Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.:545967 / CV EXPL 12-1865
datum uitspraak: 27 september 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING WOONOPMAAT
te Heemskerk
eiseres
hierna te noemen Woonopmaat
gemachtigde mr. G.S. Geurts
tegen
1. [X.]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [X.]
gemachtigde mr. J.W.J. Hijnen
2. [Y.]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [Y.]
gemachtigde voorheen mr. J.W.J. Hijnen, thans procederend in persoon
De procedure
Woonopmaat heeft [X.] en [Y.] gedagvaard op 30 januari 2012. [X.] en [Y.] hebben schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 26 april 2012 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2012. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. Woonopmaat is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet en eigenaresse van de woning aan de [adres] te [woonplaats].
b. Met ingang van 2 juni 1997 heeft Woonopmaat voormelde woning voor onbepaalde tijd verhuurd aan [Y.].
c. In augustus 2011 is Woonopmaat gebleken dat [Y.] van 1999 tot 2006 het gehuurde heeft onderverhuurd aan zijn broer, [Z.] en dat hij sinds 2006 de woning heeft onderverhuurd aan zijn moeder, [X.].
d. [Y.] heeft op instigatie van Woonopmaat de huurovereenkomst per 1 november 2011 opgezegd.
e. Bij brieven van 29 augustus, 10 oktober en 22 december 2011 heeft [X.] jegens Woonopmaat een beroep gedaan op voortzetting van de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW Pro.
f. Het gehuurde is thans nog immer bij [X.] in gebruik.
De vordering
Woonopmaat vordert (samengevat) primair veroordeling van [X.] en [Y.] tot ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis. Subsidiair vordert Woonopmaat beëindiging van de tussen Woonopmaat en [X.] voortgezette huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning door [X.]. Ten slotte vordert Woonopmaat primair en subsidiair veroordeling van [X.] en [Y.] in de proceskosten.
Woonopmaat legt aan de vorderingen primair het volgende ten grondslag. Nu de huur door [Y.] is opgezegd, is hij gehouden de woning leeg op te leveren, hetgeen hij heeft nagelaten. Het beroep van [X.] op onderhuurbescherming moet worden verworpen omdat sprake is van “pseudo-onderverhuur”: de bedoeling van [X.] en [Y.] was er van meet af aan op gericht om [X.] de positie van huurder te laten innemen.
Subsidiair voert Woonopmaat aan dat als sprake zou zijn van onderhuur, de na 1 november 2011 voortgezette overeenkomst moet worden beëindigd op grond van artikel 7:269 lid 2 sub c BW Pro. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan van Woonopmaat niet worden verlangd dat zij de huur met [X.] voortzet, nu daardoor sprake zou zijn van een doorkruising van het door haar gehanteerde verdeelsysteem ten aanzien van sociale huurwoningen.
Het verweer
[X.] en [Y.] betwisten de vordering. Zij voeren aan dat geen sprake is van pseudo-onderverhuur en dat er ook geen reden is om tot beëindiging ex artikel 7:269 lid 2 sub c BW Pro over te gaan. [X.] is chronisch ziek en is destijds vanwege een echtscheiding noodgedwongen in de woning terecht gekomen om van daaruit naar een andere woning te zoeken. Zij staat (hoog) op de wachtlijst bij Woonopmaat en gelet op haar gezondheid en financiële situatie kan van haar niet worden gevergd dat zij de woning verlaat terwijl haar nog geen andere passende woning is aangeboden.
De beoordeling
1. Vast staat dat [Y.] de huur met Woonopmaat per 1 november 2011 heeft opgezegd en dus gehouden is tot ontruiming en oplevering van de woning. De vraag is of [X.] zich met recht op onderhuurbescherming kan beroepen.
2. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is omdat sprake is van pseudo-onderverhuur. Uit de aangevoerde feiten en omstandigheden kan immers niets anders worden afgeleid dan dat de bedoeling van [X.] en [Y.] er in feite op gericht was om [X.] de positie van huurder te laten innemen en niet om een volledige onderhuurovereenkomst af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en lasten. Ten tijde van de onderverhuur woonde [Y.], die eigenaar is van een koopwoning, al zeven jaar niet meer in het gehuurde en uit niets blijkt dat hij de bedoeling had of heeft gehad om daar weer terug te keren.
Voorts is gebleken dat [X.] zelf moest zorgdragen voor aansluiting en betaling van de nutsvoorzieningen en dat zij aan [Y.] een huurprijs betaalde gelijk aan de door [Y.] aan Woonopmaat te betalen huurprijs. Desgevraagd hebben [X.] en [Y.] verklaard destijds welbewust Woonopmaat niet te hebben geïnformeerd over de onderhuur, omdat gevreesd werd dat Woonopmaat daarmee niet zou instemmen. Gelet op deze pseudo-onderverhuur kan [X.] geen aanspraak maken op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW Pro.
3. Het beroep van [X.] op de redelijkheid en billijkheid maken het voorgaande niet anders. Woonopmaat heeft als sociale verhuurster de wettelijke taak om haar woningen op een rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die daarin zelf moeilijk of niet kunnen voorzien. Door haar handelwijze wordt het door Woonopmaat gehanteerde systeem op onaanvaardbare wijze doorkruist, hetgeen strijdig is met de belangen van Woonopmaat en die van andere woningzoekenden. [X.] moet zich daarvan van meet af aan bewust zijn geweest. Daar komt bij dat, zoals Woonopmaat onvoldoende weersproken heeft gesteld, aan [X.] meerdere keren een passende woning is aangeboden die zij om verschillende redenen niet heeft aanvaard. Derhalve kan niet worden gezegd dat Woonopmaat helemaal geen oog heeft gehad voor de belangen van [X.].
4. Gelet op het voorgaande zal de primaire vordering worden toegewezen met dien verstande dat de ontruiming eerst drie maanden na betekening van dit vonnis mag plaatsvinden, zodat [X.] nog enige tijd heeft om andere huisvesting te vinden. Het verzoek van [X.] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt gepasseerd. [X.] heeft, mede gelet op voormelde ontruimingstermijn, sinds de beëindiging van de hoofdhuur per 1 november 2011, meer dan een jaar de tijd gehad om andere huisvesting te zoeken en van Woonopmaat kan niet worden verlangd dat zij de woning die al dertien jaar op oneigenlijke wijze wordt gebruikt, nog langer “buiten haar woningvoorraad” heeft. Mocht [X.] in hoger beroep alsnog in het gelijk worden gesteld, dan moet Woonopmaat in staat worden geacht daarvoor een passende oplossing te vinden.
5. De proceskosten komen voor rekening van [X.] en [Y.] omdat zij in het ongelijk worden gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [X.] en [Y.] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al het zijne en het hare en alle personen die zijdens hen in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woonopmaat te stellen;
- veroordeelt [X.] en [Y.] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Woonopmaat tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 90,64
griffierecht € 109,00
salaris gemachtigde € 300,00,
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.