Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 550857 \ HZ VERZ 12-12
datum uitspraak: 1 augustus 2012 bij vervroeging
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. de vennootschap onder firma ‘t Schaapie
[woonplaats]
2. [A.], vennoot
[woonplaats]
3. [B.], vennoot
[woonplaats]
verzoekende partijen
hierna gezamenlijk te noemen 't Schaapie
gemachtigde drs. D. van Holten MRE
tegen
Stichting Ymere
te Amsterdam
verwerende partij
hierna te noemen Ymere
gemachtigde mr. E. van der Hoeden
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- het verzoekschrift van 15 maart 2012, met producties,
- het verweerschrift van 18 juli 2012, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de 25 juli 2012 gehouden mondelinge behandeling en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van 't Schaapie aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. 't Schaapie huurt van Ymere de bedrijfsruimte aan het adres [te] [woonplaats].
b. 't Schaapie gebruikt de bedrijfsruimte als kinderopvang voor kinderen van 0 tot 4 jaar.
c. Van de huurovereenkomst tussen partijen maken deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte” (hierna: de Algemene Bepalingen).
d. De huur is ingegaan op 7 augustus 2009.
e. In de huurovereenkomst is opgenomen dat Ymere het voornemen heeft de bedrijfsruimte binnen afzienbare tijd te verbeteren of te slopen.
f. In de huurovereenkomst is voorts het volgende opgenomen:
“De huurtermijn is, vanwege de voorgenomen werkzaamheden dan ook voor de duur van maximaal anderhalf jaar, vanaf 7 augustus 2009 en lopende tot 1 februari en eindigt zoveel eerder of later als de werkzaamheden een aanvang hebben te nemen, doch uiterlijk 31 januari 2011.”
“Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste een half jaar.”
g. Bij brief van 14 april 2011 heeft Ymere -onder meer- het volgende aan 't Schaapie geschreven:
“Omdat de startdatum van de sloop is uitgesteld tot 1 januari 2012 kunnen wij u een verlenging aanbieden van de huurperiode. De verlenging van de huurovereenkomst zullen wij echter moeten formaliseren. Daarom sturen wij u deze brief in tweevoud en vragen wij u beide exemplaren voor akkoord te ondertekenen en per omgaande aan mij te retourneren.
Voorwaarden verlenging:
- U huurt de bedrijfsruimte (…) uiterlijk totdat deze leeg opgeleverd moet worden in verband met de planning van de sloop werkzaamheden. Dit is de uiterste einddatum.
- Deze verlenging van de huurovereenkomst duurt tot 1 januari 2012 of zoveel later als mogelijk, afhankelijk van de startdatum in het kader van de sloopplannen van Ymere. (…)”
h. 't Schaapie is akkoord gegaan met de in de brief van 14 april 2011 genoemde verlenging van de huurtermijn.
i. Bij brief van 10 november 2011 heeft Ymere -onder meer- het volgende aan
't Schaapie geschreven:
“Inmiddels is duidelijk geworden dat de planvoorbereiding voor de nieuwbouw en de herhuisvesting van de reguliere huurders dusdanig verloopt dat in het 1e kwartaal van 2012 gestart zal worden met de sloop van het complex.
Wegens dringend eigen gebruik hebben wij u de huur opgezegd tegen 31 december 2011 (…) Wij handhaven deze huuropzegging. Echter, wij zijn bereid, tegen dezelfde voorwaarden als tot op heden, de oplevering van de ruimte één maand uit te stellen.
Wij zeggen u derhalve de ontruiming van het gehuurde aan per 1 februari 2012, zodat u het gehuurde uiterlijk op 31 januari 2012 leeg, bezemschoon en met inlevering van alle sleutels aan Ymere dient op te leveren.”
j. Bij brief van 13 december 2011 heeft 't Schaapie -onder meer- het volgende aan Ymere geschreven:
“(…)
Potentiele vervangende huisvesting in het DSK gebouw (…) is geschikt te maken (…)
Mocht het DSK gebouw toch gehuurd kunnen worden, dan zal deze verbouwd moeten worden en de nodige vergunningen aangevraagd. De periode van ontwerp, ontvangst vergunning en verbouw beloopt tenminste 6 maanden na 1 januari 2012. Mocht het DSK gebouw niet gehuurd kunnen worden tegen de noodzakelijke voorwaarden dan zal een ander gebouw heringericht moeten worden. Het vinden van dit gebouw met inachtneming van de genoemde procedures en verbouw zal nog ca. 9 maanden in beslag nemen na 1 januari 2012.
U kunt zich voorstellen dat het onaanvaardbaar is dat de kinderen die worden gehuisvest in het gehuurde per de door u gemelde datum van 1 februari 2012 op straat komen te staan. Derhalve roept 't Schaapie ontruimingsbescherming in voor in eerste instantie 2 maanden na 31-1-2012 (…)”
k. Bij brief van 16 januari 2012 heeft Ymere in antwoord op de onder j. genoemde brief van 13 december 2011 -onder meer- het volgende aan 't Schaapie geschreven :
“In uw brief kondigt u aan dat u een beroep doet op huurbescherming gedurende de eerste twee maanden na 31 januari 2012. Dat is uw goed recht en wij delen u mee dat wij de start van de sloop uitstellen tot 1 april 2012.
(…)
Ook Ymere betreurt het zeer dat er geen oplossing is voor het kinderdagverblijf. Maar verder uitstel van de sloopwerkzaamheden kunnen wij niet verantwoorden, aangezien dit zeer hoge kosten met zich meebrengt.”
De vordering
't Schaapie verzoekt de kantonrechter om de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden te verlengen.
't Schaapie heeft het volgende aan het ten grond¬slag gelegd:
't Schaapie heeft zich vanaf begin 2010 ingespannen om vervangende huisvesting te vinden. Ymere is voortdurend op de hoogte gehouden van de vorderingen daarvan.
Er is wel een sloopvergunning afgegeven voor het wooncomplex, maar nog geen bouwvergun-ning (Omgevingsvergunning).
't Schaapie verzoekt de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden te verlengen op grond van de volgende zwaarwegende belangen:
- er is nog geen alternatieve huisvesting voor 91 kinderen (45 kindplaatsen) gevonden;
- het is pedagogisch niet bevorderlijk om de kinderen over andere kinderdagverblijven te verspreiden;
- de beide eigenaren van 't Schaapie zijn voor hun inkomen totaal afhankelijk van het kin-derdagverblijf;
- 11 medewerkers zullen hun baan verliezen en 4 stagiaires zullen hun opleiding niet kun-nen afmaken;
- Ontruiming van de bedrijfsruimte betekent het einde van het kinderdagverblijf 't Schaapie.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 25 juli 2012 heeft 't Schaapie betoogd dat per 1 september 2012 een nieuwe locatie kan worden gehuurd, dat daarin bouwkundige aan-passingen moet plaatsvinden en dat (mede) in verband met de door de gemeente Haarlem af tegen vergunning, de nieuwe locatie naar verwachting op 1 december 2012 in gebruik kan wor-den genomen als kinderdagverblijf. Om die reden verzoekt 't Schaapie de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 december 2012.
Het verweer
Ymere betwist het verzoek en voert daartoe het volgende aan:
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten kan 't Schaapie niet te goeder trouw een beroep doen op de verlenging van de ontruimingstermijn. Dit klemt temeer omdat Ymere ten gevolge van de gevraagde verlenging reeds schade heeft geleden en nog meer schade zal lijden bij toewijzing van de gevraagde verlening.
Ymere verzoekt de kantonrechter het verzoek af te wijzen met veroordeling van 't Schaapie tot ontruiming van de bedrijfsruimte per 1 augustus 2012.
De beoordeling van het geschil
1. Tussen partijen staat vast dat het bij 't Schaapie bekend was dat de huurovereenkomst zou eindigen in verband met de sloop van de bedrijfsruimte. Dit feit brengt echter niet met zich dat 't Schaapie in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid zou handelen door zich niettemin op verlenging van de ontruimingstermijn te beroepen.
2. Het bepaalde bij artikel 7:230a BW is van dwingendrechtelijke aard. Het 9e lid van dat artikel bepaalt immers dat van dit artikel niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Ymere had daar als professionele verhuurder rekening mee moeten houden.
3. Beoordeeld moet worden of een belangenafweging met zich brengt dat de ontruimingstermijn tot 1 december 2012 moet worden verlengd. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
4. Het is buiten kijf dat Ymere schade lijdt door de omstandigheid dat de sloopwerkzaamheden niet kunnen worden voortgezet zolang 't Schaapie de bedrijfsruimte niet zal hebben verlaten. De omvang van die schade is echter niet bekend. Daarbij komt dat Ymere uiteraard ook tijdens de duur van de verlenging van de ontruimingstermijn nog huurpenningen van 't Schaapie zal ontvangen, die de schade natuurlijk weer beperken.
5. Daar staat tegenover dat het ook buiten kijf is dat 't Schaapie schade lijdt wanneer zij thans tot ontruiming zal moeten overgaan. Het zal het einde van het kinderdagverblijf betekenen. Onder de huidige economische omstandigheden vindt de kantonrechter dat geen aanvaardbaar gevolg.
6. Vaststaat dat 't Schaapie al vanaf begin 2010 op zoek is geweest naar een andere locatie en dat die zoektocht werd bemoeilijkt door de (gemeentelijke) eisen die aan een locatie voor een kinderdagverblijf worden gesteld. Daarvoor kan 't Schaapie geen verwijt worden gemaakt. Zij heeft allerminst stilgezeten.
7. Op grond van het vorenstaande slaat de balans door in het voordeel van de belangen van 't Schaapie en zal de ontruimingstermijn worden verlengd tot 1 december 2012.
8. Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen en de aard van deze procedure zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden tot 1 december 2012.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.