Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector handelsrecht
Uitspraak: 24 april 2002
Zaak-/Rolnummer: 44737 / HA ZA 01-0119
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
de stichting
STICHTING GOLFCLUB GAASTERLAND,
gevestigd te Balk,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. G.R. Winter
tegen
de publieke rechtspersoon
DE GEMEENTE GAASTERLÂN-SLEAT,
zetelend te Balk,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. J. Werle.
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 25 januari 2001 aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen. In de procedure zijn de volgende processtukken gewisseld:
* conclusie van eis van de zijde van eiseres (in het vervolg, ook als verweerster in voorwaardelijke reconventie: de golfclub);
* conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie van de zijde van gedaagde (verder, tevens als eiseres in voorwaardelijke reconventie: de gemeente);
* conclusie van repliek in conventie en van antwoord in voorwaardelijke reconventie van de zijde van de golfclub;
* conclusie van dupliek in conventie en van repliek in voorwaardelijke reconventie van de zijde van de gemeente;
* conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie van de zijde van de golfclub.
Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd. De rechtbank wijst vonnis op het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier herhaald moet gelden.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De vordering
in conventie
De vordering van de golfclub strekt er toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente veroordeelt om zonder oplegging van beperkende (gebruiks)voorwaarden over te gaan tot levering van het onbebouwd terrein gelegen in het tot "actieve recreatie" bestemde terrein in het bestemmingsplan Balk-West te Balk, kadastraal bekend gemeente Balk, sectie L, nummers 1185 (deels) en 1183, tezamen groot 6,5 hectare, tegen betaling van een koopprijs van ƒ 235.950,- (107.069,44 euro), met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding.
De gemeente heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van de golfclub in de kosten van het geding.
in voorwaardelijke reconventie
De vordering van de gemeente strekt ertoe dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat artikel 4 van Pro de huurovereenkomst van 15 mei 1993 ziet op een voorkeursrecht van (eerste) koop dan wel (subsidiair) een koopoptie, en dat die onlosmakelijk is verbonden met de duurzame beoefening van de golfsport op het (aan te kopen) gehuurde;
II artikel 4 van Pro de huurovereenkomst van 15 mei 1993 aldus wijzigt en/of aanvult, dat het de golfclub niet vrijstaat om het onderhavige perceel anders aan te (doen) wenden dan ten behoeve van de duurzame beoefening van de golfsport, subsidiair de koopsom te (doen) bepalen op basis van de gewijzigde bestemming welke eventueel na aankoop aan het gehuurde zou (kunnen) worden gegeven, dan wel zodanige voorwaarden aan een dergelijke wijziging te verbinden, als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, zulks met het oog op de gekozen uitgangspunten van partijen en hetgeen ze te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten;
III de golfclub veroordeelt in de kosten van het geding.
De golfclub heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
2. Vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
2.1 De gemeente en de golfclub hebben in het voorjaar van 1988 een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan de golfclub met ingang van 1 mei 1988 van de gemeente de percelen kadastraal bekend gemeente Balk, sectie L, nummers 862,538, 525 en 531 (deels), gezamenlijk groot 6,5 hectare voor een periode van vijf jaar huurt. Van deze overeenkomst is een onderhandse akte opgemaakt. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de golfclub na ommekomst van de huurperiode het eerste recht van wederhuur heeft. Verder is in de huurovereenkomst bepaald:
3. huurster is gerechtigd gedurende de eerste vijf huur jaren, het gehuurde te kopen en in eigendom te verkrijgen voor de prijs van minimaal dertig duizend gulden (minimaal
f. 30.000,--) per hectare, vermeerderd met de gemiddelde prijsstijging voor overgedragen landbouwgronden voor niet-agrarische bestemming (CBS basisjaar1983 = 100; recreatie);
4. het gehuurde mag alleen worden gebezigd voor de golfsport, behoudens voorzover hieronder anders is bepaald;
Op de gronden rust op grond van het geldende bestemmingsplan "Balk-West" de bestemming "actieve recreatie".
2.2 De golfclub heeft de gronden in gebruik genomen en is overgegaan tot het exploiteren van een 6 holes-(oefen)baan. De baan voldeed vanwege de (beperkte) oppervlakte niet aan de eisen van de Nederlandse Golffederatie voor een erkende baan.
2.3 Begin jaren negentig is er sprake van geweest dat de golfbaan uitgebreid zou worden door het in gebruik nemen van gronden, die aan de overzijde van de weg zijn gelegen. Dit is uiteindelijk niet doorgegaan.
2.4 Bij brief van 22 december 1992 heeft de golfclub de gemeente verzocht om de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 1993 voor een periode van vijf jaren te verlengen. Hier is aan toegevoegd: Dit houdt in dat wij nu geen gebruik maken van de koopoptie (...). De gemeente heeft bij brief van 30 maart 1993 meegedeeld dat zij het verzoek zal honoreren, met dien verstande dat in de nieuwe huurovereenkomst geen artikel meer over de koopoptie is opgenomen nu de golfclub van het gebruik van die optie afziet. De golfclub heeft de gemeente vervolgens laten weten dat zij wellicht tijdens de komende huurperiode over wil gaan tot koop en om die reden opnieuw de koopoptie in de huurovereenkomst geregeld wil zien. De gemeente heeft hierop bij brief van 27 april 1993 aan de golfclub -voor zover hier van belang- bericht: De koopoptie hebben wij op uw verzoek weer in de huurovereenkomst opgenomen. In de huurovereenkomst van mei 1993 is de optie geregeld in artikel 4. Deze bepaling is gelijkluidend aan de regeling in het vorige contract, zij het dat de toevoeging "eerste" voor "vijf huur jaren" in het nieuwe contract ontbreekt. In laatstbedoeld contract is (in artikel 5) eveneens opnieuw bepaald dat het gehuurde alleen mag worden gebezigd voor de golfsport.
2.5 Omstreeks 1995 heeft de golfclub een plan ontwikkeld voor het realiseren van een golfterrein aan de Sminkewei te Oudemirdum. Met het oog daarop heeft zij 25 hectare grond aangekocht. De golfclub heeft de gemeente verzocht om planologische medewerking aan de plannen te verlenen.
2.6 In 1996 hebben zowel de gemeente als de golfclub gesprekken gevoerd met de besloten vennootschap B.V. 2000 (ook wel: de Kolijngroep). Deze projectontwikkelaar was geïnteresseerd in de aankoop van de gronden die door de golfclub werden gehuurd omdat op die locatie -na het vertrek door de golfclub- door haar mogelijk een woonzorgcomplex gerealiseerd zou kunnen worden.
2.7 De golfclub heeft de gemeente per brief van 5 november 1996 meegedeeld dat zij overeenkomstig artikel 4 van Pro de huurovereenkomst over wil gaan tot de aankoop van de percelen. Zij heeft de gemeente verzocht om haar te informeren over de hoogte van de koopprijs en de verder te volgen procedure.
2.8 De gemeente heeft de golfclub bij brief van 12 mei 1997 laten weten dat zij niet bereid is om tot verkoop over te gaan. Nadat de gemeente is ingegaan op de voorgenomen verhuizing naar Oudemirdum schrijft zij aan de golfclub:
In het licht van het vorenstaande achten wij uw wens tot aankoop op grond van art. 4 van Pro de huurovereenkomst oneigenlijk en ongerijmd. Immers valt niet in te zien, welke rechtens te respecteren belangen uw stichting c.q. vereniging heeft bij het verwerven van een omvangrijk perceel grond, dat door u niet zal worden gebezigd voor de golfsport als bedoeld in art. 5 van Pro de huurovereenkomst. Redelijkerwijs kan uw onderhavige wens dan ook niet anders worden uitgelegd dan als de intentie om op termijn een eventuele speculatiewinst te behalen.
Dat uw stichting op termijn zal (willen) doorverkopen, moet op voorhand worden aangenomen, nu niet valt in te zien dat c.q. waarom uw stichting een dergelijk braakliggend perceel duurzaam aan zich zou willen houden. Ons college acht een dergelijke consequentie van art. 4 ongewenst Pro en in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, in onderlinge samenhang en verband bezien, en vooral ook met de "geest" van die bepalingen. Zwaarwegend is daarbij, wat wij over en weer met betrekking tot de totstandkoming van de onderhavige huurovereenkomst redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten en welke betekenis wij over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen.
(...)
De golfclub heeft de gemeente bij brief van 13 maart 1998 meegedeeld dat er in haar visie door de inroeping van de koopoptie een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.
2.9 Na enige discussie hebben de golfclub en de gemeente per 1 mei 1998 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. In deze overeenkomst komt geen bepaling over het recht van koop meer voor. In de considerans van de overeenkomst wordt - voorzover hier van belang- vermeld:
b. de gemeente genegen is om op de voet van artikel 3 van Pro bedoelde huurovereenkomst per 1 mei 1998 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen teneinde huurster aldus in staat te stellen om op het gehuurde de golfsport te blijven (doen) beoefenen zolang zulks noodzakelijk is;
c. huurster immers voornemens is om binnen afzienbare tijd te verhuizen naar een locatie elders in de gemeente Gaasterlân-Sleat te verhuizen, te weten in het bestemmingsplan Buitengebied, teneinde aldaar in de plaats van op het gehuurde de golfsport te (doen) beoefenen;
(...)
g. de gemeente zich -dan ook- het recht voorbehoudt om de (verlengde) huurovereenkomst met inachtneming van een redelijke opzegtermijn op te zeggen, indien en zodra het gehuurde niet meer zal (behoeven te) worden gebruikt c.q. bestemd voor de beoefening van de golfsport.
Verder wordt in de considerans vermeld dat de golfclub door het aangaan van de huurovereenkomst niet haar rechten uit hoofde van het beweerde inroepen van de koopoptie heeft prijsgegeven.
2.10 De golfclub heeft de gemeente verschillende keren gesommeerd om mee te werken aan de levering. De gemeente heeft dit geweigerd.
Beoordeling van het geschil
3. Partijen zijn verdeeld over de vraag of er een koopovereenkomst is ontstaan als gevolg van de brief van 5 november 1996, waarbij de golfclub een beroep heeft gedaan op artikel 4 van Pro de huurovereenkomst. Volgens de golfclub is dit het geval omdat artikel 4 in Pro haar visie een ongeclausuleerd recht tot koop inhoudt. Door het enkele inroepen van dit recht is een perfecte koopovereenkomst ontstaan, aldus de golfclub. Zij vordert daarom nu veroordeling van de gemeente tot medewerking aan de levering.
4. De gemeente heeft zich in de eerste plaats tegen de vordering verweerd door te stellen dat artikel 4 geen Pro optierecht behelst, maar slechts een voorkeursrecht. Dit verweer van de gemeente faalt. Aan de gemeente moet weliswaar worden toegegeven dat het bij de uitleg van een contractuele bepaling niet alleen -althans niet zonder meer- om de taalkundige betekenis van de bewoordingen van een beding gaat, maar dat wil niet zeggen dat aan de bewoordingen geen enkele betekenis toekomt. Dat is met name niet het geval indien het om zeer duidelijke bewoordingen gaat. In art. 4 wordt Pro zonder omhaal van woorden vermeld dat de golfclub het recht heeft om de gronden te kopen. Op geen enkele wijze kan aan deze bewoordingen worden ontleend dat het hier slechts zou gaan om een voorkeursrecht, ofwel een verplichting van de gemeente dat zij -in het geval zij tot verkoop wenst over te gaan- de gronden als eerste aan de golfclub moet aanbieden. De gedingstukken bieden evenmin ruimte voor het oordeel dat het -in weerwil van de zeer duidelijke bewoordingen van het beding- om een voorkeursrecht zou gaan. In de correspondentie die in de loop der tijd tussen partijen is gewisseld is door beide partijen -dus ook door de gemeente- geregeld het woord "koopoptie" gebruikt. De stelling van de gemeente dat partijen in afwijking van het vorenstaande slechts een voorkeursrecht hebben bedoeld zal om deze redenen -als te vaag- worden gepasseerd.
5.1 De gemeente heeft voorts aangevoerd dat de koopoptie in 1988 en 1993 slechts is overeengekomen om de golfclub duurzaam in staat te stellen om op het gehuurde perceel
-eventueel met een uitbreiding over de weg- de golfsport te beoefenen. Toen eenmaal duidelijk was dat de golfclub naar Oudemirdum zou verhuizen -en de in geding zijnde gronden dus zou verlaten- verviel het recht van koop als gevolg van de inwerkingtreding van een stilzwijgende ontbindende voorwaarde. Het is volgens de gemeente niet waarschijnlijk dat de golfclub na de verhuizing de oefenbaan zal aanhouden. De golfclub heeft de optie slechts ingeroepen om de grond vervolgens door te kunnen verkopen aan B.V. 2000.
5.2 De golfclub heeft bestreden dat het voor haar duidelijk moest zijn dat de optie alleen ingeroepen zou kunnen worden met het oog op de duurzame beoefening van de golfsport. Volgens haar was van meet af aan duidelijk dat de golfbaan te klein was en dat zij naar elders zou moeten vertrekken. Desondanks heeft de gemeente in 1993 opnieuw ingestemd met het opnemen van een -ongeclausuleerd- recht van koop in de huurovereenkomst. Overigens is het goed denkbaar dat de huidige golfbaan ook na het vertrek naar Oudemirdum voor de golfsport zal worden behouden, bijvoorbeeld als pitch and put-baan.
5.3 De rechtbank stelt voorop dat de bewoordingen van artikel 4 niet Pro zonder meer steun bieden voor de stelling van de gemeente. Immers, volgens de bewoordingen heeft de golfclub zonder meer het recht om de gronden van de gemeente te kopen. De gemeente heeft evenwel terecht betoogd dat het bij de uitleg van een contract niet alleen om de taalkundige uitleg van de bepalingen van een contract gaat, maar dat ook van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen ze te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen mag worden verwacht. Uit de stellingen van partijen en de gedingstukken kan niet worden afgeleid in welke zin zij in 1988 en 1993 over het recht van koop hebben gesproken. De rechtbank acht het evenwel aannemelijk dat de uitleg die de gemeente aan artikel 4 (eerder artikel 3) geeft voor juist moet worden gehouden. Zij overweegt daartoe in de eerste plaats dat in beide huurovereenkomsten is bepaald dat het gehuurde alleen mag worden gebezigd voor de golfsport. Daarnaast is van belang dat zonder nadere onderbouwing -welke ontbreekt- niet valt in te zien dat de gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst en de verlenging daarvan een ongeclausuleerd recht van koop bedoelde, in die zin dat de golfclub vrij was om te doen met de grond wat haar goeddunkte. Veeleer moet het ervoor worden gehouden dat de gemeente op zichzelf bereid was om de grond aan de golfclub te verkopen onder de voorwaarde dat het terrein uitsluitend voor de golfsport gebruikt zou worden. De golfclub heeft in dit verband nog aangevoerd dat de gemeente in 1993 zonder meer bereid was om nog een keer het recht van koop in de huurovereenkomst op te nemen terwijl zij toen al wist dat de golfclub zou verhuizen. De gemeente kan evenwel worden gevolgd in haar stelling dat zij uit het feit dat de golfclub de koopoptie wenste te verlengen kon en mocht afleiden dat de golfclub op dat moment nog steeds serieus overwoog om de gronden gedurende de huurperiode te kopen. Bovendien is het terrein in Oudemirdum eerst in 1995 is aangekocht, dus na het verlengen van de koopoptie.
5.4 De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot de slotsom dat de golfclub in het licht van de gemotiveerde betwisting door de gemeente te weinig heeft gesteld om de vordering toe te kunnen wijzen. Zij heeft weliswaar nog aangevoerd dat zij mogelijk het bestaande golfterrein naast de nieuwe locatie in Oudemirdum wenst aan te houden, maar de rechtbank acht die stelling tegen de achtergrond van het debat over de aankoop door B.V. 2000 weinig aannemelijk. Ten tijde van het inroepen van de optie was het immers de bedoeling om de grond door te verkopen aan een projectontwikkelaar. Overigens is voor de beoordeling van het geschil niet van belang wat thans de toekomstplannen van de golfclub zijn. Het gaat er slechts om of de optie destijds is ingeroepen voor het beoogde doel, te weten de duurzame beoefening van de golfsport. Voor zover de golfclub heeft willen betogen dat zij in 1996 er ook al aan dacht om de bestaande golfbaan naast de nieuwe baan te blijven exploiteren en dat zij om die reden die optie heeft ingeroepen, is die stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat partijen bij het overeenkomen van het recht van koop voor ogen heeft gestaan dat de golfclub naast een nieuwe (geheel volwaardige) baan op een andere locatie nog een oefenbaan zou kunnen aanhouden.
6. De vordering in conventie zal worden afgewezen. De golfclub zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden verwezen, zoals hieronder nader aangegeven.
7. De rechtbank komt niet aan een beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering nu de vordering in conventie zal worden afgewezen. Zij acht evenwel termen aanwezig om de golfclub in de proceskosten van de gemeente te veroordelen omdat de gemeente de vordering heeft ingesteld in verband met de onjuist gebleken stelling van de golfclub dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
BESLISSING
De rechtbank:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt de golfclub in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 2.032,94 aan verschotten en € 2.450,42 aan salaris procureur;
in (voorwaardelijke) reconventie
verstaat dat de rechtbank niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering;
veroordeelt de golfclub in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op € 390,25 aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voorzover het de proceskosten-veroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 24 april 2002.
fn 85