Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Korte Gedingen
Uitspraak: 20 november 2002
Kort-geding-nummer: 54305 / KG ZA 02-0314
VONNIS
van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
procureur: mr. P. van der Sluis,
advocaat: eerst mr. L.J.H. de Vink te Utrecht,
thans mr. J.A. Huijgen te 's-Gravenhage,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
advocaat: mr. R. van der Hooft te Opmeer.
PROCESGANG
[eisers] hebben [gedaagden] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 24 september 2002.
[eisers] hebben toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de rechter bij vonnis:
1. [gedaagden] beveelt om uiterlijk binnen 3 dagen na dit kort-geding-vonnis medewerking te verlenen aan het eigendomstransport tegen de koopsom en nevenvoorwaarden omschreven in de koopakte van 12-06-2002, zoals nader vertaald door notaris Vessies te Opdam aan de Dorpstraat 40a in diens concept-leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom ad 10.000,00 euro per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] in gebreke blijven met medewerking aan het eigendomstransport, met een maximum van 2.000.000,00 euro;
2. bij gebreke aan medewerking aan transport, [gedaagden] veroordeelt tot een vooralsnog minimaal begrote schadevergoeding ad 2.000.000,00 euro ter compensatie van de door hun wanprestatie optredende niet-gedektheid van betalingsverplichtingen jegens [S.] als toeleverancier;
3. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van het geding.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten nader doen toelichten door hun advocaten, die beiden mede aan de hand van pleitnotities het woord hebben gevoerd, waarbij [gedaagden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Partijen hebben met wederzijds goedvinden producties in het geding gebracht. Na voortgezet debat is de zaak aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot overeenstemming te komen. De mondelinge behandeling van het kort geding is vervolgens voortgezet op 30 oktober 2002. De advocaten van partijen hebben de standpunten van partijen wederom mede aan de hand van pleitnotities toegelicht. [eisers] hebben hun eis aldus gewijzigd dat zij vorderen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Subsidiair hebben [eisers] medewerking aan de levering gevorderd tegen zekerheidstelling. [eisers] hebben met goedvinden van [gedaagden] producties in het geding gebracht. Na voortgezet debat hebben partijen vonnis gevraagd. De rechter doet heden uitspraak op basis van het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten
1. In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.1. [eisers] hebben het landgoed Rinsma State te Driesum onder voorwaarden aan [gedaagden] verkocht voor een koopsom van 1.769.743,00 euro. De heer en mevrouw [S.] zijn de eigenaren van het landgoed. Zij hebben Rinsma State medio 2000 aan [eisers] verkocht.
1.2. Bij faxbericht van 22 mei 2002 heeft de makelaar van [gedaagden] aan - een adviseur - van [eisers] - onder meer - laten weten:
"Door en voor rekening van verkoper dient de thans in het verkochte aanwezige verontreiniging te worden geschoond/gesaneerd, zodat het geschikt is voor het door koper beoogde gebruik te weten "woondoeleinden", en wel zodanig dat de besluiten als bedoeld in artikel 55 Wet Bodemsanering, zoals aangegeven op bijgaand kadastraal uittreksel per de overdrachtsdatum, (...) terzake van het verkochte niet meer van toepassing zijn."
1.3. Partijen hebben op 21 juni 2002 te Wognum een koopakte ondertekend met de volgende inhoud, voor zover hier van belang:
"1.1. De akte van levering van het verkochte zal door partijen worden ondertekend uiterlijk op 6 augustus 2002, doch niet eerder dan dat sanering heeft plaatsgevonden en de evaluatierapporten terzake aan koper zijn overhandigd, een en ander overeenkomstig het in artikel 9.3. bepaalde, hetwelk uiterlijk op dertig oktober 2002 dient te zijn geschied, tenzij partijen in onderling overleg nader een andere datum overeenkomen. (...)
9.3. In opdracht en voor rekening van verkoper zullen de huidige (rest)verontreinigingen worden gesaneerd, zódanig dat alle aantekeningen van de Wet bodembescherming kunnen worden doorgehaald. Verkoper heeft inmiddels opdracht gegeven tot bedoelde sanering overeenkomstig de offerte van WMR, waarvan een kopie aan deze akte is gehecht (...). Verkoper zal aan koper, vóór ondertekening van de akte van levering, de evaluatierapporten terzake van de saneringen overhandigen. Uit deze laatste evaluatierapporten naar aanleiding van de saneringen dient onvoorwaardelijk te blijken dat de saneringen zijn geschied en dat de milieukundige staat na sanering zodanig is dat alle aantekeningen op grond van de Wet bodembescherming kunnen worden doorgehaald, dit ter beoordeling van het bevoegd gezag. Verkoper garandeert en draagt er zorg voor dat bedoelde doorhalingen in het kadaster binnen drie jaar na het passeren van de akte van levering zullen plaatsvinden. (...)
14.3. Koper heeft het verkochte gekocht onder het beding dat het verkochte niet openbaar toegankelijk is. Verkoper verklaart dat zowel uit de feitelijke situatie thans, als uit alle haar bekend gemaakte informatie, zowel door de huidige juridische eigenaar, door de gemeente Dantumadeel en de Van Sytzema Stichting, blijkt dat zulks het geval is." De koopovereenkomst is opgesteld door een door [eisers] aangezochte notaris, mr. A.Q. Blomaard.
1.4. WMR Rinsumageest B.V. (verder ook: WMR) heeft saneringswerkzaamheden uitgevoerd. WMR heeft de tot dan bekende bodemverontreiniging tot de zogenaamde tussenwaarde ofwel toetsingswaarde gesaneerd.
1.5. WMR heeft het evaluatierapport bij gedeputeerde staten van de provincie Fryslân ingediend. Gedeputeerde staten hebben op 19 augustus 2002 ten aanzien van het landgoed één nieuwe aantekening krachtens de Wet Bodembescherming (WBB) kadastraal doen inschrijven en hebben de eerdere drie WBB-aantekeningen die ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst kadastraal stonden ingeschreven, doen doorhalen.
1.6. Bij brief van 20 september 2002 heeft - gedeputeerde staten van - de provincie Fryslân [gedaagden] over Rinsma State als volgt bericht, voor zover hier relevant:
"Gezien de huidige feitelijke verontreinigingssituatie op bovengenoemde locatie - verontreinigingen groter dan de streefwaarde - kunnen de kadastrale aantekeningen op basis van de Wet bodembescherming niet worden doorgehaald. Bij nadere bestudering moet geconstateerd worden dat er ook na de uitgevoerde sanering nog sprake is van (een) overschrijding van de geldende streefwaarde voor lood, hetgeen betekent dat de onderhavige locatie niet voldoet aan de BGW "wonen met moestuin" en derhalve niet voor dit gebruik geschikt is. Daar komt bij dat thans op basis van de door u toegezonden nieuwe gegevens geconcludeerd dient te worden dat er plaatselijk zelfs sprake is van overschrijding van de interventiewaarde voor lood.".
1.7. De door [eisers] aangezochte notaris mr. A.Q. Blomaard heeft in zijn faxbericht van 28 oktober 2002 nog verklaard: "In mijn beleving zijn alle partijen, in ieder geval [eiser sub 1] ondergetekende en naar ik vermoed ook WMR er altijd vanuit gegaan dat als de grond (te weten de restverontreinigingen) zó gesaneerd zouden worden (conform de offerte van WMR), dat de grond voldoet aan de norm: "geschikt voor het beoogde gebruik als woning", de bewuste WB-aantekeningen zouden kunnen worden verwijderd."
Het geschil en de beoordeling daarvan
2. [eisers] stellen dat [gedaagden] uit hoofde van de koopovereenkomst verplicht zijn mee te werken aan de levering van het landgoed Rinsma State door middel van een zogenaamde ABC-akte. [eisers] vorderen in dit kort geding die medewerking. [gedaagden] weigeren het landgoed - vooralsnog - af te nemen op de grond dat partijen in artikel 9.3. van de koopovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen zijn dat (in opdracht en voor rekening van [eisers]) vóór de levering van het landgoed de bestaande verontreiniging dusdanig gesaneerd zou zijn dat alle aantekeningen op grond van de Wet bodemsanering naar beoordeling van de provincie doorgehaald kunnen worden en dit volgens [gedaagden] - nog - niet het geval is. Daarnaast weigeren [gedaagden] hun medewerking aan de levering op de grond dat zij Rinsma State hebben gekocht onder de in artikel 14.3. van de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde dat het landgoed niet openbaar toegankelijk is en de niet-openstelling tot op heden volgens [gedaagden] - nog - niet geregeld is.
Het gaat in dit kort geding om het antwoord op de vraag of [eisers] hebben voldaan aan deze op hen rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst.
3. Partijen twisten over de inhoud van artikel 9.3. van de koopovereenkomst.
Hoewel [eisers] terecht tot uitgangspunt nemen dat de vraag wat partijen overeengekomen zijn niet kan worden beantwoord enkel op grond van een taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst en dat het steeds aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, betekent dit nog niet dat de bewoordingen van de overeenkomst niet van belang zijn.
De bewoordingen van de overeenkomst zijn helder. In artikel 9.3. staat uitdrukkelijk als saneringsdoelstelling vermeld een zodanige sanering dat alle aantekeningen uit hoofde van de Wet bodembescherming door het bevoegde gezag, de provincie, kunnen worden doorgehaald, waarbij [eisers] een periode van drie jaar hebben om de doorhaling - en niet de sanering - te doen plaatsvinden.
Dat in artikel 9.3. eveneens staat vermeld dat de sanering in opdracht en voor rekening van verkoper zal geschieden en dat de verkoper opdracht heeft gegeven tot sanering overeenkomstig de offerte van WMR, doet aan de helder omschreven saneringsdoelstelling niet af. Anders dan [eisers] menen, volgt naar het oordeel van de rechter uit de bewoordingen van artikel 9.3. van de overeenkomst dus niet, dat zij tot niet méér verplicht zijn dan tot een bodemsanering overeenkomstig de offerte van WMR, een sanering derhalve tot de zogenaamde tussenwaarde of toetsingswaarde.
[eisers] pogen nog aan het woord "doorhalen" de conclusie te verbinden dat het moet gaan om bestaande aantekeningen omdat anders niets door te halen valt, maar een dergelijke uitleg maakt de gehele bepaling zinloos - het zou immers goedkeuren dat direct na doorhaling gelijke WBB-aantekeningen zouden worden bijgeschreven - hetgeen zonneklaar nimmer de bedoeling van partijen geweest kan zijn.
4. [eisers] hebben in dit kort geding niet aannemelijk weten te maken dat aan de bewoordingen van de overeenkomst een andere, tegengestelde uitleg moet worden gegeven. Nog daargelaten dat [gedaagden] in navolging van hun (partij)deskundige Adviesbureau A.C.W. Moleman B.V. stellen dat de door WMR uitgevoerde saneringen ondeugdelijk zijn verricht, hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt dat - ook - [gedaagden] de door WMR (aan [eisers]) geoffreerde saneringen op voorhand voldoende hebben bevonden. Dit volgt niet uit het feit dat [gedaagden] en het door hun ingeschakelde adviesbureau ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst de beschikking hadden over alle toen bekende milieurapportage en de offerte van WMR als bedoeld in artikel 9.3. van de koopovereenkomst. Uit het feit dat in een eerder concept van de koopovereenkomst nog stond vermeld dat aldus gesaneerd diende te worden dat "de" aantekeningen van de Wet bodembescherming zouden (kunnen) worden doorgehaald, en in het door partijen uiteindelijk getekende koopcontract staat vermeld dat "alle" aantekeningen zouden (kunnen) worden doorgehaald, valt eerder af te leiden dat overeengekomen is dat de door WMR in opdracht en voor rekening van [eisers] uit te voeren saneringen ook voor risico van [eisers] zouden komen, althans mochten [gedaagden] dit naar het voorlopig oordeel van de rechter redelijkerwijs verwachten. Deze uitleg strookt met de stelling van [gedaagden] dat hun (partij)deskundige zich op voorhand niet kon vinden in de door WMR bij de sanering gehanteerde uitgangspunten. De verklaring van de notaris mr. A.Q. Blomaard in zijn faxbericht van 28 oktober 2002 dat in zijn beleving alle partijen zich konden vinden in de door WMR geoffreerde werkzaamheden is dermate vaag en ongemotiveerd dat daaraan geen gevolgen kunnen worden verbonden, te minder daar de notaris zijn verklaring afzwakt door er direct aan toe te voegen dat dit in ieder geval [eiser sub 1] en hemzelf gold, wederom zonder enige nadere motivering.
5. Ook kan naar het oordeel van de rechter niet uit het faxbericht van de makelaar van [gedaagden] van 22 mei 2002 niet worden afgeleid dat partijen overeengekomen zijn dat - slechts - de toentertijd drie ingeschreven kadastrale WBB-aantekeningen doorgehaald dienden te worden. In het faxbericht staat immers expliciet vermeld dat zodanig gesaneerd dient te worden dat het verkochte geschikt is voor het beoogde gebruik om er te wonen. Ook de door [eisers] aangezochte notaris mr. A.Q. Blomaard die de koopovereenkomst heeft opgesteld heeft in zijn - overgelegde - faxbericht van 28 oktober 2002 verklaard dat [eiser sub 1] akkoord gegaan is met de wens van [gedaagde sub 1] het landgoed zo op te leveren, dat het uit milieukundig oogpunt geschikt zou zijn voor woondoeleinden. Inmiddels is vanwege de recent ontdekte bodemverontreiniging onzeker of dit saneringsdoel wordt bereikt.
6. Zelfs als de lezing van [eisers] gevolgd zou worden dat tussen partijen overeengekomen zou zijn dat slechts deels - en niet tot de streefwaarde - gesaneerd zou worden, acht de rechter nog aannemelijk dat dan tenminste overeengekomen is dat zo gesaneerd zou worden dat het landgoed uit milieukundig oogpunt geschikt zou zijn voor woondoeleinden, aldus ook de notaris in zijn - overgelegde - faxbericht van 28 oktober 2002 en de makelaar van [gedaagden] in zijn brief van 23 mei 2002. Ook hiervan is - nog - geen sprake. De provincie heeft [gedaagden] in haar brief van 20 september 2002 laten weten dat de locatie niet geschikt is voor het gebruik "wonen met moestuin", zodat geoordeeld moet worden dat aan de saneringsdoelstelling niet is voldaan en [gedaagden] terecht hetgeen waartoe zij uit hoofde van de koopovereenkomst verplicht zijn, opschorten. Reeds hierom dient de vordering tot medewerking aan de levering, ook tegen zekerheidstelling, te worden afgewezen.
7. Daarnaast moet [gedaagden] worden toegegeven dat [eisers] wel veelvuldig stellen dat openstelling van het landgoed binnen korte termijn geregeld kan worden, maar daarbij kennelijk vinden dat het op de weg van [gedaagden] ligt om dat te bewerkstelligen. Ook op dit punt zijn de bewoordingen van de koopovereenkomst niet voor tweeërlei uitleg vatbaar: het landgoed is gekocht onder het beding dat het niet openbaar toegankelijk is. Het is derhalve aan [eisers] om er zorg voor te dragen dat Rinsma State niet openbaar toegankelijk is. Vast staat in ieder geval dat dit op de mondelinge behandeling van 30 oktober 2002 [eisers] nog niet was gelukt. Ook op deze grond beroepen [gedaagden] zich terecht op opschorting van hun verplichtingen.
8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen worden afgewezen. [eisers] moeten als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De rechter, rechtdoende in kort geding:
1. weigert de gevraagde voorzieningen;
2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op euro 193,00 aan verschotten en op 705,00 euro aan salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 november 2002.
fn 100