Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 563222 \ VV EXPL 12-164
datum uitspraak: 18 juli 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap Schiphol Express Property B.V.
te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
eisende partij
hierna te noemen Schiphol Express
gemachtigde mr. R.F. Beijne
tegen
1. de besloten vennootschap Adminit Administratie Dienstverlening B.V.
te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer
hierna te noemen Adminit
2. de besloten vennootschap Schiphol Express Holding B.V.
te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer
hierna te noemen Schiphol Express Holding
3. [X.]
te Wilnis, gemeente De Ronde Venen
hierna te noemen [X.]
gedaagde partijen
gezamenlijk ook te noemen Adminit, Schiphol Express Holding en [X.]
gemachtigde mr. R.A. Brand
De procedure
Schiphol Express heeft Adminit, Schiphol Express Holding en [X.] op 4 juli 2012 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juli 2012, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
a. Met ingang van 1 januari 1998 heeft Schiphol Express aan Adminit verhuurd de bedrijfsruimte aan het adres Shannonweg 21 te Schiphol, hierna: de bedrijfsruimte.
b. Van deze huurovereenkomst maakte deel uit een “akte van borgtocht” waarbij Schiphol Express Holding zich jegens Schiphol Express verbond tot borg van alle verplichtingen van Adminit uit hoofde van de huurovereenkomst.
c. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen van toepassing.
d. Ingevolge artikel V C van de Algemene Bepalingen is onderverhuur slechts mogelijk na voorafgaande schriftelijk verleende toestemming van Schiphol Express.
e. Met de vereiste toestemming van Schiphol Express heeft Adminit de bedrijfsruimte voor (momenteel) 90% onderverhuurd aan een groot aantal afzonderlijke ondernemingen.
f. In 2009 werd aan de huurovereenkomst een Allonge toegevoegd, waarbij de duur van de overeenkomst werd bepaald op 12 jaar, 48 weken en 2 dagen met ingang van
1 april 2009 en derhalve lopende tot en met 5 maart 2022. De huurprijs werd bij die allonge per 1 april 2009 vastgesteld op € 218.166,66 inclusief omzetbelasting per maand en voorts per 1 januari 2011 op € 228.083,34 inclusief omzetbelasting per maand. De huidige huurprijs bedraagt € 233.557,34 per maand.
g. Met betrekking tot “Garantstelling” bevat die allonge de volgende bepaling:
“De besloten vennootschap Schiphol Express Holding B.V. verbindt zich bij wijze van zelfstandige verbintenis tegenover verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant te stellen voor al hetgeen huurder ingevolge deze allonge en de huurovereenkomst, of een eventuele verlenging(en) daarvan (…) of wegens voor huurder verrichte diensten aan verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) verschuldigd zal zijn. Schiphol Express Holding B.V. verplicht zich voorts om als eigen schuld aan verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) te zullen vergoeden alle schade door haar te lijden (…).
Schiphol Express Holding B.V. verbindt zich op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder (…) aan verhuurder te zullen voldoen al hetgeen verhuurder volgens diens schriftelijke verklaring uit hoofde van deze garantstelling van Schiphol Express Holding B.V.”
h. In 2011 hebben Schiphol Express (in de te noemen vaststellingsovereenkomst aangeduid als “Schiphol”) en Adminit een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“(...)
3. Partijen stellen vast dat de Betalingsachterstand per 1 januari 2011 een bedrag beloopt van € 1.024.387,40 te vermeerderen met BTW, welk bedrag Adminit verklaart per 1 januari 2011 schuldig te zijn aan Schiphol.
4. Adminit heeft (…) investeringen gedaan in het gehuurde. Partijen komen overeen dat de daarmee gemoeide kosten ten belope van € 207.931,40 exclusief BTW worden verrekend met de Betalingsachterstand, zodat de Betalingsachterstand na verrekening als voormeld een bedrag beloopt van € 816.456 te vermeerderen met BTW.
5. Schiphol verklaart zich ermee akkoord dat zolang Adminit de huurpenningen uit hoofde van de Huurovereenkomst en de Allonge als hiervoor bedoeld in artikel 1, tijdig en volledig voldoet, zulks wordt aangemerkt als een betaling in termijnen van de Betalingsachterstand vermeerderd met de daarover verschuldigde rente, zoals nader uitgewerkt in de als Bijlage I aan deze overeenkomst gehechte tabel.
(…)
6. Bij gebrek van tijdige en volledige betaling van de huurpenningen als hiervoor in artikel 5 bedoeld Pro, (...), verplicht Adminit zich uit hoofde van deze overeenkomst de Betalingsachterstand vermeerderd met BTW en 6% rente vanaf 1 januari 2011 tot de dag der algehele voldoening in 120 gelijk maandelijkse termijnen te betalen aan Schiphol (…).
(…)
8. Bij gebreke van tijdige betaling en/of de nakoming van enige andere verplichting (…) is Adminit zonder dat enige nadere ingebrekestelling is vereist in verzuim. Alsdan is (het restant van) de Betalingsachterstand en al hetgeen Schiphol overigens te vorderen heeft van Adminit direct en volledig opeisbaar.
(…)
11. Ter meerdere zekerheid aan Schiphol tot nakoming van de in onderhavige vaststellingsovereenkomst bepaalde verplichtingen van Adminit worden navolgende zekerheden gesteld:
• De besloten vennootschap Schiphol Express Holding B.V. verbindt zich als eigen verplichting tot de richtige nakoming van alle op Adminit uit hoofde van deze overeenkomst rustende verplichtingen en zal daartoe deze overeenkomst als hoofdelijk (mede)schuldenaar mede ondertekenen.
(…)”
i. In november 2011 zijn Schiphol Express en [X.] het volgende overeengekomen:
“Tot meerdere zekerheid van de betalingsverplichtingen die voor Adminit voortvloeien uit de Huurovereenkomst verbindt [X.] zich hierdoor in privé - als hoofdelijk medeschuldenaar naast Adminit - als eigen verplichtingen voornoemde betalingsverplichtingen na te komen tot een maximumbedrag van € 100.000,00 (…) welke zekerheid Schiphol hierbij aanvaardt.
Het (…) genoemde maximale bedrag van € 100.000,00 wordt gedurende een periode van 10 jaar lineair afgebouwd tot nihil, zodat het maximale bedrag per 31 december van elk jaar, voor het eerst per 31 december 2012 wordt verlaagd met een bedrag van € 10.000,00 (…)”
j. Bij afzonderlijke brieven van 13 juni 2012 heeft de gemachtigde van Schiphol Express Adminit en Schiphol Express Holding gesommeerd om tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand.
k. Eveneens bij brief van 13 juni 2012 heeft de gemachtigde van Schiphol Express [X.] en diens echtgenote gesommeerd om tot betaling van € 100.000,00 over te gaan.
De vordering
Schiphol Express vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. Adminit en Schiphol Express Holding zal veroordelen om de gehuurde bedrijfsruimte aan de Shannonweg 21 te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer, binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken volledig te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Schiphol Express te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat Adminit en Schiphol Express Holding hiermee in gebreke blijven, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom.
2. Adminit en Schiphol Express Holding elk voor zich, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen tot betaling aan Schiphol Express ten titel van voorschot op de vorderingen in de bodemprocedure van een bedrag van € 2.244.310,30, te vermeerderen met 2% rente per maand te rekenen vanaf de betreffende vervaldatum tot de dag der algehele voldoening alsmede te vermeerderen met een bedrag ter zake van buitengerechtelijke incassokosten groot € 6.422,00, althans door de kantonrechter te bepalen bedragen.
3. [X.] zal veroordelen tot betaling aan Schiphol Express ten titel van voorschot op de vorderingen in de bodemprocedure van een bedrag van € 100.000,00.
4. Adminit, Schiphol Express Holding en [X.] elk zal veroordelen tot betaling van de proceskosten.
Schiphol Express stelt daartoe het volgende:
Doordat Adminit haar betalingsverplichtingen jegens Schiphol Express niet nakwam, ontstond een huurachterstand per 1 januari 2011 van € 1.024,387,40.
Bij vaststellingsovereenkomst werden aflossingsafspraken vastgelegd.
De aflossingsafspraken zijn niet nagekomen.
Door het verzuim van Adminit is de aflossingsafspraak vervallen en is het bedrag van € 2.219.922,00 direct en volledig opeisbaar.
Ook in 2011 en 2012 bleef Adminit in gebreke met het nakomen van haar (reguliere) betalingsverplichtingen jegens Schiphol Express.
De achterstand bedraagt per 7 juni 2012 € 1.219.922,00, per 1 juli 2012 te vermeerderen met de alsdan verschuldigde termijn van € 233.557,34.
[X.] is enig aandeelhouder en bestuurder van Adminit. Hij heeft zich hoofdelijk verbonden om tot meerdere zekerheid van de betalingsverplichtingen die voor Adminit voortvloeien uit de huurovereenkomst als eigen verplichting in te staan voor die betalingsverplichtingen tot een maximum van € 100.000,00.
Adminit heeft met 42 ondernemingen onderverhuurovereenkomsten gesloten. De door de onderhuurders aan Adminit te betalen huur bedraagt € 2.976.247,88, derhalve meer dan de door Adminit aan Schiphol Express te betalen bedragen op jaarbasis.
Op grond van de Algemene Bepalingen is een vertragingsrente verschuldigd van 2% per maand.
Voorts zijn buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht. Ook voor deze kosten zijn Adminit, Schiphol Express Holding en [X.] aansprakelijk.
De vordering van Schiphol Express is als volgt te specificeren:
hoofdsommen tot en met 31 december 2010 € 1.024.387,40
rente hierover PM
rente over te laat betaalde huurtermijnen 2011 PM
hoofdsommen vanaf 1 januari 2012 € 1.219.922,00
rente hierover PM
buitengerechtelijke incassokosten PM
in totaal € 2.244.310,30
plus PM
Het verweer
Adminit, Schiphol Express Holding en [X.] betwisten de vordering en voeren daartoe - samengevat - het volgende aan:
Adminit erkent de huurachterstand, met dien verstande dat volgens haar sprake is van een huurachterstand van € 1.151.767,00.
Adminit is geenszins opgehouden te betalen. Zij heeft op 22 juni 2012 € 63.083,00 voldaan en op 2 juli 2012 nog € 228.083,00. Ook eind juli 2012 kan Adminit een substantieel bedrag voldoen. Verder is er een bankgarantie afgegeven. Dit alles moet in ogenschouw worden genomen bij de afweging van de daadwerkelijke achterstand en de noodzaak tot ontruiming van de bedrijfsruimte.
Aangezien Adminit niet is opgehouden met betalen, kunnen Schiphol Express Holding en [X.] nog niet worden aangesproken. Wat hen betreft is Schiphol Express daarom niet-ontvankelijk in haar vordering.
De vaststellingsovereenkomst kan nog wel degelijk worden nagekomen.
De bedrijfsruimte is thans voor ruim 90% onderverhuurd, waardoor de aanwas aan inkomsten weer flink is gegroeid.
De vooruitzichten zijn gunstig te noemen. Vanaf 2013 is de verwachting dat de bedrijfsruimte voor 100% zal zijn onderverhuurd.
Momenteel worden besprekingen gevoerd met een bedrijf dat Schiphol Express Holding wil overnemen. De verwachting is dat de overname over drie maanden zal zijn beklonken. Dat wil dus zeggen dat de huurachterstand van Schiphol Express Holding jegens Adminit kan worden ingelost, waadoor ook Aminit haar schuld jegens Schiphol Express kan inlossen.
De beoordeling van het geschil
1. Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van Schiphol Express tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit slechts deels het geval is. Voor het overige deel kan thans niet worden ingeschat hoe in de bodemprocedure zal worden beslist. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
De hoofdsommen tot en met 31 december 2010 waarvoor de vaststellingsovereenkomst is gesloten
2. Uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst blijkt allereerst dat het openstaande bedrag niet € 1.024.387,40 is, maar onder aftrek van de in die overeenkomst genoemde verrekening met een bedrag van € 207.931,40, per saldo € 816.456,00 bedraagt, te vermeerderen met de omzetbelasting.
3. Het standpunt van Schiphol Express dat de achterstand € 1.024.387,40 bedraagt, is daarom niet juist.
4. Voorts blijkt uit die vaststellingsovereenkomst dat zolang Adminit de huurpenningen uit de Huurovereenkomst tijdig en volledig voldoet, die betalingen zullen worden aangemerkt als afbetaling in termijnen van de achterstand van € 816.456,00.
5. Uit wat hierboven reeds is gebleken, met name uit de erkenning door Adminit, bestaat er een achterstand in de betaling van de huurpenningen uit hoofde van de Huurovereenkomst. Daarom moet worden geconcludeerd dat Adminit die huurpenningen niet tijdig en volledig voldoet, zodat die betalingen blijkens de tekst van de vaststellingsovereenkomst niet als afbetalingen op de achterstand van € 816.456,00 zijn/kunnen worden aangemerkt.
6. De consequentie daarvan is dat op grond van het bepaalde bij artikel 6 van Pro de vaststellingsovereenkomst Adminit verplicht is de achterstand vermeerderd met omzetbelasting en rente in 120 gelijke maandelijkse termijnen te voldoen.
7. Uit de stukken die in het geding zijn gebracht is niet gebleken wanneer de eerste van de 120 maandelijkse termijn is vervallen. De kantonrechter kan daarom op basis van de thans in het geding gebrachte stukken niet vaststellen of die termijn en/of termijnen al opeisbaar is/zijn. Daarom kan ook nog niet worden vastgesteld of op grond van artikel 8 van Pro de vaststellingsovereenkomst al sprake is van directe en volledige opeisbaarheid.
8. Op grond van het vorenstaande zullen de gevraagde voorlopige voorzieningen met betrekking tot de hoofdsommen tot en met 31 december 2010 worden geweigerd.
De huurachterstand vanaf 1 januari 2012
9. De kantonrechter zal allereerst ingaan op de achterstand in de huurbetalingen vanaf
januari 2012. Deze achterstand bedraagt volgens Schiphol Express tot en met juni 2012 € 1.219.922,00 en volgens Adminit tot en met juli 2012 een bedrag van € 1.151.766,71.
10. In het kader van deze procedure kan zonder nader onderzoek niet worden vastgesteld welk bedrag het juiste bedrag is, mede gelet op de door Adminit nog gestelde en door Schiphol Express niet weersproken betalingen van 22 juni 2012 en 2 juli 2012. Als voorschot op het uiteindelijk verschuldigde bedrag zal daarom het door Adminit erkende bedrag worden toegewezen.
11. Anders dan Schiphol Express Holding is de kantonrechter van oordeel dat ook zij hoofdelijk aansprakelijk is voor de voldoening van het bedrag aan achterstallige huurpenningen. Die hoofdelijke aansprakelijkheid volgt uit het bepaalde bij de vaststellingsovereenkomst, die Schiphol Express Holding immers als hoofdelijk medeschuldenaar heeft ondertekend.
12. Ook [X.] is hoofdelijk aansprakelijk, omdat hij zich bij overeenkomst in november 2011 als hoofdelijk medeschuldenaar heeft verbonden. Niettemin acht de kantonrechter in het kader van deze voorlopige voorzieningen nog geen aanleiding om de vordering tegen [X.] toe te wijzen. Uit het feit dat partijen zijn overeengekomen dat de aansprakelijkheid van [X.] lineair wordt afgebouwd, leidt de kantonrechter af dat [X.] dus niet altijd tot het volle maximale bedrag aansprakelijk zal zijn. Daarom moet eerst worden bezien tot welk bedrag Adminit uiteindelijk in gebreke blijft aan haar verplichtingen te voldoen, waarna pas definitief een oordeel kan worden gegeven over de omvang van de aansprakelijkheid van [X.]. De kantonrechter kan niet op voorhand aannemen dat die aansprakelijkheid in alle gevallen € 100.00,00 zal bedragen. Ook hiervoor is dus nader onderzoek, waartoe deze procedure zich niet leent.
De gevorderde ontruiming
13. Mede gelet op de bovenvermelde onduidelijkheden en het feit dat in de bedrijfsruimte een groot aantal onderhuurders hun onderneming voeren, is de kantonrechter bij afweging van de betrokken belangen van oordeel dat op dit moment nog onvoldoende aanleiding bestaat om tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Zeker in het licht van de huidige economische situatie acht de kantonrechter het niet verantwoord nu al een onomkeerbare beslissing tot ontruiming af te geven.
14. De kantonrechter is verder ten overvloede van oordeel dat deze zaak geschikt is voor mediation omdat:
- uit de stukken blijkt dat er meer zaken spelen dan alleen dit geschil,
- partijen nog een aantal jaren een verhuursrechtelijke relatie met elkaar zullen hebben,
- partijen een lange geschiedenis samen hebben,
- niet alleen partijen maar ook de betrokken onderhuurders een belang hebben bij een oplossing van de geschillen tussen partijen.
Buitengerechtelijke incassokosten
15. Schiphol Express heeft € 6.422,00 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. In deze procedure is niet gesteld of gebleken dat de door Schiphol Express verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
16. Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt Adminit en Schiphol Express Holding hoofdelijk des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om bij wijze van voorlopige voorziening ten titel van voorschot op de vorderingen in de bodemprocedure aan Schiphol Express te betalen € 1.151.767,71, te vermeerderen met de rente ad 2% per maand vanaf de onderscheiden vervaldatum van de huurpenningen tot de dag der algehele voldoening.
Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Weigert de meer of anders gevorderde voorlopige voorzieningen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.