Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 563914/ CV EXPL 12-8534
datum uitspraak: 5 december 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
UNIBAIL-RODAMCO NEDERLAND WINKELS B.V.
te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen Unibail
gemachtigde mr. M.J. Schapendonk
tegen
ROWEJO BEHEER B.V.
te Hoofddorp
gedaagde
hierna te noemen Rowejo
gemachtigde mr. B. Anik
De procedure
Unibail heeft Rowejo gedagvaard op 26 juni 2012. Rowejo heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 september 2012 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 6 november 2012. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. Partijen hebben op 1 april 2005 een “voorovereenkomst” gesloten op grond waarvan Rowejo van Unibail is gaan huren een bedrijfsruimte deel uitmakend van het winkelcentrum 4 Meren aan het Burg. van Stamplein 214 te Hoofddorp. De overeenkomst is namens Rowejo ondertekend door de heer [X.]
b. Op 11 november 2010 hebben partijen een huurovereenkomst met betrekking tot voormelde ruimte ondertekend. Daarbij is die ruimte aan Rowejo verhuurd voor een periode van tien jaar, ingaande 17 oktober 2005. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van daghoreca volgens de formule The Colonel. Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 21.274,93 per kwartaal.
c. In artikel 26 lid 2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is bepaald dat bij wanbetaling door huurder, deze een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van
€ 300,- per maand, verschuldigd is.
d. Het gehuurde is feitelijk steeds geëxploiteerd door The Colonel B.V., voorheen een eenmanszaak voor rekening van [X.], welke eenmanszaak op 14 september 2006 is omgezet in een besloten vennootschap, met als (een van de) aandeelhouder(s) Rowejo.
e. Vanaf 18 februari 2010 heeft Unibail Rowejo meerdere malen schriftelijk gesommeerd in verband met een ontstane huurachterstand.
f. Bij e-mail van 2 maart 2010 heeft [Y.], administrateur, aan Unibail verzocht het huurcontract op te maken op naam van The Colonel B.V.
g. Bij mail van 20 juli 2010 heeft Unibail aan [Y.] laten weten bij het opstellen van de huurovereenkomst te zijn uitgegaan van de tenaamstelling in de voorovereenkomst. Voorts heeft hij laten weten dat partijen telefonisch waren overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden ondertekend en vergezeld van een verzoek tot indeplaatsstelling voor The Colonel B.V. zou worden geretourneerd.
h. Bij brief van 13 oktober 2010 heeft [X.] namens The Colonel aan Unibail verzocht The Colonel B.V. in de huurovereenkomst in de plaats te stellen van Rowejo.
i. Bij brief van 19 oktober 2010 heeft Unibail aan Rowejo bevestigd het verzoek tot indeplaatsstelling in behandeling te zullen nemen.
j. Bij brief van 14 april 2011 heeft Unibail aan Rowejo laten weten dat zij onderzoek zou doen naar de kredietwaardigheid van The Colonel B.V. en vervolgens zou terugkomen op het verzoek tot indeplaatsstelling.
k. Bij vonnis van 3 mei 2011 is The Colonel B.V. gefailleerd. Het faillissement is inmiddels bij gebrek aan baten opgeheven.
De vordering
Unibail vordert (samengevat) veroordeling van Rowejo tot betaling van een bedrag van
€ 141.709,11 (waaronder begrepen een bedrag van € 33.177,45. aan contractuele rente en een bedrag van € 2.500,- aan incassokosten), te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 26 juni 2012 en de proceskosten. Unibail legt aan de vordering ten grondslag dat Rowejo op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst de door haar verschuldigde huurpenningen ondanks aanmaningen onbetaald heeft gelaten en deze, vermeerderd met de overeengekomen rente, alsnog verschuldigd is. De invorderingskosten van Unibail komen tevens voor rekening van Rowejo.
Het verweer
Rowejo betwist de vordering. Zij voert aan dat niet zij, maar The Colonel B.V. als huurster moet worden aangemerkt: The Colonel B.V. is altijd de feitelijke exploitant van het gehuurde geweest, hetgeen ook aansluit op de huurovereenkomst waarin is bepaald dat het gehuurde conform The Colonel formule geëxploiteerd moet worden. Voorts heeft zij de huur altijd betaald (zie ook haar jaarstukken) en de bankgarantie gesteld. Het is ook altijd de bedoeling geweest dat het huurcontract op naam van The Colonel B.V. zou komen te staan en Rowejo en The Colonel B.V. hebben daartoe ook het nodige ondernomen, maar zijn steeds door Unibail aan het lijntje gehouden. Rowejo is een beheersmaatschappij en exploiteert geen horecagelegenheden.
De beoordeling
1. Uitgangspunt in deze is dat in de voorovereenkomst Rowejo als huurder is vermeld en dat [X.] namens die vennootschap heeft getekend. In 2010 toen het volgens Rowejo expliciet de bedoeling was dat The Colonel B.V. als huurder in het huurcontract zou worden opgenomen, is desalniettemin Rowejo als huurder in het contract vermeld en heeft [X.] namens die vennootschap getekend. Blijkens de overgelegde en onder g tot en met j genoemde correspondentie, was het vervolgens de bedoeling dat Rowejo een verzoek tot indeplaatsstelling zou doen ten behoeve van The Colonel B.V. Dit is gebeurd, Unibail heeft het verzoek in behandeling genomen, maar tot goedkeuring en een daadwerkelijke indeplaatsstelling is het niet gekomen. Daarmee is het huurcontract op naam van Rowejo blijven staan en is zij als huurster aansprakelijk voor de betaling van de huur.
2. Dat Rowejo het gehuurde zelf niet exploiteerde en dat ook nooit heeft gedaan, maakt het vorenstaande niet anders. De huurder en de (feitelijke) exploitant kunnen immers twee verschillende (rechts)personen zijn. Juist in dit geval waarin Rowejo zelf geen horecagelegenheden exploiteert en het gehuurde conform de formule The Colonel moest worden gebruikt, lag feitelijke exploitatie door een ander dan Rowejo ook voor de hand. Ook de omstandigheid dat de huur door Rowejo werd betaald is, voor zover deze stelling die door Unibail gemotiveerd wordt betwist al juist zou zijn, maakt The Colonel B.V. geen huurder. Het staat een huurder immers vrij om een ander voor haar de huur te laten betalen. Daarbij moet worden bedacht dat Rowejo en The Colonel B.V. aan elkaar gelieerde vennootschappen zijn, zodat betaling door de een ten behoeve van de ander in de rede ligt. Dat The Colonel B.V. in haar jaarstukken huurbetalingen aan Unibail heeft vermeld, kan gelet op het voorgaande evenmin tot de conclusie leiden dat zij huurster is, nog daargelaten dat het gaat om stukken die niet noodzakelijkerwijs bij Unibail bekend zijn. Ten slotte kan ook de omstandigheid dat de curator in het faillissement van The Colonel B.V. in zijn verslag heeft vermeld dat de huur aan Unibail is opgezegd, niet tot een andere conclusie leiden alleen al omdat Unibail heeft ontkend ooit enige opzegging door de curator te hebben ontvangen.
3. Van enige stilzwijgende indeplaatsstelling op grond van voormelde omstandigheden is derhalve geen sprake. Te meer niet nu Rowejo en The Colonel B.V. na het tekenen van de huurovereenkomst een expliciet verzoek tot indeplaatsstelling bij Unibail hebben neergelegd en daarop nooit een positief antwoord is gekomen. Het had daarom op hun weg gelegen om desnoods in rechte indeplaatsstelling te vorderen.
4. Op juiste gronden heeft Unibail haar vordering dan ook tegen Rowejo ingesteld en niet, zoals zij ter zitting heeft bevestigd, in het faillissement van The Colonel B.V. ingediend.
5. Rowejo heeft de hoogte van de gevorderde hoofdsom niet betwist, met dien verstande dat zij stelt dat de huur niet tot 31 oktober 2011 berekend moet worden, maar tot 3 mei 2011. Die laatste datum markeert het faillissement van The Colonel B.V. en tevens de datum waarop het gehuurde niet meer conform de overeengekomen formule kon worden gebruikt en is gebruikt. Dit verweer wordt verworpen. Gelet op het voorgaande is het faillissement van The Colonel B.V. in deze niet relevant: zij was immers geen huurster.
Dat het gehuurde vanaf 3 mei 2011 niet meer conform de overeengekomen formule gebruikt kon worden, ligt in de risicosfeer van Rowejo en kan er niet toe leiden dat daarmee haar betalingsverplichting is vervallen. Dit betekent dat de gevorderde hoofdsom en de niet betwiste contractuele rente daarover zullen worden toegewezen.
6. Rowejo heeft de gevorderde incassokosten betwist, stellende dat de enkele correspondentie tussen de raadslieden van partijen over deze vordering niet daaronder begrepen moet worden. Ook dit verweer faalt. Uit de door Unibail in dit verband overgelegde correspondentie volgt dat niet alleen meerdere sommatiebrieven zijn geschreven, maar dat ook betalingsregelingen zijn getroffen die niet zijn nagekomen. Daarmee voldoen de gevorderde incassokosten aan de “dubbele redelijkheidtoets” zoals omschreven in het rapport Voorwerk II en ligt ook deze vordering voor toewijzing gereed.
7. De proceskosten komen voor rekening van Rowejo omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Rowejo tot betaling aan Unibail van € 141.709,11 te vermeerderen met de overeengekomen (boete-) rente over de openstaande bedragen vanaf 26 juni 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt Rowejo tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Unibail tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 76,17
griffierecht € 873,00
salaris gemachtigde € 1.400,00
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.