Uitspraak
Uitspraak: 13 december 2000
Rolnummer: H 99/0866
VONNIS
van de arrondissementsrechtbank te Leeuwarden, enkelvoudige handelskamer, in de zaak van:
de naamloze vennootschap
AMEV HYPOTHEEKBEDRIJF N.V.
gevestigd te Utrecht
eiseres,
procureur: mr. V.M.J. Both
advocaat: mr. M.J.M. Derks te Utrecht
tegen
[GEDAAGDE]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
procureur: mr. J. de Goede
advocaat: mr. R.A. Felix te Rotterdam
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 10 november 1999 aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen. In de procedure zijn de volgende processtukken gewisseld:
conclusie van eis, tevens akte wijziging eis, van de zijde van eiseres (in het vervolg: AMEV);
conclusie van antwoord van de zijde van gedaagde (verder: [gedaagde]);
conclusie van repliek van de zijde van AMEV;
conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde].
Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd op het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier herhaald moet gelden.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De vordering
1. De vordering van AMEV strekt er -na wijziging van eis- toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [gedaagde] veroordeelt aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van ƒ 171.515,89, te vermeerderen met de contractuele rente van 12%, te berekenen over de hoofdsom van ƒ 141.748,67 vanaf 1 november (de rechtbank begrijpt: 1999) tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de totale buitengerechtelijke incassokosten van ƒ 21.262,30 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der volledige betaling;
subsidiair: [gedaagde] veroordeelt aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van ƒ 154.413,59, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen over de hoofdsom van ƒ 141.748,67 vanaf 1 november (de rechtbank begrijpt: 1999) tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de totale buitengerechtelijke incassokosten van ƒ 8.412,46 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
2. [Gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van AMEV in de kosten van het geding.
2. De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
2.1 Op 2 juli 1996 hebben burgemeester en wethouders van Littenseradiel (verder: B&W) aan H. [E.] met toepassing van art. 19 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening (oud) een bouwvergunning verleend voor de oprichting van een verkoopruimte annex showroom op het perceel plaatselijk bekend [adres]. Op grond van het geldende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming "agrarisch gebied".
2.2 [E.] heeft in strijd met het bestemmingsplan en de bouwvergunning tevens een woning op het perceel gebouwd. Op 5 november 1996 hebben B&W hem een last onder dwangsom opgelegd, die inhoudt dat hij binnen dertien weken de woning moet afbreken, bij gebreke waarvan hij een dwangsom verbeurt voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.
2.3 [Gedaagde] is makelaar en aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
2.4 Op 6 januari 1998 heeft [E.] een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van zijn woning met bedrijfspand aan [gedaagde] verstrekt. Op 2 februari 1998 heeft [gedaagde] in het kader van deze opdracht het onroerend goed getaxeerd. In het taxatierapport staat het doel van de taxatie als volgt omschreven:
"Het verkrijgen van de optimale waarde (met bestemming) in het economisch verkeer, zijnde de te verwachten prijs, die de onroerende zaak zal opbrengen bij ontruimde levering, vrij van huur en huurrechten en andere gebruiksrechten, bij geleidelijke verkoop aan de meest biedende gegadigde, rekening houdend met bestemmings- en gebruiksmogelijkheden."
2.5 Volgens het taxatierapport bestaat het getaxeerde object uit een vrijstaand woonhuis met inpandige kantoorruimte annex showroom. Als bestemming is ingevuld "woonhuis met kantoorruimte". [Gedaagde] is hierbij afgegaan op informatie van [E.] en het feitelijk gebruik van dat moment. [Gedaagde] heeft bij B&W geen navraag gedaan naar de bestemming van het perceel.
2.6 [Gedaagde] heeft naast de verkoopwaarde bij onderhandse verkoop tevens de executiewaarde van het getaxeerde object in het rapport vermeld. Deze is door hem vastgesteld op ƒ 520.000,00.
2.7 [E.] heeft de opdracht tot verkoop ingetrokken.
2.8 [E.] heeft vervolgens AMEV verzocht hem een hypothecaire geldlening te verstrekken en heeft met het oog hierop aan AMEV het taxatierapport van [gedaagde] ter beschikking gesteld. Laatstgenoemde heeft op basis van het rapport van [gedaagde] [E.] een hypothecaire geldlening van ƒ 475.000,00 verstrekt, zijnde 90% van de executiewaarde van het onderpand. [E.] heeft ten behoeve van de bank tot zekerheid van betaling een recht van hypotheek op zijn woning met kantoorruimte en showroom verstrekt.
2.9 [E.] is zijn aflossingsverplichtingen jegens AMEV niet nagekomen. AMEV heeft, nadat enkele pogingen tot onderhandse verkoop waren mislukt, een notaris opdracht gegeven om tot executoriale verkoop over te gaan. Deze notaris heeft vervolgens geconstateerd dat het perceel van [E.] een agrarische bestemming heeft en dat B&W niet bereid zijn om mee te werken aan de wijziging van de bestemming in een woondoeleindenbestemming. Dit gegeven is op het veilingbiljet bekendgemaakt.
2.10 Het pand van [E.] heeft tijdens een openbare verkoop op 31 maart 1999
ƒ 365.000,00 opgebracht. De opbrengst zou bij een woondoeleindenbestemming aanmerkelijk hoger zijn geweest.
3. Het standpunt van AMEV
3.1 Volgens het NVM-handboek wordt de executiewaarde in een taxatierapport vermeld in verband met de te verstrekken financiering. Doordat [gedaagde] in zijn rapport een executiewaarde heeft vermeld, kon het rapport mede gebruikt worden voor het aanvragen van financiering en strekt de zorgplicht van [gedaagde] zich tevens uit tot de belangen van financiers.
3.2 [Gedaagde] wist of kon weten dat de woning van [E.] in strijd met de bouwvergunning en het bestemmingsplan was gebouwd. Hij heeft onrechtmatig jegens AMEV gehandeld door desondanks in het rapport te vermelden dat de bestemming "woonhuis met kantoorruimte" is.
4. Het standpunt van [gedaagde]
4.1 Er bestaat geen causaal verband tussen de schade die AMEV heeft geleden als gevolg van het niet nakomen van de aflossingsverplichtingen door [E.] en de onjuiste informatie in het taxatierapport. Het taxatierapport is uitsluitend opgesteld om de vraagprijs bij verkoop vast te stellen. Het rapport is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het verkrijgen van een financiering. [E.] heeft het rapport hier echter wel voor gebruikt en AMEV heeft hem vervolgens een hypothecaire geldlening verstrekt.
4.2 [Gedaagde] handelde uitsluitend in opdracht van [E.]. Als AMEV een financieringstaxatie had willen hebben dan had zij daar zelf opdracht toe moeten geven.
4.3 Voor het bepalen van de verkoopwaarde is het niet nodig om de executiewaarde op te nemen. Het is echter, ook gezien het imprimé van NVM-taxatierapporten, wel gebruikelijk om dat te doen.
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van art. 6:98 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Bij de beantwoording van de vraag of de schade in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval.
6.1 De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt door de zijns inziens correcte planologische bestemming te vermelden zonder eerst navraag te doen bij B&W. Een redelijk handelend en bekwaam makelaar dient naar het oordeel van de rechtbank bij de gemeente waarin het te taxeren object is gelegen na te gaan wat de bestemming op grond van het geldende bestemmingsplan is voordat hij de bestemming van het perceel in het taxatierapport vermeldt. De rechtbank is evenwel van oordeel dat deze beroepsfout in een te ver verwijderd verband tot de schade van AMEV staat. Deze schade is met name veroorzaakt doordat [E.], hoewel hij wist dat de bestemming onjuist in het rapport stond vermeld, het rapport aan AMEV heeft gegeven. [Gedaagde] behoefde er, gelet op de omstandigheden van het geval, niet vanuit te gaan dat [E.] het taxatierapport voor financieringsdoeleinden zou gebruiken. Immers, het doel van de taxatie was uitsluitend gelegen in het vaststellen van de verkoopwaarde bij onderhandse verkoop. De rechtbank verwerpt daarom het verweer dat [gedaagde], door ook de executiewaarde in het rapport te vermelden, daarmee het risico heeft genomen dat [E.] het rapport voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening zou gebruiken. Naar het oordeel van de rechtbank is het juist AMEV die een risico heeft genomen door het taxatierapport te gebruiken, terwijl in het rapport duidelijk staat vermeld dat het uitsluitend is bedoeld voor het vaststellen van de verkoopprijs bij onderhandse verkoop. Gelet op het beschreven doel van de taxatie had het op de weg van AMEV gelegen om bij [gedaagde] na te gaan of het rapport mede gebruikt kon worden ten behoeve van het vaststellen van de financieringsmogelijkheden van [E.].
6.2 De rechtbank overweegt dat haar oordeel over het oorzakelijk verband mogelijk anders zou hebben geluid wanneer de taxatie was verricht in het kader van de aankoop van onroerend goed. In zo'n geval ligt het immers veel meer voor de hand dat een taxatierapport mede voor de financiering wordt gebruikt. Onder die omstandigheden zou er wel aanleiding kunnen zijn voor het oordeel dat een makelaar door de vermelding van de executiewaarde het risico neemt dat het taxatierapport ook voor het verkrijgen van de financiering wordt gebruikt.
7. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de vordering van AMEV afwijzen. AMEV zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden verwezen.
BESLISSING
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt AMEV in de kosten van het geding. Deze kosten worden, voor zover tot op heden aan de zijde van [gedaagde] gevallen, bepaald op ƒ 1.795,= voor verschotten en ƒ 3.400,= voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 13 december 2000.
85