Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Korte Gedingen
Uitspraak: 17 april 2002
Kort-geding-nummer: 51217 / KG ZA 02-0066
VONNIS
van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
de besloten vennootschap
[P.L.] B.V.,
gevestigd te [woonplaats + gemeente],
eiseres, hierna te noemen: [eiseres],
procureur: mr. H.N.M.M. van Wilgenburg,
advocaat: mr. A.K. Doornbosch te Assen,
tegen
de besloten vennootschap
VAN DER WERF'S BOUWBEDRIJF B.V.,
gevestigd te Sint Nicolaasga,
gedaagde, hierna te noemen: Van der Werf,
procureur: mr. O.A. van Oorschot.
PROCESGANG
[eiseres] heeft Van der Werf in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 3 april 2002. [eiseres] heeft toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de rechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren, Van der Werf veroordeelt om binnen twee keer 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte van levering, waarin het door Van der Werf gekochte deel van het Bethesdacomplex tegen betaling van een koopsom van ( 950.000,00, 431.091,21 euro, vrij op naam aan [eiseres] en Sibylla Beheer B.V. in eigendom zal worden geleverd aan Van der Werf, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 12.500,00 euro per dag dat Van der Werf daarmee na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft met een maximum van 200.000,00 euro, met veroordeling van Van der Werf in de kosten van dit geding.
Vervolgens hebben de raadslieden van partijen hun standpunten nader toegelicht en mede aan de hand van een pleitnota het woord gevoerd, waarbij Van der Werf heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van dit geding. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
Na voortgezet debat hebben partijen vonnis gevraagd. De rechter doet heden uitspraak op basis van het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten
Binnen het kader van dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.1. Op of omstreeks 5 oktober 2001 is tussen [eiseres], tezamen met Sibylla Beheer B.V., als gezamenlijke verkopers en Van der Werf als koper een koopovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van het gebouwencomplex Bethesda, staande en gelegen te Kollum, tot stand gekomen.
1.2. Van der Werf heeft bij brief van 5 oktober 2001 voorwaarden voor de aankoop van bedoeld gebouwencomplex gesteld. Deze brief heeft -voorzover hier van belang- onder meer de volgende inhoud:
(...)
- De huidige doorgang tussen Eskesstraat 2 en 8 dient nu en in de toekomst gewaarborgd te worden.
- Zowel huidige als toekomstige huurders en/of kopers van het resterende deel van het complex zullen geen bezwaren aantekenen tegen de verbouwing tot minimaal 15 appartementen met bergingen en garages.
(...).
1.3. [eiseres] en Sibylla Beheer B.V. hebben het gehele gebouwencomplex Bethesda gekocht van Siersma Beheer B.V. te Leek. De levering hiervan zou op 31 oktober 2001 plaatsvinden. Bij de voorbereiding van de akte van levering heeft notaris W. Beugeling geconstateerd dat de erfdienstbaarheid van weg ten laste van het perceel aan de Eskesstraat 8, kadastraal bekend gemeente Kollum, sectie D, nr. 1006 niet ten gunste van het gehele Bethesdacomplex is gevestigd, maar ten gunste van het oorspronkelijk naast het perceel aan de Eskesstraat 8 gelegen perceel, dat inmiddels is opgegaan in het perceel gemeente Kollum, sectie D, nr. 2243, zijnde het gehele Bethesdacomplex.
1.4. De eigenaren van perceel Eskesstraat 8, te weten de familie [D.], zijn vooralsnog niet bereid om een erfdienstbaarheid van weg ten laste van hun perceel te vestigen.
15. De voormalige eigenaresse van het Bethesdacomplex, de gemeente Kollumerland, heeft het complex op 1 april 1996 verkocht en geleverd aan Siersma Beheer B.V. met onder meer de volgende bepaling:
(...)
hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als appartementenflat/horeca.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft de verkoper meegedeeld dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden (voorzover hem bekend) is toegestaan.
(...).
1.6. Van der Werf is niet bereid de met [eiseres] en Sibylla Beheer B.V. gesloten koopovereenkomst na te komen en op 1 februari 2002 aan de notariële transport mee te werken.
Het geschil en de beoordeling daarvan
2. [eiseres] vordert -kort gezegd- nakoming van de koopovereenkomst van 5 oktober 2001. Zij stelt daartoe dat zij in dezen optreedt als eisende partij, omdat Sibylla Beheer B.V. [eiseres] daartoe heeft gemachtigd. Van der Werf beroept zich ten onrechte op een opschortingsrecht, nu de doorgang tussen Eskesstraat 2 en 8 ook in de toekomst wordt gewaarborgd door de ten laste van het perceel van de familie [D.] gevestigde erfdienstbaarheid, alsmede door het gebruik dat van die doorgang sinds de vestiging van de erfdienstbaarheid is gemaakt. Het is verder niet zeker dat de familie [D.] zich tegen de doorgang zal verzetten. Bovendien heeft [eiseres] getracht het geschil tussen partijen op te lossen door naast de bestaande toegang een tweede toegang tot het complex mogelijk te maken. Deze inrit is breder dan de bestaande doorgang en kan zonder aanpassing van de bestaande gebouwen gerealiseerd worden. Door dit alternatief te weigeren, handelt Van der Werf in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
[eiseres] is van mening dat zij Van der Werf geen garantie heeft gegeven over het aantal beschikbare wooncontingenten voor het complex, terwijl dit voorts een kwestie is tussen de gemeente en de provincie. Bovendien heeft de gemeente Kollumerland bij brief van 19 december 2001 kenbaar gemaakt dat er 25 wooncontingenten beschikbaar zijn voor bedoeld complex. Voorts heeft de voormalige eigenaar van het Bethesdacomplex, de gemeente Kollumerland, bij de verkoop aan Siersma Beheer B.V. al aangegeven dat gebruik van het complex als appartementencomplex geoorloofd is.
3. Van der Werf stelt dat [eiseres] niet ontvankelijk is, omdat de koopovereenkomst met [eiseres] en Sibylla Beheer B.V. tot stand is gekomen, zodat [eiseres] niet alleen in rechte kan optreden. Van der Werf is van mening dat zij gerechtigd is haar verplichtingen uit bedoelde koopovereenkomst op te schorten, omdat de erfdienstbaarheid van weg is gevestigd voor het perceel, sectie D, nummer 899, ten laste van perceel, sectie D, nr. 1006, te weten het perceel van de familie [D.]. Het perceel, sectie D, nr. 899 bestaat echter niet meer, maar is opgegaan in nr. 2243. De erfdienstbaarheid heeft slechts betrekking op een klein gedeelte van het totale gekochte perceel, namelijk 1/40 ste deel. Er is derhalve slechts een erfdienstbaarheid voor één appartement. Het alternatief heeft Van der Werf geweigerd, omdat dit de aanleg van de tuin zou verhinderen, nu de inrit in de te realiseren tuin zou moeten komen te liggen, terwijl bovendien uit de tekeningen blijkt dat de inrit niet gerealiseerd kan worden in verband met de nog bestaande bebouwing, die daarvoor zouden moeten wijken en niet in eigendom aan [eiseres] toebehoren. Daarnaast heeft [eiseres] zich verbonden ervoor zorg te dragen dat er minimaal 25 wooncontingenten beschikbaar zouden zijn. Dit volgt niet uit de brief van 19 december 2001 van de gemeente Kollumerland, zoals [eiseres] ten onrechte stelt.
4. De voorzieningenrechter zal eerst ingaan op het antwoord op de vraag of Van der Werf zijn verplichtingen terecht opschort. Uit de brief van 5 oktober 2001 blijkt dat de doorgang naar bedoeld complex via de bestaande weg tussen de Eskesstraat 2 en 8 een wezenlijke voorwaarde voor het tot stand komen van de koopovereenkomst was. Bovendien is ter zitting komen vast te staan dat in verband met het vervallen van het perceel, sectie D, nr. 899, de familie [D.] zich waarschijnlijk met succes tegen de bestaande doorgang zal kunnen verzetten. Dit brengt met zich mee dat de rechter voldoende aannemelijk acht dat [eiseres] de voor Van der Werf cruciale doorgang niet kan leveren, zodat Van der Werf zich niet ten onrechte op haar opschortingsrecht beroept. Het alternatief dat [eiseres] aan Van der Werf heeft aangeboden, heeft Van der Werf op begrijpelijke en niet onredelijke gronden geweigerd. Immers, de nieuwe toegang houdt in ieder geval een beslag in op de door Van der Werf te realiseren tuin, die Van der Werf begrijpelijkerwijs bij de aankoop van het complex in de verkoopprijs van de appartementen wil kunnen doorberekenen en waarop zij, naar valt aan te nemen, ook de tussen partijen overeengekomen koopprijs mede heeft gebaseerd. Bovendien is onduidelijk, hoe de door [eiseres] voorgestelde oplossing met betrekking tot de inrit zich verhoudt tot de bestaande gebouwen.
5. Nu Van der Werf zich terecht op een opschortingsrecht beroept behoeven de overige geschilpunten tussen partijen geen behandeling meer.
6. Gezien het bovenstaande zal de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen weigeren en [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordelen.
BESLISSING
De rechter, rechtdoende in kort geding,:
1. weigert de gevraagde voorzieningen;
2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Van der Werf begroot op 193,00 euro aan verschotten en 703,00 euro aan salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 april 2002.