heeft aangevoerd - indien toestemming wordt verleend voor de verbouwing met het oog op de exploitatie van de Breaxx-formule, partijen detailhandel (en eventueel horeca) en daarmee een wijziging van de bestemming en het gebruik van het gehuurde voor ogen staat. Aan dit voorlopig oordeel doet niet af dat de gemeente Haarlem van oordeel is de Breaxx-formule binnen de (tussen partijen overeengekomen) bestemming valt. Zij is immers derde en hanteert andere criteria bij de beoordeling hoe een ruimte wordt gebruikt. De wil (bedoeling) van partijen is echter bij de huurrechtelijke bestemming leidend.
8. Het enkele feit dat niet is komen vast te staan dat Connexxion de vergunningsaanvraag heeft voorzien van bouwtekeningen die de goedkeuring (kunnen) hebben van MVG Fonds, maakt al dat de gevorderde machtiging niet toewijsbaar is, gelet op de onomkeerbare situatie die bij het verlenen daarvan kan ontstaan.
9. Daarnaast heeft te gelden dat de beantwoording van de vragen de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en of zwaarwegende bezwaren van de zijde van MVG Fonds zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten, en of Connexxion als vervoerder wel of niet onder het 7:290 BW regiem valt, aan de bodemrechter is en niet aan de voorzieningenrechter.
10. De kantonrechter is onder de gegeven omstandigheden van oordeel dat naar verwachting de onderhavige vorderingen in een bodemprocedure, mede gelet op de zwaarwegende bezwaren die MVG Fonds lijkt te hebben, niet worden gehonoreerd. Dit betekent dat de voorlopige voorzieningen in conventie moeten worden geweigerd.
11. De proceskosten komen voor rekening van Connexxion omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Nu de kantonrechter niet toekomt aan de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering, komen deze kosten voor rekening van MVG Fonds.
Beslissing
De kantonrechter:
- weigert de gevorderde voorlopige voorzieningen (in conventie);
- veroordeelt Connexxion tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van MVG Fonds tot en met vandaag worden begroot op € 750,-- aan salaris gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. van Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.