Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Uitspraak: 26 februari 2003
Zaak-/Rolnummer: 51438 / HA ZA 02-0192
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. P. van Schravendijk,
tegen
[gedaagde]
procureur: mr. V.M.J. Both,
advocaat: mr. H.J. Delhaas te Amsterdam.
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 8 maart 2002 aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen. In de procedure zijn de volgende processtukken gewisseld:
* conclusie van antwoord van de zijde van gedaagde (verder: [de notaris]);
* conclusie van repliek van de zijde van eisers (verder in enkelvoud [D.]);
* conclusie van dupliek van de zijde van [de notaris].
Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd. De rechtbank wijst vonnis op het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier herhaald moet gelden.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De vordering
De vordering van [D.] strekt er toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat [de notaris] een beroepsfout heeft gemaakt door in zijn hoedanigheid van notaris niet de uiterste zorgvuldigheid jegens [D.] te betrachten, welke zorgvuldigheid in dit geval zou hebben bestaan uit het verstrekken van informatie aan [D.] omtrent de bestemming van de woning op het perceel gemeente Veenwouden, sectie G, nummer 5361, die [D.] bij akte van 18 januari 1994 in eigendom heeft verkregen,
II primair: [de notaris] veroordeelt tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van 50.408,18 euro aan [D.], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 1997 tot aan de dag der algehele voldoening, voorts te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten groot 3.228,32 euro;
subsidiair: [de notaris] veroordeelt tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van 34.576,24 euro aan [D.], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 1997 tot aan de dag der algehele voldoening, voorts te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten groot 2.436,72 euro;
III [de notaris] veroordeelt in de kosten van de procedure.
[de notaris] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [D.] in de kosten van het geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
2. Vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
2.1 [D.] heeft op 6 januari 1994 de woning met erf en ondergrond, plaatselijk bekend [adres], van [S. en P.] gekocht. De koopprijs bedroeg 46.512,47 euro.
2.2 De woning is in 1961 door burgemeester en wethouders van Dantumadeel onbewoonbaar verklaard.
2.3 Op grond van de bepalingen van het geldende bestemmingsplan heeft het perceel een woondoeleindenbestemming. De woning valt evenwel buiten het bebouwingsvlak en is om die reden in 1980 "wegbestemd". Als gevolg hiervan valt de woning sindsdien onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan. Dit brengt mee dat de woning niet vergroot mag worden.
2.4 De levering van de woning aan [D.] heeft op 28 januari 1994 ten overstaan van [de notaris] plaatsgevonden. [de notaris] heeft in het kader van zijn recherchewerkzaamheden geen onderzoek verricht naar de bestemming van het perceel en de op grond van het bestemmingsplan bestaande uitbreidingsmogelijkheden.
2.5 [de notaris] is als notaris ook betrokken geweest bij leveringen van de woning aan rechtsvoorgangers van [D.] in 1988 en 1991. Uit dien hoofde was hij bekend met het feit dat de woning onbewoonbaar is verklaard.
2.6 [D.] heeft in 1997 de woning verkocht. De kopers hebben de overeenkomst ontbonden toen hen bleek dat de woning onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan valt.
2.7 [D.] heeft de woning in 1998 verlaten wegens ernstige wateroverlast. De woning is sindsdien onbewoond en nog steeds eigendom van [D.].
3. Het standpunt van [D.]
3.1 [de notaris] heeft een beroepsfout gemaakt door in het kader van zijn recherche-werkzaamheden geen onderzoek naar de planologische situatie van het perceel te verrichten. Uit jurisprudentie blijkt dat een dergelijk onderzoek tot de taak van de notaris behoort. In dit geval lag een dergelijk onderzoek ook voor de hand, nu de woning onbewoonbaar is verklaard. Bovendien kon de notaris nagaan dat [D.] op den duur de woning zou willen uitbreiden, omdat het een erg kleine woning betreft, die niet geschikt is voor een gezin met kinderen en [D.] op het moment dat de woning werd geleverd nog vrij jong was. Van een notaris wordt nu eenmaal gevergd dat hij (ook) actief moet optreden als er een vermoeden is of kan zijn dat het belang van één van partijen niet is gediend met de transactie, hoe legaal deze ogenschijnlijk ook is. Een notaris moet instaan voor juridische informatie die gemakkelijk te verkrijgen is. Nu [de notaris] heeft verzuimd om onderzoek te doen naar de bestemmingsplantechnische aspecten van het perceel is hij tekortgeschoten in zijn onderzoeks- en mededelingsverplichting.
3.2 [D.] heeft door de gang van zaken schade geleden. Uit een in opdracht van [D.] opgesteld taxatierapport blijkt dat de waardevermindering als gevolg van de bestemmingsplantechnische belemmeringen 70% bedraagt. Als [D.] zou hebben geweten dat de woning niet uitgebreid kan worden, dan zou hij in 1994 een veel lager bedrag voor de woning hebben betaald.
3.3 De vordering is niet verjaard. [D.] heeft in augustus 1997 voor het eerst gehoord dat de woning onder het overgangsrecht valt. Dit onderwerp is bij de bezichtiging, die in het kader van de aankoop van de woning heeft plaatsgevonden, niet aan de orde geweest.
4. Het standpunt van [de notaris]
4.1 De vordering is verjaard. Tijdens de bezichtiging van de woning in 1994 heeft de verkoper nadrukkelijk met [D.] over de planologische belemmeringen gesproken. [D.] is er echter niet toe overgegaan om [de notaris] binnen vijf jaar aansprakelijk te stellen en een procedure tegen hem aanhangig te maken.
4.2 [de notaris] heeft alle noodzakelijke recherchewerkzaamheden verricht en er daardoor voor gezorgd dat de onbelaste eigendom van de woning bij [D.] is terechtgekomen. Het verrichten van onderzoek naar de planologische situatie behoort niet tot die recherchewerkzaamheden. Uit jurisprudentie blijkt dat dit eerst het geval is indien er sprake is van bijzondere omstandigheden. Dergelijke omstandigheden waren in dit geval niet aanwezig. De omstandigheid dat de woning onbewoonbaar was verklaard maakt dit niet anders, nu dit een op zichzelf staande kwestie betreft die geen verband houdt met het wegbestemmen van de woning.
Beoordeling van het geschil
5. De meest verstrekkende stelling van [de notaris] houdt in dat de vordering is verjaard. Nu [D.] gemotiveerd heeft betwist dat hij al in 1994 op de hoogte was van het ontbreken van uitbreidingsmogelijkheden, zal [de notaris] zijn stelling op dit punt hebben te bewijzen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat een bewijsopdracht achterwege kan blijven omdat bewijslevering niet ter zake dienend is. Zij kan [D.] namelijk niet volgen in diens stelling dat [de notaris] in het kader van de levering van de woning een beroepsfout heeft gemaakt en overweegt daartoe het volgende.
6.1 Vooropgesteld moet worden dat in de Wet op het notarisambt en de jurisprudentie hierover geen aanknopingspunten zijn te vinden voor de juistheid van de stelling dat een notaris in het kader van zijn recherchewerkzaamheden onder alle omstandigheden onderzoek moet verrichten naar de geldende bestemming en de eventuele hieruit voortvloeiende belemmeringen voor de koper. In het door [D.] genoemde arrest van de Hoge Raad van 22 maart 1996 (gepubliceerd in NJ 1996, 668) is wel een dergelijke verplichting aangenomen, maar in dat geval ging het om de situatie dat een notaris een pand op een veiling verkocht en daarbij aan het publiek meedeelde dat het om een bedrijfspand ging. De rechtbank is van oordeel dat zo'n situatie niet te vergelijken is met de onderhandse verkoop van onroerend goed. Dat neemt niet weg dat er ook bij onderhandse transacties gevallen denkbaar zijn waarin van de notaris gevergd kan worden dat hij onderzoek doet naar de hiervoor bedoelde belemmeringen en dat hij bij het nalaten van zo'n onderzoek toerekenbaar tekortschiet jegens zijn opdrachtgever. Het moet dan gaan om bijzondere situaties, waarbij bijvoorbeeld gedacht kan worden aan het geval dat er in het kader van de notariële recherche gebleken is van omstandigheden, op grond waarvan het aannemelijk is dat een pand niet voor het beoogde doel gebruikt kan worden. In zo'n situatie ligt het op de weg van de notaris om nader onderzoek te verrichten en de kopers van de uitkomsten hiervan op de hoogte te stellen. In deze zaak is echter niet gebleken van dergelijke omstandigheden. De woning was weliswaar onbewoonbaar verklaard, maar [de notaris] heeft terecht aangevoerd dat het instrument van de onbewoonbaarverklaring geheel losstaat van de bevoegdheid om een perceel onder de werkingssfeer van het overgangsrecht van een bestemmingsplan te plaatsen. [D.] kan dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat de notaris in de onbewoonbaarverklaring aanleiding had moeten zien om bij de gemeente te informeren of het bestemmingsplan zich tegen uitbreiding van de woning verzette. De omstandigheid dat het om een erg kleine woning ging is evenmin een bijzondere omstandigheid in de hiervoor bedoelde zin. De woning kon immers gebruikt worden voor het beoogde doel. Het gaat te ver om van een notaris te verlangen dat hij onderzoekt of een pand op den duur uitgebreid zou kunnen worden.
6.2 Ten overvloede overweegt de rechtbank dat ook in het geval [de notaris] wel een verwijt gemaakt zou kunnen worden, het nog maar de vraag is of er dan een verband zou hebben bestaan tussen het tekortschieten van [de notaris] en de schade van [D.]. [de notaris] is immers pas ingeschakeld op het moment dat [D.] de koopovereenkomst al had gesloten. Het hangt van de omstandigheden van het geval af of [D.] op dat moment nog mogelijkheden zou hebben gehad om de koopovereenkomst te ontbinden of te vernietigen. Het antwoord op de hiervoor vermelde vraag kan gelet op het vorenstaande evenwel in het midden blijven. Bovendien is het debat van partijen niet op deze vraag gericht geweest.
7. De vordering zal worden afgewezen. [D.] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van [de notaris] worden verwezen, zoals hieronder nader zal worden aangegeven.
BESLISSING
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt [D.] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de notaris] begroot op 870,00 euro aan verschotten en 1.540,00 euro aan salaris procureur;
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad voorzover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 26 februari 2003.
fn 85