Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 558777 \ CV EXPL 12-6871
datum uitspraak: 13 september 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de naamloze vennootschap Altera Vastgoed N.V.
te Amstelveen
eisende partij
hierna te noemen Altera Vastgoed
gemachtigde mr. B.J. Groenhuijzen
tegen
1. [eiser 1]
te [woonplaats]
hierna te noemen [eiser 1]
en
2. R.A.J. [eiser 2]
te [woonplaats]
hierna te noemen [eiser 2]
gedaagde partij
hierna gezamenlijk ook te noemen [eiser 1] en [eiser 2]
procederende in persoon
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 mei 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 5 juli 2012 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 31 augustus 2012 gehouden comparitie van partijen.
De feiten
a. [eiser 1] heeft van Altera Vastgoed gehuurd de woning aan het adres [adres] te [woonplaats]. De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 905,00 per maand en na verlaging laatstelijk per 1 juli 2011 € 830,00.
b. [eiser 2] heeft zich bij overeenkomst van 27 maart 2009 jegens Altera Vastgoed als borg verbonden om, indien [eiser 1] in gebreke blijft met tijdige betaling van de huur en alle overige verplichtingen van [eiser 1] uit de overeenkomst, op verzoek van Altera Vastgoed de betalingen te verrichten.
c. In de huurovereenkomst tussen [eiser 1] en Altera Vastgoed zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en 14 dagen, ingaande 16 april 2009 en lopende t/m 30 april 2010.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (...)
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”
d. De in artikel 3.1 van de huurovereenkomst opgenomen periode is zonder opzegging verstreken.
e. Bij brief van 26 april 2011 heeft Altera Vastgoed het volgende aan [eiser 1] geschreven:
“(…)
Echter voor alle appartementen die nu in verhuur zijn of eventueel komen, zal een huurprijsverlaging plaatsvinden.
Altera Vastgoed wil ook de zittende huurders aanbieden om de huur te verlagen, waarbij als voorwaarde wordt gesteld dat u instemt met verlenging van de huurovereenkomst met minimaal 1 jaar. De verlenging gaat in op de datum van de eerstvolgende mogelijkheid tot opzegging.
Indien u geen gebruik wilt maken van deze huurverlaging en de daaraan gestelde voorwaarden, zal de huur per 1 juli 2011 met 1,3% worden verhoogd.
Met betrekking tot het door u gehuurde appartement kunnen wij u het volgende voorstel doen:
- Met ingang van 1 juli 2011 zal de huidige (kale) huurprijs met € 111,50 worden verlaagd naar € 830,00 per maand;
- Met ingang van 1 juli 2011 zal de bestaande huurovereenkomst worden voortgezet voor de duur van minimaal één (1) jaar, lopende tot 30 juni 2012. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen;
- Na ondertekening zal deze brief als aanvulling aan de bestaande huurovereenkomst worden toegevoegd;
- Voor al het overige blijft de bestaande huurovereenkomst onverkort van toepassing.
Wij verzoeken u vriendelijk deze brief te ondertekenen en één exemplaar getekend te retourneren uiterlijk voor 12 mei 2011 (…)”
f. Op 29 mei 2011 heeft [eiser 1] zijn handtekening geplaatst onder de volgende tekst:
“Ik ga akkoord met verlenging van mijn bestaande huurovereenkomst met tenminste 1 jaar tegen de lagere huurprijs van € 830,00 per maand. De huurovereenkomst wordt verlengd tot 30 juni 2012.”
g. Bij brief van 16 oktober 2011 heeft [eiser 1] de huur opgezegd per 30 november 2011.
h. Bij brief van 20 oktober 2011 heeft Altera Vastgoed het volgende aan [eiser 1] geschreven:
“Wij hebben vandaag uw huuropzegging (…) ontvangen.
Wij kunnen deze echter niet in behandeling nemen, omdat u op 29 mei j.l. een overeenkomst heeft getekend, waarbij de huur per 1 juli j.l. is verlaagd op basis van het verlengen van de huurovereenkomst - zonder mogelijkheid tot tussentijdse opzegging - tot 30 juni 2012.
U bent dus nog verplicht tot eind juni 2012 als huurder aan te blijven.
Indien u toch wenst de woning per eind november 2011 op te zeggen pleegt u contractbreuk. Het gevolg hiervan is dat de huurverlaging met terugwerkende kracht ongedaan wordt gemaakt en u het deel wat u per maand vanaf 1 juli 2011 minder heeft betaald alsnog aan ons over te maken inclusief de indexering van de huurverhoging die per 1 juli ieder jaar plaatsvindt. Ook bent u gehouden aan de betaling van de maandelijkse huurpenningen tot wij een nieuwe huurder hebben gevonden of tot uw contract eind juni 2012 eindigt.
(…)”
i. Per e-mail bericht van 1 november 2011 heeft [eiser 1] in antwoord op de onder j. genoemde brief van 20 oktober 2011 het volgende aan Altera Vastgoed geschreven:
“(…)
U heeft aangegeven dat u mijn opzegging niet in behandeling neemt.
Het opzeggen van en huurcontract is een eenzijdige rechtshandeling, zoals beschreven staat in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Er is dus geen vereiste van wilsovereenstemming.
Het verbaast mij daarom dat u de opzegging van de huur niet in behandeling wilt nemen.
Het niet in behandeling nemen is volledig voor uw eigen verantwoordelijkheid,
Ik verzoek u, om de sleutel omstreeks de opzegdatum in ontvangst te nemen en de eindbezichtiging te laten plaatsvinden.
(…)
Ik verneem uw reactie graag binnen twee weken. Mocht ik na verstrijken van de gestelde termijn geen reactie van u hebben ontvangen, dan is onderstaande het enige dat mij nog rest:
- De woning in oorspronkelijke staat terugbrengen voor 1 december 2011.
- De sleutel via een deurwaardersexploot of aangetekende brief voor 1 december 2011 versturen.
- Stopzetten van het betalen van de huurpenningen met ingang van 1 december 2011.
- (…)”
j. Bij brief van 20 december 2011 heeft Altera Vastgoed het volgende aan [eiser 1] geschreven:
“(…)
U heeft uiteindelijk met een schrijven d.d. 30 november 2011 één set sleutels van de woning aan ons gezonden en aangegeven de huur uwerzijds te hebben beëindigd. U pleegt hiermee contractbreuk.
Wij beschouwen uw schrijven van 30 november j.l. als huuropzegging, echter zijn hier een aantal voorwaarden aan verbonden.
U blijft verantwoordelijk voor het betalen van de maandelijkse huurpenningen tot en met 30 juni 2012 of tot wij (…) met een nieuwe huurder een huurovereenkomst hebben afgesloten.
Verder zal er een eindinspectie plaatsvinden in de woning op maandag 2 januari 2012 om 11:30 uur, waarbij u hierbij wordt uitgenodigd aanwezig te zijn.
Alle eventuele schade en kosten die moeten worden gemaakt om de woning verhuurbaar te maken – hieronder vallen ook de kosten voor het verwijderen van achtergelaten inboedel – en het aanschaffen van nieuwe cilinders en sleutels worden aan u doorbelast.
Tot slot wordt u hierbij met terugwerkende kracht aansprakelijk gesteld voor de huurkorting die u sinds 1 juli 2011 tot en met de door u betaalde huur van november 2011 heeft genoten in ruil voor contractverlenging, waaraan u zich niet heeft gehouden. De huurkorting die u hierdoor onterecht heeft genoten vanaf 1 juli 2011 tot en met 30 november 2011 is in totaal € 325,00 (zijnde 5 x € 65,00 per maand). Indien u geen huurverlaging had gekozen zou de huur per 1 juli 2011 € 895,00 per maand zijn geweest.”
De vordering
Altera Vastgoed vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser 1] en
[eiser 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Altera Vastgoed van € 3.192,55, te vermeerderen met de contractuele rente ad 1% per maand over de openstaande maandbedragen vanaf 11 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, met hoofdelijke veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.
Altera Vastgoed heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
[eiser 1] is in gebreke gebleven met de regelmatige betaling van de huur. Altera Vastgoed heeft aangeboden te trachten de woning weer te verhuren. Indien zij de woning eerder aan een derde onder gelijkluidende voorwaarden zou kunnen verhuren, zou de huurovereenkomst alsnog met [eiser 1] voortijdig worden beëindigd. Altera Vastgoed is erin geslaagd de woning per 1 maart 2012 aan een derde te verhuren onder gelijkluidende voorwaarden. Daardoor werd de huur-overeenkomst met [eiser 1] op 29 februari 2012 beëindigd.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn thans de volgende bedragen aan Altera Vastgoed verschuldigd:
- huur december 2011 € 865,00
- huur januari 2012 € 870,00
- huur februari 2012 € 870,00
totaal € 2.605,00
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, hebben [eiser 1] en [eiser 2] Altera Vastgoed genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. Altera Vastgoed heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van € 535,50 inclusief omzetbelasting. [eiser 1] en [eiser 2] dienen deze kosten ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan Altera Vastgoed te voldoen.
Voorts zijn [eiser 1] en [eiser 2] de contractuele rente ad 1% per maand verschuldigd geworden. Deze contractuele rente bedraagt € 52,05.
Het verweer
[eiser 1] en[eiser 2] betwisten de vordering en voeren daartoe het volgende aan:
De huurovereenkomst is na 30 april 2010 voor onbepaalde tijd voortgezet.
Daarna kon de overeenkomst met een termijn van één maand worden opgezegd.
[eiser 1] beroept zich daarbij op het bepaalde bij artikel 3 van de huurovereenkomst en op artikel 19 van de algemene bepalingen.
Altera Vastgoed weigerde de huuropzegging in behandeling te nemen en een overdracht te realiseren, ondanks herhaalde verzoeken.
Daardoor was [eiser 1] op 30 november 2011 genoodzaakt de woning naar de originele staat terug te brengen en de sleutels per aangetekende brief naar Altera Vastgoed te sturen.
De huurovereenkomst is daarmee op 30 november 2011 geëindigd.
[eiser 1] heeft op 26 april 2011 een strook ondertekend met daarin akkoord voor ten minste één jaar de huur te verlagen. De begeleidende brief van 26 april 2011 is nooit ontvangen, noch gelezen door [eiser 1].
De inhoud van de strook wijkt af van de begeleidende brief. De strook vermeldt niet dat er niet tussentijds kan worden opgezegd.
De begeleidende brief is ook in strijd met de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte. Lid 19 stelt duidelijke termijnen met betrekking tot het opzeggen. Mede is deze brief in strijd met artikel 7:271 BW.
[eiser 1] is nooit akkoord gegaan met de voorwaarden zoals gesteld in de brief van 20 december 2011.
De kosten die Altera Vastgoed noemt van de vermeende contractbreuk zijn te hoog.
Altera Vastgoed heeft pas op 18 januari 2012 de woning op verschillende media aangeboden. De huurders waren zelfs al op 31 januari 2012 gevonden. Redelijkerwijs kan er dus gesteld worden dat als de woning al voor december 2011 zou zijn aangeboden, deze niet langer dan één maand leeg zou hebben gestaan.
Van incassokosten kan ook niet worden gesproken, aangezien het een betwiste zaak betreft.
Altera Vastgoed heeft zich onredelijk opgesteld en niet naar eer en geweten gehandeld. Altera Vastgoed is daarmee onbetrouwbaar geworden.
De brief van 20 december 2011 bevat illegale voorwaarden en kan als intimiderend worden gezien.
Tot slot wil [eiser 1] zich beroepen op artikel 6:258 BW. De reden van opzeggen was dat [eiser 1] een huis heeft gekocht en daarmee een hypotheek is aangegaan. Dat de opzegging van de huurovereenkomst niet mogelijk was en dat hiermee hoge kosten gepaard gaan, is onvoorzien en naar alle maatstaven onredelijk te noemen.
De beoordeling
1. Nu de huurovereenkomst niet voor 30 april 2010 is opgezegd, is vanaf die datum sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zoals bepaald in artikel 3 van de huurovereenkomst.
2. De vraag die daarom moet worden beantwoord is of Altera Vastgoed bevoegd was in haar brief van 26 april 2011 een voorstel te doen dat, bij aanvaarding door [eiser 1] er toe zou leiden dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd omgezet in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
3. Hier is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de situatie zoals bedoeld in artikel 7:230 BW. Dat partijen na het einde van de huurperiode op 30 april 2010 een andere bedoeling hadden, waardoor geen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is gesteld noch gebleken. De brief van 26 april 2011 kan geen basis vormen voor een andere partijbedoeling, omdat deze brief van een jaar later dateert.
4. Artikel 7:242 lid 2 BW bepaalt dat niet ten nadele van de huurder van artikel 7:230 BW kan worden afgewezen.
5. Het voorstel van de brief van 26 april 2011 houdt ontegenzeggelijk benadeling van [eiser 1] als huurder in. Hem wordt immers door de wijziging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in een overeenkomst voor bepaalde tijd, de in het huurrecht gegeven mogelijkheid tot opzegging ontnomen.
6. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat vanaf 30 april 2010 ongewijzigd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft bestaan.
7. Op grond van het bepaalde bij artikel 3 van de huurovereenkomst en artikel 19 van de algemene bepalingen was [eiser 1] bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen zoals hij heeft gedaan.
8. Het vorenstaande impliceert dat [eiser 1] vanaf 1 december 2011 geen huur meer verschuldigd was, zodat de vordering die van het tegendeel uitgaat, moet worden afgewezen.
9. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
10. Altera Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
11. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zich niet door een professionele gemachtigde hebben laten bijstaan, komen op grond van het bepaalde bij artikel 238 Rv, afgezien van de hier niet aan de orde zijnde noodzakelijke verletkosten, voor vergoeding slechts de noodzakelijke reis- en verblijfkosten in aanmerking. [eiser 1] en [eiser 2] zijn beiden eenmaal in persoon ter zitting verschenen. Daarom zullen de genoemde kosten forfaitair op € 50,00 worden vastgesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt Altera Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden vastgesteld op € 50,00 wegens de noodzakelijke reis- en verblijfkosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.