Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 574843 \ HZ VERZ 12-26
datum uitspraak: 1 november 2012
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[X]
te [woonplaats]
verzoekende partij
hierna te noemen [X]
gemachtigde mr. M.P. van Asch
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Mixed Hockey Club Alliance
te Heemstede
verwerende partij
hierna te noemen Alliance
gemachtigde mr. J. Tophoff
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- het verzoekschrift van 27 september 2012, met producties
- de aantekeningen van de griffier van de 3 oktober 2012 gehouden mondelinge behandeling en de op die zitting door de gemachtigde van Alliance overgelegde pleitnotities.
De feiten
a. [X] is een hockeyclub in Heemstede; zij bezit een clubhuis met terras aan de Sportparklaan 8. In het clubhuis is een kantine aanwezig.
b. Op 29 juli 2004 hebben partijen een “Overeenkomst tot verlening van het recht tot exploitatie” (hierna de exploitatieovereenkomst) gesloten met betrekking tot de exploitatie van de kantine van het clubhuis van [X] door Alliance.
c. De exploitatieovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 1. Definities
(…)
4. Exploitatie. Het door de exploitant voor eigen rekening en risico voeren van een horeca-activiteit in de kantine van de vereniging uitsluitend ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)s.
(…)
Artikel 2. Exploitatietermijn
1. Het recht tot exploitatie gaat in op 1-8-2004 en eindigt op 31-7-2007.
2. Na afloop van deze periode wordt de overeenkomst op dezelfde condities met vijf jaar verlengd, tenzij één van de partijen uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de duur van deze termijn, bij aangetekende brief of deurwaardersexploot de overeenkomst heeft opgezegd. Na 31-7-2012 kan de overeenkomst iedere keer met één jaar worden verlengd met behoud van de opzegtermijn van twaalf maanden.
(…)
Artikel 15. Geschillencommissie
Bij verschillen van mening inzake onderdelen van deze overeenkomst wordt een commissie van drie deskundigen aangewezen, waarvan één lid wordt aangewezen door de exploitant en één lid wordt aangewezen door eigenaar. Beide deskundigen gaan direct over tot aanwijzing van een derde deskundige, onverminderd het recht van de meest gerede partij om, zolang deze derde deskundige niet is aangewezen, de kantonrechter te verzoeken tot aanwijzing, dan wel benoeming van een derde deskundige over te gaan. De door de Commissie vastgestelde beslissingen zijn voor beide partijen bindend. (…)”
d. Bij brief van 8 maart 2011 heeft [X] het volgende aan Alliance geschreven:
“Zoals al aangekondigd in het laatste reguliere gesprek op 28 januari 2011 (…) delen wij je hierbij mee dat het bestuur het besluit heeft genomen om de Overeenkomst (…) met ingang van 1 augustus 2012 formeel op te zeggen. Voor zover dit wettelijk noodzakelijk is, doen wij hierbij ook een ‘aanzegging tot ontruiming’ op grond waarvan je op uiterlijk 1 augustus 2012 de ter beschikking gestelde ruimten moet hebben ontruimd en opgeleverd in overeenstemming me artikel 13 van Pro de Exploitatie Overeenkomst.
(…)”
e. Bij brief van 17 maart 2011 heeft de gemachtigde van Alliance aan [X] bericht dat Alliance zich op de huurbescherming van artikel 7:290 BW Pro beroept en dat Alliance niet gehouden is per 1 augustus 2012 te ontruimen.
f. Bij brief van 20 november 2011 heeft [X] Alliance verzocht mede te delen wie hij wilde benoemen in de Geschillencommissie als genoemd in artikel 15 van Pro de Exploitatieovereenkomst.
g. In antwoord op het onder f. genoemde verzoek van 20 november 2011 heeft Alliance bij brief van 1 december 2011 het volgende aan [X] geschreven:
“(…)
Daarbij geldt nog dat het geen “geschil” betreft over een onderdeel van de huurovereenkomst zoals beschreven in art. 15, maar over de status van de overeenkomst zelf. Ook om deze reden is een geschillencommissie niet aan de orde.
(…)”
h. Bij brief van 26 april 2012 heeft de gemachtigde van Alliance het volgende aan de gemachtigde van [X] geschreven:
“(…)
Cliënt heeft van meet af aan uw cliënte kenbaar gemaakt niet bereid te zijn tot een vrijwillig vertrek uit het gehuurde. De stelling van uw cliënte, inhoudende dat het haar niet duidelijk is of cliënt al dan niet gevolg geeft aan de, nietige, opzegging, komt hem derhalve onjuist voor.
Voorts is onjuist dat cliënt afspraken niet zou zijn nagekomen.
(…)
Cliënt heeft zich steeds op het gerechtvaardigde standpunt gesteld dat zijn overeenkomst met uw cliënte dwingendrechtelijk dient te worden gekwalificeerd als de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro. (…)
Het vorenstaande maakt niet dat cliënt niet openstaat voor een minnelijke regeling waarbij een vergoeding wordt voldaan die recht doet aan de waarde van zijn exploitatie en de wens van uw cliënte deze exploitatie over te nemen.
(…)”
Het verzoek
Voor het geval [X] geen opzegbescherming in de zin van artikel 7:290 e.v. BW toekomt, verzoekt [X] dat de kantonrechter bij beschikking:
a) de verplichting van [X] om na het einde van de huur per 31 juli 2012 de onroerende zaak, gelegen aan de Sportparklaan 8 te Heemstede te ontruimen, zal schorsen en de ontruimingstermijn zal verlengen met één jaar, derhalve tot 1 augustus 2013 of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn;
b) Alliance zal veroordelen in de kosten van de procedure.
[X] heeft het volgende aan het verzoek ten grond¬slag gelegd:
[X] kan zich met de opzeggin niet verenigen aangezien sprake is van de huur van midden-standsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Op grond van het huurrechtregime geldt dwingendrechtelijk een huurtermijn van vijf jaar gevolgd door vijf optiejaren. Dit maakt dat de huurovereenkomst in ieder geval loopt tot en met juli 2014.
Het gehuurde is toegankelijk voor één ieder, zoals bijvoorbeeld: leden, bezoekers, introducés, familieleden, geïnteresseerden, deelnemers aan kinderkampen. Er is dus sprake van “een voor het publiek toegankelijk lokaal” in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst geen andersluidende afspraken gemaakt, laat staan dat het hen destijds anders voor ogen stond.
Voor het geval komt vast te staan dat geen sprake is van de huur van middenstandsbedrijfs-ruimte, maar van de huur in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [X] schorsing van de ontruimingstermijn, alsmede verlenging van de ontruimingstermijn.
[X] heeft belang bij de ontruimingsbescherming en stelt daartoe het volgende:
[X] is voor zijn levensonderhoud afhankelijk van zijn in het gehuurde gedreven exploitatie. De exploitatie vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde die hij bij vertrek niet te gelde kan maken. Daarbij komt nog het verlies aan investeringen.
De opstelling van Alliance is in het verleden weinig consistent gebleken. Het is niet ondenk-beeldig dat de veronderstelde plannen van Alliance aangaande de exploitatie van het clubhuis over bijvoorbeeld een jaar weer anders luiden.
Op dit ogenblik is niet duidelijk wat de concrete plannen van Alliance zijn ten aanzien van de exploitatie.
[X] zal niet in staat zijn op korte termijn elders een nieuwe exploitatie op te bouwen, zodat hij genoodzaakt zal zijn een baan in loondienst te zoeken. Dat biedt in de huidige economische situatie geen rooskleurig vooruitzicht. Hetzelfde geldt voor de 9 personeelsleden van [X].
Het verweer
Alliance betwist het verzoek en voert daartoe het volgende aan:
De kantine is echt een clubkantine in de enge zin van het woord. De kantine is open op de momenten dat er trainingen en/of wedstrijden zijn op de club. De kantine wordt bezocht door de spelers en -eventueel- de mensen die de spelers aanmoedigen, voornamelijk gezinsleden.
Het gebeurt nooit dat het clubhuis wordt bezocht door passanten of mensen die niet op dat moment hockeyen of naar iemand komen kijken. Daarmee voldoet de kantine dus niet aan de criteria van artikel 2:290 BW Pro.
Met betrekking tot het belang van Alliance bij ontruiming van de gehuurde ruimte heeft zij het volgende aangevoerd:
Het bestuur van Alliance staat voor een gezellige, schone en uitnodigende kantine waar de leden zich prettig en vrij voelen en waar de clubsfeer tot uiting komt.
Die goede sfeer is er te lang niet geweest. Leden en het bestuur voelen zich niet vrij en de relatie met [X] is zo slecht dat evenementen als toernooien, vrijwilligersfeest en kinderkampen keer op keer onder druk komen te staan. Het kost het bestuur en de leden veel tijd en energie om hiermee adequaat om te gaan.
Alliance wil de exploitatie van de kantine zelf ter hand nemen. Dat is zeer noodzakelijk, omdat Alliance de inkomsten nodig heeft om haar begroting rond te krijgen.
Vanuit gemeenten worden subsidies topgezet. De omzet van de kantine is zeer van belang.
Daarnaast wil Alliance door de inzet van vrijwilligers achter de bar de gemoedelijke clubsfeer vergroten.
Als het [X] wordt toegestaan om nog 10 maanden te blijven dan is dat voor Alliance een enorme tegenslag. Dit brengt een grote financiële strop met zich.
Die strop is niet alleen financieel maar ook emotioneel. Een extra jaar exploitatie door [X] betekent dat ook dit jaar de nodige conflicten op de loer liggen.
Alles overziend is Alliance van mening dat de belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen en dat de kantonrechter aan [X] geen verlenging van de ontruimingstermijn dient te gunnen.
De beoordeling van het geschil
1. In de tussen partijen bij de kantonrechter onder nummer 557500 CV EXPL 12-6322 gevoerde procedure wordt bij uitspraak van heden overwogen en beslist dat sprake is van verhuur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
2. Gelet op het vorenstaande is de voorwaarde waaronder dit verzoek is ingediend niet vervuld. Daarom zal worden verstaan dat het verzoek niet is ingediend.
Beslissing
De kantonrechter:
Verstaat dat het verzoek niet is ingediend.
Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.