Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector Kanton
Locatie Leeuwarden
VONNIS
111911 /CV EXPL 02-2912
in de zaak van
[eiser 1],
en
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: L.J. Venema, gerechtsdeurwaarder,
tegen
[gedaagde 1],
en
[gedaagde 2],
beiden wonende te 9255 JS [woonplaats], [adres],
gedaagden,
procederende in persoon.
OVERWEGINGEN
Procesverloop
1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft eisende partij, hierna voor beiden te noemen [x], gevorderd om:
primair: gedaagde partij, hierna voor beiden te noemen [y], te veroordelen tot betaling van € 2.485,57 met rente en kosten;
subsidiair de koopovereenkomst partieel te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis en [y] te veroordelen tot betaling van
€ 2.430,40 met rente en kosten;
meer subsidiair: de koopovereenkomst partieel te vernietigen wegens dwaling en [y] te veroordelen tot betaling van € 2.430,40 met rente en kosten.
[x] heeft daarbij acht producties in het geding gebracht.
[y] heeft bij antwoord, onder overlegging van vijf producties, de vordering betwist.
Na repliek (met een aantal ongenummerde producties) en deponering ter griffie van een twaalftal foto's door [x], en conclusie van dupliek aan de zijde van [y], is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
De vordering
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
[y] heeft in april 2001 aan [x] verkocht een woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tegen een koopprijs van € 115.940,85. De woning is geleverd op 1 augustus 2001.
De woning is begin jaren '70 gebouwd.
3. [x] stelt dat de door [y] verkochte en geleverde woning niet de eigenschappen bezit, die het als woonhuis behoort te hebben. Volgens [x] is [y] dan ook aansprakelijk voor de kosten gemoeid met herstel van een drietal gebreken, te weten:
a. reparatie van het kleine dakraam;
b. vervanging van de koelkast;
c. schade aan het dak.
4. [y] heeft de vordering betwist als na te melden.
De beoordeling
algemeen
5.1. Het onderhavige geschil dient primair beoordeeld te worden op basis van hetgeen partijen overeengekomen zijn. Subsidiair dient er beoordeeld te worden of er sprake is van dwaling.
Hetgeen partijen overeengekomen zijn is vastgelegd in de door beide partijen getekende koopovereenkomst. Voor de beoordeling van het geschil acht de kantonrechter de volgende bepalingen van die koopovereenkomst van belang:
5.1.1. Artikel 5.1. van die koopovereenkomst bepaalt: De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.".
Deze bepaling brengt met zich mee dat [y] in beginsel niet aansprakelijk is voor zichtbare en onzichtbare gebreken. De kantonrechter acht deze bepaling niet, zoals door [x] bij conclusie van repliek aangevoerd, in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Deze bepaling ontslaat de verkoper immers niet van de verplichting om hetgeen hij over de woning weet aan de koper mee te delen. Dit met het oog op mogelijke dwaling. Vooropgesteld moet immers worden dat, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich ertegen zal verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In deze regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij ter zake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft.
5.1.2. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst bepaalt: "De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis. … Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aankoper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst."
[x] heeft weliswaar aangevoerd dat de bepaling gedeeltelijk aan te merken is als een garantiebepaling, doch nu niet is gebleken dat de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het gebruik als woonhuis, kan [x] zich niet met succes op voornoemde bepaling beroepen. Er is in beginsel een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst indien de gebreken het woongenot wezenlijk aantasten. Zulks is echter niet gebleken. Het feit dat er in juli 2002 een dakpan naar beneden is gekomen en op het terras is beland, maakt zulks niet anders.
5.1.3. Artikel 9.1. luidt: "De onroerende zaak is met ingang van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats vindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper.".
reparatie van het kleine dakraam
5.2.1. Vast staat dat [x] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met het feit dat er in het kleine dakraam een scheur zat, die was gedicht met plakband.
5.2.2. [x] stelt echter dat hij onjuist geïnformeerd is over de kosten die herstel met zich mee zouden brengen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de makelaar van [y], Van der Ark, heeft meegedeeld dat het defecte deel van het dakraam voor ƒ 80,-- gekocht en vervangen kon worden. Dit bleek niet het geval. De kosten voor het vervangen van het gehele dakraam inclusief bekisting bedroegen € 214,64.
5.2.3. [y] betwist dat Van der Ark heeft meegedeeld dat het defecte deel voor ƒ 80,-- gekocht en vervangen kon worden. Een makelaar heeft ook geen expertise ter zake de kosten van het vervangen van een dakraam.
5.2.4. De kantonrechter is van oordeel dat de kosten voor het vervangen van het dakraam voor rekening van [x] dienen te blijven. Van non-conformiteit is sprake indien het gekochte niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Nu [x] bekend was met het feit dat er een scheur in het kleine dakraam zat, kan er van non-conformiteit geen sprake zijn. [x] heeft dit gebrek aanvaard. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [x] kan geen rechten ontlenen aan mogelijk gedane uitspraken van de makelaar van [y] over herstelkosten. De mededelingsplicht van de verkoper en diens makelaar hebben betrekking op de eigenschappen van de woning - ook op bouwkundige eigenschappen, - maar niet op mogelijke herstelkosten. Nu [x] wist dat er een scheur in het kleine dakraam zat, had het op zijn weg gelegen om zich nader te informeren over de kosten die herstel met zich mee zouden brengen.
vervanging van de koelkast
5.3.1. [x] heeft aangevoerd dat de koelkast, die volgens de door [y] verstrekte informatie vijf jaar oud was, het in de tweede week van bewoning begaf. Dit terwijl een koelkast gemiddeld twaalf jaar meegaat. [x] heeft derhalve vergoeding van 7/12 van de aanschafprijs van een nieuwe koelkast gevorderd.
5.3.2. [y] heeft ten verwere aangevoerd dat hij voor het betrekken van de woning in 1996 bij Van der Laan Keukencentrum een geheel nieuwe keuken met inbouwkoelkast heeft besteld en deze door installateur Joustra heeft laten plaatsen. Ten bewijze daarvan heeft [y] het aankoopbewijs van de keuken, waaronder de koelkast, overgelegd.
5.3.3. Bij dagvaarding heeft [x] gesuggereerd dat de koelkast waarschijnlijk ouder dan vijf jaar was. Nadat [y] bij conclusie van antwoord de aanschafnota van de koelkast in het geding had gebracht, heeft [x] laatst genoemd standpunt niet gehandhaafd. Wel heeft hij zijn vordering gehandhaafd. Deze vordering acht de kantonrechter echter niet toewijsbaar. Het enkele feit dat een koelkast gemiddeld twaalf jaar mee moet gaan, betekent niet dat deze niet na vijf jaar defect kan raken. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [y] er mee bekend was dat de koelkast defect zou gaan. Ingevolge artikel 9.1 van de koopovereenkomst is het risico op [x] overgegaan op het moment van levering van de woning. Daarmee is ook het risico van het defect raken van de koelkast voor rekening van [x]. Indien de koelkast na het sluiten van de koopovereenkomst doch voor de levering defect was geraakt, was het risico voor [y] geweest. Dit is echter niet het geval.
schade aan het dak
5.4.1. Vast staat dat tijdens de bezichtiging van de woning door [y] is gemeld dat het grote openslaande kantelraam op zolder in 1996 is vernieuwd wegens lekkage.
5.4.2. [x] stelt dat hij, nadat hij de woning had betrokken en de knieschotten had verwijderd, tot de ontdekking kwam dat tengevolge van die destijds opgetreden lekkage het dakbeschot deels is weggerot. Volgens [x] moeten [y] en zijn makelaar hiervan op de hoogte zijn geweest en hebben zij derhalve dienaangaande niet aan hun mededelingenplicht voldaan. [x] baseert zich hierbij op een verklaring van aannemer Van der Veen uit [woonplaats], die geconcludeerd heeft "dat het absoluut onmogelijk is dat bij vervanging van genoemd dakkantelraam niet is geconstateerd dat onderliggende spaanplaten dakplaten verrot zijn.". Tevens heeft [x] ter onderbouwing van die stelling een aantal foto's in het geding gebracht.
5.4.3. [y] heeft zich ten verwere beroepen op artikel 5.1. van de koopovereenkomst (en artikel 2.3 en 3.4. van de overdrachtsakte).
[y] stelt voorts dat hij het grote dakraam voor het betrekken van de woning op 18 april 1996 door installateur Joustra heeft laten vervangen in verband met lekkage. Hij heeft nadien nooit meer last gehad van enige lekkage en er was dan ook geen aanleiding om te veronderstellen dat de toestand van het dak zodanig was als door [x] aangegeven.
5.4.4. Wat [x] in de gegeven omstandigheden met betrekking tot het dak mocht verwachten, wordt beïnvloed door zowel de onderzoeksplicht van [x] als mededelingsplicht van [y]. Indien en voor zover [y] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kan hij aan [x] niet tegenwerpen dat hij op de betreffende punten geen nader onderzoek heeft verricht. Op [y] rustte dan ook de verplichting om gebreken waarvan hij op de hoogte was aan [x] te melden. De kantonrechter is echter van oordeel dat niet aannemelijk geworden is dat [y] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [x] baseert zich bij zijn stelling dat [y] wist althans behoorde te weten dat de dakplaten verrot waren immers uitsluitend op een verklaring van aannemer Van der Veen uit [woonplaats]. Van der Veen heeft weliswaar geconcludeerd dat het "absoluut onmogelijk is dat bij vervanging van genoemd dakkantelraam niet is geconstateerd dat onderliggende spaanplaten dakplaten verrot zijn.", doch de kantonrechter deelt deze conclusie niet. Uit de verklaring van Van der Veen is immers af te leiden dat het nieuw geplaatste dakraam gevoelig is voor lekkage. Dit zou betekenen dat niet uit te sluiten valt dat de lekkage na het vernieuwen van het kantelraam is opgetreden. Ook het feit dat er bij het plaatsen van het nieuwe dakraam bouwpur is gebruikt, onderbouwd de stelling van [x] onvoldoende. De plaats en de hoeveelheid bouwpur, zoals die zichtbaar is op de foto's, tonen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aan dat de dakplaten reeds in 1996 verrot waren.
Daarbij komt dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat [y], indien hij wist dat de dakplaten verrot waren, dienaangaande geen herstelwerk heeft laten verrichten. [y] heeft het dakraam immers laten vervangen voordat hij in april 1996 de woning betrok.
De stelling van [x] dat de makelaar van [y] wist dat de dakplaten verrot waren heeft [x] niet nader onderbouwd, zodat deze stelling als ongegrond zal worden gepasseerd.
Wel rustte op [x] een onderzoeksplicht. Dat [y] niet wìst dat de dakplaten verrot waren, betekent niet dat [x] dit niet kon vermoeden. [y] had [x] immers meegedeeld dat het dakraam in 1996 vervangen was in verband met lekkage. Nu [x] echter heeft nagelaten vooraf nader (bouwkundig) onderzoek te (laten) verrichten, dienen de kosten voor herstel van het dak voor zijn rekening te blijven.
resumé
5.5. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [y], zodat er geen grond bestaat voor schadevergoeding noch voor gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst. Ook is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van dwaling, nu niet is gebleken dat [y] zijn mededelingsplicht geschonden heeft. [x] daarentegen heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. De overeenkomst zal dus ook niet partieel worden vernietigd.
Het bovenstaande betekent dat de vorderingen van [x] zullen worden afgewezen.
5.6. [x] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van [y] begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering van [x] af;
veroordeelt [x] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [y] begroot op nihil;
Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 41